资本运作☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2026-04-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.募集资金来源】【2.股权投资】【3.项目投资】【4.股权转让】
【5.收购兼并】【6.关联交易】【7.股权质押】【8.担保明细】
【9.重大事项】
【1.募集资金来源】
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│资金来源类别 │ 发行起始日期│ 发行价│ 实际募集资金净额(元)│
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│首发融资 │ 1991-10-01│ 3.60│ 1.48亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│首发融资 │ 1991-12-18│ 3.81│ 1.08亿│
├───────────┼───────────┼───────────┼───────────┤
│配股 │ 1993-08-09│ 8.50│ 8160.00万│
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【2.股权投资】
截止日期:2025-12-31
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│所持对象 │(初始)投资│ 持有数量│占公司股权│ 账面价值│ 报告期损益│ 币种│
│ │ (万元)│ (万股)│ (%)│ (万元)│ (万元)│ │
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│金田股份A、金田股 │ 356.59│ ---│ ---│ 56.73│ -1.46│ 人民币│
│份B │ │ │ │ │ │ │
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【3.项目投资】 暂无数据
【4.股权转让】
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│公告日期 │2025-12-31 │转让比例(%) │5.00 │
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│交易金额(元)│2.46亿 │转让价格(元)│8.27 │
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│转让股数(股)│2979.90万 │转让进度 │--- │
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│转让方 │深圳市投资控股有限公司 │
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│受让方 │中国东方资产管理股份有限公司 │
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【5.收购兼并】
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│公告日期 │2025-12-31 │交易金额(元)│2.46亿 │
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│币种 │人民币 │交易进度 │失败 │
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│交易标的 │深圳市物业发展(集团)股份有限公司│标的类型 │股权 │
│ │无限售条件流通股29,799,000股以及│ │ │
│ │由此所衍生的所有股东权益 │ │ │
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│买方 │东方中国东方资产管理股份有限公司 │
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│卖方 │深圳市投资控股有限公司 │
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│交易概述 │深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）于近日收到公司控股股东深圳市│
│ │投资控股有限公司（下称“深投控”）通知，获悉其与东方中国东方资产管理股份有限公司│
│ │（下称“东方资产”）于2024年6月28日签署了《股份转让协议》，拟向东方资产协议转让 │
│ │所持公司无限售条件流通股29,799,000股以及由此所衍生的所有股东权益，占公司总股本的│
│ │5.00%。本次交易转让价格确定为每股人民币8.27元，股份转让价款为人民币246,437,730.0│
│ │0元。 │
│ │ 2025年12月30日，公司收到深投控出具的《关于终止协议转让深物业A部分股份的告知 │
│ │函》。获悉经各方协商一致，现决定终止深投控向东方资产协议转让公司5.00%股份事宜。 │
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【6.关联交易】
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │承租 │
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│交易详情 │2025年度，公司实际与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │向关联方采购商品、接受劳务情况 │
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│交易详情 │2025年度，公司实际与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │向关联方销售商品、提供劳务情况 │
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│交易详情 │2025年度，公司实际与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │承租 │
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│交易详情 │2026年度，公司预计与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │向关联方采购商品、接受劳务情况 │
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│交易详情 │2026年度，公司预计与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2026-01-29 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司及其下属企业 │
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│关联关系 │公司第一大股东及其下属企业 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │向关联方销售商品、提供劳务情况 │
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│交易详情 │2026年度，公司预计与关联方发生的日常关联交易 │
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│公告日期 │2025-12-31 │
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│关联方 │深圳市投资控股有限公司、深圳市深投物业发展有限公司 │
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│关联关系 │公司控股股东及其全资子公司 │
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│支付方式 │现金 │交易方式 │重要合同 │
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│交易详情 │一、关联交易概述 │
│ │ 2019年11月，深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）收购深圳市│
│ │投资控股有限公司（以下简称“深投控”）持有的原深圳市投控物业管理有限公司（以下简│
│ │称“原投控物业”）100%股权。鉴于原投控物业部分土地资产存在的历史遗留问题及处理的│
│ │复杂性，为保持原投控物业股权转让后的稳定和发展，深投控、深圳市深投物业发展有限公│
│ │司（以下简称“深投发展”）与公司共同签署《委托经营管理协议》（以下简称“原协议”│
│ │）。委托经营管理标的资产范围为原投控物业股权转让剥离至深投控的33项土地房产，面积│
│ │合计219,248.56平方米（其中房产面积207,548.56平方米，土地面积11,700平方米）。公司│
│ │根据协议约定代行深投控与标的资产的权利和义务，包括但不限于14负责和承担标的资产的│
│ │登记保管、维护维修、经营租赁和安全责任，负责和承担与标的资产有关的一切税费，负责│
│ │和承担有关标的资产纠纷处理的一切费用等所有事宜，涉及到安全责任、信访维稳责任的，│
│ │由公司负责处理。同时约定，以经审计的标的资产年租金总收入（含税）为基数，按年度租│
│ │金总收入（含税）的25%向深投发展一次性支付上一年度租金收益分成。 │
│ │ 经协商一致，为保证资产运营效率，保障公司租赁板块业务稳定，拟签署补充协议，委│
│ │托期限自2026年1月1日至2026年12月31日。本次交易不发生任何资产权属的转移，仅提供管│
│ │理服务并收取租金收益分成。深投控作为公司控股股东、深投发展作为公司控股股东深投控│
│ │的全资子公司（深投发展代深投控行使本协议项下的相关权利和义务）属于公司的关联方，│
│ │本次交易构成关联交易。 │
│ │ 二、关联方基本情况 │
│ │ （一）基本情况 │
│ │ 1.深圳市投资控股有限公司 │
│ │ 2.深圳市深投物业发展有限公司 │
│ │ 与公司的关联关系 │
│ │ 深投控为公司控股股东，深投发展为公司控股股东深投控的全资子公司，属于公司关联│
│ │方。 │
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【7.股权质押】
【累计质押】 暂无数据
【质押明细】 暂无数据
【8.担保明细】
截止日期:2025-12-31
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│担保方 │被担保方 │ 担保金额│币种 │担保起始日│担保截止日│担保类型│是否履│是否关│
│ │ │ (元)│ │ │ │ │行完毕│联交易│
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│深圳市物业│深圳市荣耀│ 34.91亿│人民币 │2019-11-27│2026-11-20│连带责任│否 │是 │
│发展(集团)│房地产开发│ │ │ │ │保证、抵│ │ │
│股份有限公│有限公司 │ │ │ │ │押、质押│ │ │
│司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│深圳市物业│深圳市国贸│ 6.80亿│人民币 │2025-08-11│2028-08-11│抵押 │否 │是 │
│发展(集团)│物业管理有│ │ │ │ │ │ │ │
│股份有限公│限公司 │ │ │ │ │ │ │ │
│司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│深圳市物业│扬州市物合│ 2.56亿│人民币 │2024-01-19│2029-01-18│连带责任│否 │是 │
│发展(集团)│置业有限公│ │ │ │ │保证、抵│ │ │
│股份有限公│司 │ │ │ │ │押、质押│ │ │
│司 │ │ │ │ │ │ │ │ │
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【9.重大事项】
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2026-03-28│其他事项
──────┴──────────────────────────────────
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）于2026年3月27日召开第十
一届董事会第5次会议，审议通过了《关于计提及减少各项资产减值准备的议案》，现将2025
年度计提资产减值准备的具体情况公告如下：
一、本次计提资产减值准备情况概述
为了更加客观、公正地反映公司财务状况和资产价值，根据《企业会计准则》和公司相关
会计政策等的要求，结合企业实际经营情况和资产现状，本着谨慎性原则，2025年公司计提资
产减值准备合计42,451.41万元,合并报表抵销41,220.86万元，对公司2025年度合并报表利润
总额的影响金额为-1,230.55万元，具体明细如下：
（一）应收款项信用减值准备
根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，公司计提应收款项信用减值准备729.
76万元，并计入当期损益。主要系公司之子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司（以下简称“
荣耀地产”）对深圳市蚌岭股份合作公司的其他应收款项，根据账龄计提坏账准备600万元。
（二）存货跌价准备
资产负债表日，根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，对公司存货进行减值
测试，计提存货跌价准备0.29万元，并计入当期损益。
（三）长期股权投资减值准备
根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，公司聘请了深圳市鹏信资产评估土地
房地产估价有限公司对长期股权投资可收回金额进行了评估测算，并出具了股权可收回金额资
产评估报告。根据资产评估报告，母公司所持有荣耀地产69%股权的可收回金额为9,579.14万
元，低于该项资产的账面价值50,800万元，公司母公司报表层面计提长期股权投资减值准备41
,220.86万元，相应计入母公司当期损益，减少母公司当期利润总额41,220.86万元，对公司20
25年度合并报表损益无影响。
（四）商誉减值准备
1.商誉形成过程
公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（以下简称“物合公司”或“委托人”）
于2021年完成对深圳市设施之家科技有限公司（以下简称“设施之家”）股权收购及定向增资
后取得设施之家35%股权，支付对价1,400.00万元，此外设施之家股东吴姣将其持有或实际控
制的设施之家股权中16%的表决权无条件授予物合公司享有并行使，即在设施之家股东会中，
物合公司合计占有51%的表决权，自2021年9月起纳入公司合并报表范围。根据《企业会计准则
第2号—长期股权投资》和《企业会计准则第33号—合并财务报表》相关规定，物合公司本次
购买设施之家35%股权的合并成本为1,400.00万元，取得可辨认净资产公允价值份额455.32万
元。物合公司将支付的合并成本超过应享有被收购方设施之家的可辨认净资产公允价值份额的
差额944.68万元确认为商誉。
2.本次商誉减值准备金额
根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，物合公司聘请了深圳市鹏信资产评估
土地房地产估价有限公司对设施之家含商誉资产组于评估基准日2025年12月31日的可收回金额
进行评估，并出具了可收回金额资产评估报告。根据资产评估报告，设施之家形成的包含商誉
的相关资产组在评估基准日的账面值为2,732.83万元，采用现金流量折现法评估的物合公司认
定的设施之家含商誉资产组于评估基准日的可收回金额不低于1,302.83万元。由此计算，物合
公司当期计提因收购设施之家35%股权所对应的商誉减值准备
500.50万元，并计入当期损益。
三、董事会意见
公司本次计提减值准备符合公司资产实际情况和相关政策规定，能够更加公允、真实地反
映公司的资产状况和财务状况，使公司资产价值的会计信息更加真实、可靠。董事会同意本次
计提资产减值准备事项。
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2026-03-28│其他事项
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一、审议程序
深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）于2026年3月27日召开第十
一届董事会第5次会议，以9票同意、0票反对、0票弃权审议通过了《关于2025年度利润分配及
资本公积金转增股本的预案》，并同意将该议案提交至公司2025年度股东会审议。
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2026-03-28│其他事项
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一、召开会议的基本情况
1.股东会届次：2025年度股东会
2.股东会召集人：董事会
3.本次会议的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》《深圳证券交易所股票上市规则
》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等法律、行政
法规、部门规章、规范性文件及《公司章程》的有关规定。
4.会议时间：
（1）现场会议时间：2026年4月17日14：30。
（2）网络投票时间：通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的具体时间为2026年4月
17日9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的时间
为2026年4月17日9:15至15:00的任意时间。
5.会议的召开方式：现场表决与网络投票相结合。
6.会议的股权登记日：
2026年4月10日（周五）；
B股股东应在2026年4月7日（即B股股东能参会的最后交易日）或更早买入公司股票方可参
会。
7.出席对象：
（1）在股权登记日持有公司股份的普通股股东或其代理人；于股权登记日下午收市时在
中国结算深圳分公司登记在册的公司全体普通股股东均有权出席股东会，并可以以书面形式委
托代理人出席会议和参加表决(授权委托书见附件2)，该股东代理人不必是本公司股东。
（2）公司董事和高级管理人员；
（3）公司聘请的律师；
（4）根据相关法规应当出席股东会的其他人员。
8.会议地点：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层会议室。
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2026-01-31│其他事项
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本次业绩预告相关的财务数据未经会计师事务所审计，公司已就本次业绩预告相关事项与
会计师事务所进行了预沟通，双方在本次业绩预告方面不存在重大分歧，具体数据以最终审计
结果为准。
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2025-12-31│重要合同
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一、关联交易概述
2019年11月，深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）收购深圳市投
资控股有限公司（以下简称“深投控”）持有的原深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“
原投控物业”）100%股权。鉴于原投控物业部分土地资产存在的历史遗留问题及处理的复杂性
，为保持原投控物业股权转让后的稳定和发展，深投控、深圳市深投物业发展有限公司（以下
简称“深投发展”）与公司共同签署《委托经营管理协议》（以下简称“原协议”）。委托经
营管理标的资产范围为原投控物业股权转让剥离至深投控的33项土地房产，面积合计219248.5
6平方米（其中房产面积207548.56平方米，土地面积11700平方米）。公司根据协议约定代行
深投控与标的资产的权利和义务，包括但不限于负责和承担标的资产的登记保管、维护维修、
经营租赁和安全责任，负责和承担与标的资产有关的一切税费，负责和承担有关标的资产纠纷
处理的一切费用等所有事宜，涉及到安全责任、信访维稳责任的，由公司负责处理。同时约定
，以经审计的标的资产年租金总收入（含税）为基数，按年度租金总收入（含税）的25%向深
投发展一次性支付上一年度租金收益分成。
经协商一致，为保证资产运营效率，保障公司租赁板块业务稳定，拟签署补充协议，委托
期限自2026年1月1日至2026年12月31日。本次交易不发生任何资产权属的转移，仅提供管理服
务并收取租金收益分成。深投控作为公司控股股东、深投发展作为公司控股股东深投控的全资
子公司（深投发展代深投控行使本协议项下的相关权利和义务）属于公司的关联方，本次交易
构成关联交易。
公司于2025年12月30日召开第十一届董事会第3次会议，审议了《关于与关联方签订<剥离
土地房产委托经营管理协议之补充协议四>暨关联交易的议案》，该议案以9票同意、0票反对
、0票弃权获得通过。公司第十一届董事会独立董事第一次专门会议审议通过了本议案，本次
关联交易为正常生产经营业务，交易服务符合各方的经营需求，有利于促进公司和各方经营生
产活动的稳定健康发展。本次关联交易是本着公平、公允的原则进行的，符合国家有关法律、
法规和市场化原则，不影响公司的独立性，不损害公司及中小股东的利益，同意本议案提交第
十一届董事会第3次会议审议。
此次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不需要经过有
关部门批准。此次交易未达到股东会审议标准。
（一）基本情况
1.深圳市投资控股有限公司
（1）企业性质：有限责任公司（国有独资）；
（2）注册地：广东省深圳市；
（3）住所：深圳市福田区深南大道4009号投资大厦18楼、19楼；
（4）主要办公地点：深圳市福田区深南大道4009号投资大厦18楼、19楼；
（5）法定代表人：何建锋；
（6）注册资本：3358600万元人民币；
（7）统一社会信用代码：914403007675664218；
（8）经营范围：银行、证券、保险、基金、担保等金融和类金融股权的投资与并购；在
合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；开展战略性新兴产业领域投资与服务；
通过重组整合、资本运作、资产处置等手段，对全资、控股和参股企业国有股权进行投资、运
营和管理；市国资委授权开展的其他业务（以上经营范围根据国家规定需要审批的，获得审批
后方可经营）；（9）主要股东及实际控制人：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会；
（10）历史沿革、主要业务和财务数据：深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）成
立于2004年，由原深圳市投资管理公司、商贸控股公司、建设控股公司三家资产经营管理公司
合并新设，现已发展成为以科技金融、科技产业、商贸流通、城市运营为主业的国有资本投资
公司。深投控注册资本335.86亿元，资产总额超1.2万亿元，年营业收入超2700亿元；连续六
年入榜《财富》世界500强，2025年位居榜单第414位。截至2024年12月31日，总资产12196548
6.09万元，净资产41371195.47万元，2024年实现主营业务收入27138086.80万元，净利润1309
838.71万元。
2.深圳市深投物业发展有限公司
（1）企业性质：有限责任公司（法人独资）；
（2）注册地：广东省深圳市；
（3）住所：深圳市福田区深南大道4009号投资大厦15层东侧；
（4）主要办公地点：深圳市福田区深南大道4009号投资大厦15层东侧；
（5）法定代表人：刘洋；
（6）注册资本：5090万元人民币；
（7）统一社会信用代码：91440300279371676C；
（8）经营范围：物业管理；住房租赁；非居住房地产租赁；日用百货销售。（除依法须
经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）；
（9）主要股东：深圳市投资控股有限公司（全资）；实际控制人：深圳市人民政府国有
资产监督管理委员会；
（10）历史沿革、主要业务和财务数据：深投发展成立于1997年8月，是深投控全资子公
司，主要业务涵盖物业资产运营、酒店经营、物业管理三大板块。截至2024年12月31日，总资
产47176.27万元，净资产27232.56万元，2024年实现主营业务收入31831.85万元，净利润836.
51万元。
（二）与公司的关联关系
深投控为公司控股股东，深投发展为公司控股股东深投控的全资子公司，属于公司关联方
。
三、关联交易标的基本情况
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