热点题材☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2025-05-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:海峡西岸、新零售、阿里概念、跨境电商、物业管理、冷链物流、免税概念、旅游概念
风格:高质押股、QFII新进
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-18│旅游概念 │关联度：☆☆☆
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公司有东百利桥古街，文商旅项目。
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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控股公司福建东百物业管理有限公司、兰州东方友谊物业管理有限公司从事物业管理服务。
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2022-12-08│跨境电商 │关联度：☆☆
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公司供应链基地现主要为大型跨境电商平台 提供高端仓储设施及运营服务
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2022-09-28│新零售 │关联度：☆☆
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公司是一家以百货零售为主业的综合类公司，公司有布局电子商务产业园项目，探索线下体
验和线上消费的互动融合经营模式。
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2022-04-12│免税概念 │关联度：☆☆
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向政府相关部门递交免税品经营资质申请。
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2022-01-05│冷链物流 │关联度：☆☆☆
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公司与神州通集团于签订了《战略合作框架协议书》，双方将整合各自在物流领域的优势资
源开展项目合作，共同拓展冷链物流及高端物流资源
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2021-10-14│阿里概念 │关联度：☆☆☆
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公司与阿里集团合作启动“天猫同城购”业务，东百中心成为了福建首家上线天猫同城购的
商业体。
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2019-09-11│海峡西岸 │关联度：☆☆☆
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公司主要从事商品零售、批发业务、兼营进出口贸易、房地产开发、旅游餐饮、加工实业、
广告信息等.其中商品零售业是公司的核心主营业务,主要客户为福州市辖区居民,公司百货商店
素以质量、信誉及规模、品种称雄业内,在福建省享有盛誉,在福建省零售业中占有重要地位。
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2025-04-26│高盛持股 │关联度：☆
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截止2025-03-31,高盛公司有限责任公司持有223.43万股(占总股本比例为：0.26%)
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2025-04-26│摩根中国A股 │关联度：☆
│基金持股 │
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截止2025-03-31,MORGAN STANLEY & CO.INTERNATIONAL PLC.持有243.53万股(占总股本比例
为：0.28%)
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2025-04-26│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2025-03-31,MORGAN STANLEY & CO.INTERNATIONAL PLC.持有243.53万股(占总股本比例
为：0.28%)
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2023-11-30│希音概念 │关联度：☆☆☆
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公司2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SH日N(希
音)、国药等大量的优质粘性
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2023-09-20│福建自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司位于福建省福州市八一七北路88号东百大厦24层，主营商业零售、仓储物流、商业地产
开发、供应链管理服务
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2023-03-09│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司加速数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，各门店陆续上
线云商城，并迅速开启直播销售
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2022-05-18│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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公司将继续以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的
战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资
产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业
态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
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2025-04-30│高质押股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-30公司质押比例已达41.07%
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2025-04-25│QFII新进 │关联度：☆☆☆☆☆
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2025-03-31QFII(2家)新进十大流通股东并持有450.46万股(0.52%)
【3.事件驱动】
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2023-07-21│发改委将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策
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发改委政研室主任在7月例行新闻发布会上指出，将完善消费政策。针对当前消费领域存在
的突出问题，我们将抓紧制定出台恢复和扩大消费的政策，围绕稳定大宗消费、促进汽车消费和
电子产品消费、拓展农村消费、优化消费环境等方面，出台一批务实管用的政策举措并推动尽快
落地见效。
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2023-04-10│4月中国零售业景气指数为50.8%，正在实现全面复苏
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中国商业联合会近日发布的4月中国零售业景气指数(CRPI)显示，4月中国零售业景气指数为
50.8%，较上月微升0.2个百分点。中国商业联合会指出，各地政府纷纷加大“促消费”的政策力
度，社会经济活动日趋活跃，零售企业继续盘整经营，创新思路，信心持续增强，零售业正在实
现全面复苏。从行业分类看，商品经营类指数为50.9%，较上月微升0.3个百分点；租赁经营类指
数为51.9%，较上月微升0.1个百分点；电商经营类指数为50.0%，较上月微升0.1个百分点。细分
指数全部上涨，零售业呈现全面复苏趋势。
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2017-04-06│我国区域快递业行动指南出炉
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2017年4月6日消息，近日，国家邮政局发布了京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地
区快递服务发展“十三五”规划。三大区域快递规划是“十三五”期我国区域快递协同发展的行
动指南。
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2016-08-01│互联网+物流实施意见印发
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发改委网站2016年7月29日下发《“互联网+”高效物流实施意见》，提出先进信息技术在物
流领域广泛应用，仓储、运输、配送等环节智能化水平显著提升，物流组织方式不断优化创新;
形成以互联网为依托，开放共享、合作共赢、高效便捷、绿色安全的智慧物流生态体系，物流效
率效益大幅提高。
此次政策明确提出相关配套工程和执行时间，加快智能物流发展步伐。此次政策提出构建物
流信息互联共享体系，提升仓储配送智能化水平，发展高效便捷物流新模式，营造开放共赢的物
流发展环境，加强组织协调，加大资金、土地、税收、金融等政策支持力度，加强人才队伍建设
七大任务，同时，针对任务配套了四项专项工程，并对工程完成时间提出具体规划。此次政策是
现有配套工程最明确，时间规划最清晰的推动智能物流发展政策，行业发展提速。
建议关注注入优质供应链管理企业打开成长空间的联明股份；转型物流地产，团队实力雄厚
的东百集团；布局跨境电商物流，产业链并购推动未来发展的新宁物流；危化品运输龙头，LNG
物流先驱恒通股份。
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2016-03-17│福建省国企改革意见出炉
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福建省委、省政府2016年3月16日正式出台了《关于深化国有企业改革的实施意见》：意见
提出，到2020年国有企业改革重要领域和关键环节取得决定性成果，国有企业市场主体地位更加
凸显，与市场经济相融合的现代企业制度全面建立。
《实施意见》明确了福建国有企业改革的主要目标是，到2020年，国有企业改革重要领域和
关键环节取得决定性成果，国有企业市场主体地位更加凸显，与市场经济相融合的现代企业制度
全面建立；以依法治企为核心的公司法人治理结构基本形成，适应市场竞争的国有企业领导人员
管理体制机制有效运转；以管资本为主的国有资产管理体制健全完善，经营性国有资产实现集中
统一监管；国有企业自主创新、产业转型升级、保护环境、履行社会责任的引领和表率作用充分
发挥；国有企业党的建设和反腐倡廉工作进一步加强，国有企业党组织政治核心作用充分发挥。
相关概念股：新大陆（000997）、象屿股份（600057）、新华都（002264）、漳州发展（0007
53）、金龙汽车(600686)、太阳电缆（002300）、厦门信达（000701）、平潭发展（000592）、
东百集团(600693）、厦门空港(600897)
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“│
│ │商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流 │
│ │的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。 │
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│经营模式 │1.商业零售 │
│ │东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一│
│ │位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运│
│ │营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文│
│ │商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。 │
│ │百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项│
│ │目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类│
│ │包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。│
│ │经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上│
│ │，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”│
│ │为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场│
│ │景为广大消费者提供超预期的购物体验。 │
│ │购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内│
│ │，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心│
│ │、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、│
│ │专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以│
│ │租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不│
│ │同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差│
│ │异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交 │
│ │”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足│
│ │消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。 │
│ │文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游 │
│ │式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造│
│ │的重量级文商旅项目。 │
│ │线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交│
│ │易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应│
│ │链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向 │
│ │交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消│
│ │费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，│
│ │输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而│
│ │打造线上线下的精准化、数据化运营。 │
│ │2.仓储物流 │
│ │东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过│
│ │对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解│
│ │决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中│
│ │心的“人-货-场”新架构。 │
│ │东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，│
│ │通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营│
│ │，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为│
│ │基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管│
│ │理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主│
│ │要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。 │
│ │东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。 │
│ │（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产 │
│ │出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理│
│ │后，资产价值增加部分形成的收益。 │
│ │（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流 │
│ │项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况│
│ │向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。 │
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│核心竞争力 │（一）经营模式优势 │
│ │公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”│
│ │、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和│
│ │兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，│
│ │不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营│
│ │发展的稳定性和可持续性。 │
│ │公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-│
│ │招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题│
│ │，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。 │
│ │（二）精细化运营优势 │
│ │东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞│
│ │察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求│
│ │，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提│
│ │升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为│
│ │中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。 │
│ │（三）区位优势 │
│ │公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于│
│ │福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊│
│ │七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心│
│ │所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实│
│ │的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与│
│ │甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制│
│ │高点。 │
│ │公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流│
│ │核心区域，地域布局优势明显。 │
│ │（四）管理优势 │
│ │公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商│
│ │建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此│
│ │外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面│
│ │的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未│
│ │来发展的基础。 │
│ │（五）战略资源优势 │
│ │公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资│
│ │源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链│
│ │能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共│
│ │赢，提升供应商的战略协同性。 │
│ │（六）物流融资优势 │
│ │公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务│
│ │等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大│
│ │型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名 │
│ │前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资 │
│ │金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发│
│ │基金的合作模式。 │
│ │REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合 │
│ │理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽 │
│ │公司的融资渠道。 │
│ │（七）政策优势 │
│ │福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易│
│ │试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到│
│ │至关重要的促进作用。 │
│ │（八）数据化优势 │
│ │公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时│
│ │仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司│
│ │数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流│
│ │、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。 │
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│经营指标 │2024年，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.7│
│ │3%；实现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同│
│ │比增长24.09%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67│
│ │亿元，较上期减少0.35亿元，同比下降34.47%。 │
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│竞争对手 │亚太实业 │
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│品牌/专利/经│品牌：东百商业品牌标签持续深化，2023年核心门店东百中心有33个品牌销│
│营权 │售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，145个品牌销售额福州 │
│ │第一；核心门店兰州中心有19个品牌销售额进入全国TOP10，85个品牌销售 │
│ │额甘肃省第一，13个品牌销售额兰州第一。 │
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│核心风险 │百货零售业务业绩恢复不及预期；商业地产销售和结算进度不及预期；物流│
│ │地产扩张及退出存在不确定性。 │
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│投资逻辑 │东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营│
│ │情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，│
│ │缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运│
│ │营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的│
│ │招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户 │
│ │资源，并与客户形成较强粘性。 │
│ │公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于│
│ │福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊│
│ │七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心│
│ │所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实│
│ │的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与│
│ │甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制│
│ │高点。 │
│ │公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流│
│ │核心区域，地域布局优势明显。 │
│ │福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易│
│ │试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到│
│ │至关重要的促进作用。 │
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│消费群体 │终端消费者；京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业 │
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│消费市场 │华东地区、西北地区、华北地区 │
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│股权收购 │收购物流公司：东百集团2019年7月4日公告，公司间接控制的全资子公司西│
│ │藏信茂拟以33435万元收购福建华威集团有限公司（简称“华威集团”）持 │
│ │有的福建华威物流供应链有限公司（简称“华威物流”）100%的股权。华威│
│ │物流经营范围为物流供应链管理；货物专用运输(集装箱)、货物专用运输( │
│ │冷藏保鲜设备)；仓储理货(不含危险品)等。本次股权转让对价为华威物流 │
│ │存在目标地块土地、房屋和运营所需的基础设施资产。本次交易完成后，目│
│ │标地块将由公司开发建设及运营管理。本次交易为公司物流产业项目在“海│
│ │丝”核心区的重要布局，可进一步完善公司的物流覆盖网络。 │
│ │收购常熟星宇新兴建材公司100%股权:东百集团2020年6月24日公告，公司全│
│ │资子公司西藏信志拟以现金方式收购常熟星宇新兴建材有限公司100%的股权│
│ │，交易总价约为10100万元。标的公司经营范围为贵金属加工，生产各种宽 │
│ │厚板，销售本公司生产的产品；房屋租赁。目标公司通过政府协议出让方式│
│ │获得位于江苏省常熟市经开区约6.9万平方米的国有建设用地使用权。此次 │
│ │交易完成后，上述地块将作为公司仓储物流项目进行高标仓的开发建设及运│
│ │营管理。此次交易可完善公司物流项目在华东地区的网络布局。 │
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│行业竞争格局│1.商业零售行业 │
│ │根据国家统计局数据显示，2025年1-2月份，社会消费品零售总额8.37万亿 │
│ │元，同比增长4.0%。2025年开年以来政策端持续加码，3月16日中共中央办 │
│ │公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，旨在全方位扩大国内│
│ │需求，提升居民消费信心。 │
│ │2.仓储物流行业 │
│ │根据仲量联行报告显示，展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的│
│ │货币政策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏；消费市场的逐步│
│ │改善也有望带动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源如第三方│
│ │物流、传统电商、零售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。 │
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│行业发展趋势│1.商业零售行业 │
│ │当前，中国商业零售规模化发展已迈入存量时代，精细化运营管理正逐渐成│
│ │为商业零售领域的主流趋势。2025年，随着政策进一步发力提振消费，商业│
│ │零售市场将迎来新的发展机遇，优质商业零售运营商凭借自身优势，进一步│
│ │深化运营管理，积极探索轻资产模式，寻求可持续发展路径，为行业发展注│
│ │入新的活力。 │
│ │春节前夕，中国AI应用DeepSeek横空出世，人工智能正在深刻影响世界上每│
│ │一个人的日常生活和工作，消费市场亦不例外。一方面，科技产品实体门店│
│ │在商场大幅扩张；另一方面，科技赋能消费，AI算法应用到客群分析、营销│
│ │推广、会员管理等，触达消费者，提升忠诚度，提升复购率。数智经济与消│
│ │费的同频共振，正在推动新一波消费热潮，酝酿“新消费革命”。 │
│ │2.仓储物流行业 │
│ │行业前沿性数字化、智能化技术的场景化应用取得突破性进展，数智仓储快│
│ │速发展，物流“大模型”可以优化分拣计划，提升仓储运营效率，在仓储配│
│ │送领域应用无人车辆、无人机，为仓储、供应链提质增效提供助力。同时，│
│ │仓储物流企业绿色低碳理念增强，低碳解决方案逐步迈向实践，绿色化已成│
│ │为企业高质量发展的重要内容。 │
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│行业政策法规│《提振消费专项行动方案》、《关于促进服务消费高质量发展的意见》 │
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│公司发展战略│公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物 │
│ │流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领│
│ │域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售│
│ │升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运│
│ │营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。 │
│ │1.商业零售 │
│ │东百商业坚持创新引领，拥抱数智科技，为消费者提供优质服务和体验场景│
│ │。凭借敏锐的市场洞察力，精准把握市场动态，借助精细化的业态调改与全│
│ │方位的品牌焕新举措，为商业价值最大化赋能。通过多业态不断调整，创新│
│ │“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福│
│ │州和兰州作为两大战略中心，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升│
│ │。推动智慧零售向智惠服务升级，通过数字化会员运维和多元创新策略，形│
│ │成线上线下生态圈，打造领先行业的会员服务体系。同时，聚焦内容端提升│
│ │，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发│
│ │展机会。 │
│ │2.仓储物流 │
│ │东百物流将重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融│
│ │机构合作，推进重资产项目退出或资产证券化。强化招商运营能力，打造强│
│ │大的招
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