热点题材☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2026-04-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:土地流转、乡村振兴、物业管理、预制菜
风格:融资融券、参股金融、低价股、MSCI中盘
指数:上证380、小盘成长、国证成长
【2.主题投资】
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2026-01-27│乡村振兴 │关联度：☆☆☆
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公司作为上海市农业产业化重点龙头企业，坚持产业兴农、质量兴农、绿色兴农，助力都市
农业产业链价值的提升，积极践行乡村振兴战略。
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2025-04-24│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司的主营业务是房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理
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2024-01-23│预制菜 │关联度：☆☆☆
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公司对子公司新弘农业增资，增资用途主要投向闵行净菜加工中心和新设属地化团餐供应链
公司项目建设，未来将以标准化、自动化的半成品（预制菜）加工生产作为核心产品线
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2021-03-13│土地流转 │关联度：☆☆☆☆
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公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但
公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。
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2026-03-25│上海地产系 │关联度：☆☆☆☆☆
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上海地产(集团)有限公司是公司控股股东
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2025-04-30│参股券商 │关联度：☆☆☆
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截止2024-12-31,公司持有海通证券
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
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2026-03-31│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31，收盘价为：2.63元
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2025-05-12│参股金融 │关联度：☆☆☆
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截止2024-12-31,公司持有海通证券
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2021-05-27│MSCI中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合MSCI中盘股标准
【3.事件驱动】
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2025-08-25│上海发布楼市“沪六条”：涉及调减限购、公积金、住房信贷、房产税等6项调
│整
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上海优化调整房地产政策措施，其中提到，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；成年
单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房
暂免征收房产税。
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2024-10-08│提振市场信心，央行与一线城市齐放大招
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9月29日，央行发布公告，首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点
左右。同日，上海再出7条楼市新政，其中提出，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整
为2年；首套住房商贷最低首付调整为“不低于15%”，二套调整为“不低于25%”。此外，广州
发布通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实
施。中银国际认为这是地产行业和板块出现显著拐点的时点。
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2024-05-20│首套房贷款最低首付比例调整为不低于15%
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央行、国家金融监督管理总局17日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭
，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷
款最低首付款比例调整为不低于25%。
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2024-04-30│成都：全市范围内住房交易不再审核购房资格
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成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室4月28日发布《关于进一步优化房地产市场
平稳健康发展政策措施的通知》，从4月29日起，成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，
由企业自主销售。推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业
合理融资需求。支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比。全市范围内
住房交易不再审核购房资格。3月以来杭州、福州、长沙、厦门等多个二线放松四限，购房门槛
进一步降低。
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2023-10-10│政策利好密集催化城中村改造
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继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行
货币政策委员会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金
融支持力度。河南省人民政府办公厅近日印发《关于实施城市更新行动的指导意见》，提出重点
任务包括推进城镇老旧居住区提升改造，稳慎推进城中村改造。
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2022-01-17│上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》
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上海市政府印发《崇明世界级生态岛发展规划纲要（2021-2035年）》：到2035年，将崇明
世界级生态岛打造成绿色生态“桥头堡”、绿色生产“先行区”、绿色生活“示范地”，成为引
领全国、影响全球的国家生态文明名片、长江绿色发展标杆、人民幸福生活典范，向世界展示“
人与自然和谐共生”的建设范例。
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2019-04-29│国资授权经营体制改革方案出炉 投资运营公司运作有望加速
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2019年4月29日消息，国务院近日印发了《改革国有资本授权经营体制方案》（下称《方案
》），提出了改革国有资本授权经营体制的主要举措，包括：优化出资人代表机构履职方式；分
类开展授权放权；加强企业行权能力建设，提升资本运作能力；完善监督监管体系。
中国企业研究院首席研究员李锦认为，随着《方案》出炉，2019年以管资本为主的国资监管
体制改革将加速，以授权经营体制为主的国资改革，将成为新一轮改革的“牛鼻子”。国有资本
投资、运营公司作为国有资本市场化运作的专业平台，在2019年改组组建的步伐势必加快推进。
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2019-03-01│垄断领域是重点 国企改革将谋更大突破
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2019年2月28日消息，全国两会召开在即，关于国企改革的最新表述再度成为市场关注的焦
点。近期，上证报记者采访多位专家，他们均认为改革进程有望加快。
具体来看，2019年国企改革工作重点主要在以下三方面：首先，推进国资授权经营体制改革
，抓紧投资运营公司试点；其次，继续推进国企混改和股权多元化，尤其要垄断领域改革；再次
，优化民营企业发展环境，推动国企和民企的产业链条深度融合，使国企民企协调发展等。
对于垄断领域改革，中国企业研究院首席研究员李锦认为，石油和铁路领域的改革有望在今
年取得重要突破。上证报记者获悉，继中国联通混改逐渐显效之后，体量是联通数倍的中国移动
也在酝酿混改方案。
值得注意的是，中国石油和中国移动等10家涉及石油、电力、通讯、军工等垄断行业的央企
已在今年1月份被国资委选为“创建世界一流示范企业”，将开展包括混改、员工持股、股权激
励等综合改革。
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2019-01-30│各地开出2019国企改革清单 混改与管资本成两大重头戏
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2019年1月30日消息，上证报记者梳理了北京、天津等21个省份的政府工作报告，勾勒出201
9年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份将其列为工
作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
1月中旬以来，地方两会密集召开。从各地新鲜出炉的政府工作报告来看，加快推进混改、
战略性重组、上市以及“两类公司”组建成为2019年各地深化国资国企改革重点任务。
上证报记者梳理了北京、天津、广东、上海、安徽、浙江、江苏等21个省份的政府工作报告
，勾勒出2019年地方版国企改革图谱。总的来看，混改仍是被提到最多的改革任务，有13个省份
将其列为工作重点。此外，“管资本”也受到近10个省份重视。
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2018-10-25│又有23家国企试点混改 员工持股等政策正抓紧研究
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2018年10月25日消息，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮24日在新闻发布会上
透露，第三批31家混改试点企业中有23家试点方案已获批，其余8家企业的方案也在抓紧履行批
复程序。
第三批混改试点企业包括10家央企集团下属子企业和21家地方国企。目前，“我委已批复8
家央企子企业试点方案，各地已批复15家地方国企试点方案，其余试点方案也在抓紧履行批复程
序。”孟玮说。
发展改革委正抓紧研究混改试点企业员工持股等政策。9月中旬发展改革委等多个部门联合
印发《关于深化混合所有制改革试点若干政策的意见》，积极推进混改试点企业员工持股，在“
数量限制”方面已现松动。
据孟玮介绍，截至目前，已开展三批共50家混改试点，第一批、第二批中的中国联通、东航
物流、内蒙一机等试点企业改革取得重要成效，在完善治理、强化激励、突出主业、提高效率等
方面取得重要经验，示范效应逐步显现。
发展改革委还会同有关部门进一步完善混改试点配套政策，出台了《关于深化混合所有制改
革试点若干政策的意见》，今年8月份印发了《国有企业混合所有制改革相关税收政策文件汇编
》。
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2018-10-16│国企改革持续加码 前三季央企盈利增逾两成
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2018年10月15日，国务院国资委召开央企前三季度经济运行情况发布会。国资委副秘书长、
新闻发言人彭华岗表示，中央企业前三季度累计实现营业收入21.1万亿元，同比增长11%，收入
增速已连续4个月超过10%；营收扩张的同时，央企净利润也实现了平稳较快增长。央企前三季度
累计实现利润总额13491亿元，同比增长21.5%，增速连续5个月超过20%；实现归属于母公司所有
者的净利润5482.9亿元，同比增长21%。
展望未来，国企改革还将持续加码。彭华岗表示，下一步国企改革要做到“六个突出抓好”
，国企改革“双百行动”和国资划转社保基金试点都要加大力度，国有资本投资公司试点的扩围
名单也已初步形成。
在他看来，目前受到关注的国资收购民资上市公司现象，只是在当前环境下国企和民企的一
种正常的市场化行为，是互惠共赢的一种市场选择，不存在谁进谁退的问题，更不涉及意识形态
。
另外，对于上证报记者关于“东北国企改革”的提问，彭华岗表示，东北国企改革已经取得
积极进展，未来还要在解决突出矛盾问题上下功夫，进一步做实改革举措。
国有投资公司试点扩围名单初步形成
在投资运营公司试点扩围方面，前期已有10家国有资本投资运营公司试点，包括2家运营公
司，8家投资公司。彭华岗表示，前段时间国务院下发了关于国有资本投资运营公司的试点文件
，国资委按照要求正在积极研究下一批国有资本投资公司名单。
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2018-10-15│国企改革“双百行动”将进入施工季 混改、重组等仍是热点
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2018年10月15日消息，备受关注的国企改革热潮涌动，“双百行动”将从“设计阶段”进入
“施工季”。《经济参考报》记者了解到，包括中石油、大唐子公司在内的多家入选企业综合改
革实施方案已敲定，混改、重组等仍是热点，金融资本也纷纷入局助力改革。
今年8月，国务院国企改革领导小组办公室印发《国企改革“双百行动”工作方案》，决定
选取224家中央企业子公司和180家地方国有企业，在2018年-2020年期间实施国企改革“双百行
动”。
根据安排，入选企业要制定好各自的综合改革实施方案，在9月底前上报，明确具体改革目
标、改革举措、责任分工、完成时限等，并制定好工作任务台账，各地国资委和中央企业集团公
司是方案审核把关和指导推动实施的主体。
据《经济参考报》记者了解，9月25日中石油全面深化改革领导小组第二十六次会议审议通
过吐哈油田、昆仑能源、渤海装备3家企业的“双百行动”综合改革实施方案。改革办要加大对3
家单位的督促指导力度。未参加这次综合改革的单位，也要以国企改革“双百行动”为契机，自
我加压抓好深化改革工作。
国家电网公司入选国资委“双百行动”的企业共3家，分别为国网江苏综合能源服务有限公
司、国网电动汽车服务有限公司、国网南瑞集团，将分层分类积极稳妥开展混合所有制改革，坚
持因地施策、因业施策，积极引入各类投资者实现股权多元化。
中国大唐集团有限公司旗下大唐京津冀能源开发有限公司、大唐环境产业集团股份有限公司
，中国电子信息产业集团有限公司旗下中国长城科技集团股份有限公司、华大半导体有限公司、
中国电子系统技术有限公司等也已确定了“双百行动”综合改革实施方案。
值得注意的是，在国资国企改革全面深化的过程中，推动金融服务国企实体经济也实现新突
破。近日纳入“双百行动”的湖南国企长丰集团有限责任公司与中信证券股份有限公司签署战略
合作协议，双方将在融资、股权结构管理等方面深化合作。深圳市国资委也与建设银行深圳市分
行签署战略合作协议，5家国企改革“双百行动”企业分别与建设银行深圳市分行和建信信托签
署战略合作协议，将在共同促进深圳上市公司稳健发展、推动金融服务市属国企实体经济更加便
利化等方面不断加大合作力度。
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2018-07-27│央企重组加速 多省市下达国企改革“责任状”
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央企和地方国资重组步伐正在加快。《经济参考报》记者日前了解到，今年以来包括广东、
山西、四川等多地均出台国企改革方案，把并购重组作为优化资产的重要手段，并提出具体“路
线图”和“时间表”。不少省份同时下达了国企改革“责任状”，各地重组改革提速，国企并购
重组进入密集落地期。另一方面，央企的兼并重组改革也在加快提速。今年上半年，中核集团和
中核建设集团、武汉邮科院和电信科研院实施重组，装备制造等企业重组也在稳妥积极推进，央
企户数调整至96家。业内人士预计，随着改革政策的不断落地，今明两年围绕着央企和地方国企
的重组步伐将会加快，以市场化为导向的专业化、产业化重组将成为主要方式，这将提高国有企
业资本配置效率，推动资源向优势企业集中、向企业主业集中。
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2018-01-15│2018年国企改革施工图浮出水面
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据经济参考报2018年1月15日报道，一年一度的中央企业、地方国资委负责人会议1月15日在
北京召开，而此前多地国资委已陆续召开工作会议，亮出2017年“成绩单”、谋划2018年“施工
图”。从已经公布的数据来看，作为国企改革落地见效年，2017年国企改革重点难点问题取得重
大实质突破，中央企业和多地省属国企收入、利润均保持两位数增长，创五年最好水平。
按照十九大和中央经济工作会议的部署要求，下一步国企将进入高质量发展的新阶段。业内
人士认为，2018年国企混改、重组、降杠杆三大主线将并行推进，新一波红利将激活释放。
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2017-12-26│国务院批复上海城市总体规划
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2017年12月26日消息，国务院近日批复了上海市城市总体规划，原则同意《上海市城市总体
规划（2017-2035年）》，并从城市空间布局、城市规模、生态环境保护、人居环境、特色风貌
、城市运行和管理体制七个方面，对上海未来发展提出了更高要求。
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2017-07-20│上海市崇明区总体规划草案已经编制完成
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2017年7月20日从上海发布微博获悉，崇明区新闻办、市规土局表示，《上海市崇明区总体
规划暨土地利用总体规划（2016-2040）》草案已经编制完成。至2040年，将把崇明区建设成为
在生态环境、资源利用、经济社会发展、人居品质等方面具有全球引领示范作用的世界级生态岛
。
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2017-01-16│上海推进崇明世界级生态岛建设
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2017年1月15日，上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作政府工作
报告时表示，坚持生态立岛，上海将举全市之力，高标准、高质量推进崇明世界级生态岛建设。
有分析认为，崇明之于上海的作用，应该可以和长岛之于纽约、九龙之于香港作对比。因此
，崇明的发展建设乃是上海整个区域经济发展和质量提升的有机组成部分。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │中华企业股份有限公司（以下简称中华企业）成立于1954年4月，其前身为 │
│ │中华企业公司，是上海解放后经政务院（国务院）批准设立专业从事房地产│
│ │开发经营的国有企业。1993年9月，中华企业公司采取社会招股募集方式， │
│ │改制为股份制上市公司，公司名称改为中华企业股份有限公司（证券代码：│
│ │600675）。 │
│ │中华企业是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。建国初期，│
│ │公司受上海市政府委托，承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。五│
│ │十年代末，公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。改革开放的八、九十│
│ │年代，公司营建的各类商品房已达百万余平方米，项目遍布上海各区县及部│
│ │分外省市，品牌项目代表有：玉兰花苑、海怡花园等侨汇住宅；光明大厦、│
│ │启华大厦、房地大厦、中华企业大厦、华侨大厦、港泰广场、淮海中华大厦│
│ │、静安中华大厦等办公商务楼；上海春城、宝石公寓、金鹿公寓、鹿特丹花│
│ │园、东方中华园、虹桥中华园以及被誉为九十年代上海十大建筑景观的“古│
│ │北新区”等中高档住宅，在海内外享有一定的声誉。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│产品业务 │中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后 │
│ │第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办│
│ │项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。 │
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│核心竞争力 │1、发展战略明确 │
│ │公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，│
│ │聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。 │
│ │2、产业协同发展 │
│ │公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育新的业绩增长│
│ │点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的│
│ │产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为│
│ │核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下品牌物业古北物业集团对标“国│
│ │内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业│
│ │专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质│
│ │均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企│
│ │业品牌影响力再提升。 │
│ │3、股东回报稳定 │
│ │在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计│
│ │现金分红43.41亿元。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入105.57亿元，较去年同期增加51.71%，实现归属│
│ │于上市公司股东的净利润为1.19亿元，较去年同期增加4.35亿元；实现归属│
│ │于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.73亿元，较去年同期增加5.│
│ │03亿元。 │
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│竞争对手 │绿地控股、光大嘉宝、城投控股、世茂股份、万业企业、华丽家族 │
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│品牌/专利/经│品牌：古北物业凭借其服务品质与市场化拓展能力，位列上海市物业服务综│
│营权 │合百强企业第6名，并在多种经营领域取得第3名的佳绩，成为上海市首家同│
│ │时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。旗下品牌物业古北物│
│ │业集团对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业│
│ │多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业│
│ │能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的│
│ │认证，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│核心风险 │1、政策风险：新一轮调控以防止价格过快增长为核心目标， 同时行业政策│
│ │的快速切换可能进一步增加风险的不确定性。 │
│ │2、财务风险：通过提前偿还带息负债、低息换高息等一系列努力， 公司负│
│ │债规模显著降低， 资产负债率虽有所下降，但仍处于偏高水平，且融资成 │
│ │本仍高于行业平均。公司需进一步提升资金使用效率，进一步减少财务费用│
│ │支出。 │
│ │3、经营风险：除中华企业大厦、淮海公寓等经营性物业外，公司需进一步 │
│ │提升经营性资产在总资产中的比重，进一步提升企业抗风险能力。 │
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│投资逻辑 │近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深│
│ │耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域│
│ │整体开发”为导向，加强土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活│
│ │服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”│
│ │。 │
│ │旗下品牌物业古北物业集团对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物│
│ │业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结│
│ │构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管│
│ │理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海地区、江苏地区、浙江地区、安徽地区、吉林地区 │
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│主营业务 │房地产开发、资产经营、城市生活服务 │
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│主要产品 │开发产品、租赁、劳务收入、商品收入 │
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│行业竞争格局│1、房地产宏观经济市场分析 │
│ │2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱│
│ │，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8 │
│ │月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释│
│ │放了积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高│
│ │质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会│
│ │议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财│
│ │政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆│
│ │周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内│
│ │需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。 │
│ │2025年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修│
│ │复态势，但二季度以来市场动能有所转弱；四季度在房企促销、改善项目入│
│ │市推动下，核心城市仍维持一定规模。 │
│ │在“以价换量”策略下，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，│
│ │随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售库存持续回落，但下半│
│ │年下降趋势放缓，出清周期有所延长。 │
│ │2、土地市场分析 │
│ │2025年，各地政府保持“缩量提质”的供地策略。全国300城住宅用地成交 │
│ │规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金总额下降6%。房企拿地进一步向 │
│ │核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土地拍卖市场热度较高，带│
│ │动一、二线城市整体出让金同比增长4%。全年土地市场热度呈现“前高后低│
│ │”的走势：自第三季度以来，核心城市优质地块供应节奏放缓，市场热度有│
│ │所下降。从城市集中度看，TOP20城市住宅用地出让金占全国总额的比重达 │
│ │到57%。目前，中央及国有企业仍是土地市场的绝对拿地主力，而地方国有 │
│ │资本平台的托底力度则有所减弱。 │
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│行业发展趋势│1、行业政策趋势 │
│ │展望2026年，宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。作为│
│ │“十五五”规划开局之年，中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳│
│ │”，房地产政策宽松基调将延续，重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给│
│ │展开。政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端，北│
│ │上深等一线城市限制性政策仍具备优化空间，将通过继续降低房贷利率、中│
│ │介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；供给端，将加大│
│ │存量商品房和闲置土地收储力度，同时深化住房公积金制度改革，有序推动│
│ │“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。 │
│ │2、行业发展趋势 │
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