热点题材☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、创投概念、上海自贸、养老概念、物业管理
风格:融资融券、参股金融、证金汇金、近期新低、高分红股
指数:上证380
【2.主题投资】
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2024-11-01│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司有上海东绣物业经营管理有限公司，上海陆家嘴物业管理有限公司
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2021-10-28│创投概念 │关联度：☆☆
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19年3月21日发公告称，拟作为有限合伙人参与出资设立“上海浦东科技创新投资基金”，
基金尚处于筹备设立阶段。该基金认缴出资总额为55.01亿元（以实际募集规模为准），公司作
为有限合伙人认缴出资额4亿元。
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2021-10-15│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司有其他涉及养老院服务
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2018-09-03│上海自贸 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司总部位于上海市浦东新区。主营业务：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基
础实施的开发建设（涉及许可经营的凭许可证经营）。公司现主要收入来源仍为土地一级开发中
的批租收入。2004年起，公司主营业务结构开始调整，即主营业务由区域开发中的土地批租为主
逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。目前，租赁业务和房地产销售收入已有一
定增加。
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1994-11-22│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:陆家Ｂ股(900932)于1994-11-22上市
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2026-05-06│参股券商 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有爱建证券有限责任公司(51.14%)
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2026-05-06│参股保险 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司(50.00%)
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素大盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素大盘股标准
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会、上海市浦东新区国有资产监督管理委员
会。
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2018-07-06│自由贸易港 │关联度：☆☆☆☆
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公司位于上海，主营房地产及相关业务。
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2026-05-22│近期新低 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司于2026-05-22创新低：7.02元
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2026-05-06│参股金融 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司(50.00%)
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2026-04-22│高分红股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-12-31,最新分红率为:50.65%
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2026-04-22│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有1973.44万股(0.39%)
【3.事件驱动】
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2025-08-25│上海发布楼市“沪六条”：涉及调减限购、公积金、住房信贷、房产税等6项调
│整
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上海优化调整房地产政策措施，其中提到，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；成年
单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房
暂免征收房产税。
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2024-12-13│中央经济工作会议：持续用力推动房地产市场止跌回稳
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中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢
牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改
造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办
用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥
处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。
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2022-12-26│为“保交楼”上保险，平均一天一家房企抛出再融资计划
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自11月28日证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公
司再融资至今，不到一个月的时间里，已有福星股份、大名城、万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉
凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房
企筹划再融资，可谓掀起了“定增潮”。整体来看，本轮房企“定增潮”主要集中在两大领域，
一方面是招商蛇口、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另
一方面，大多数房企筹划直接在A股定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政
策支持领域。
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2021-07-16│浦东创投行业获中共中央、国务院政策支持
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中共中央、国务院发布关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的
意见。意见提出，在总结评估相关试点经验基础上，适时研究在浦东依法依规开设私募股权和创
业投资股权份额转让平台，推动私募股权和创业投资股权份额二级交易市场发展。
智研咨询数据显示，目前我国风险投资规模已经超越美国，成为世界第一，2019年全国创业投资
管理资本总量达到9989.1亿元，较2018年增加810.1亿元，增幅为8.8%；基金平均管理资本规模
为3.33亿元。
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2019-04-19│资管规模首破5000亿美元 黑石（BX）拟由合伙制改为公司制
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Blackstone Group LP宣布拟由合伙制上市公司转变为公司制后，立即收到了市场奖励，股
价创下逾两年最大涨幅。首席执行官Stephen Schwarzman希望藉由此举扩大公司投资者基础。
Schwarzman周四接受彭博电视采访时称，改变公司结构为其股票开启了纳入指数的大门，并
将提高公司“急剧扩大受众规模的能力”。
“我们受困于自身公司结构，”他说道。“我们会让散户投资者面对的状况更容易些。”
即便私募股权公司的收购、信贷、房地产及其他种种基金获得投资者大量资金投入，但包括
世界最大另类资产管理公司Blackstone在内，这些公司上市后的股价表现一直是落后的。
Blackstone是展现该行业筹资实力的典范。这家总部位于纽约的公司周四披露，资产管理规
模首次超过5000亿美元，达到5120亿美元。
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2019-01-23│冲刺2020 上海国际金融中心建设加速度
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2019年1月23日消息，进入冲刺阶段的上海国际金融中心建设迎来新蓝图。上证报记者从22
日举办的上海市政府新闻发布会上获悉，2019年1月17日，经国务院同意，人民银行会同七部委
联合印发《上海国际金融中心建设行动计划（2018-2020年）》（下称《行动计划》）。
五个维度、“6+1”格局，《行动计划》清晰地勾勒出了2020年上海国际金融中心落成的图
景--要建成一个与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心，迈入全球金融中心
前列。
《行动计划》提出，“6+1”格局即是要设立全球资产管理中心、跨境投融资服务中心、金
融科技中心、国际保险中心、人民币资产定价与支付清算中心、金融风险管理与压力测试中心等
“六大中心”，形成“国际一流的优良金融生态系统”。
《行动计划》提出，上海将全力配合支持证监会、上交所推动科创板及注册制试点落地，深
化长江三角洲金融合作，为全国金融业改革创新积累经验。
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2018-11-20│上海自贸区落地一批扩大开放代表项目
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2018年11月20日消息，中国（上海）自贸试验区扩大开放措施项目签约暨重点企业服务专员
工作机制发布会11月19日在上海市浦东新区举行。会上，12家企业分别与自贸试验区各片区管理
局进行了签约。
这12家企业亮点纷呈，其中有一批扩大开放领域的代表性项目，如首家外商独资演出经纪项
目信德前滩、首家中外合资飞机制造项目中俄国际商用飞机、首家外商独资职业心理培训项目正
能职业技能培训、首家外商独资金融教育培训项目瑞伯职业技能培训、专注于为新能源汽车提供
专业金融服务的上海蔚来融资租赁。此外，12家企业中还有一批在新兴产业细分领域做到极致的
代表性项目，如全球知名航空技术企业APCI设立的飞机改造设计公司文罗拉航空科技、全方位IT
服务提供商博彦科技、全球领先的人工智能医疗健康应用企业爱达品智人工智能科技，还有全球
最大的外币兑换公司通济隆、全球领先的精准放射治疗设备企业医科达、全球领先的科技企业西
门子、全球领先的半导体企业英飞凌的总部项目。
数据显示，浦东新区利用外资稳步增长，今年1至10月吸引实到外资69.6亿美元，同比增长1
5.8%。同时，浦东新区在扩大开放领域不断取得新突破，在外商独资医院等38个开放领域实现全
国首创项目落地，并在医疗服务、增值电信等已开放领域由点及面，引进了一批领军企业，形成
集聚效应。
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2017-08-05│北京拟推出共有产权住房
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2017年8月3日晚，北京市住建委网站发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市
共有产权住房规划设计宜居建设导则》，公开征集意见。文件提出，除北京市家庭外，提供给非
京户籍家庭住房需求的房源将不少于30%。
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2017-06-15│上海确定首批国企改革员工持股试点
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2017年6月15日从上海国资委获悉，上海市国资委发布《关于地方国有控股混合所有制企业
开展第一批员工持股试点的通知》，公布了第一批试点名单共四家企业，分别是上海电气国轩新
能源科技有限公司、上海齐程网络科技有限公司、上海久事智慧体育有限公司、上海新金桥环保
有限公司。
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2017-02-17│上海国资年会提国企改革工作要点
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记者从2017年2月16日下午召开的2017年上海市国资国企工作会议上获悉，上海国资委已下
发《上海市国资委党委2017年工作要点》，（下称《工作要点》）。上海国资委表示，2017年将
全力深化改革攻坚，力争在国资国企改革重要领域和关键环节取得新突破。
《工作要点》显示，2017年上海将着力推进企业上市，发展混合所有制经济。
具体看，上海国资委拟在今年完成2-3家竞争类企业集团整体上市或核心业务资产上市。适
时推动一批符合整体上市标准的企业集团调整管理体制，实现管理重心与资产架构融合，完善存
续资产管理。对功能类、公共服务类企业中的竞争性业务资产，积极引入各类资本，提高资源配
置效率和公共服务能力。
稳妥有序推进国企改制改革。推进5-10户符合条件的国有控股混合所有制企业试点员工持股
。完成建科院增资扩股，引入战略投资者。以国家油气改革为契机，推进上海市燃气行业企业改
革，适时实施混合所有制改革。指导集团公司推进所属企业的公司制改制。积极推进上海市供销
社系统综合改革工作，完成联交所事转企改制，研究推进科研院所多元化改革。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“公司”）自成立于19│
│ │92年以来，一直致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发│
│ │和城市功能开发。公司所发行的A股和B股分别于1993年6月28日和1994年11 │
│ │月22日在上海交易所上市交易。 │
│ │经过30余年发展，公司不仅完成了从单一土地开发向土地开发与租售并举的│
│ │转型，更在2016年初全面启动“地产+金融”的双轮驱动战略，于2017年底 │
│ │完成上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权的收购，一举获得3家持牌金融 │
│ │机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。 │
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│产品业务 │公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任│
│ │务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学│
│ │城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。 │
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│核心竞争力 │（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型│
│ │之初约15万平方米增长至392万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家 │
│ │嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区│
│ │以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司积极构建以“专业化│
│ │”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业│
│ │品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境，进一步增强品牌竞争力和│
│ │影响力。 │
│ │（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了│
│ │一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园│
│ │）、商业物业、住宅物业、酒店物业和会展物业，分别组建专业化营销团队│
│ │。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项│
│ │目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经│
│ │济。 │
│ │公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客│
│ │户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地│
│ │企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性│
│ │，营造良好的招商政策环境。产业服务方面已构建陆创AI加速器、张江股权│
│ │投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全周期服务，│
│ │实现企业成长全链条赋能。 │
│ │（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业│
│ │化陆家嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于│
│ │为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务│
│ │城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时│
│ │，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴乐居公司、以商业楼宇租│
│ │赁运营为主营业务的陆家嘴资产管理公司、以城市更新和定制装修为主营业│
│ │务的陆家嘴建筑科技公司等轻资产服务平台及运营服务公司的实体化运作。│
│ │优化产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以│
│ │场景引项目”的新型招商范式，打造高承载力的产业集聚平台，持续提升项│
│ │目招商、运营与服务能级。 │
│ │（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024 │
│ │年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于│
│ │陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大│
│ │主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现│
│ │可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋│
│ │友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、│
│ │生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，│
│ │前滩的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工智能创新小镇“模力双塔│
│ │”核心载体，公司“科学之门”集群项目聚焦AI领域龙头企业与高成长企业│
│ │，正发挥功能平台作用。 │
│ │（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三│
│ │家持牌金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”│
│ │三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股│
│ │东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运│
│ │营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集│
│ │团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力│
│ │推进。 │
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│经营指标 │1、2025年度营业收入181.67亿元，其中：房地产业务收入161.48亿元，金 │
│ │融业务收入20.19亿元。 │
│ │2、2025年度房地产业务成本108.58亿元，金融业务成本及管理费用7.57亿 │
│ │元。 │
│ │3、2025年度项目开发投资支出36.91亿元。 │
│ │4、2025年度实现归属于上市公司股东的净利润12.26亿元。 │
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│品牌/专利/经│品牌：秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项│
│营权 │目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的│
│ │打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。 │
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│核心风险 │短期和中期供应压力巨大，新兴中央商务区市场活跃，租金未来有下行压力│
│ │；近几年，商业地产竞争格外激烈，发展空间受到挤压。 │
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│投资逻辑 │公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优│
│ │质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心│
│ │区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年│
│ │深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、天津 │
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│主营业务 │在浦东新区、天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地│
│ │产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理│
│ │；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，│
│ │企业收购、兼并等。 │
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│主要产品 │房地产销售(含投资性房地产转让）、房地产租赁、物业管理、酒店业、金 │
│ │融业、其他。 │
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│股权收购 │陆家嘴2016年10月17日公告，公司下属全资公司上海佳湾资产管理有限公司│
│ │（简称“佳湾公司”）与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划（简称 │
│ │“安心信托”）联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司（简称“苏州绿岸”│
│ │）95%股权，总金额为85.25亿元，其中佳湾公司出资20.25亿元，安心信托 │
│ │出资65.01亿元。苏州绿岸持有位于苏州市高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢 │
│ │路东17块国有土地使用权。上述项目地块红线内使用权面积约65.95万平方 │
│ │米，土地性质为住宅、商办、工业（研发）、宿舍、幼儿园、加油站等，项│
│ │目地块规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积│
│ │约66.4万平方米。 │
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│行业竞争格局│1、办公物业 │
│ │2025年，上海办公楼租赁市场在宏观经济政策支持与城市内生发展动能的双│
│ │重驱动下，整个市场于压力中彰显韧性，流动性温和修复。一方面，市场正│
│ │经历全面价值重塑，供需两端在动态博弈与波动调整中探寻新的均衡；另一│
│ │方面，互联网科技、金融与专业服务、消费等多行业租赁需求持续释放，支│
│ │撑整体市场需求基本面。 │
│ │办公楼租赁市场方面，根据世邦魏理仕和仲量联行数据，全年甲级办公楼新│
│ │增供应约103.7万平方米，净吸纳量约为49.9万平方米，平均租金报价同比 │
│ │下降5.9%至7.9元/平方米/天。成本驱动型的搬迁与升级仍是主要需求类型 │
│ │，随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。产业园│
│ │市场方面，根据高力国际数据，上海全年新增供应量约178万平方米，全年 │
│ │吸纳量约为51.5万平方米，租金报价下降9.7%至3.07元/平方米/天。机器人│
│ │、人工智能及其应用行业正成为上海产业园区结构性复苏的核心驱动力。甲│
│ │级办公楼和产业园市场平均出租率分别为75.7%和68.1%。 │
│ │根据世邦魏理仕统计，2025年上海房地产大宗市场实现成交97笔，交易总额│
│ │474亿元，均较2024年有所下滑。全年单季交易活跃度呈现稳步修复态势， │
│ │投资型交易占比逾七成。其中，办公楼交易笔数占比约为42%，涉及核心区 │
│ │办公物业、产业园物业及租赁公寓物业。 │
│ │2、居住物业 │
│ │2025年，上海住宅市场呈现显著结构性分化，高端住宅与核心区域市场表现│
│ │相对坚挺，普通刚需及远郊市场则继续承压，市场整体观望情绪浓厚。同时│
│ │，上海房地产政策持续优化，“沪六条”、沪版“好房子”新规、“房产税│
│ │优化”，从需求端松绑、供给端提质、持有端降本三维发力，形成“激活需│
│ │求+升级品质+稳定预期”的政策闭环。 │
│ │2025年，根据克而瑞数据，上海商品住宅市场，全年新增供应量518万平方 │
│ │米，同比下降31%；成交43824套，同比下降23%；成交面积546万平方米，同│
│ │比下降21%；成交均价81467元/平方米，同比上涨6%。商品住宅市场冷热不 │
│ │均，外环外市场的停滞状态逐步向内延伸，市中心区尤其是内环内区域依靠│
│ │高端项目仍维持价格韧性，外围特别是外环外区域成交增长动力不足。二手│
│ │住宅全年成交约22.5万套，创近四年新高，整体以价换量，刚需为主导。20│
│ │25年末，全市住宅库存去化周期持续攀升至18个月，其中七成库存分布在外│
│ │环外。 │
│ │住宅租赁市场方面，供需层面呈现清晰的多层次分化格局。2025年，保租房│
│ │作为政策基石，已供应超60万套，占据约25%市场份额。高端公寓与服务式 │
│ │公寓则主导品质市场，前者竞争焦点从地段转向产品力与社群运营，承接改│
│ │善需求；后者聚焦核心及新兴商务区，提供灵活租约的项目仍受青睐。租赁│
│ │市场正从规模扩张阶段迈向精细化、差异化运营阶段，资本更关注长期收益│
│ │与运营效率。 │
│ │3、商业物业 │
│ │2025年，上海社会消费品零售总额达1.66万亿元，同比增长4.6%，国补品类│
│ │成为拉动消费增长的核心驱动力。根据仲量联行数据，上海零售物业市场呈│
│ │现阶段性复苏态势，2025年一季度品牌拓店态度偏谨慎，二至四季度租赁活│
│ │动逐步回暖、持续复苏，全年累计录得净吸纳量40.4万平方米，市场活力回│
│ │升。 │
│ │4、金融行业 │
│ │2025年，在经济结构转型与金融强国建设的战略指引下，金融行业紧扣中央│
│ │经济工作会议部署要求，锚定金融“五篇大文章”核心任务推进发展，行业│
│ │整体向质量提升方向转型。金融监管始终以“强监管、防风险”为主线，稳│
│ │步推进各细分领域的转型工作，为“十五五”开局及行业长期健康发展奠定│
│ │坚实基础。 │
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│行业发展趋势│1、办公物业 │
│ │2026年，根据世邦魏理仕和高力国际统计，上海办公楼和产业园预计将分别│
│ │迎来130万平方米和390万平方米的新供应量。短期内两个市场将仍面临供应│
│ │压力，租户议价优势延续。同时，需求端方面，“十五五”规划驱动产业跃│
│ │迁，新质生产力将催生高品质、定制化的办公或产业空间需求，预计将为办│
│ │公楼与产业园市场带来结构性机遇。 │
│ │2、居住物业 │
│ │展望2026年住宅市场，面对持续分化和竞争加剧的整体环境，公司将主动顺│
│ │应市场需求，精准把握市场动态，坚持以客户为中心，用确定的专业与担当│
│ │应对不确定的市场。 │
│ │3、商业物业 │
│ │展望2026年，消费行业将延续理性务实的发展基调。一方面，品牌方会更聚│
│ │焦于核心客群需求，强化对投入产出比的管控。另一方面，消费者对品质生│
│ │活、高性价比产品及情绪价值的核心诉求将持续深化，从而为潮玩杂货、运│
│ │动服饰与装备、宠物服务、健康体育等多元业态带来持久的租赁需求增长动│
│ │力。 │
│ │4、金融行业 │
│ │2026年，金融行业迎来转型深化的关键阶段，行业各细分领域均以高质量发│
│ │展为核心目标，坚持提升金融服务质效与精准度，为扩大内需、培育发展新│
│ │质生产力等国家重大战略落地提供坚实金融支撑。 │
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│行业政策法规│《上海证券交易所股票上市规则》、《证券法》、《公司法》、《上市公司│
│ │治理准则》 │
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