热点题材☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2026-07-29◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:物业管理、新型城镇
风格:融资融券、参股金融、低市净率、微利股、破净资产、回购计划、参股新股、预计转亏
指数:资源优势、上证580
【2.主题投资】
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2025-11-27│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司围绕开发、运营、产业投资三大业务，构建互为支撑、有机协同的战略生态体系。
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2025-09-23│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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子公司上海城投（置地）集团有限公司主要业务为房地产开发、经营，物业管理
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2026-07-10│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为-7500万元至-5000万元，与上年同
期相比变动幅度为-148.93%至-132.62%。
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2026-05-06│参股券商 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有西部证券股份有限公司(10.26%)
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2026-05-06│参股银行 │关联度：☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有广州银行股份有限公司(1.27%)
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2025-10-28│宁德时代概念│关联度：☆☆☆
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公司与宁德时代签署合作协议，双方将在电池循环产业、城市智慧补能网络、城市环卫运输
工具和设备电动化、光储充换分布式低碳能源站、碳达峰碳中和示范等领域开展深入合作。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆
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为优化债务结构，拓宽融资渠道，公司拟开展资产证券化业务，发行方案如下：资产证券化
产品，包括但不限于ABS、CMBS、REITs等。
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2019-04-24│上海国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为上海市国资委。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-28│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-28,公司市净率(MRQ)为：0.43
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2026-07-28│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-28公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-56.82%
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2026-07-16│回购计划 │关联度：☆☆☆
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公司拟回购不超过10000万元(1669.45万股),回购期:2026-06-16至2026-09-15
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2026-07-11│预计转亏 │关联度：☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为-7500万元至-5000万元，与上年同
期相比变动幅度为-148.93%至-132.62%。
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2026-05-15│微利股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-03-31公司扣非净利润为:1298.15万元，净资产收益率为：0.04%
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2026-05-06│参股金融 │关联度：☆☆☆
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截止2025-12-31,公司持有广州银行股份有限公司(1.27%)
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2023-02-23│参股新股 │关联度：☆☆☆
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公司参股上海建科3200万股（发行后持股比例为7.81%），参股类型为直接持股
【3.事件驱动】
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2023-11-01│中央金融工作会议强调加快保障性住房建设
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中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议强调，促进金融与房地产良性循环，健
全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有
制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快
保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-01-04│国家重申房地产支柱产业地位
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1月4日，经济日报文章指出，展望2023年，无论是供给端对企业和房地产开发项目的资金支
持，还是各项促进住房消费的举措，只有最终转化成需求的复苏，也就是产生实际的销售量，市
场才能真正打破沉寂，重回良性循环轨道。房地产始终是支柱产业，带动作用强，对于金融稳定
具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。预计在保交楼取得实质性进展之后，消
费者对购房的观望情绪将得到改善，一段时间以来积压的需求也有望逐步释放，形成实际销售量
。
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2019-06-14│央地一盘棋 垃圾分类进入攻坚期
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2019年6月6日，住房和城乡建设部等9部门联合发布《关于在全国地级及以上城市全面开展
生活垃圾分类工作的通知》（简称《通知》），全面启动生活垃圾分类工作。《通知》要求，加
快推进政府推动、全民参与、因地制宜的生活垃圾分类制度，加快建立分类投放、分类收集、分
类运输、分类处理的生活垃圾处理系统，努力提高生活垃圾分类覆盖面。
按照《通知》制定的工作目标，到2020年，全国范围的46个重点城市基本建成生活垃圾分类
处理系统。其他地级城市实现公共机构生活垃圾分类全覆盖。到2025年，全国地级及以上城市基
本建成生活垃圾分类处理系统。
业内分析认为，当前各种绿色生活方式正在逐渐深入人心，长远来看“垃圾分类”将是大势
所趋。
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2019-05-14│中央政治局审议规划纲要 长三角一体化发展全面提速
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中共中央政治局2019年5月13日召开会议，审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》
。会议提出，要深入推进重点领域一体化建设，强化创新驱动，建设现代化经济体系，提升产业
链水平。上海、江苏、浙江、安徽要增强一体化意识，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一
体化发展。从近期的机构研报看，从事轨交基建的隧道股份、从事园区设计的中衡设计、在青浦
拥有土地储备的城投控股等公司受到较多关注。
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2016-11-17│国常会推进生态环境保护
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2016年11月15日召开的国务院常务会议通过《“十三五”生态环境保护规划》，确定了多项
任务：强化源头管控，淘汰高污染产品，加快节能环保产业发展；大力实施大气、水、土壤污染
防治行动计划，开展造纸、建材等15个重点行业治污减排专项治理；强化环保督察执法，适时开
征环境保护税。
入冬以来我国北方雾霾频发，北京市将于17日0时启动今年首个空气重污染橙色预警。机构
认为，未来环保税等政策的出台将倒逼企业加大环保投入，而PPP模式的推广将促使更多投资需
求释放。三季报显示大气、监测等环保细分板块盈利呈现30%以上的高增速，毛利率维持较高水
平，土壤修复行业也正在兴起。
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2016-09-30│两部委加快培育环保市场主体
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2016年9月30日消息，发改委、环保部近日印发《关于培育环境治理和生态保护市场主体的
意见》，提出到2020年，环保产业产值超过2.8万亿元；培育50家以上产值过百亿的环保企业。
在市政公用领域，大力推行特许经营等PPP模式；在工业园区和重点行业，推行环境污染第三方
治理模式；发展环境风险与损害评价、绿色认证等新兴环保服务业，深入推动环境污染责任保险
。
环保概念股一览：首创股份、创业环保、中原环保、武汉控股、南京高科、城投控股、漳州
发展、龙净环保、菲达环保、山大华特、浙大网新、同方股份、国电南自、置信电气、豫能控股
、华光股份、巨化股份、三爱富、内蒙华电、哈投股份、宁波富达、泰达股份、华电能源、霞客
环保等。
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2016-09-30│垃圾处理获政策力挺
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2016年9月30日消息，发改委办公厅、住建部办公厅日前就《“十三五”全国城镇生活垃圾
无害化处理设施建设规划（征求意见稿）》征求意见。根据规划，到2020年底，直辖市、计划单
列市和省会城市（建成区）生活垃圾无害化处理率达到100%；
全国城镇生活垃圾焚烧处理设施能力占无害化处理总能力的50%以上，其中东部地区达到60%
以上。机构预计，“十三五”期间垃圾焚烧产能将年均复合增长18%，龙头企业获取融资的能力
更强，预计这些企业的表现将领跑行业。
垃圾处理概念股：富春环保、华光股份、盛运环保、东湖高新、瀚蓝环境、泰达股份、哈投
股份、凯迪生态、城投控股、山鹰纸业、广州发展、深圳能源等。
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2016-01-19│上海今年将加快推进国资系统企业集团整体上市
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从2016年1月18日举行的上海国资国企工作会议上获悉，2015年上海国资国企改革加速推进
，竞争类企业加快整体上市或核心业务资产上市，使得公众公司逐渐成为混合所有制经济的主要
实现形式。最新数据显示：截至去年底，上海国资委系统混合所有制企业已占系统企业总户数的
65%、资产总额的58%、主营业务收入的84.5%、净利润的93.4%，混合所有制企业已成为上海国企
规模、效益、竞争力的主要贡献者。
分析认为，上海是国企改革的重镇和先锋，此次上海国资国企工作会议将加速相关企业集团
的改革，间接利好上市公司，建议关注公用事业、新兴技术领域个股：城投控股、大众公用、上
海建工、万业企业、爱建集团、开开实业、上海九百、上海机电、华建集团、飞乐音响、上海贝
岭等。
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2015-08-21│出租车行业改革指导意见将出
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2015年8月21日消息，《经济参考报》记者近日从消息人士处获悉，交通部起草的出租车行
业改革指导意见有望近期出台，对出租车的数量进行动态调整，确立了牌照无偿和有期限使用的
原则。
出租车改革概念股：强生控股、锦江股份、大众交通、南京中北、中国石化、中国平安、海
博股份、一汽轿车、城投控股等。
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2015-08-05│土十条落地进入倒计时
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2015年8月3日，环保部网站发布2015年上半年环境污染防治工作综述，上半年四项污染物总
量减排工作均超过序时进度。
环保部称，继“大气十条”、“水十条”发布后，“土十条”也即将出台。同时，今年中央
下达36亿元专项资金，支持30个重点区域重金属治理和37个重金属土壤污染治理与修复示范工程
。
继“大气十条”、“水十条”发布后，随着“土十条”即将出台，三大领域的污染治理顶层
设计方案将完备，环境质量改善受期待。全国工商联环境商会秘书长骆建华表示，预计2020年出
现污染物排放拐点，2030年才能出现环境质量的拐点。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │上海城投控股股份有限公司(简称“城投控股”)是一家以地产业务和投资业│
│ │务为主的国有控股上市公司。城投控股的前身是上海市原水股份有限公司, │
│ │于1992年7月改制成为股份制企业,公司股票于1993年在上海证券交易所上市│
│ │交易(600649.SH)。历经29年蓬勃发展,截至2020年上半年,城投控股总资产 │
│ │超过441亿元,净资产超过204亿元。依托控股股东上海城投(集团)有限公司 │
│ │的资源,城投控股走出了一条富有国企改革特色的发展路径。2014年,公司启│
│ │动重大无先例资产重组,换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(简称“阳│
│ │晨B股”),由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司(6│
│ │01200.SH),于2017年3月完成。重组完成后,城投控股正努力成为一家以创新│
│ │型房地产业务为核心,以升级型城市基础设施业务为组合,立足于长三角城市│
│ │圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。 │
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│产品业务 │公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关│
│ │业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租│
│ │赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开│
│ │发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融等。 │
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│经营模式 │公司的地产业务是由全资子公司置地集团所从事的成片土地开发、保障房和│
│ │普通商品房建设、办公园区、写字楼开发、“城中村”改造等。公司的环境│
│ │业务是由全资子公司环境集团负责， 核心业务为“2+4” ，即以生活垃圾 │
│ │和市政污水为两大主要业务领域，同时拓展市政污泥、危废医废、餐厨垃圾│
│ │以及污染土壤等新兴领域。公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股│
│ │权投资基金管理。 │
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│核心竞争力 │城投控股通过“开发、运营与投资”三者协同发展，依靠金融与科技双重赋│
│ │能，以打造成为面向现代化人民城市的“高品质城市综合生态服务商”为定│
│ │位，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展路径，稳步塑造核心竞争│
│ │力和可持续发展潜力。 │
│ │稳健的经营策略和风险控制优势 │
│ │公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城│
│ │市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过参与土拍、城市更新、│
│ │产城融合、片区建设以及收并购等方式，积极关注上海中心城区商品房、城│
│ │市更新、城中村等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展；同时兼│
│ │顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。 │
│ │集团化平台资源和产业协同优势 │
│ │公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累│
│ │了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产│
│ │业链协同发展以及公司开发、运营与投资三大板块相融合的双循环格局，为│
│ │各板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 │
│ │多元化业务布局和优质品牌优势 │
│ │公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产│
│ │品体系，业态多样，产品系不断迭代升级，累计交付保障房超过6万套，运 │
│ │营保障性租赁住宅超1.7万套，运营管理科技园区超过50万平方米；公司在 │
│ │开发、运营及投资领域培育优质品牌，新江湾城、露香园、城投宽庭、诚鼎│
│ │基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度。 │
│ │资源整合和金融创新协同优势 │
│ │公司依托独特背景与前瞻性布局，建立了资源获取与价值实现的良性循环机│
│ │制。通过成功实践并持续深化保障性租赁住房REITs，公司不仅打造了高质 │
│ │量稳定运营的行业典范，更积极通过Pre-REITs资产储备、存量资产收购及 │
│ │后续扩募计划，构建了“投、融、建、管、退”的资产闭环，实现了资产的│
│ │良性循环与价值高效释放，助力主业稳健发展。 │
│ │市场化运作机制和专业团队优势 │
│ │公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与│
│ │人才职业发展相衔接的人才培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和│
│ │储备，加强现有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养的人才开发机制│
│ │；通过设立与业绩直接挂钩的激励制度，以及多元产品线的开发管理实践，│
│ │和形式多样的培训培养管理，逐步打造起一支对市场有深刻认知、具备强大│
│ │战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争力。 │
│ │可持续发展能力和科研创新优势 │
│ │公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的│
│ │新发展理念，加快科创体系建设和成果转化。积极参编保障性租赁住宅、绿│
│ │色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。积极│
│ │部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与多家创新主体联合搭建科│
│ │创平台；加大科研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能│
│ │耗和智能建造技术在项目实践中充分应用；深化数智赋能并打造示范场景，│
│ │推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入144.57亿元，同比增长53.27%，实现归属于上市│
│ │公司股东净利润2.89亿元，同比增加19.19%，截至本2025年末，公司归母净│
│ │资产210.36亿元，同比增长0.64%，总资产815.00亿元，同比下降3.74%，净│
│ │资产收益率1.38%。 │
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│竞争对手 │绿地控股、光大嘉宝 │
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│品牌/专利/经│品牌：宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业，北青社区东航”飞行公寓”│
│营权 │已投入使用。宽成服务”物管体系进一步完善。逐步构建起从项目交付、日│
│ │常运营到维保工作的全周期服务标准，以高品质物业服务为公司商品房品牌│
│ │赋能。公司在开发、运营及投资领域培育优质品牌，新江湾城、露香园、城│
│ │投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度。 │
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│核心风险 │1、竞争风险：公司投资业务所在行业机构数量和募资金额仍然较快增长， │
│ │整体竞争更趋激烈，获取优质投资项目的难度提高。房地产开发业务的行业│
│ │集中度进一步提升，竞争加剧。环境业务所处的垃圾处理领域，市场结构逐│
│ │步变化，竞争对手实力不断增强，市场拓展竞争激烈，新项目存在收益率下│
│ │降的风险。 │
│ │2、行业风险：投资行业监管逐步健全，私募股权投资机构的备案管理、自 │
│ │律管理等都将更为规范，不规范运作的机构则有被淘汰的风险。房地产行业│
│ │总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变，同时，行业受国家宏观调控│
│ │政策影响较大。环境行业受到国家产业政策、行业及地方规划的影响。如果│
│ │未来的产业政策、行业及地方规划出现变化，将可能导致市场环境和发展空│
│ │间出现变化。 │
│ │3、市场波动风险：公司投资项目的估值受资本市场价格波动的影响，会随 │
│ │投资项目对应标的或相关行业估值水平的变化而变化。 │
│ │4、重组风险：公司正在推进重大资产重组事项，重组完成后，公司的业务 │
│ │结构、资产规模、负债规模等将发生变化，面临一定的风险。 │
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│投资逻辑 │近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提│
│ │升专业能力，各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营│
│ │格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力│
│ │，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司荣获“2025房地│
│ │产开发企业综合实力TOP50”、“2025房地产开发企业创新能力TOP10”、“│
│ │2025房地产开发企业稳健经营TOP10”、“2025房地产开发企业国企综合实 │
│ │力TOP30”、“多层级REITs市场年度优秀机构”等荣誉，行业影响力不断提│
│ │升。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、安徽、江苏 │
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│主营业务 │商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城│
│ │市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、│
│ │不动产金融和相关产业投资等。 │
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│主要产品 │房产业务、代建项目、特许经营权项目、运营管理收入及其他 │
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│增持减持 │城投控股2025年4月23日公告，公司股东弘毅（上海）股权投资基金中心（ │
│ │有限合伙）计划公告日起15个交易日后的3个月内，通过集中竞价交易、大 │
│ │宗交易等方式，减持其持有的公司股份不超过5059.1512万股，减持比例不 │
│ │超过公司股份总数的2%。截至公告日，股东弘毅（上海）股权投资基金中心│
│ │（有限合伙）持有公司股份15035.2944万股，占公司总股本的5.94%。 │
│ │城投控股2026年4月2日公告，公司股东弘毅（上海）股权投资基金中心（有│
│ │限合伙）计划公告日起15个交易日后的3个月内，通过集中竞价交易、大宗 │
│ │交易等方式，减持其持有的公司股份不超过7513.5022万股，减持比例不超 │
│ │过公司股份总数的3%。截至公告日，股东弘毅（上海）股权投资基金中心（│
│ │有限合伙）持有公司股份15035.2944万股，占公司总股本的6%。 │
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│项目投资 │城投控股2024年9月25日公告，公司所属子公司城投置地拟分别与浦江镇人 │
│ │民政府和华漕镇人民政府签订改造项目合作协议，并分别与浦江镇和华漕镇│
│ │的集体经济组织成立一个或多个合资公司，其中城投置地股权占比90%，投 │
│ │资建设闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”│
│ │改造项目。杜行项目投资总金额约为65.17亿元，诸翟项目投资总金额约为1│
│ │18.39亿元，项目实施方案已获得上海市住房和城乡建设管理委员会审批通 │
│ │过。 │
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│股权收购 │收购露香园公司15.3%股权：城投控股2022年8月16日公告，公司拟通过上海│
│ │联合产权交易所摘牌方式，以115447.68万元收购上海建工集团股份有限公 │
│ │司持有的上海露香园建设发展有限公司(简称“露香园公司”)15.3%股权。 │
│ │此次股权收购完成后，公司直接持有露香园公司共计100%股权。 │
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│参股金融 │城投控股2015年5月27日公告，4月12日至5月27日期间，公司通过二级市场 │
│ │累计减持西部证券476.4657万股，成交金额32406.87万元，获得税后利润22│
│ │228.96万元；出售光大银行股票3500万股，成交金额19195.45万元，获得税│
│ │后利润8621.59万元；上述减持合计获得税后净利润30850.54万元。 │
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│对外投资 │子公司拟出资6.4亿元参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目：城投控股2│
│ │024年12月10日公告，公司全资子公司房屋租赁公司拟与上海国有存量资产 │
│ │盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“国存盘活基金”）共同发│
│ │起设立有限合伙企业（简称“合伙企业”），合伙企业出资额不超过8亿元 │
│ │，其中房屋租赁公司作为有限合伙人出资不超过6.4亿元。合伙企业将作为 │
│ │主体以其自有及自筹资金通过上海联合产权交易所参拍收购上海馨伴寓置业│
│ │有限公司（简称“标的公司”）100%股权及标的公司股东华鑫置业对标的公│
│ │司享有的股东借款债权，进而投资徐汇区田林板块244—19地块的租赁住房 │
│ │物业项目（简称“漕宝路项目”）。 │
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│产业基金 │城投控股2023年11月30日公告，公司申报发行国泰君安城投宽庭保障性租赁│
│ │住房封闭式基础设施证券投资基金，并拟根据相关规定参与基础设施基金战│
│ │略配售。公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司作为基础设施基金原始│
│ │权益人拟认购本次基金发售份额的20%，预计金额不超过6.72亿元，持有期 │
│ │自上市之日起不少于60个月。公司第一大股东上海城投（集团）有限公司及│
│ │其控股企业拟认购本次基金发售份额的14%，外部投资人拟认购本次基金发 │
│ │售份额的41%。 │
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│行业竞争格局│1.房地产开发行业 │
│ │2025年，全国土地市场在“好房子”建设导向和结构性供地策略推动下，整│
│ │体呈现“规模收缩、结构优化、热点聚焦”的特征。根据安居客检测数据显│
│ │示，全国重点65城经营性土地成交8466宗，总规划建筑面积达55394.13万平│
│ │方米，成交规模同比下降18%；其中涉宅用地成交2243宗，总规划建筑面积1│
│ │6439.8万平方米，成交规模同比下降11%，跌幅较去年显著收窄。整体来看 │
│ │，2025年涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，部分热点城市│
│ │表现亮眼。一线城市住宅用地供应呈现“向核心区域集中、向低密品质倾斜│
│ │”的趋势，涉宅用地成交楼面价同比上涨15.5%，平均溢价率提升至11.6%，│
│ │反映出市场对优质地块的竞争依然激烈。 │
│ │上海土地市场贴合全国整体趋势，同时呈现鲜明结构性特征，全年涉宅用地│
│ │成交规模较上年有所收缩，价格整体保持坚挺，核心区域优质地块持续受行│
│ │业关注。 │
│ │房地产市场持续承压调整，整体朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局│
│ │公布的数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；│
│ │其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。新建商品房销售面积88101万平方 │
│ │米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额8393│
│ │7亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面 │
│ │积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，│
│ │住宅待售面积增长2.8%。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659890万平│
│ │方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%│
│ │。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积4298│
│ │4万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%。其中，│
│ │住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。 │
│ │2.租赁住房行业情况分析 │
│ │2025年，保障性租赁住房行业政策以规范化与支持并重为主线，《住房租赁│
│ │条例》（国务院令第812号）于2025年7月正式公布实施，这是我国首部专门│
│ │规范住房租赁领域的行政法规，对行业发展具有里程碑式意义。其核心内容│
│ │及影响主要体现在三方面：一是强化监管力度，明确要求加强房屋租赁合同│
│ │备案管理、押金及租金监管，严格落实居住安全标准，规范租赁企业与经纪│
│ │机构经营行为，有效防范租赁企业“爆雷”风险，切实提升承租人合法权益│
│ │保障水平；二是优化供给路径，积极鼓励存量房源改造，支持非居住用房改│
│ │租赁、商业办公用房转租赁等模式；三是完善行业生态，推动住房租赁市场│
│ │从以往的乱象丛生向规范化、标准化转型，同步提高行业合规运营门槛，引│
│ │导行业高质量发展。地方配套政策方面，2025年4月,上海优化保租房申请政│
│ │策,明确高校毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房,无需再提供就业证│
│ │明；在公积金方面，提高公积金支付保租房房租上限，可全额提取公积金支│
│ │付；同时，政策对灵活从业群体倾斜，优化就业材料审核认定规则。此外，│
│ │中央层面优化保障性住房供给，地方层面持续推进REITs等融资创新。整体 │
│ │来看，政策红利有效推动了保租房供应规模的稳步增长和运营管理的专业化│
│ │升级，同时也对行业企业提出了更高要求。 │
│ │从市场格局来看，上海保租房行业以国资企业为主导，其市场份额持续提升│
│ │。2025年，上海保租房市场整体呈现“供应突破、政策护航、运营稳健”的│
│ │积极态势，在房地产调整期发挥了稳定器作用。作为民生保障体系的重要组│
│ │成部分，上海保障性租赁住房供应规模持续稳步扩大。 │
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│行业发展趋势│2026年作为“十五五”开局之年，全国房地产行业将进入存量优化、品质提│
│ │升的深度转型期，基调从“深化调整”向“稳中有进”过渡，核心围绕“严│
│ │控增量、优化存量、提质增效”展开，政策延续适度宽松、精准施策导向，│
│ │聚焦“好房子”建设、租购并举、存量盘活与风险防控，明确“着力稳定房│
│ │地产市场”核心目标，推动行业高质量发展。 │
│ │一是政策端精准发力，中央定调锚定“稳”字核心，地方政策精准落地。20│
│ │25年底中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，确立“因城施│
│ │策控增量、去库存、优供给”发展路线，重点强调深化住房公积金制度改革│
│ │、有序推动“好房子”建设、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，政策│
│ │导向从全面宽松转向精准滴灌，聚焦支持刚性与改善性住房需求，助力行业│
│ │风险稳步收敛。2026年全国两会进一步细化政策部署，明确深化住房公积金│
│ │制度改革，鼓励多渠道盘活存量商品房并用于保障性住房，为地方政策落地│
│ │提供了清晰指引。地方层面紧跟中央部署，上海于2026年2月25日由五部门 │
│ │联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”），│
│ │以“降门槛、降成本、促流通”为核心，优化非沪籍购房条件、完善公积金│
│ │贷款与房产税支持、试点收购存量住房用作保障性租赁住房，健全租购并举│
│ │格局，为全国房地产政策优化提供重要借鉴，也成为上海楼市稳增长的核心│
│ │支撑。 │
│ │二是供求关系深度调整，“好房子”引领品质升级，存量市场成为发展重心│
│ │。当前行业供应总量与结构性过剩、有效需求不足的格局短期难以根本扭转│
│ │，去库存、稳需求、优结构仍是行业发展重要导向。需求端，居民住房需求│
│ │已从“有没有”彻底转向“好不好”，绿色低碳、智慧宜居、适老友好成为│
│ │“好房子”核心标配，与中央有序推动“好房子”建设的政策导向高度契合│
│ │，各地也将逐步规范“好房子”标准，推动行业产品迭代升级。供给端，新│
│ │增供应持续向核心城市集中，保障性住房建设提速扩容，城市更新与存量盘│
│ │活成为稳定投资、优化供给的重要抓手，行业发展动能由增量开发转向存量│
│ │运营与品质升级。 │
│ │三是风险逐步收敛，企业分化加剧，行业发展更趋稳健。2025年房企债务重│
│ │组成效显著，行业债务压力得到有效缓解。两会进一步强化“保交房”白名│
│ │单机制，聚焦长效防范债务违约风险，推动融资环境持续优化，助力行业风│
│ │险有序出清。2026年行业风险处置进入收尾期，融资环境将持续改善，房地│
│ │产融资“白名单”制度迎来关键优化，为优质项目与稳健企业提供充足资金│
│ │支持，引导风险有序出清。伴随行业深度调整，市场集中度持续提升，具备│
│ │资金实力、产品能力与运营优势的市场主体占据主导，行业发展更加规范、│
│ │稳健、可持续。 │
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│行业政策法规│《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》、《住房租赁条例》 │
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│公司发展战略│城投控股秉持“共创城市美好生活范式”的愿景，以打造成为“面向现代化│
│ │人民城市的高品质城市综合生态服务商”为定位，聚焦开发、运营、投资三│
│ │大业务板块，坚持“稳健增长、优化结构、提升效率”战略主线，加快迈向│
│ │高质量发展目标。在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产│
│ │市场化运营延伸，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，同时进一步│
│ │拓展产业投资，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局。构建“│
│ │科技+金融”双轮驱动，凭借专业硬实力巩固城市更新、租赁运营、优质住 │
│ │宅开发等核心业务优势，以科技创新提升城市服务全链条效能，以金融工具│
│ │激活存量资产价值与产业活力，为业务发展注入持续动能，推动公司综合实│
│ │力不断跃升，进一步巩固行业竞争地位。 │
│ │开发业务做精做实，保障稳健增长。深耕上海核心区域，科学研判、精准布│
│ │局，保持稳健的滚动开发节奏，在高品质住宅、城市更新、城中村改造、片│
│ │区综合开发等优势领域持续发力。紧扣地段、产品、圈层等核心要素，持续│
│ │打造符合市场需求的“好房子”、好产品、好服务，全面提升客户洞察、产│
│ │品策划、技术应用、成本管控等方面的产品营造能力，加速营销创新和策略│
│ │升级，促进项目精准去化，以高品质产品赢得市场的信赖和认可。 │
│ │运营业务增效提质，规模效益并重。持续发挥“城投宽庭”品牌效应，通过│
│ │“规模化+品质化+生态化”路径，构建融合居住、社区服务和数字平台的租│
│ │赁生态，强化智慧运营与社区文化，形成可复制的轻资产模式，打造成为租│
│ │赁住房运营领域的行业标杆。加快对商业运营、物业服务等业务培育，提升│
│ │专业化运营能力和标准化、精细化管理水平，全面提高运营效率与经营价值│
│ │。 │
│ │投资业务拓展创新，深化产投融合。进一步强化三大板块间的协同优势，灵│
│ │活探索运用REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具，持续完善投资-退出-│
│ │再投资的资金运作闭环。以投资为牵引，加强产融结合赋能转型创新，围绕│
│ │公司主业及产业链上下游，深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和│
│ │未来产业的发展投资潜力，努力把握有价值的投资机会，进一步拓展企业高│
│ │质量发展的“第二增长曲线”。 │
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│公司日常经营│1.开发板块夯实产品力，建设“好房子” │
│ │公司坚守品质初心，持续提升产品力与交付质量。交付项目建立联合验收整│
│ │改机制，年内顺利完成了露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里 │
│ │二期西地块5个项目高品质交付。前湾、小东门项目对标市场先进水平，加 │
│ │强产品前端策划支撑后端销售。露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进│
│ │施工。全年在建项目规模约84万平方米，实现新开工约14万平方米，竣工约│
│ │36万平方米。 │
│ │公司精准施策加快资金回笼，存量资产盘活与去化取得成效。全年累计落实│
│ │房产销售回笼约97亿元。续销项目结合市场及时调整营销策略，“一房一策│
│ │”促成去化，取得阶段性成效。青溪云邸和露香园二期在亿级产品去化方面│
│ │崭露头角；璟云里二期取得青浦别墅市场“销售金额、面积、套数”的三冠│
│ │王；水尚华庭项目成功实践了属地动迁房票联动的去化模式。露香园商业完│
│ │成商业定位和业态布置，落地配套业态。湾谷科技园稳定运营，出租率保持│
│ │在90%以上。控股大厦启动楼宇改造提升工程，推动资产保值增值。 │
│ │公司深度聚焦优势领域，持续积蓄长远发展势能。公司持续开展上海市出让│
│ │地块研究、测算工作，杜行、诸翟城中村项目启动调规、前策等工作，为后│
│ │续资源获取做好准备。 │
│ │2.运营板块延伸产品线，打造“好社区” │
│ │“城投宽庭”运营规模和产品再升级。现有在营项目16个、1.7万套房源， │
│ │年租金规模超过6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。在“│
│ │城投宽庭”核心产品线之上，研发了“城投宽庭Lite”基础版轻享产品线、│
│ │“建设者之家”民生产品线、“宽岚”服务式公寓高端产品线，为全端人群│
│ │品质居住需求提供解决方案。宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业，北青│
│ │社区东航“飞行公寓”已投入使用。品牌全年荣获“2025年度中国住房租赁│
│ │国有企业品牌力TOP1”“2024年租赁住房运营商品牌影响力TOP1”及“2025│
│ │中国住房租赁ESG（社会责任）卓越企业TOP1”“2025中国保租房运营商综 │
│ │合实力TOP3”等殊荣。旗下项目入选“2025中国租赁住房‘好房子’十大案│
│ │例”及“2025中国租赁住房十大品质作品”，并在“2025Q3中国住房租赁地│
│ │方国企品牌传播力榜”中位列第二。 │
│ │“宽成服务”物管体系进一步完善。逐步构建起从项目交付、日常运营到维│
│ │保工作的全周期服务标准，以高品质物业服务为公司商品房品牌赋能。现有│
│ │受托管理项目10个、已接管7个，物业费综合收缴率达96%。 │
│ │3.投资板块赋能产业链，蓄力“新发展” │
│ │投资板块以“金融+”赋能，激活产业链。报告期内，公司共计收到已上市 │
│ │证券分红约0.97亿元(含REITs)。截至报告期末，公司持有的已上市证券市 │
│ │值约53.35亿元(含REITs)。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业│
│ │链，投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造和未来产业│
│ │等行业领域科技创新企业，专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资│
│ │平台。报告期内，诚鼎基金完成基金投资0.5亿元，存量退出1.13亿元,荣获│
│ │上海股权投资协会PEAS-2024年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的英韧 │
│ │科技项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。 │
│ │4.治理体系优化升级，护航“稳发展” │
│ │公司统筹推进全产业链精细化管理。技术条线研究建立覆盖五大维度192项 │
│ │要点的“城投好房子配置清单”，公司3个商品房项目、1个租赁社区获评上│
│ │海市房地产行业协会“好房子”案例。合约条线推行供应商履约考核和供应│
│ │商库管理机制，积累优质供应商资源，提升采购质效。财务条线搭建经营类│
│ │资管项目财务核算体系，树立以经济效益为核心的资产运营导向。 │
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│公司经营计划│一、推动主业转型升级，强化发展优势 │
│ │（一）开发筑基，兑现投资回报。 │
│ │一是全力落实投资和回款。严格执行开发计划和品质标准，新凯二、三期商│
│ │业按期实施开工，加快推进小东门、前湾项目，露香园A、D2地块按期完成 │
│ │交付。在售项目创新营销策略，拓宽渠道引流获客，“一项目一方案”促成│
│ │转化。 │
│ │二是持续提升资产经营效能。露香园商业加速氛围成型，推动招商中心有序│
│ │对外开放，同步拓展多经点位，提升整体运营收益。露香园、青溪云邸两个│
│ │项目会所引入高端市场化服务资源，夯实产品口碑。加快存量资产处置、兑│
│ │现收益。 │
│ │三是积极拓展土地资源储备。深耕上海核心区域，获取优质资产。同时，深│
│ │度参与潜力片区开发，创新合作机制，为区域功能升级贡献城投模式与方案│
│ │。 │
│ │（二）运营增值，优化服务生态 │
│ │一是推动租赁社区管理规模的稳健增长。稳步扩大租赁社区管理规模，加快│
│ │租赁住宅品牌与管理模式输出，持续提升在营房源与管理房源总量。张江社│
│ │区等项目按期投入运营，积极拓展优质新项目。以REITs扩募为目标，重点 │
│ │提升在营社区的出租率和资产估值，推动配套商业盘活和运营降本增效。升│
│ │级租赁住宅2.0产品体系，健全四大核心产品线的改造、运营标准。 │
│ │二是推动运营服务质量的系统升级。以ISO体系为基础，优化租赁住宅和商 │
│ │品房物业的标准化操作规程，实现形象、服务等标准的全面拉通。着力提升│
│ │非租收入，挖掘增值服务场景，加强多经点位精细化运营，适时推动成熟运│
│ │营经验与专业资源的产品化，培育新的利润增长点。 │
│ │（三）投资驱动，培育增长引擎 │
│ │一是构建专业基金管理人体系。按照实控基金100%持股、参股基金财务投资│
│ │协同的模式，推进“一控一参”方案深化、细化，年内实现落地，同步完善│
│ │实控基金管理人组织架构，形成权责清晰、运作高效的市场化投资业务体系│
│ │。 │
│ │二是打造多层次资本运作平台。积极推进REITs扩募、Pre-REITs基金设立，│
│ │重点布局存量更新赛道，实现重点项目盘活，提升资本运作效能。 │
│ │三是强化产业投资赋能。加快海桐产业基金设立和募集，通过“股权投资+ │
│ │产业基金”双轮驱动模式，导入优质产业资源，发挥产业集聚效应，赋能科│
│ │技园区的产业化开发与运营，助力城投控股主业转型升级。 │
│ │二、内部管理创新创效，增强发展动能 │
│ │一是全面推动业务管理提质增效。项目运作上，系统梳理商品房、存量改造│
│ │等项目的关键节点、管控目标与流程，并应用信息化手段，提升管理效率。│
│ │品质管控上，加强产品研发与设计标准化管理，强化全过程质量监督与整改│
│ │闭环，保障产品高标准落地。成本控制上，持续完善成本标准与动态数据库│
│ │，加快核心供应商库建设与全周期管理，推动条线运作精细化、智能化。 │
│ │二是全面推动技术创新与成果转化。建立“战略引领、需求响应”双向驱动│
│ │的立项机制，完善成果评估与激励配套制度，打通“研发-应用-迭代”转化│
│ │链路。聚焦主业核心竞争力培育，深化城市更新研究，探索存量盘活与产业│
│ │转型融合路径，推出城投“好房子”产品标准。加强与高校、科研院所、行│
│ │业协会等平台的合作联动，力争在关键领域形成一批有行业影响力的创新成│
│ │果。 │
│ │三是全面推动数字化与智能化升级。完成城投宽庭APP、宽岚小程序、综合 │
│ │管控平台持续迭代升级，完善资产和成本管理系统，推动业务数据整合，提│
│ │升精细化管理水平。以租赁社区AI客服、销售辅助、数据分析等业务为试点│
│ │，探索AI+业务融合应用。 │
│ │四是全面推动人力资源市场化机制。统筹推进人才精准引进和优化配置，构│
│ │建“结构合理、能力适配、效能突出、活力充沛”的人才队伍。强化工效联│
│ │动的工资决定机制，以经营业绩为导向，形成多劳多得的利益共享氛围。 │
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│公司资金需求│总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在公司层面持续监控│
│ │短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价│
│ │证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足│
│ │够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│宏观经济风险：全球经济复苏进程仍显脆弱，贸易摩擦持续扰动，国内经济│
│ │虽然总体保持恢复态势但仍面临多重压力，有效需求不足、社会预期偏弱的│
│ │问题依然突出。人口结构方面，老龄化进程加速及人口总量下降的趋势，从│
│ │中长期看对房地产刚性需求根基构成深远影响。宏观经济处于结构调整期的│
│ │背景下，房地产行业的复苏节奏受到抑制，对公司经营环境与市场预期带来│
│ │持续性挑战。 │
│ │政策风险：房地产政策全面转向“止跌回稳”的目标导向，中央层面持续释│
│ │放宽松信号，从供需两端协同发力：需求端通过降低房贷利率、优化公积金│
│ │政策、实施购房补贴等方式支持刚性和改善性住房需求；供给端强调控制增│
│ │量、消化存量、优化供给，加大城市更新支持力度。因城施策赋予地方政府│
│ │更大调控自主权，区域调控政策差异化显著，对房企战略定位、区域选择、│
│ │市场把握能力提出更高要求。公司将坚持聚焦上海市场，加强宏观政策敏感│
│ │性，在项目区位、客户细分、市场预判等方面做好分析研究。 │
│ │市场风险：房地产市场整体仍处深度调整与分化加剧阶段，整体市场承压明│
│ │显。不同能级城市、同一城市不同区域及物业类型走势差异显著，即便上海│
│ │等一线城市，也存在区域和产品层面的供求分化，部分区域出现需求下滑、│
│ │销售滞缓、库存积压等问题。公司将在拿地阶段做好市场预判，动态调整投│
│ │资策略，优化区域布局，把握结构性机会。 │
│ │经营风险：在复杂多变的外部环境影响下，商业、办公、酒店和产业园区项│
│ │目面临较大的挑战。招商引流、租赁履约、日常运营等各环节持续承压，经│
│ │营效益或将遭遇阶段性低谷。公司将进一步整合内外部资源，强化专业运营│
│ │团队建设，深挖存量价值，坚持开源节流，提高经营效率和投资效益，以专│
│ │业化运营能力抵御周期性波动。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│重大合同 │城投控股2019年7月10日公告，公司所属联合体与江阴高新技术产业开发区 │
│ │管理委员会签订了《江阴高新区新城镇综合开发PPP项目合同》，项目总投 │
│ │资367805万元。项目合作期十五年。 │
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