热点题材☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2026-08-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:人工智能、边缘计算、物业管理、元宇宙、新型城镇、旅游概念、ChatGPT、IP经济、Deep
Seek
风格:融资融券、微盘股、扣非亏损、破发行价、QFII新进
指数:无
【2.主题投资】
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2025-02-13│DeepSeek概念│关联度：☆☆☆
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公司已成功部署并验证接入DeepSeek 模型，为旗下wehome园区智慧运营系统带来AI赋能的
新变革
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2024-12-04│IP经济 │关联度：☆☆☆
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德必“桃花坞里”项目地处姑苏古城核心地段，占地约35000平方米，定位为富有江南诗意
的文商旅融合街区。
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2024-05-21│旅游概念 │关联度：☆☆☆
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公司新近签约的苏州市核心城区桃花坞文旅项目“就是一 个文旅融合的项目。
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2023-08-28│ChatGPT概念 │关联度：☆☆☆
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公司探索AI在数字客服等领域的应用
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2023-08-16│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司利用城市历史建筑、工业遗产、旧厂房、旧街区、旧仓库等存量空间发展文化产业，促
进城市更新和产业升级，助力老工业城市和资源型城市转型。
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2023-07-06│边缘计算 │关联度：☆☆☆
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子公司智链合创基于智能云与边缘计算的模式，围绕AIOT（人工智能物联网）等为主要方向
，独创的ICS（智链）智慧园区综合管理系统，助力园区管理智慧化转型升级。
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2023-04-12│人工智能 │关联度：☆☆☆
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公司主要经营范围包括人工智能基础软件开发
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2022-07-22│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆☆
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公司是文化创意产业园区的运营服务商
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2022-04-20│元宇宙概念 │关联度：☆☆☆
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2022年年初，由德必集团打造的首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易
园上线。项目凭借EasyAR的数字化采集技术，展示CartoonTown、 CyberPunkCity,、RhythmVisu
alizar等模型元素，并依托公司前期数字园区运营的相关技术经验，实现数字媒体和现实办公场
景的结合交融。来到园区，通过AR眼镜或手机端App即可体验主视角园区导览，浏览24小时在线
的园区企业AR大屏广告，以及丰富绚丽的虚拟现实场景。公司目前对于元宇宙园区的建设与探索
仍处于初期阶段，还需要通过实践不断地去芜存真，在未来的元宇宙园区规划建设中，将专注底
层技术积累和突破，打造成体系的数字化办公生态。
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2026-07-31│高盛持股 │关联度：☆☆
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截止2026-06-30,高盛国际-自有资金持有174.86万股(占总股本比例为：1.16%)
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2023-06-08│空间计算 │关联度：☆☆☆
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公司全资子公司上海智链合创科技有限公司在智慧园区系统的前沿探索中，正不断实践和运
用空间计算技术，以提高园区智慧化程度。主要体现在以下五个场景：1） 智能停车系统:利用
空间计算技术，结合传感器、摄像头和数据分析，可以实现智能停车系统。2） 智能环境感知:
通过空间计算技术，结合传感器网络和数据分析，可以实现智能环境感知。3） 智能安防监控:
利用空间计算技术，结合视频监控、传感器和人脸识别等技术，可以实现智能安防监控系统。4
） 智能办公环境:通过空间计算技术，结合传感器、摄像头和智能设备，可以实现智能办公环境
。5） 虚拟交互体验。
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2023-03-09│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司有带货直播间
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2021-02-10│创业板注册制│关联度：☆☆☆
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公司于2021-02-10在深交所创业板注册上市
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-31│QFII新进 │关联度：☆☆☆☆☆
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2026-06-30QFII(1家)新进十大流通股东并持有174.86万股(1.16%)
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2026-07-31│破发行价 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-31,公司收盘价相对于发行价跌幅为：-23.83%
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2026-07-31│微盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-31公司AB股总市值为：20.39亿元
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2026-07-31│扣非亏损 │关联度：☆☆☆
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截止2026-06-30公司归母净利润为365.72万元，扣非净利润为-646.03万元
【3.事件驱动】
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2023-06-08│苹果Vision Pro开启空间计算时代
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苹果全球开发者大会WWDC2023发布首款MR头显Vision Pro，售价3499美元，将于明年初在美
国发售。从操作系统来看，VisionOS是为空间计算全新设计的操作系统，支持低延迟要求。苹果
CEO库克表示，“如同Mac将我们带入个人计算时代，iPhone将我们带入移动计算时代，Apple Vi
sion Pro将带我们进入空间计算时代。”分析称，空间计算=3D交互设计+3D电脑图像。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │德必集团，专业致力于成为中国领先的文科创产业全价值链服务商。经过多│
│ │年发展，德必集团目前已在上海、北京、杭州、南京、苏州、成都、长沙、│
│ │西安、合肥、深圳、武汉、无锡、徐州，以及美国硅谷、意大利佛罗伦萨等│
│ │十余个城市成功签约近百个文科创产业园区，成功吸纳了一批批优秀的文科│
│ │创企业入驻，实现了产业集聚和生态闭环。2021年2月10日，上海德必文化 │
│ │创意产业发展(集团)股份有限公司正式在深圳证券交易所挂牌上市，成为国│
│ │内首家创业板上市产业园区运营服务商，股票代码：300947。 │
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│产品业务 │公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意│
│ │和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度│
│ │增值服务。 │
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│经营模式 │公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意│
│ │和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度│
│ │增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区│
│ │设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和│
│ │传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和│
│ │深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”│
│ │、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营│
│ │”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。 │
│ │1、承租运营 │
│ │承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出│
│ │租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司 │
│ │负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理│
│ │、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园│
│ │区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园│
│ │区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 │
│ │2、参股运营 │
│ │参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营│
│ │公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目│
│ │公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意│
│ │产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧│
│ │园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造│
│ │费及招商服务费、智慧园区系统费等。 │
│ │3、合作运营 │
│ │合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该│
│ │模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、│
│ │供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增│
│ │值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。 │
│ │现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托│
│ │管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运│
│ │营”，投入成本低，现金流更为安全。 │
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│行业地位 │创意产业园区龙头 │
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│核心竞争力 │1、创意设计能力 │
│ │公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德│
│ │必易园”、“德必WE”和“德必·文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既│
│ │有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生命力，还在保护│
│ │和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公│
│ │司的设计创新能力使公司在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖│
│ │项，进一步巩固了行业地位。 │
│ │2、增值服务能力 │
│ │在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创│
│ │新企业的需求。公司通过租赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政│
│ │策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动生态商业配套和│
│ │低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增│
│ │强了客户满意度和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。 │
│ │3、智慧园区管理能力 │
│ │公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理│
│ │系统（Wehome平台），利用移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园│
│ │区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了运营管理成本的│
│ │降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进│
│ │的管理模式确保了园区的高效运营和可持续发展。 │
│ │4、品牌效应能力 │
│ │公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为│
│ │国内领先的跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司│
│ │成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业入驻。公司多次│
│ │获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市│
│ │场推广，公司在文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。 │
│ │5、供应链管理能力 │
│ │公司在供应链管理方面具备突出的综合实力，依托完善的采购与供应链体系│
│ │，实现园区建设及运营物资、工程与服务的统一规划和集中采购，有效降低│
│ │成本、提升效率。公司注重绿色低碳理念，积极引入绿色建材、循环物资和│
│ │节能设备，打造全链条供应体系，既保障质量与进度，又增强资源调配和风│
│ │险防控能力。今年上半年新成立的绿色供应链公司，标志着公司强化供应链│
│ │赋能主业，保障重资产向轻资产业务模式转型的必要能力和战略支撑点。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业总收入122,207.91万元，较去年同期下降2.98%；归 │
│ │属于上市公司股东的净利润为-5,787.41万元，归属于上市公司股东的扣除 │
│ │非经常性损益的净利润为-5,958.32万元。 │
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│竞争对手 │1、上海锦和商业经营管理股份有限公司；2、上海圣博华康文化创意投资股│
│ │份有限公司；3、上海弘基企业（集团）股份有限公司；4、上海静工（集团│
│ │）有限公司；5、尚巴创新文化（北京）有限公司； │
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│品牌/专利/经│品牌：全新服务式办公品牌“DoBeHub”正式入驻香港西九龙双子塔地标， │
│营权 │以“一站式服务+社群化”定位为跨境贸易、出海企业搭建服务驿站，实现 │
│ │海外业务布局与服务出海的关键突破。公司在创意设计方面表现卓越，凭借│
│ │独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必WE”和“德必·文│
│ │体旅”等系列园区品牌。 │
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│投资逻辑 │公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发│
│ │展的园区运营服务企业，截至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城│
│ │市，运营管理76个文化创意产业园区，管理面积超134万平方米，已经成为 │
│ │行业内具有较大影响力的领先企业。 │
│ │公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，│
│ │园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日， │
│ │公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产│
│ │业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带│
│ │来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势│
│ │的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地│
│ │位整体也将得到进一步提升。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、北京、杭州、成都、武汉、长沙、南京、苏州、合肥、深圳、西安、│
│ │境外 │
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│主营业务 │文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企│
│ │业的深度增值服务 │
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│主要产品 │租赁服务 │
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│增持减持 │德必集团2025年4月23日公告，公司股东长兴乾悦企业服务合伙企业（有限 │
│ │合伙）（原名上海择兑企业管理咨询合伙企业（有限合伙），简称“长兴乾│
│ │悦”）计划自公告日起15个交易日后的3个月内以集中竞价方式减持公司股 │
│ │份不超过146.3815万股（占公司总股本15113.7696万股的0.9685%，占公司 │
│ │扣除回购专户股份后的总股本14638.1541万股的1%）。截至公告日，长兴乾│
│ │悦持有公司股份756.1579万股（占公司总股本15113.7696万股的5.0031%， │
│ │占公司扣除回购专户股份后的总股本14638.1541万股的5.1657%）。 │
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│股权收购 │收购圣博华康部分股权：德必集团2022年6月22日公告，公司全资子公司上 │
│ │海乾毅与非关联自然人孙业利、孙昕宁签署关于圣博华康的《股份转让协议│
│ │》，交易价格6436万元。交易完成后圣博华康将成公司控股子公司，合计持│
│ │有62.61%股权。圣博华康以承租运营模式经营文科创产业园区项目，目前运│
│ │营管理6个项目，运营管理面积合计约17万平方米，项目位于上海、武汉、 │
│ │徐州地区核心地段。本次交易对公司未来财务状况和经营成果具有一定的积│
│ │极影响。 │
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│行业竞争格局│当前，中国园区运营行业正从规模扩张阶段转向以价值重构为核心的高质量│
│ │发展新阶段。2025年，产业园区供应数量持续攀升，但受全球经济增速放缓│
│ │和产业投资趋于谨慎的影响，需求侧动力明显减弱。在总量持续增长的背景│
│ │下，供需矛盾日益突出，园区运营企业普遍面临较大经营压力，“以价换量│
│ │”已成为行业普遍策略。后续供应端放量将为市场复苏带来压力，另一方面│
│ │，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有望带动相关行业的企业租赁│
│ │需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机会。产业园区运营作为助力产业│
│ │发展、彰显城市形象的重要载体，正处于从规模扩张向品质提升、从单一载│
│ │体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境下，行业分化态│
│ │势或将进一步加剧。业主需聚焦“产业协同+运营提质”，结合各地产业规 │
│ │划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办│
│ │公需求。2025年，国家密集出台多项政策，政府工作报告明确提出打造“智│
│ │能经济”新形态，强调人工智能、大数据等前沿技术与实体经济的深度融合│
│ │，为产业园区的发展提供了全新范式。此外，绿色供应链体系建设与零碳工│
│ │厂、零碳工业园区的探索推进，已从企业自主行动上升为政策层面的系统性│
│ │倡导，成为“双碳”目标下产业园区转型的关键抓手。展望未来，以智能经│
│ │济与零碳经济为核心特征，将成为产业园区发展的主导方向。 │
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│行业发展趋势│1、以价换量成为目前行业普遍策略，新质生产力相关产业成核心增量 │
│ │2025年，重点城市写字楼租赁需求转弱，叠加新增供应面积持续放量，导致│
│ │空置率表现居高不下。与此同时受宏观经济及企业降本策略影响，整体租赁│
│ │需求疲软，企业扩张意愿减弱，搬迁和缩租行为增多，需求端则未能同步增│
│ │长。据第一太平戴维斯《2025年中国写字楼市场报告》，全国13座重点城市│
│ │甲级写字楼整体空置率已攀升至25%以上，部分新兴商务区甚至远超这一水 │
│ │平。过去五年，重点城市甲级写字楼租金累计下跌25%，面对持续高企的空 │
│ │置压力，业主普遍采取“以价换量”策略。为吸引及挽留企业租户，以价换│
│ │量成为促进写字楼项目去化的重要举措。然而，价格工具的边际效应正逐步│
│ │递减，单纯的让利策略已难以对冲业主收入下滑的压力，倒逼行业竞争逐步│
│ │从“拼价格”向“拼服务、拼生态”演进。 │
│ │在此背景下，需求结构发生深刻分化，新质生产力相关产业成为写字楼及园│
│ │区租赁市场的核心增量来源。戴德梁行于近日发布的《大中华区写字楼供应│
│ │/需求前沿趋势》显示，2025年，大中华区一线城市甲级写字楼租赁面积中 │
│ │，TMT、金融、专业服务业合计占比超六成。科技产业的发展，持续催生对 │
│ │办公载体的需求。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要│
│ │任务，为高科技产业发展提供了战略支撑。伴随人工智能、半导体、先进材│
│ │料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心│
│ │设立及团队扩张等方向的办公需求或将持续释放，成为市场增量需求的重要│
│ │来源之一。这类企业对办公空间的需求已不再局限于"硬件品质"，而是更加│
│ │注重园区的产业集聚效应、政策支持力度及协同创新生态。能否吸引并留住│
│ │这些高成长性企业，正成为衡量园区与写字楼运营商核心竞争力的关键标尺│
│ │。产业园区运营方正聚焦运营优化，通过打造智慧化、绿色化楼宇，完善商│
│ │务配套与增值服务，以精细化运营代替传统价格竞争，提升项目对优质租户│
│ │及资本市场的吸引力。 │
│ │2、轻资产模式深化，增值服务驱动多元发展 │
│ │运营商依托公募REITs等金融工具盘活存量资产，完成从“开发销售”到“ │
│ │持有运营”的角色转变，同时通过品牌输出、委托管理、全链条运营服务等│
│ │轻资产方式扩张管理规模、放大品牌价值，开辟全新增长曲线。行业盈利模│
│ │式也随之升级，告别单一租金收益，形成“空间租金+产业服务+投资收益”│
│ │的复合收入结构。运营商深度贴合企业全生命周期发展需求，落地技术转化│
│ │、知识产权、供应链金融等增值服务，从单纯的空间供给方转变为企业价值│
│ │共创伙伴，依托产业投资与产业生态打造形成价值闭环，构筑起行业核心竞│
│ │争优势。 │
│ │3、灵活办公加速渗透，成为行业发展新趋势 │
│ │灵活办公正快速融入传统办公运营体系，成为存量资产盘活、优化租户结构│
│ │的关键举措，持续改写办公租赁市场需求格局。当下中小企业愈发偏好小面│
│ │积、精装修、可快速入驻的灵活办公空间，倒逼传统写字楼业主主动调整经│
│ │营策略，通过引入灵活办公产品、改造空置空间为精装小户型、分摊改造费│
│ │用等方式，降低企业入驻与退租成本，有效提升空间利用率与经营抗风险能│
│ │力。灵活办公不再是小众独立赛道，而是写字楼业主稳定资产收益、对冲市│
│ │场波动的常规手段。伴随混合办公常态化及企业降本增效需求提升，灵活办│
│ │公将逐步成为写字楼租赁市场标配，灵活办公产品线的布局能力，也将成为│
│ │存量竞争下衡量写字楼资产运营实力与市场竞争力的核心关键。 │
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│行业政策法规│《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、《支持城市更新的规划与土地│
│ │政策指引（2023版）》、《“十四五”文化发展规划》、《2024年上海市城│
│ │市更新规划资源行动方案》 │
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│公司发展战略│公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时│
│ │代机遇，在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空│
│ │间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术，为科创与文创│
│ │企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发│
│ │展为使命，不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服│
│ │务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科创产业发展。 │
│ │公司将立足于德必易园系列、德必WE系列、文体旅等系列的园区品牌，充分│
│ │利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势，依托于自主研发的智慧│
│ │园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。同时构建│
│ │全球化的园区服务平台，助力文科创企业“走出去、引进来”，致力于成为│
│ │世界领先的科创、文创企业发展服务商。 │
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│公司日常经营│2025年，在园区布局与焕新升级方面，公司稳步推进全国核心城市新项目落│
│ │地与存量项目特色化改造：苏州德必?渔郎桥浜以“新苏式”设计语言焕新 │
│ │亮相，融合文创、华服摄影、宠物友好与潮流街区定位，打造姑苏文商旅融│
│ │合新空间；德必?彭城壹号深挖徐州历史文化脉络，新增彭城七里及西楚故 │
│ │宫文化长廊，融合“夜食、夜购、夜娱、夜游”消费场景，以“文化+潮流 │
│ │”双引擎打造徐州青年文化策源地；2025年，德必·彭城壹号步行街区成功│
│ │入选江苏省省级夜间消费集聚商圈名单。同时，上海大华德必WE、杭州德必│
│ │港立WE、合肥长江德必WE三大园区相继开园，分别聚焦数智文化、新媒体电│
│ │商、数字时尚等细分赛道；中航德必WE项目正式启动，在保留科研建筑风貌│
│ │的基础上引入数字科教产业，并打造“DoBe起点舱”孵化空间，为青年创业│
│ │者提供“毕业即创业”的加速平台。此外，全新服务式办公品牌“DoBeHub │
│ │”正式入驻香港西九龙双子塔地标，以“一站式服务+社群化”定位为跨境 │
│ │贸易、出海企业搭建服务驿站，实现海外业务布局与服务出海的关键突破。│
│ │2025年，公司凭借优质运营与综合实力，斩获政府、行业、资本市场多项重│
│ │磅认可，先后荣获上海市爱国拥军模范单位、长宁区区长质量奖、投资者关│
│ │系管理天马奖、2025克而瑞·全国产业园区资管运营实力TOP10、GBE年度优│
│ │秀商业地产运营商、第六届全国供应链大赛一等奖等荣誉。 │
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│公司经营计划│立足公司使命愿景，紧扣战略发展目标，结合新形势下的发展机遇与挑战，│
│ │公司2026年将聚焦核心方向，抓实以下关键举措与重点工作，推动企业高质│
│ │量发展、实现战略突破。 │
│ │1、深耕创新模式，激活增长新动能，筑牢高质量发展根基 │
│ │依托公司现有品牌影响力，充分发挥在园区运营、管理及服务领域积累的专│
│ │业优势，积极探索合作分成、托管加盟等多元化创新合作路径，进一步扩大│
│ │业务覆盖范围，优化整体收入结构，着力提升非租金收入在总收入中的占比│
│ │，增强盈利韧性。同时，系统总结标杆项目的成功运营经验，提炼可复制、│
│ │可推广的核心模式，构建标准化的业务拓展流程，提升市场拓展效率。此外│
│ │，积极布局会员体系搭建、企业增值服务等新领域，持续挖掘单项目盈利潜│
│ │力，推动业务提质增效。 │
│ │2、响应促消费政策，做强文商旅融合业态 │
│ │积极响应国家扩大内需、促进消费、繁荣文旅市场的政策导向，将文商旅融│
│ │合作为重要增长引擎。依托公司存量历史风貌建筑、城市更新项目与文体旅│
│ │品牌优势，加快打造集文化体验、创意消费、特色商业、休闲旅游于一体的│
│ │文商旅标杆项目；丰富园区消费场景，引入文创零售、特色餐饮、艺术展览│
│ │、沉浸式体验等业态，提升园区商业活力与客流效益；联动地方文旅资源、│
│ │商业品牌与新媒体渠道，打造城市文旅打卡地与消费新地标，以文商旅收入│
│ │增厚园区整体收益，形成“办公+文旅+消费”协同发展新格局。 │
│ │3、聚力AI新趋势，升级DoBeHub战略 │
│ │公司将持续深化DoBeHub战略布局，突破传统物理空间的单一属性，构建串 │
│ │联OPC（单人公司）人才、产业资源、数字算力与政策红利的全国化办公生 │
│ │态网络。依托三大核心发展引擎，打造适配AI时代的新一代灵活办公产品：│
│ │以空间为载体，优化场景布局，促进人际交流与企业协同共生；以人才为核│
│ │心，深度联动OPC社群，搭建资源链接与成长赋能体系；以数字算力叠加空 │
│ │间，创新租赁价值，突破传统租金模式，构建基础租赁、增值服务、产业协│
│ │同分成相结合的多元收益体系，持续提升园区运营盈利能力。 │
│ │4、推进智慧化转型，提升园区运营效能，实现精细化管理 │
│ │以数字化升级为抓手，全面提升园区智慧系统的覆盖广度与应用深度，积极│
│ │引入AI数字员工、AI招商系统、智能能源管理工具、客户服务助手等智能化│
│ │手段，大幅提升园区运营效率与管理水平。深化与优质科技企业的战略合作│
│ │，合力搭建一体化智慧管理平台，重点优化能耗管控体系，降低运营成本；│
│ │同步搭建会员数字化服务平台，精准对接客户需求，增强客户粘性，推动园│
│ │区运营从传统模式向数据驱动的精细化运营转型，提升核心竞争力。 │
│ │5、拓展海外市场布局，打造国际化品牌，拓宽发展空间 │
│ │依托公司在意大利佛罗伦萨、美国硅谷等海外区域的多个成功运营项目经验│
│ │，乘势而上加快海外市场布局步伐，持续提升海外业务收入占比，打造具有│
│ │国际影响力的品牌形象。同时，充分发挥自身资源优势，为国内文科创企业│
│ │出海发展提供支持，实现国内外业务协同发展，构建全球化发展格局。 │
│ │6、强化人才与组织建设，夯实发展支撑，激活组织内生动力 │
│ │持续聚焦组织能力提升，完善人才梯队建设，强化内部培训体系建设，为公│
│ │司发展提供坚实的人才保障。重点扩大并完善关键岗位任职资格体系，严格│
│ │落实人才培养目标，确保关键岗位人才合格率、储备率等核心指标达标。进│
│ │一步深化、细化、优化获取分享制，持续健全价值评价与价值激励机制，深│
│ │入践行“以价值创造者为本”的核心价值观，将激励导向与企业发展目标深│
│ │度绑定，为公司长期健康、稳健发展筑牢机制根基。 │
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│公司资金需求│本公司财务部门在汇总各公司现金流量预测的基础上，在合并层面持续监控│
│ │短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备。 │
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│可能面对风险│1、市场竞争风险 │
│ │公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和│
│ │运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招│
│ │商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程│
│ │度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文│
│ │化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园│
│ │区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法│
│ │持续以客户需求变化为中心，提升产品研发和运营管理能力，将导致公司面│
│ │临在市场竞争中处于不利地位的风险。 │
│ │2、宏观经济环境变化风险 │
│ │近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了│
│ │文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治│
│ │经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性│
│ │。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业│
│ │和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创│
│ │意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因│
│ │宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字│
│ │楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。 │
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│股权激励 │德必集团2026年2月4日发布股票期权激励计划，公司拟向108名激励对象授 │
│ │予302.2761万份股票期权，行权价格为20.39元/股。本次授予的股票期权自│
│ │授予日起满一年后分三期行权，行权比例分别为30%、30%、40%。主要行权 │
│ │条件为：第一个行权期2026年实现扭亏为盈；第二个行权期以2026年净利润│
│ │为基数，2027年净利润增长20%；第三个行权期以2027年净利润为基数，202│
│ │8年净利润增长20%。 │
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