热点题材☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2026-08-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、人工智能、租购同权、华为鸿蒙、物业管理、AIGC概念、ChatGPT、数据要素
风格:融资融券、低市净率、微利股、破净资产、股权转让、低价股、分拆上市、私募重仓
指数:无
【2.主题投资】
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2024-06-11│数据要素 │关联度：☆☆☆
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公司积累了大量的房产行业交易数据、知识图谱、楼盘数据库等数据资源。
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2024-03-28│物业管理概念│关联度：☆☆
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公司旗下昆百大商业服务业务中有部分对自持物业的管理业务
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2023-04-12│AIGC概念 │关联度：☆☆☆
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公司与华为技术公司深度联合研发了行业效率领先的VR技术，利用AI算法AIGC自动生产高清
、超高清视频内容，实现了VR找房技术升级，提高了经纪人作业效率和用户找房体验。
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2023-03-13│华为鸿蒙 │关联度：☆☆☆
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公司与华为云、终端云服务达成云云协同战略合作关系，三方将积极在云计算、VR看房、新
方案联创、鸿蒙生态共建、广告业务、应用分发、全屋智能等领域展开全面深入的合作
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2023-02-03│ChatGPT概念 │关联度：☆☆☆
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公司依托大数据、AI 等技术，研发并投产了一系列智能化数字化工具，应用到了客户找房
、经纪人作业和运营管理诸多场景中
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2023-02-03│人工智能 │关联度：☆☆☆
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公司依托大数据、AI 等技术，研发并投产了一系列智能化数字化工具，应用到了客户找房
、经纪人作业和运营管理诸多场景中
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2022-09-29│租购同权 │关联度：☆☆☆☆
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公司主营业务包含房地产经纪服务、房屋资产管理、商业资产管理
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2022-09-21│新零售 │关联度：☆☆☆☆
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公司主营商业零售业。
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2023-07-27│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司完成搭建昆百大官网、"昆百优购"电商平台等多渠道的移动综合服务平台体系。
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2022-10-24│华为概念 │关联度：☆☆☆
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公司与华为正在云计算、新一代智能化VR等技术领域开展合作研发，以打造具有行业领先水
平的创新科技产品为目标，研发成果对于进一步增强公司的行业数字技术领先优势，及推动公司
数字资产的产业化平台化开发应用，都将具有重要意义。2021年，我爱我家与华为云签署智能化
居住生活服务战略合作协议，双方在城市居住生活服务领域开展全面深入合作，积极推进在数字
房屋、房屋数字化运营等领域的核心合作，同时加强品牌、HMS生态联合，并在鸿蒙等技术领域
协同钻研，孵化新的产品和解决方案，探索新的商业模式，共同提升在居住服务领域的竞争力。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2020-04-30│云南自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司注册地为云南省昆明市五华区东风西路1号
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-31│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-31公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-42.90%
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2026-07-31│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-31,公司市净率(MRQ)为：0.57
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2026-07-31│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-31，收盘价为：2.25元
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2026-05-15│微利股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-03-31公司扣非净利润为:877.87万元，净资产收益率为：0.06%
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2026-03-31│私募重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31,私募重仓持有1.15亿股(3.35亿元)
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2025-11-22│股权转让 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司转让4.88%股权给北京元程序资产管理有限公司-元程序九州合创私募证券投资基金。
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2023-05-09│分拆上市预期│关联度：☆☆☆
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2023年5月9日，房地产经纪企业我爱我家控股集团股份有限公司召开2022年年度业绩说明会
。我爱我家管理层在业绩会上提到，相寓独立上市是公司一直明确的战略目标，公司今年会启动
相寓业务独立分拆上市的准备工作。
【3.事件驱动】
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2026-02-03│上海启动收购二手房用于保障项目
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上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市住建委有关负责人在签
约活动上表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、
大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。上海市浦东新
区、静安区、徐汇区作为首批试点区。此外，根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，
1月上海二手房（含商业）网签成交22834套。这已是上海二手房连续第三个月成交超2.2万套。
从纵向对比来看，该成交量创下近5年同期新高。据深圳市房地产中介协会统计数据，2026年1月
深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高。
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2025-12-31│个人购房2年以下增值税税率降至3% 房地产市场或加快止跌回稳
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财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告。个人（不含个体工商户中的一
般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，增值税率由原来的5.3%降至3%；个人将购
买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。本公告自2026年1月1日起施行。12月22-2
3日，住建部工作会议召开，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。明确提出要充分认识
二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待”。
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2025-08-11│北京楼市新政落地看房量大涨，地产板块有望进入政策刺激行情
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北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本
市房地产相关政策的通知》，《通知》明确，自2025年8月9日起，符合本市商品住房购买条件的
居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。据央视财经报道，某
房地产开发商表示8月9日看房量提升了20%—30%。
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2025-04-17│一线城市房价与土拍表现强劲，房地产行业有望延续修复态势
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4月16日，国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上表示，一季度房地产开发企业到
位资金和个人房贷规模的降幅分别收窄了3.8和4.7个百分点。70城房价数据显示，无论是一线城
市还是二三线城市，无论是新房还是二手房，价格变化有好转。从这个角度看，房地产调控政策
的效应在显现，并没有出现3月份房地产市场走软的状况。高盛首席中国股票策略师刘劲津16日
一场机构对话中指出：已经看到房地产市场出现了一些企稳迹象。特别是在一线城市，无论是房
价还是土地拍卖活动，最近都表现得相当强劲。预期在接下来的几个月里，房地产市场可能会获
得更多支持。
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2024-09-25│存量房贷利率降低，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右
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中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例
。具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百
分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最
低首付比例。
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2023-12-15│北京、上海同日优化房地产政策，市场活跃度提升或将助力行业恢复
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为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化
住房信贷政策：首套住房最低首付不低于30%，二套最低首付不低于40%。北京14日发布《关于调
整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普宅的建筑面积、价格标准进行适当
上调，首套房首付比例降至三成、二套房四成，同时延长贷款期限。中指研究院市场研究总监陈
文静认为，在中央经济工作会议之后，北京、上海快速落地了房地产优化政策，也体现出政府希
望以政策“进”促市场“稳”的意图。过去，北京、上海房地产政策较为严格，此次大力度优化
后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业恢复
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2023-08-18│阿里云推出AI视频生成工具LivePortait，可一键让照片开口说话
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据媒体报道，阿里云推出数字人视频生成工具LivePortait，上传一张照片和一段文本或语
音可生成一段开口说话的数字人视频，可应用于视频直播、聊天机器人、企业营销等场景。目前
，该工具已在魔搭社区创空间开放体验。LivePortait突破了传统对抗生成网络的局限。随着技
术的进一步迭代，图生视频有巨大的应用空间，有望成为企业降本增效的生产工具。券商认为，
国内生成式人工智能监管正式施行，为AIGC产业发展保驾护航，有助于行业稳定发展。
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2023-02-17│央行加大住房租赁金融支持，行业将进入预期的“验证期”
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人民银行近日召开2023年金融市场工作会议。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化
，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措
施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
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2021-11-17│我国住房租赁行业进入“黄金十年”
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据报道，近日，自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》指
出，在“发展住房租赁市场”的一系列针对性政策指导下，目前专业化住房租赁企业在推动租住
产品矩阵化发展、居住服务水平提升、数字化技术赋能等方面已初步赶超世界水平。同时随着人
口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，预计在2030年中国租房人口将达到
2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。
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2019-06-06│财政部：积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系
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2019年6月5日财政部网站发文称，2019年将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住
房保障体系，加强保障性安居工程资金筹集和管理，规范棚改项目融资管理，支持地方开展棚户
区改造和农村危房改造，加强公租房运营管理，加快发展住房租赁市场，多措并举改善城乡群众
居住条件。
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2018-04-26│住房租赁资产证券化大政策落地 试点发行REITs
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2018年4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的
通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产
品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）
。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。
《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括：物业已建成并权属清晰，
工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运
营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同
时，政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租
赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业
开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支
持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先
支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。《通知》还就完善住房租
赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理等方面提出了要求。
业内人士认为，《通知》的出台有助于盘活住房租赁存量资产，实现房企投融管退的完整闭
环；有利于降低房企杠杆率，提高房企资管能力和项目收益。发展REITs市场，有利于加快房地
产长效机制的建立，推动房地产市场的平稳健康发展。
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2018-03-20│12试点城市已设51家国有租赁公司
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2018年3月20日消息，自去年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城
市作为首批开展住房租赁试点后，试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租
赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露，12个试点城市已
经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占
到增量的30%。
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2018-02-05│我国首单百亿租赁住房REITs获批
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2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园
租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园集团
”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元
，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。“这是千亿级别的战
略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑
战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示。
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2018-01-17│地方版住房租赁配套细则加速落地
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地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。
一线城市中，上海市分别与国家开发银行、中国建设银行签署《发挥开发性金融机构优势推
进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，
将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作。到年底实现新增租赁房源计
划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。广州市今年将增加全自持以
租为主的住房供应，包括以租赁为主的土地供应。
落户政策方面，天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房
的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛发布《关于加快推进农业转移人口市民化的
意见》，以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；
广州市也发文指出，将进一步拓宽落户通道。
在完善租赁市场机制方面，厦门市要求不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功
能的用房；武汉市正式上线运行住房租赁交易服务平台系统，为出租人和承租人提供住房租赁信
息服务；南京市将高校毕业生租房补贴年限延长至五年。
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2017-12-21│租赁市场成住房制度改革核心内容
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2017年12月21日消息，中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护
租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健
康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别
化调控。
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2017-11-17│未来五年北京将供应1000公顷集体土地建集体租赁房
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近日，经北京市政府批准，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集
体土地建设租赁住房工作的有关意见》。从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用
于建设集体租赁住房。目前，市规划国土委正会同有关部门，积极推动集体租赁住房项目前期用
地工作，确保完成本年度的土地供应任务。
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2017-10-20│住建部：加快制定“住房租赁管理条例”
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2017年10月19日，党的十九大中央国家机关代表团分组讨论向中外记者开放活动中，住建部
部长王蒙徽向记者表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为
主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税
、投资等手段推进房地产市场建设。他透露，正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管
理条例”。
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2017-08-29│引入集体建设用地 租赁房打开“广阔天地”
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住房租赁市场的“广阔天地”即将打开。国土部、住建部日前决定，在北京、上海、沈阳、
南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设
用地建设租赁住房试点，并制定了试点方案。
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2017-08-11│雄县成立房屋租赁信息服务中心
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雄县人民政府办公室2017年8月10日发布消息，为了进一步规范房屋租赁市场，加强房屋租
赁管理，打击恶意炒作行为，稳控房屋租赁价格，促进全县房屋租赁市场有序发展，雄县成立雄
县人民政府房屋租赁信息服务中心，在全县范围内，为租赁双方提供房屋租赁服务。
通知称，希望广大社会群众，广泛参与房屋租赁平台建设，积极提供空置房源信息，严格执
行房屋租赁登记备案制度，确保全县房屋租赁市场有序健康发展。
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2017-08-10│阿里携手杭州房管局打造智慧住房租赁平台
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杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴、蚂蚁金服9日签订框架合作协议。三方将整合优
势资源搭建智慧住房租赁监管服务平台，将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介
居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。
据新华社报道，杭州是全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。此前，住建部等九部门
联合印发通知，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营
的机构化、规模化住房租赁企业发展。
据介绍，杭州智慧住房租赁监管服务平台有望包含实人认证、网上支付、多通道在线签约等
创新功能。该平台将通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实
性和操作真实性。房东、租客可使用电脑或移动设备，通过杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任
一通道完成智能网签，并实现租金、押金、佣金等完全线上支付。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │我爱我家是国内领先的基于数字驱动的居住服务运营商，公司坚持企业发展│
│ │与社会责任并重，以“激发每个人、每个家庭、每个城市关于家的更美好向│
│ │往”为使命，致力于成为更好居住生活智慧服务的推动者。 │
│ │公司品牌“我爱我家”历经二十余年的市场考验，沉淀成为具有广泛认知度│
│ │和深厚影响力的国民品牌，先后五次荣获中国品牌力指数行业首位，于2018│
│ │年被国家商标局认定为“中国驰名商标”。 │
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│产品业务 │我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数│
│ │字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互│
│ │联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的│
│ │运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配│
│ │置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于│
│ │服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生│
│ │活环境与多元共赢的人居服务生态体系。 │
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│经营模式 │公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上│
│ │服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化│
│ │服务和高效、安全的用户体验。 │
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│行业地位 │房地产经纪龙头，拥有我爱我家、相寓等多个品牌 │
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│核心竞争力 │1、数字化持续助力业务提质增效 │
│ │公司高度重视相关前沿技术对业务效能的提升作用及发展机遇，并已系统性│
│ │地将大数据分析、智能算法等技术深度融入房产居住服务全链条。全面从组│
│ │织效能革新、商业化产品创新、站内流量转化升级三大维度布局智能化战略│
│ │，构建技术驱动的核心竞争壁垒，以数智化赋能业务高质量发展，持续领跑│
│ │居住服务行业数字化转型。 │
│ │2、穿越周期的品牌能力 │
│ │我爱我家集团在创始之初就深刻认识到，房产交易的本质并非仅仅是物理空│
│ │间的转换，而是每一位客户对“家”的向往、对理想生活方式的奔赴。我们│
│ │始终将“以一流标准重塑品牌”的战略目标作为牵引，确定了做中国最亲民│
│ │的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系│
│ │，同时肩负了更多社会责任。 │
│ │作为一个有着25年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的品牌知名度和│
│ │公众认可度。目前，公司已经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品牌主张│
│ │“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的时代。“我爱我│
│ │家”的品牌价值，正是将这份普世的情感共鸣作为我们事业的起点和归宿，│
│ │同时也时刻提醒着我们每一位经纪人，我们所从事的是一项与人们美好生活│
│ │息息相关的崇高事业。 │
│ │3、经纪人全职业周期的管理竞争力 │
│ │经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力也│
│ │是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对│
│ │经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验│
│ │和制度体系。公司在房产经纪领域穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组│
│ │织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，│
│ │公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织│
│ │协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS│
│ │系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。 │
│ │4、核心城市门店网络 │
│ │门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以│
│ │门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。区门店│
│ │作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务│
│ │线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店│
│ │的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有│
│ │重要价值。 │
│ │5、多元协同、良性循环的业务结构 │
│ │公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最│
│ │早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居│
│ │住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了“房、客、人、店”│
│ │等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共│
│ │享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命│
│ │力与盈利能力提供保证。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入104.8亿元，较去年同期-16.4%，实现归属母公 │
│ │司所有者净利润-9,663.1万元，较去年同期-231.63%。 │
│ │2025年，公司资产管理业务实现GTV约179亿元，同比-0.6%，实现营业收入5│
│ │0.1亿元，同比下降18.2%，业务收入的下降主要由于资产管理业务推出的新│
│ │产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。 │
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│竞争对手 │茂业商业 │
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│品牌/专利/经│品牌：资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，│
│营权 │该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早│
│ │提供长租公寓服务的企业之一。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌│
│ │，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。我们始终将“以一流标准重│
│ │塑品牌”的战略目标作为牵引，确定了做中国最亲民的大众房产服务平台的│
│ │定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会│
│ │责任。作为一个有着25年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的品牌知│
│ │名度和公众认可度。目前，公司已经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品│
│ │牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的时代。“│
│ │我爱我家”的品牌价值，正是将这份普世的情感共鸣作为我们事业的起点和│
│ │归宿，同时也时刻提醒着我们每一位经纪人，我们所从事的是一项与人们美│
│ │好生活息息相关的崇高事业。此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌│
│ │进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓APP的功能及用户使用体验，为该业务 │
│ │后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。公司作为国民品牌，20│
│ │26年将会继续通过构建“品牌形象-社区服务-产业协同-数字运营”的战略 │
│ │体系，进一步利用过去25年发展历史，巩固品牌号召力以及对行业的正面影│
│ │响。 │
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│核心风险 │（1）市场风险 │
│ │房地产综合服务行业竞争的加剧将导致未来公司的市场占有率和盈利能力存│
│ │在下降的风险。 │
│ │（2）政策风险 │
│ │政策环境存在变化和不确定性特点，特别是房地产行业属政府政策长期持续│
│ │调控的范围，不确定因素和波动性较大，市场的变化情况随时都可能带来政│
│ │策上的调整变化。总体看，房地产行业的结构性调整在持续，政策环境依然│
│ │存在较多不确定性因素。 │
│ │（3）管理风险 │
│ │根据发展规划，当前及今后一段时期内，基于战略需要，公司将不可避免开│
│ │展新业务的扩张和探索。随着资源的不断整合，资产规模将迅速扩张，公司│
│ │经营管理的复杂程度将大大提高。 │
│ │（4）人力资源风险 │
│ │随着公司战略的深化及市场竞争的日趋激烈，跨界思维和创新工具的运用，│
│ │对公司人才提出更高要求。 │
│ │（5）多元化经营的风险 │
│ │公司业务涉及房地产综合服务行业全业务链，各业务在市场环境、客户等方│
│ │面存在差异，各业务之间的整合、协同需要一定时间，且面临一定的多元化│
│ │经营的风险。 │
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│投资逻辑 │资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务│
│ │始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长│
│ │租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有│
│ │超20年住房租赁管理经验的先行者。 │
│ │公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营│
│ │和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大│
│ │”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营│
│ │公司。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华北、华东、海外、其他 │
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│主营业务 │提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务 │
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│主要产品 │经纪业务、新房业务、资产管理、商业租赁及服务 │
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│行业竞争格局│2025年，面对全球贸易摩擦加剧与地缘政治紧张的外部环境，国内宏观经济│
│ │顶压前行，顺利完成了“十四五”规划收官之年经济社会发展主要目标，经│
│ │济总量再上新台阶，结构调整与新质生产力培育取得积极进展。根据国家统│
│ │计局公布数据显示，2025年国内生产总值约140万亿元，按不变价格计算， │
│ │同比增长5.0%，完成了年初制定的增速目标。分季度看，一至四季度GDP分 │
│ │别同比增长5.4%、5.2%、4.8%和4.5%，年内经济节奏呈现“前高、中缓、后│
│ │稳”的走势。四季度以来，随着一揽子增量政策与已有政策持续协同发力，│
│ │经济景气度逐步回升，12月份制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月│
│ │上升0.9个百分点，在时隔8个月后重回扩张区间，新订单指数下半年以来首│
│ │次升至临界点以上，显示市场需求正在修复，企业信心有所恢复。2025年全│
│ │国居民人均可支配收入实际增长5.0%，实现了与经济增长同步，为消费复苏│
│ │提供了基础支撑。 │
│ │从消费端来看，在“以旧换新”加力扩围及促消费政策协同作用下，消费市│
│ │场规模稳步扩大，结构升级特征明显。2025年社会消费品零售总额50万亿元│
│ │，同比增长3.7%，增速较上年加快0.2个百分点。这一增速的改善，得益于 │
│ │促销费政策对耐用消费品的有效拉动。从季度走势看，一至四季度社会零售│
│ │增速呈现稳步向好态势，政策对消费信心的提振作用逐步显现。2025年最终│
│ │消费支出拉动GDP增长2.6个百分点，仍是经济增长的首要动力，但有效需求│
│ │不足、居民消费意愿偏弱的问题依然存在，消费恢复的基础仍需巩固。 │
│ │从投资端来看，房地产行业仍处于深度调整期，延续筑底态势，但对整体经│
│ │济的拖累幅度有所收窄。全年全国房地产开发投资完成额为8.28万亿元，同│
│ │比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点。从销售端看，新建商品房销售│
│ │面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%， │
│ │降幅较2024年分别收窄4.2个百分点和4.5个百分点。 │
│ │这一降幅的收窄表明，自2024年四季度以来实施的“促进房地产市场止跌回│
│ │稳”组合拳在2025年持续显效，市场信心出现边际修复。年末商品房待售面│
│ │积7.66亿平方米，同比增长1.6%，库存去化压力依然存在。2025年四季度以│
│ │来，随着房企融资环境改善及房地产宽松政策的持续落地，房地产企业对近│
│ │期市场预期趋于稳定。 │
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│行业发展趋势│展望2026年，国内经济面临的外部环境更趋复杂严峻，但宏观政策将持续用│
│ │力，推动经济回升向好。《2025政府工作报告》明确提出，要“实施更加积│
│ │极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调“打好政策组合拳”，│
│ │2026年作为“十五五”规划的开局之年，政策有望进一步向扩大内需、稳定│
│ │预期倾斜。针对房地产市场，中央经济工作会议及政府工作报告均强调“持│
│ │续用力推动房地产市场止跌回稳”，并加快构建房地产发展新模式，随着城│
│ │中村改造扩围、保障性住房建设提速以及购房信贷环境的进一步优化，居民│
│ │购房意愿和能力有望逐步恢复。与此同时，新质生产力的加快发展、消费新│
│ │场景的持续涌现，将为经济注入新动能。综合来看，虽然挑战犹存，但随着│
│ │存量政策持续显效与增量政策精准发力，2026年国内经济有望在深化改革与│
│ │扩大开放中，实现质的有效提升和量的合理增长。 │
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│行业政策法规│《住宅项目规范》、《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公│
│ │示》、《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》、《住房租赁条│
│ │例》、《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 │
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│公司发展战略│展望2026年，作为“十五五”开局之年，国家将继续因城施策、优化房地产│
│ │政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，一系列房│
│ │地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，有望推动二手房市场持续│
│ │复苏，租赁市场也将继续保持稳健增长，租金价格有望逐步企稳。 │
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│公司日常经营│2025年，公司所属的居住服务行业依然严峻，行业整体处于调整期，市场需│
│ │求偏弱，房价面临下行压力。在复杂困难的宏观环境下，公司管理层采取了│
│ │一系列有效措施，包括但不限于持续优化组织架构、强化成本费用管控、提│
│ │升运营效率等，努力保持主营业务经营的稳定。 │
│ │报告期内，公司实现营业收入104.8亿元，较去年同期-16.4%，实现归属母 │
│ │公司所有者净利润-9663.1万元，较去年同期-231.63%。本报告期，公司业 │
│ │绩出现亏损的主要原因如下： │
│ │1、投资性房地产公允价值变动的影响：受房地产市场整体估值下行影响， │
│ │基于谨慎性原则及会计准则要求，本报告期公司自持的云南地区部分投资性│
│ │房地产产生公允价值变动约-5349万元。该会计处理反映的是资产账面价值 │
│ │的调整，不影响公司的经营性现金流和实际运营能力。 │
│ │2、应收账款减值准备计提的影响：面对新房市场的挑战，公司持续采取更 │
│ │为谨慎的应收账款管理制度，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款│
│ │净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二 │
│ │年到五年应收账款金额仅为0.33亿元。根据《企业会计准则》及公司会计政│
│ │策的相关规定，基于谨慎性原则，公司对应收账款计提减值准备约4172万元│
│ │。 │
│ │3、固定资产折旧增加的影响：公司总部大楼于2024年重新装修完工并转入 │
│ │固定资产核算，依据会计准则该固定资产开始计提折旧，2025年总部大楼相│
│ │关的固定资产折旧费用约3251万元。此事项属于资产完工转入正常使用后的│
│ │会计成本增加，不影响公司的当期现金流和实际运营能力。 │
│ │4、2025年公司业务所在的北京、上海、杭州等核心城市的二手房价格继续 │
│ │呈现下降趋势，对公司经纪业务的交易金额和佣金收入也产生了一定的负面│
│ │影响。报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约2520亿元，同比-12.4% │
│ │。 │
│ │截至报告期末，国内运营门店总量2475家，其中直营门店2046家，加盟门店│
│ │429家，经纪人总数约3万人。 │
│ │尽管面临行业性的挑战，但公司核心业务均展现了较强的经营韧性，通过严│
│ │格的预算管理、精细化的成本控制和有效的费用缩减，公司全年运营成本得│
│ │到有效管控，主营业务盈利能力并未发生重大不利变化。公司管理层对主营│
│ │业务的长远发展抱有信心，并将继续聚焦主业，提升产品力与服务力，积极│
│ │适应市场变化。 │
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│公司经营计划│1、持续深化品牌战略，巩固品牌号召力 │
│ │公司作为国民品牌，2026年将会继续通过构建“品牌形象-社区服务-产业协│
│ │同-数字运营”的战略体系，进一步利用过去25年发展历史，巩固品牌号召 │
│ │力以及对行业的正面影响。以系统化工程实现从房产中介到居住服务生态平│
│ │台的转型升级，进一步强化“身边可靠伙伴”的形象。在此过程中，通过组│
│ │织能力建设、数字化转型投入、跨界资源整合三大支撑体系建设，确保战略│
│ │落地的系统性与持续性。 │
│ │2、前沿技术为核心引擎，打通技术、产品、流量运营三大环节 │
│ │2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新│
│ │、流量运营三大核心环节，围绕智能辅助研发测试、上线爱家智拍APP、优 │
│ │化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵│
│ │深布局，形成全方位、多层次竞争优势。通过技术手段赋能，实现效率革新│
│ │、模式创新与体验升级，持续巩固居住服务垂直领域的技术领先地位，推动│
│ │业务规模与盈利质量同步提升，为公司长期可持续发展注入强劲动能。 │
│ │3、专业赋能人才体系建设，完善经纪人团队的凝聚力和竞争力 │
│ │公司将会继续透过完善的体系建设，持续赋能专业经纪人团队。经纪人一直│
│ │以来是住房经纪服务行业的核心生产力，在人才体系建设方面，公司将持续│
│ │升级优化分层分级人才培养体系建设，精准化管理机制，持续升级我爱我家│
│ │独有的“C80人才”等各种专业阶梯培养，完善一体化的阶梯式人才培养体 │
│ │系，优化多维激励体系，持续推广“百万经纪人俱乐部”制度，通过不断提│
│ │升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升，│
│ │从内核提升经纪人竞争力，从而提升公司在各城市的市占率和运营效率。 │
│ │4、精细化探索业务模式创新，寻求收入新增长曲线 │
│ │公司持续在装修介绍服务、社区电商等领域的业务模式创新努力探索发展的│
│ │持续性，2026年公司将对上述业务持续深化并优化业务流程，提升协同效率│
│ │，为集团寻求新的收入增长曲线。 │
│ │5、从严从紧控制支出，循序渐进降低成本 │
│ │2026年，公司将一如以往严控各项主营业务成本开支，持续积极推动门店租│
│ │金、装修费用、人员成本、供应商成本等各项运营成本的进一步下降。 │
│ │6、驱动组织数智化内核，释放智能时代价值 │
│ │2026年，公司将会持续提高公司互联网平台的数智化水平和平台运营能力，│
│ │让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，提供更优质的VR看房功│
│ │能、升级在线签约等居住交易线上服务、抓住数智时代用户对公司线上平台│
│ │产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率。进一步优化平台│
│ │的CBS合作网络以及小爱助手、好房、好客等在线智能工具，转化服务能力 │
│ │与进一步提升成交效率，从而提高经纪人留存和人效。同时，我们将会升级│
│ │并利用技术手段更高效地进行运营和决策，提升经营质量，帮助公司与各方│
│ │用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，释放智能时代的价值。 │
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│公司资金需求│本公司负责监控各子公司的现金流量预测，在汇总各子公司现金流量预测的│
│ │基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现│
│ │金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供│
│ │足够备用资金的承诺，确保公司在所有合理预测的情况下拥有足够的资金偿│
│ │还债务，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│（1）市场风险 │
│ │当前经济回升的基础尚不牢固，消费者信心的恢复需要更长时间，居住类交│
│ │易市场的复苏进程及实际效果可能低于预期，从而给公司业务带来不利影响│
│ │。 │
│ │（2）政策风险 │
│ │近期相关部门对二手房市场逐步放宽政策，这有助于稳定市场并提振购房者│
│ │信心。但如果未来市场升温过快，政府仍可能再度出手调控，引发市场反复│
│ │波动，导致二手房交易活跃度重新下滑。 │
│ │（3）研发风险 │
│ │公司持续推进数字化升级这一核心战略。虽然目前在数字技术、智能技术在│
│ │行业中的应用研发上已处于行业前列，但更深层次的创新探索面临更高的技│
│ │术难度。一旦研发进度落后于计划或产品验证不通过，数字化升级进程可能│
│ │受阻。 │
│ │（4）新房业务应收账款风险 │
│ │受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响，公司在新房业务中产生的佣│
│ │金应收账款，可能出现回收周期延长、逾期未付甚至形成坏账的风险。 │
│ │（5）人才竞争风险 │
│ │房地产经纪行业高度依赖从业人员的业务能力，业内对高产能经纪人的争夺│
│ │十分激烈。这会对部分城市业务团队的稳定性造成冲击，容易引发人员流失│
│ │问题。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2026年-2028年）股东回报规划：公司采取现金、股票或现金与股票相结 │
│ │合的方式分配股利。在公司实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发│
│ │展的前提下，应当优先选择合理的现金分红进行利润分配。在满足现金分红│
│ │条件时，公司每年以现金方式分配的利润应不少于当年实现的可分配利润的│
│ │10%，且公司最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年 │
│ │均可分配利润的30%。若公司营业收入和净利润持续实现快速增长，董事会 │
│ │经审议认为在不影响公司股本规模及股权结构合理性的前提下，可以提出股│
│ │票股利分配预案，并经股东会审议通过后执行。公司采用股票股利进行利润│
│ │分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。 │
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│重组收购房产│昆百大2017年2月27日发布重组预案，公司拟以8.63元/股的价格非公开发行│
│中介公司 │50741.0381万股股份并支付现金180304.86万元收购我爱我家94%股权，交易│
│ │价格为618200.02万元。我爱我家依托于旗下“我爱我家”、“伟业顾问” │
│ │、“汇金行”以及“相寓”等多个在行业内知名的专业业务品牌，业务已覆│
│ │盖国内15个大中型城市，是我国知名的房地产综合服务企业。我爱我家以打│
│ │造提供高品质服务和最佳体验的中国移动居家生活服务平台为企业愿景，依│
│ │托于线下2,000余家直营门店，在大数据平台的基础上，以增加客户粘性度 │
│ │为目的，向客户提供包括新房业务服务、经纪业务服务、资管业务服务等一│
│ │整条产业链的房地产中介服务，全面覆盖从租房到买房的完整产业周期。承│
│ │诺方承诺，我爱我家2017年度、2017年度至2018年度、2017年度至2019年度│
│ │实现的扣非净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。此外，公司拟非公 │
│ │开发行股份不超过23404.7186万股，募集配套资金总额不超过25亿元，拟用│
│ │于支付本次交易现金对价及中介机构服务等交易费用（18.5亿元）、分散式│
│ │长租公寓装配项目（5.5亿元）、房产综合服务与智能管理平台项目（1亿元│
│ │）。 │
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│增发股票 │定增募资投入数字化建设项目等：我爱我家2021年3月22日发布定增预案， │
│ │公司拟非公开发行不超过70665.0255万股股份，募集资金总额不超过7亿元 │
│ │，扣除发行费用后拟用于：1）数字化建设项目（一期），总投资5.5亿元，│
│ │拟投入募集资金4.5亿元。2）直营城市公司人店规模提升项目（一期），拟│
│ │投入募集资金1.5亿元。预计建成后运营期内年均营业收入63168万元，年均│
│ │净利润为5422万元。3）加盟业务扩张项目（一期），拟投入募集资金1.0亿│
│ │元。预计建成后运营期内年均营业收入64375万元，年均净利润为6022万元 │
│ │。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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