热点题材☆ ◇000056 皇庭国际 更新日期：2025-05-07◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、物联网、新零售、芯片、租购同权、物业管理、先进封装
风格:融资融券、高市净率、亏损股、券商重仓、连续亏损、风险提示、商誉减值、高负债率、
低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-30│物联网 │关联度：☆☆☆
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公司在AIOT这个战略性新兴产业领域，将通过战略投资、深度合作搭建一个天地一体化物联
网平台发展特色智慧城市业务，在特种设备管理、防灾减灾、遥感遥测等领域形成公司的核心竞
争力
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2023-11-13│先进封装 │关联度：☆
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公司和意发功率在安徽巢湖经济开发区投资建设特色先进CLIP工艺功率器件封装项目相关事
项达成一致
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2023-02-13│新零售 │关联度：☆☆☆
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公司拥有位于深圳福田CBD核心区域的皇庭广场购物中心；位于重庆九龙坡区的皇庭广场购
物中心等综合购物中心。
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2022-07-27│物业管理概念│关联度：☆☆
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公司为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物
业管理服务
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2022-01-10│芯片 │关联度：☆☆☆
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公司的控股子公司意发功率主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、制造及销
售
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆
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公司互动易表示有多个长租项目
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1996-07-08│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:皇庭B(200056)于1995-10-30上市
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2025-03-24│股权拍卖 │关联度：☆☆☆
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2025-03-24发布关于5%以上股东所持股份被司法拍卖的进展公告
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2023-11-13│集成电路 │关联度：☆
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公司和意发功率在安徽巢湖经济开发区投资建设特色先进CLIP工艺功率器件封装项目相关事
项达成一致
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2020-04-01│智能物流 │关联度：☆☆
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公司孙公司深圳市国鑫恒供应链管理有限公司经营供国内、国际货运代理、物流信息咨询、
现代物流技术、物流公共服务系统的开发、技术服务等。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-05-06│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为39
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2025-05-06│高市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-05-06,公司市净率(MRQ)为：13.64
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2025-04-30│高负债率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-03-31公司负债率为：97.121%
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2025-04-30│亏损股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-03-31公司扣非净利润为:-9394.16万元，净资产收益率为：-29.76%
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司连续两年归母净利润为负且2025-03-31财报归母净利润均为负
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2025-04-28│风险提示 │关联度：☆☆☆
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公司最新安全评分为39
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2025-04-25│商誉减值 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司商誉计提为6505.72万，较上期减少51.87%
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2025-03-31│券商重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31,券商重仓持有694.86万股(2605.73万元)
【3.事件驱动】
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2025-03-28│台积电加快先进封装产能扩张，机构称AI加速发展驱动先进封装需求旺盛
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据媒体报道，台积电正加快其在中国台湾地区的先进封装产能扩张，其AP8工厂和AP7工厂均
已提前设备安装时间表。前者致力于扩大CoWoS产能，预计最早于2025年4月开始安装设备，并可
能于下半年开始量产；后者任务是提高SoIC技术产量，原定于2025年底进行设备安装，现已提前
至8月，预计今年SoIC产量翻番至1万片，并且在2026年再翻一番。东兴证券认为，随着大算力时
代的蓬勃兴起，先进封装是提升芯片性能的关键技术路径，AI加速发展驱动先进封装CoWoS需求
旺盛，先进封装各产业链将持续受益。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │（一）商业管理业务 │
│ │公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产│
│ │管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。 │
│ │（二）功率半导体业务 │
│ │报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销│
│ │售业务，拥有年产36万片6寸功率晶圆的能力。 │
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│核心竞争力 │（一）功率半导体领域 │
│ │1、人才优势 │
│ │人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家│
│ │，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠│
│ │定了良好基础。 │
│ │2、技术优势 │
│ │公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测│
│ │试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究│
│ │中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障│
│ │。 │
│ │3、业务模式优势 │
│ │公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力 │
│ │上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时│
│ │，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力│
│ │。 │
│ │（二）商业管理领域 │
│ │1、良好的品牌知名度和影响力 │
│ │公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际│
│ │匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三│
│ │大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有│
│ │温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
│ │2、多业务协同发展 │
│ │公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产│
│ │配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中│
│ │心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通│
│ │过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了│
│ │公司抗风险能力。 │
│ │3、丰富的不动产运营管理经验 │
│ │公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业│
│ │运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，│
│ │能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成│
│ │熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式│
│ │方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行│
│ │轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户│
│ │定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足│
│ │其不同需求。 │
│ │4、专业的管理团队 │
│ │公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了│
│ │一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一│
│ │体的商业管理团队。 │
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│经营指标 │截至2023年末，公司总资产为877,713.15万元，归属于上市公司股东的净资│
│ │产为99,436.38万元；2023年度公司实现营业收入117,170.43万元，较上年 │
│ │同期上升76.68%，实现归属于上市公司股东的净利润-112,674.91万元，较 │
│ │上年上升8.25%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-64,466│
│ │.17万元，同比下降28.91%。 │
│ │1、商业运营服务业务 │
│ │2023年，公司商业运营服务业务实现营业收入36185.00万元，较上年同期减│
│ │少1352.29万元，下降3.60%，占公司营业收入的30.88%，综合毛利率91.58%│
│ │，同比增长3.36个百分点。 │
│ │2、物业管理服务业务 │
│ │截至2023年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。│
│ │报告期，物业管理服务业务实现营业收入29205.10万元，较上年同期增加77│
│ │7.73万元，同比上升2.74%，占公司营业收入的24.93%，综合毛利率39.78% │
│ │，同比下降1.68个百分点。 │
│ │3、功率半导体业务 │
│ │2023年，意发功率实现营业收入12905.49万元；2023年，产量方面，德兴工│
│ │厂全年产出26.6万片，较上年同期增长60%。 │
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│竞争对手 │世联行、深物业A │
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│品牌/专利/经│品牌：公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕│
│营权 │“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中│
│ │心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需│
│ │求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
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│核心风险 │1.市场环境风险。商业地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实│
│ │力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的│
│ │风险； │
│ │2.管理风险。公司计划在未来继续通过多种方式拓展三大平台业务，若公司│
│ │未能建立规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、项目管理、子│
│ │公司管理等方面不能同步跟进，公司将面临一定的管理风险。 │
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│投资逻辑 │公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际│
│ │匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三│
│ │大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有│
│ │温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
│ │公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力 │
│ │上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时│
│ │，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力│
│ │。 │
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│消费群体 │（一）商业管理业务：购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域│
│ │。 │
│ │（二）功率半导体业务：工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩 │
│ │和电动汽车等领域。 │
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│消费市场 │华南区、华北区、西南区 │
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│股权收购 │收购半导体公司股权：皇庭国际2021年8月4日公告，公司拟收购德兴市意发│
│ │功率半导体有限公司（简称“意发功率”）股权。意发功率是由意发产投基│
│ │金及创始人团队共同设立的公司，截至公告日，公司与意发产投基金相关股│
│ │东签署了转让协议，本次收购完成后，将通过意发产投基金间接持有意发功│
│ │率的股权。意发功率主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、│
│ │制造及销售，具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力。 │
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│行业竞争格局│（一）功率半导体业务 │
│ │半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需│
│ │解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。 │
│ │功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半│
│ │导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力│
│ │电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。细分产品主要有│
│ │MOSFET、IGBT、BJT等。 │
│ │（二）商业管理业务 │
│ │1、购物中心方面 │
│ │根据深圳市政府工作报告显示，2023年，深圳全市生产总值同比增长6.0%，│
│ │至人民币34606.4亿元，增速居国内大中城市前列，深圳社会消费品零售总 │
│ │额首次实现破万亿，达10486.19亿元，同比增长7.8%。 │
│ │根据戴德梁行统计，2023年，深圳累计新增31.3万平方米的优质购物中心，│
│ │全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。 │
│ │2、物业管理服务方面 │
│ │2023年，受上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存│
│ │量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规模增速略有放缓。 │
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│行业发展趋势│（一）功率半导体业务 │
│ │随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也│
│ │在迅速提升。根据Omida的数据及预测，2023年全球功率半导体市场规模达 │
│ │到503亿美元，预计2027年市场规模将达到596亿美元。中国是最大的功率半│
│ │导体市场之一，据中商产业研究院发布的《2024-2029年中国功率半导体产 │
│ │业市场供需格局及发展前景预测报告》，2024年中国功率半导体市场规模预│
│ │计将达到1752.55亿元人民币。这一增长主要受到智能电网、新能源汽车等 │
│ │领域对功率半导体需求量大幅提升的推动。 │
│ │（二）商业管理业务 │
│ │1、购物中心方面 │
│ │在跨境消费活跃的支撑下，位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金│
│ │上调，同时新兴商圈标杆项目依托人流不断培育升级，实现租金提升；另一│
│ │方面，传统板块竞争加剧，结构性因素拉低均值——多因素共同作用下，全│
│ │市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势。 │
│ │2、物业管理服务方面 │
│ │随着国家和地方政策的不断完善，与物业管理行业有关的政策为行业的发展│
│ │以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养│
│ │老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。随着这│
│ │些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业管理行业│
│ │产生积极影响。同时，发展转轨、与地产脱钩被行业普遍视为新发展模式的│
│ │基础。 │
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│行业政策法规│《信息化和工业化融合管理体系新型能力分级要求》、《信息化和工业化融│
│ │合管理体系》 │
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│公司发展战略│公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新 │
│ │科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东 │
│ │、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持创新发展战略 │
│ │、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2” │
│ │即聚焦“高新技术+商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和 │
│ │发展功率半导体、数字能源综合服务两个细分高技术行业，以及在商业管理│
│ │重点加强对现有存量资产效益的挖掘。具体内容如下： │
│ │1、功率半导体领域 │
│ │在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等│
│ │资源，聚焦和深耕功率半导体行业，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶│
│ │圆制造、先进封装为一体的IDM型公司；未来将持续加大研发创新，不断丰 │
│ │富产品类别、延伸产业链，在现有产品硅基FRD、SBD、IGBT、MOSFET基础上│
│ │，进一步发展第三代半导体材料GaN、SiC功率器件，努力将公司打造成能源│
│ │电子领域具有核心竞争力的一流企业。 │
│ │2、数字能源综合服务领域 │
│ │公司将重点打造集半导体功率器件、储能设备、光充储放工程实施、数字能│
│ │源综合服务平台为一体的生态系统，把公司各项业务“聚点成线，聚线成面│
│ │，点线面相结合”，从而形成上下游和谐共赢的产业生态。 │
│ │3、商业管理领域 │
│ │公司将基于消费复苏和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业│
│ │态、品类、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产 │
│ │管理的效益。 │
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│公司日常经营│截至2023年末，公司总资产为877713.15万元，归属于上市公司股东的净资 │
│ │产为99436.38万元；2023年度公司实现营业收入117170.43万元，较上年同 │
│ │期上升76.68%，实现归属于上市公司股东的净利润-112674.91万元，较上年│
│ │上升8.25%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-64466.17万│
│ │元，同比下降28.91%。主要是受融资成本仍高企、公司持有的相关投资性房│
│ │地产公允价值下降产生的减值亏损以及重庆皇庭广场被动资产处置造成的损│
│ │失等因素影响。 │
│ │1、商业运营服务业务 │
│ │报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入36185.00万元，较上年同期减│
│ │少1352.29万元，下降3.60%，占公司营业收入的30.88%，综合毛利率91.58%│
│ │，同比增长3.36个百分点。随着国内消费形势复苏，公司经营的商业体出租│
│ │率高，招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运│
│ │行，公司抢抓有利时机，积极引入优质品牌，有效提升流量，为该项业务全│
│ │年保持平稳经营业绩提供重要保障。 │
│ │2、物业管理服务业务 │
│ │截至2023年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。│
│ │报告期，物业管理服务业务实现营业收入29205.10万元，较上年同期增加77│
│ │7.73万元，同比上升2.74%，占公司营业收入的24.93%，综合毛利率39.78% │
│ │，同比下降1.68个百分点。 │
│ │3、功率半导体业务 │
│ │2023年是收购意发功率后第一个完整的审计年度，公司着力针对意发功率内│
│ │部管理、组织架构、岗位职责、制度流程等方面提升其规范化运营水平，加│
│ │快提升其与公司的融合发展。 │
│ │报告期，意发功率实现营业收入12905.49万元；报告期，意发功率内部管理│
│ │成效明显，具体如下： │
│ │产量方面，德兴工厂全年产出26.6万片，较上年同期增长60%。成本控制方 │
│ │面，采购中心通过批量采购、建立长期合作、直接压价等多种途径，有效分│
│ │摊了终端产品价格下降的压力。产品质量方面，2023年平均成活率为98.58%│
│ │，较2022年提升1.58%，平均测试良率为97.92%，较2022年提升1.62%，均接│
│ │近业内标杆水平。产品研发方面，定型量产94款产品，自主在研系列化或拓│
│ │展品（包括定制品）27款产品，全流程代工4款产品。 │
│ │报告期，意发功率获得以下荣誉： │
│ │（1）意发功率获得江西省专精特新中小企业称号 │
│ │（2）江西省功率器件工程研究中心资格 │
│ │（3）上饶市“五一劳动奖状”及“领军企业” │
│ │（4）通过国家两化融合管理体系评定（《信息化和工业化融合管理体系》 │
│ │和《信息化和工业化融合管理体系新型能力分级要求》） │
│ │4、融资租赁业务 │
│ │（1）瑞泽租赁在处置不良资产方面也取得了一定进展。 │
│ │（2）映瑞光电项目已进入破产程序，目前由破产管理人选定的第三方审计 │
│ │、评估机构对映瑞光电开展审计和资产评估工作。因公司在破产清算程序中│
│ │有一定优先地位，有望2024年收回部分回款。 │
│ │（3）关于公务机出售事宜，已选定意向买家，正推进协议签订中。同时已 │
│ │准备启动十年大修，为后续处置工作做准备。 │
│ │为适应公司转型发展，瑞泽租赁亦不遗余力拓展储备新业务。积极开拓不良│
│ │资产获得渠道，并利用保理公司牌照和团队的客户资源，开拓供应链金融业│
│ │务。 │
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│公司经营计划│2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，扩内需是2024年我国经│
│ │济发展的“重头戏”，促增长的宏观支持政策不断累积增多，公司将坚持先│
│ │立后破、稳中求进，抢抓发展机遇，继续挖潜增效，坚持创新发展，提高公│
│ │司盈利能力。 │
│ │（一）半导体领域 │
│ │1、意发功率实现2024年全年收入2.2亿元经营目标。 │
│ │2、功率芯片业务，持续加大研发投入，加快新工艺、新产品开发，改善产 │
│ │品结构，确保公司盈利能力稳步提升。 │
│ │3、成品销售业务，是2024年的重点任务之一，要在工业焊机、充电桩、储 │
│ │能等领域实现突破，将意发功率打造成真正的IDM型公司。 │
│ │4、以市场为导向，提升高端产品生产力，做好高端产品的开拓和增量工作 │
│ │；加大大客户开发，密切维护客户关系，进一步打造高效销售团队。 │
│ │5、继续提升意发功率规范化管理水平，进一步提升盈利能力。 │
│ │（二）数字能源综合服务和AIOT领域 │
│ │智慧城市经过一年多的探索，已确定新能源和城市“安全”两条主赛道。基│
│ │本框架已基本搭建完成，2024年狠抓项目落地和交付，实现营收目标。 │
│ │打造集半导体功率器件、储能器件与设备、光充储放工程实施、数字能源综│
│ │合服务平台为一体的生态系统，从而形成上下游和谐共生的产业生态。数字│
│ │能源综合服务业务争取2024年度实现利润和现金流为正。 │
│ │（三）商管领域 │
│ │公司商业管理业务要乘国内经济回升向好之势，抢抓机遇，提升服务体验，│
│ │保障服务品质；要继续筑牢安全生产底线，确保安全生产稳定运行；要保持│
│ │平稳发展，继续为公司转型升级提供有力支持。 │
│ │（四）融资租赁领域 │
│ │瑞泽租赁在解决两大历史遗留问题的同时，利用现有人员和资源优势，不断│
│ │尝试创新业务品种，积极开拓新业务，创造新收入。 │
│ │2024年，公司将聚焦高新科技行业，稳步推进，伺机发力，董事会将带领全│
│ │体员工提升适应时代变迁的能力，锐意进取、勇于担当、团结协作，全力以│
│ │赴推动公司2024年转型发展工作取得新进展、新成效。 │
│ │上述预计不构成对公司的盈利预测，其实现具有不确定性，提请投资者注意│
│ │投资风险。 │
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│公司资金需求│管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其│
│ │进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司内│
│ │各子公司负责其自身的现金流量预测。本公司在汇总各子公司现金流量预测│
│ │的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的│
│ │现金储备和
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