热点题材☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2025-06-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理
风格:融资融券、连续亏损、高质押股、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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深圳市中洲投资控股股份有限公司是主营业务为地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理
等领域，公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域
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2019-11-06│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于广东省深圳市。主营业务：房地产开发及商品房销售、管理；承接建筑安装工
程；自有物业租赁。公司完成经营层面改制，母公司作为公司总部，对各地子公司从战略层面进
行投资决策和管理控制，建立了“集团总部-地区分公司-项目公司”的三级管理架构。公司已在
珠江三角洲（深圳、东莞等）、长江三角洲（上海等）、环渤海湾区域（大连等）和成都地区完
成布局。
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2025-04-29│财报高增长 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31公司归属母公司净利润同比增长61.63%
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2025-01-24│股权冻结 │关联度：☆☆☆
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2025-01-24,中洲控股：关于公司股东股份冻结情况的公告
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2025-06-20│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为59
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2025-06-13│高质押股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-06-13公司质押比例已达40.61%
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆
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截止2024-12-31公司连续两年归母净利润为负
【3.事件驱动】
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2016-08-25│深圳国资十三五规划编制到收尾阶段
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2016年8月25日消息，从深圳市国资委获悉，深圳市属国资国企“十三五”规划编制工作目
前已进入收尾阶段。
“十三五”是深圳国资全面落实深化国有企业改革、实现跨越式发展的关键时期。深圳市国
资委2014年11月全面启动规划编制工作，并依据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划
纲要》的总体要求稳步推进，现已进入收尾阶段。
分析认为，深圳国资直接控股或参股的上市公司值得关注：深圳燃气、深振业A、中洲控股
、农产品、天健集团、深纺织A、华控赛格、深深宝A、深深房A、深物业A等。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、│
│ │物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上│
│ │海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开│
│ │发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、│
│ │甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。 │
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│核心竞争力 │1、战略发展规划 │
│ │公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体│
│ │系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营│
│ │销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”│
│ │的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持│
│ │续发展力提供了有力支撑。 │
│ │2、运营管理团队 │
│ │公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培│
│ │养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人│
│ │才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公│
│ │司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内│
│ │外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才│
│ │。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、│
│ │共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 │
│ │3、品牌实力支撑 │
│ │作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的│
│ │核心竞争力和优良的企业文化，在行业获得颇多荣誉。 │
│ │公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国 │
│ │蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27│
│ │个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷│
│ │模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获│
│ │“深圳房地产开发企业综合实力十强”奖项、深圳市房地产协会“深圳市房│
│ │地产开发行业综合十强”；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举│
│ │办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。 │
│ │公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全│
│ │球论坛颁发的“第二十四届金马奖卓越商务酒店”；深圳市酒店业商会颁发│
│ │的“2024年度勒杜鹃甄选文化传承先锋酒店”；中外酒店论坛颁发的“第十│
│ │九届中外酒店白金奖中国最佳国际商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会│
│ │复审通过“深圳知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖│
│ │”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获：2025年高│
│ │德指南必去榜酒店；大众点评“2024年必住榜”；2024年度美团酒店美团人│
│ │气酒店自助餐厅-南山尚膳；2024美团年度合作酒店优质合作伙伴奖；2024T│
│ │hat'sFood＆DrinksAward-HotelBuffetoftheYearNanshanKitchen。 │
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│经营指标 │2024年，公司营业收入4323648747.25元，同比下降-43.26%。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口 │
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│品牌/专利/经│品牌：深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届金│
│营权 │马奖卓越商务酒店”；深圳市酒店业商会颁发的“2024年度勒杜鹃甄选文化│
│ │传承先锋酒店”；中外酒店论坛颁发的“第十九届中外酒店白金奖中国最佳│
│ │国际商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒店品牌│
│ │”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热│
│ │卖酒店”。 │
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│核心风险 │1.政策风险。2017年以来热点城市调控不断加码升级，已经实施调控的热点│
│ │区域不排除政策还将继续收紧，甚至启用调控手段的城市和区域还将不断扩│
│ │大。对于资金、销售行为、价格备案等方面的监管措施亦会不断加强，导致│
│ │行业发展整体不确定性因素显著增加； │
│ │2.市场及竞争风险。随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热│
│ │点城市、优质地块的竞争将愈发激烈。随着土地成交价格的不断攀升，企业│
│ │开发成本也将被不断推高，使企业面临市场利润空间被压缩的风险，公司的│
│ │经营策略和财务状况都面临挑战。 │
│ │3.融资、信贷、利率风险。公司所处的房地产开发企业，生产经营方面较大│
│ │程度依赖金融机构贷款的资金支持。房地产融资信贷政策直接影响公司通过│
│ │金融机构融资，融资成本将影响房地产企业的开发成本； │
│ │4.经营风险。随着公司的快速发展和业务范围的逐步扩展，经营规模不断扩│
│ │大，运作开发的项目增加，对管理人才、专业人才的需求量，对内部管控体│
│ │系的精细化提升均提出更为迫切的需求。 │
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│投资逻辑 │公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国 │
│ │蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27│
│ │个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷│
│ │模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获│
│ │“深圳房地产开发企业综合实力十强”奖项、深圳市房地产协会“深圳市房│
│ │地产开发行业综合十强”；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举│
│ │办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │广东地区、四川地区、山东地区、上海地区、内部抵消 │
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│股权收购 │中洲控股2014年5月12日公告，为配合公司战略发展，增加土地储备，同时 │
│ │解决公司与股东之间的同业竞争，公司拟以自有资金向深圳市中洲房地产有│
│ │限公司、惠州中洲投资有限公司收购惠州中洲置业有限公司100%股权、惠州│
│ │市康威投资发展有限公司100%股权，以及惠州市昊恒房地产开发有限公司5%│
│ │股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产。上│
│ │述三家目标公司的收购对价为11.56亿元。本次收购为公司在惠州市金山湖 │
│ │片区增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状，也为公司实现│
│ │未来三年战略发展目标提供了有力的支持。 │
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│行业竞争格局│国家统计局数据显示，2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9│
│ │.7万亿元，同比分别下降13%和17%。从历年65家典型房企的融资总量来看，│
│ │2024年融资总量为4629亿元，同比下降31%。从季度数据走势来看，得益于 │
│ │中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进，以及地│
│ │方主管部门的积极落实，2024年行业销售基本走出了“筑底曲线”。 │
│ │行业政策方面，2024年从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出│
│ │尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌。集中表现在：第一，中央加强│
│ │政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”│
│ │、“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”│
│ │，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第│
│ │三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信│
│ │心；第四，在多数二三四线政策早早出台后，核心一二线包括北上广深在20│
│ │24年放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续为市场“添火”。 │
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│行业发展趋势│政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动│
│ │房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调│
│ │。2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，│
│ │各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，│
│ │整体或仍处于筑底阶段。在这一背景下，我们可以预见以下趋势： │
│ │1、行业政策方面：政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优 │
│ │化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是加力推进货币化│
│ │安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是一线城市限制性政│
│ │策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是加大购房补贴│
│ │等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。优化供给方面，重点或│
│ │在于去库存政策的加快落地推进，一是专项债收购存量闲置土地的配套政策│
│ │有望继续完善，加速推动土地“去库存”；二是完善存量商品房收储政策，│
│ │促进存量商品房去化；三是盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子│
│ │”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。 │
│ │2、市场方面：基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，2│
│ │025年商品房销售有望企稳，预计全年面积、金额止跌持平。 │
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│公司发展战略│2024年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2025│
│ │年公司将“驭势稳进，砥砺前行”。 │
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│公司日常经营│2024年，公司上下共同努力、团结奋进，保交付、保运营、保信用，全年公│
│ │司实现房地产销售面积33.12万平方米，销售金额151.07亿元（含委托经营 │
│ │项目）。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提│
│ │升，全年主要经营及管理工作如下： │
│ │1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标 │
│ │冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则│
│ │，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确│
│ │保实现有质量的销售。 │
│ │2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成5个应交付项目的交│
│ │付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。 │
│ │3、严控资金，保障公司现金流平稳。2024年，公司坚持“以收定支，先收 │
│ │后支，确保刚付”的资金管理原则，保障公司整体现金流平稳。 │
│ │4、存量盘活，助力公司发展。2024年，存量物业出租作为公司日常稳定的 │
│ │收入来源，出租业绩完成突出，租金收入超额完成任务。 │
│ │5、规范运作，防控经营风险。2024年，公司立足行业新形势，充分发挥审 │
│ │计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成│
│ │果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争│
│ │取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理│
│ │。 │
│ │6、资产板块，开源节流稳经营。2024年，外部经营环境复杂，对资产板块 │
│ │的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。 │
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│公司经营计划│1、聚力攻坚抢抓销售 │
│ │2025年，公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”│
│ │的策略，全面推动全民营销模式。通过线上线下联动，提升项目曝光度和客│
│ │户转化率，加快重点项目及库存去化速度。 │
│ │2、稳中求进平衡现金流 │
│ │2024年，深圳出台了“个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款”的政策│
│ │，这对房企的销售回款产生了一定影响。 │
│ │因此，2025年公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流│
│ │健康运转。地产板块将重点推进销售回款工作；资产板块则需主动担当，积│
│ │极作为，为控股公司贡献稳定的现金流支持。 │
│ │融资工作仍将继续是今年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款│
│ │配套，降低融资成本，同时积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足│
│ │的资金保障。 │
│ │3、齐心协力保障交付 │
│ │2025年，公司多个重大项目将进入交付阶段。公司将严格把控运营节点，确│
│ │保项目按时交付，同时坚守品质底线，力求以优质的产品和服务赢得客户信│
│ │赖，进一步提升中洲品牌的市场影响力。 │
│ │4、匠心打造优质产品 │
│ │随着房地产行业的转型，居民的居住需求已从“有房住”向“住好房”转变│
│ │，产品力成为未来行业竞争的关键。公司将以工匠精神为核心，精心打磨每│
│ │一个项目，致力于实现业主心中“美好人居”的理想，用高品质产品赢得市│
│ │场认可。 │
│ │5、长期资产价值提升 │
│ │存量物业是公司长期发展的重要支撑。2025年，公司将加强资产板块经营性│
│ │物业的管理和运营，通过优化资产结构和提升运营效率，为公司创造持续稳│
│ │定的收入和现金流。 │
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│可能面对风险│1、市场风险 │
│ │2024年商品房销售面积同比下降13%的背景下，行业正经历结构性重构。202│
│ │5年全国房地产市场销售规模恢复仍面临挑战。为此，公司要立足主动应变 │
│ │、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营│
│ │风险。 │
│ │2、融资风险 │
│ │房企融资支持政策边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，2025│
│ │年，公司融资仍面临多重挑战。为此，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资│
│ │结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 │
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│增发股份 │中洲控股2014年11月10日发布定增预案，公司拟向控股股东中洲地产非公开│
│ │发行17452.007万股，发行价格为11.46元/股，募集资金总额为20亿元，将 │
│ │全部用于偿还公司向金融机构的借款。公司已提出2014-2016年合同销售额 │
│ │年复合增长率达到50%的战略目标，本次定增有助于增强公司未来的融资能 │
│ │力，加大项目投资与开发力度，更好地实现既定战略目标。 │
│ │中洲控股2016年2月26日发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股的价格 │
│ │非公开发行不超过37904.8931万股股份，募集资金总额不超过55亿元，拟用│
│ │于：1）成都中洲城南项目，总投资46.71亿元，拟投入募集资金18亿元。本│
│ │项目预计实现销售额732956万元，净利润63068万元，投资回报率为13.50% │
│ │，销售净利率为8.60%。2）青岛中洲半岛城邦（南区）项目，总投资17.94 │
│ │亿元，拟投入募集资金8亿元。本项目预计实现销售额230264万元，净利润2│
│ │8176万元，投资回报率为15.70%，销售净利率为12.24%。3）惠州中洲天御 │
│ │花园二期项目，总投资19.12亿元，拟投入募集资金9亿元。本项目预计实现│
│ │销售额250098万元，实现净利润30010万元，投资回报率为15.70%，销售净 │
│ │利率为12.00%。4）惠州央筑花园一期商住项目D组团，总投资8.62亿元，拟│
│ │投入募集资金5亿元。本项目预计实现销售额131666万元，实现净利润16853│
│ │万元，投资回报率为19.56%，销售净利率为12.80%。5）偿还金融机构借款 │
│ │，拟投入募集资金15亿元。 │
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