热点题材☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理
风格:融资融券、连续亏损、高质押股、高负债率、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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深圳市中洲投资控股股份有限公司是主营业务为地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理
等领域，公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域
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2019-11-06│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于广东省深圳市。主营业务：房地产开发及商品房销售、管理；承接建筑安装工
程；自有物业租赁。公司完成经营层面改制，母公司作为公司总部，对各地子公司从战略层面进
行投资决策和管理控制，建立了“集团总部-地区分公司-项目公司”的三级管理架构。公司已在
珠江三角洲（深圳、东莞等）、长江三角洲（上海等）、环渤海湾区域（大连等）和成都地区完
成布局。
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2026-01-21│股权冻结 │关联度：☆☆☆
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2026-01-21,中洲控股：关于公司股东股份冻结情况的公告
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-05-22│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为44
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2026-05-15│高质押股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-05-15公司质押比例已达41.74%
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2026-04-30│高负债率 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-03-31公司负债率为：94.628%
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2026-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报归母净利润均为负
【3.事件驱动】
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2016-08-25│深圳国资十三五规划编制到收尾阶段
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2016年8月25日消息，从深圳市国资委获悉，深圳市属国资国企“十三五”规划编制工作目
前已进入收尾阶段。
“十三五”是深圳国资全面落实深化国有企业改革、实现跨越式发展的关键时期。深圳市国
资委2014年11月全面启动规划编制工作，并依据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划
纲要》的总体要求稳步推进，现已进入收尾阶段。
分析认为，深圳国资直接控股或参股的上市公司值得关注：深圳燃气、深振业A、中洲控股
、农产品、天健集团、深纺织A、华控赛格、深深宝A、深深房A、深物业A等。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │深圳市中洲投资控股股份有限公司创立于1984年，于1994年在深交所主板上│
│ │市（A股代码000042），其控股股东中洲集团是跨区域、跨行业、多元化发 │
│ │展的综合性集团企业。 │
│ │公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、│
│ │物业服务、商业管理等领域，是国家房地产开发一级资质企业，在全国开发│
│ │建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、│
│ │甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。 │
│ │公司于2018年荣膺中国房地产百强企业和城市运营商品牌TOP20，于2019-20│
│ │20年连续被评为蓝筹地产企业。旗下中洲圣廷苑酒店获“第21届金马奖中国│
│ │最佳会议会展酒店至尊大奖”，深圳中洲万豪酒店获“第13届中国酒店金枕│
│ │头奖”。旗下中洲物业获“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”│
│ │。 │
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│产品业务 │公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、│
│ │物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上│
│ │海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开│
│ │发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、│
│ │甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。 │
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│核心竞争力 │1、战略发展规划 │
│ │公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体│
│ │系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营│
│ │销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”│
│ │的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持│
│ │续发展力提供了有力支撑。 │
│ │2、运营管理团队 │
│ │公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培│
│ │养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人│
│ │才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公│
│ │司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内│
│ │外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才│
│ │。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极优化，形成“共创、共│
│ │担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。 │
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│经营指标 │2025年度，中洲控股公司合并财务报表中列报的营业收入为人民币25944827│
│ │76.47元，其中房地产销售收入为人民币1691173309.38元。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口 │
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│品牌/专利/经│品牌：深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届金│
│营权 │马奖卓越商务酒店”；深圳市酒店业商会颁发的“2024年度勒杜鹃甄选文化│
│ │传承先锋酒店”；中外酒店论坛颁发的“第十九届中外酒店白金奖中国最佳│
│ │国际商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒店品牌│
│ │”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热│
│ │卖酒店”。 │
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│核心风险 │1.政策风险。2017年以来热点城市调控不断加码升级，已经实施调控的热点│
│ │区域不排除政策还将继续收紧，甚至启用调控手段的城市和区域还将不断扩│
│ │大。对于资金、销售行为、价格备案等方面的监管措施亦会不断加强，导致│
│ │行业发展整体不确定性因素显著增加； │
│ │2.市场及竞争风险。随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热│
│ │点城市、优质地块的竞争将愈发激烈。随着土地成交价格的不断攀升，企业│
│ │开发成本也将被不断推高，使企业面临市场利润空间被压缩的风险，公司的│
│ │经营策略和财务状况都面临挑战。 │
│ │3.融资、信贷、利率风险。公司所处的房地产开发企业，生产经营方面较大│
│ │程度依赖金融机构贷款的资金支持。房地产融资信贷政策直接影响公司通过│
│ │金融机构融资，融资成本将影响房地产企业的开发成本； │
│ │4.经营风险。随着公司的快速发展和业务范围的逐步扩展，经营规模不断扩│
│ │大，运作开发的项目增加，对管理人才、专业人才的需求量，对内部管控体│
│ │系的精细化提升均提出更为迫切的需求。 │
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│投资逻辑 │公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域│
│ │，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、│
│ │惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累│
│ │了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。 │
│ │公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央│
│ │城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项│
│ │目。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │广东地区、四川地区、山东地区、上海地区、内部抵消 │
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│主营业务 │地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理 │
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│主要产品 │房地产、服务、酒店、施工 │
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│股权收购 │中洲控股2014年5月12日公告，为配合公司战略发展，增加土地储备，同时 │
│ │解决公司与股东之间的同业竞争，公司拟以自有资金向深圳市中洲房地产有│
│ │限公司、惠州中洲投资有限公司收购惠州中洲置业有限公司100%股权、惠州│
│ │市康威投资发展有限公司100%股权，以及惠州市昊恒房地产开发有限公司5%│
│ │股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产。上│
│ │述三家目标公司的收购对价为11.56亿元。本次收购为公司在惠州市金山湖 │
│ │片区增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状，也为公司实现│
│ │未来三年战略发展目标提供了有力的支持。 │
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│行业竞争格局│国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，同│
│ │比下降8.7%；房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63│
│ │514亿元，下降16.3%。据克而瑞统计，2025年全年65家典型房企累计融资总│
│ │量约4143.14亿元。在中央“止跌回稳”政策持续发力、地方因城施策精准 │
│ │推进下，2025年房地产市场整体呈深度调整、逐步企稳态势。 │
│ │行业政策方面，2025年在巩固前期成果基础上，政策工具箱进一步充实，供│
│ │需两端协同发力稳市场。集中表现在：第一，中央持续强化政策协同，2025│
│ │年政府工作报告提出"稳住楼市""持续用力推动房地产市场止跌回稳"，"好 │
│ │房子"首次被写入政府工作报告；第二，存量盘活成为重点，各地创新使用"│
│ │房票"安置政策，收购存量商品房用于保障性住房的举措扩围增效；第三， │
│ │金融支持力度不减，首付比例、贷款利率维持历史低位，公积金优化政策超│
│ │270条，涉及提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等多个方面；第 │
│ │四，核心城市调控持续优化，北上深三大一线城市在2025年下半年相继优化│
│ │限购政策，北京对五环外购房不限套数，上海放宽外环外及青浦区人才购房│
│ │资质，深圳收窄限购区域，盐田区、大鹏新区放开限购，非核心区购房不限│
│ │套数。 │
│ │展望2026年，基于"稳住楼市"的基调不变，供需两端政策将继续协同发力。│
│ │供给侧将坚持控增量、去库存、优供给原则，进一步盘活存量资产、优化土│
│ │地供应节奏；需求侧将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性│
│ │和改善性需求的充分释放。 │
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│行业发展趋势│2025年底中央经济工作会议明确提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增 │
│ │量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"，释放 │
│ │了政策持续用力、精准发力的鲜明信号。2026年2月27日中央政治局会议进 │
│ │一步强调"持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量"，要求继续实施│
│ │更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。2026年是"十五五"规划的开局│
│ │之年，也是房地产发展新模式加速成型的关键一年。在宏观政策协同发力与│
│ │市场内生动力逐步修复的双重作用下，行业有望延续2025年以来的温和复苏│
│ │态势，但全面企稳的基础仍需巩固，市场分化特征将进一步凸显。在这一背│
│ │景下，我们可以预见以下趋势： │
│ │1、行业政策方面：2026年房地产行业的核心任务是推动市场平稳运行，政 │
│ │策将持续完善发展新模式的制度框架。预计城市更新与“好房子”将成为两│
│ │大关键发力点，引领房地产市场从"规模扩张"向"质量优先"加快迈进。 │
│ │2、市场方面：展望2026年，随着保障房、“好房子”建设及城市更新推进 │
│ │，叠加销售规模逐步接近调整期底部，为维持合理优质增量供应，预计新开│
│ │工同比降幅将有所收窄。 │
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│公司发展战略│公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体│
│ │系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营│
│ │销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”│
│ │的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持│
│ │续发展力提供了有力支撑。 │
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│公司日常经营│2025年，公司继续稳步推进逐步落实之前提出的宏观战略目标，面对行业深│
│ │度调整的复杂形势，公司上下凝心聚力、攻坚克难，紧紧围绕“保交付、保│
│ │运营、保信用”的核心目标，努力实现年初制定的各项经营任务。全年公司│
│ │实现房地产销售面积22.83万平方米，销售金额84.71亿元（含委托经营项目│
│ │），重要项目节点达成目标，现金流保持平稳健康，资产运营质效稳步提升│
│ │。全年主要经营及管理工作如下： │
│ │1、多措并举，促进营销回款。公司紧密跟踪市场变化，采取积极主动的营 │
│ │销策略，适时启动目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、│
│ │“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时加强去库存工作，车位、│
│ │商铺及住宅/写字楼去库存成效相比2024年有显著提高。在促销售的同时公 │
│ │司也同样高度重视回款工作，全年综合回款率达到93%，高于年初制定的目 │
│ │标10个百分点以上，确保实现销售质量。 │
│ │2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，协同作战，顺利完成2个应交│
│ │付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，持续巩固“中洲”品牌的诚信形象│
│ │与市场口碑。 │
│ │3、严控资金，保障公司现金流平稳。2025年，公司坚持“以收定支，先收 │
│ │后支，确保刚付”的资金管理原则，合理安排收支节奏，保障公司整体现金│
│ │流平稳运行。 │
│ │4、存量盘活，助力公司发展。2025年，存量物业出租作为公司日常稳定的 │
│ │收入来源，出租业绩完成突出，存量物业租金收入最近三年呈逐年上升趋势│
│ │。 │
│ │5、规范运作，筑牢风险防线。2025年，公司立足行业新形势，充分发挥审 │
│ │计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成│
│ │果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争│
│ │取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理│
│ │。 │
│ │6、资产板块，开源节流稳经营。2025年，外部经营环境复杂多变，对资产 │
│ │板块的经营活动影响明显，公司因时因势采取灵活措施积极应对，基本达成│
│ │全年目标。 │
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│公司经营计划│2025年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2026│
│ │年公司将重点推进以下工作：1、聚力攻坚抢抓销售 │
│ │2026年，公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”│
│ │的策略，全面推动全民营销模式。通过线上线下联动，提升项目曝光度和客│
│ │户转化率，加快重点项目及库存去化速度。 │
│ │2、稳中求进平衡现金流 │
│ │2026年公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运│
│ │转。地产板块将重点推进销售回款工作；资产板块则需主动担当，积极作为│
│ │，为公司贡献稳定的现金流支持。 │
│ │融资工作仍将继续是今年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款│
│ │配套，降低融资成本，同时积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足│
│ │的资金保障。 │
│ │3、齐心协力保障交付 │
│ │2026年，公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守品质底线│
│ │，力求以优质的产品和服务赢得客户信赖，进一步提升中洲品牌的市场影响│
│ │力。 │
│ │4、匠心打造优质产品 │
│ │随着房地产行业的转型，居民的住房需求已从“住有所居”向“住有宜居”│
│ │加快跃升，产品力成为未来行业竞争的关键。公司将以工匠精神为核心，精│
│ │心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“好房子”的理想，用高品质产品│
│ │赢得市场认可。 │
│ │5、长期资产价值提升 │
│ │存量物业是公司长期发展的重要支撑。2026年，公司将加强资产板块经营性│
│ │物业的管理和运营，通过优化资产结构和提升运营效率，为公司创造持续稳│
│ │定的收入和现金流。 │
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│可能面对风险│1、市场风险 │
│ │2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，销售额8.39│
│ │万亿元，同比下降12.6%，行业仍处于深度调整过程中，市场全面回稳仍面 │
│ │临挑战。为此，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，│
│ │及时调整营销策略和产品定位，聚焦“好房子”建设标准，以产品力应对市│
│ │场分化，降低公司经营风险。 │
│ │2、融资风险 │
│ │2025年房企融资仍然呈现收缩态势，全年融资规模达4,143亿，仍然处于低 │
│ │位。2024年以来房企融资支持政策虽然边际改善，但非银融资规模仍未改变│
│ │下滑趋势。同时，当前房地产行业仍处于深度调整期，因此，2026年，公司│
│ │融资仍面临多重挑战。为此，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓│
│ │住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 │
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│增发股份 │中洲控股2014年11月10日发布定增预案，公司拟向控股股东中洲地产非公开│
│ │发行17452.007万股，发行价格为11.46元/股，募集资金总额为20亿元，将 │
│ │全部用于偿还公司向金融机构的借款。公司已提出2014-2016年合同销售额 │
│ │年复合增长率达到50%的战略目标，本次定增有助于增强公司未来的融资能 │
│ │力，加大项目投资与开发力度，更好地实现既定战略目标。 │
│ │中洲控股2016年2月26日发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股的价格 │
│ │非公开发行不超过37904.8931万股股份，募集资金总额不超过55亿元，拟用│
│ │于：1）成都中洲城南项目，总投资46.71亿元，拟投入募集资金18亿元。本│
│ │项目预计实现销售额732956万元，净利润63068万元，投资回报率为13.50% │
│ │，销售净利率为8.60%。2）青岛中洲半岛城邦（南区）项目，总投资17.94 │
│ │亿元，拟投入募集资金8亿元。本项目预计实现销售额230264万元，净利润2│
│ │8176万元，投资回报率为15.70%，销售净利率为12.24%。3）惠州中洲天御 │
│ │花园二期项目，总投资19.12亿元，拟投入募集资金9亿元。本项目预计实现│
│ │销售额250098万元，实现净利润30010万元，投资回报率为15.70%，销售净 │
│ │利率为12.00%。4）惠州央筑花园一期商住项目D组团，总投资8.62亿元，拟│
│ │投入募集资金5亿元。本项目预计实现销售额131666万元，实现净利润16853│
│ │万元，投资回报率为19.56%，销售净利率为12.80%。5）偿还金融机构借款 │
│ │，拟投入募集资金15亿元。 │
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