经营分析☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2026-04-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业(行业) 9.47亿 100.00 2.28亿 100.00 24.04
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 7.21亿 76.20 1.80亿 79.12 24.96
物业服务及其他(产品) 2.25亿 23.80 4750.72万 20.88 21.09
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.69亿 81.20 2.33亿 102.30 30.28
北京(地区) 1.19亿 12.57 -2344.84万 -10.31 -19.70
杭州(地区) 5692.34万 6.01 1805.25万 7.93 31.71
南京(地区) 203.01万 0.21 16.26万 0.07 8.01
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.67亿 74.83 7377.34万 64.61 20.09
物业服务及其他(产品) 1.23亿 25.17 4040.08万 35.39 32.71
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.07亿 82.86 1.32亿 115.22 32.35
北京(地区) 5237.48万 10.67 -2962.85万 -25.95 -56.57
杭州(地区) 3059.10万 6.23 1204.04万 10.55 39.36
南京(地区) 112.25万 0.23 21.11万 0.18 18.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业:租赁(行业) 7.48亿 74.26 1.83亿 70.49 24.51
商务服务业:物业服务及其他(行业) 2.59亿 25.74 7678.45万 29.51 29.59
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.32亿 82.51 2.65亿 101.76 31.84
北京(地区) 1.14亿 11.28 -2829.41万 -10.87 -24.88
杭州(地区) 6048.65万 6.00 2350.24万 9.03 38.86
南京(地区) 207.92万 0.21 22.25万 0.09 10.70
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.80亿 73.46 9499.27万 70.03 24.99
物业服务及其他(产品) 1.37亿 26.54 4065.49万 29.97 29.59
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.29亿 82.80 1.37亿 100.86 31.93
北京(地区) 5739.75万 11.09 -1360.60万 -10.03 -23.70
杭州(地区) 3053.57万 5.90 1218.25万 8.98 39.90
南京(地区) 110.59万 0.21 25.63万 0.19 23.17
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.59亿元，占营业收入的6.28%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5945.12│ 6.28│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.72亿元，占总采购额的34.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 27247.76│ 34.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优
势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司招商团队和
物业团队积极外拓，新增1个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，新增1个位于上海市静安区核心地
段的受托运营项目，坚决拓展轻资产委管项目。公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，
以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推
进智慧系统上线、全面预算线上化、优化项目运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的
核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约
132万平方米。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位
和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创
意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升
该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、多种经营服务收入等。
截止报告期末，公司承租运营的项目有38个，可供出租运营的物业面积约77万平方米。
2.受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运
营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受
托运营的项目有27个，可供出租运营的物业面积约45万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。
该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业
管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。
二、报告期内公司所处行业情况
公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。作为国内
首家上市的轻资产存量资产运营商，经过近二十年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创
产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服
务提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元
素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的
共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城
市更新领域商用物业运营服务业。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
1.1中央相关会议召开，进一步明确城市更新工作方向
2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。据住房和城乡建设
部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。
2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署，指出城市更新关系城市面貌和居住
品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年3月，国务院政府工作报告中提出要持续推进城市更新，要推进
新型城镇化和区域协调发展，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，打造宜居
、韧性、智慧城市。
5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，意见指出应当
转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，其中主要任务之一是
加强既有建筑改造利用，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换
和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支持
城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进程，进一步提升更新质效，提升城市发
展质量。
7月中旬，时隔10年，中央城市工作会议于在北京召开，会中提出城市发展正从大规模增量扩张阶段转
向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵
式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。
12月上旬，中央经济工作会议在北京举行，会议确定2026年经济工作重点任务之一是深入实施提振消费
专项行动，释放服务消费潜力，高质量推进城市更新。
中央相关会议的召开，进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为提升人居环境品质、
重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。
1.2城市更新领域市场潜力大，城市新空间需求持续释放
仲量联行发布2026年全球房地产市场展望指出，在城市更新的大背景下，大量既有建筑已难以满足现代
办公与消费体验的要求，存量物业的升级改造需求日益凸显。如何有效推动其焕新改造与功能提升，正成为
市场参与者面临的新课题，同时也孕育着新的机遇。
根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计
竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求
，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新
存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通过自主、联营
等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足就业、生活、居住、社
交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切
换和升级的转变。换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地
的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运
营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发展。
目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办
公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延
续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，
实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新
产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传
统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引
入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体
的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。
1.3从业主市场逐步转变为租户市场，商办租金水平承压，机遇和挑战并存
根据北京中指信息技术研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2025年上半
年，扩内需、提振消费等政策发力显效，我国经济整体平稳运行，重点城市商铺及写字楼租赁需求持续释放
，上半年商业地产租金跌幅有所收窄。但是，租户导向的市场环境依然持续，根据《仲量联行2025年上海办
公楼市场白皮书》，2024年上海办公楼市场租金深度调整，超过八成板块每季度租金环比跌幅均超过0.75%
，部分板块全年跌幅已超过15%。与此同时，商务园区同样面临租金压力，世邦魏理仕报告显示，2025年全
年，上海商务园区市场空置率同比上升3.7个百分点至26%，是自2015年以来的最高水平，租金方面，截至20
25年四季度末，全市平均租金报价同比下降3.4%；北京办公楼及商务园区虽有所改善，但其主要基于2025年
北京新增供应量的收窄、政府招商引资政策的持续推动及以价换量的租金政策等多重因素，从客观上缓解了
市场的去化压力。
整体来说，虽然城市更新领域市场潜力大，但办公楼、产业园区等供大于求的局面、租金下行压力、去
化不及预期等多重风险均为城市更新赛道增添了不确定性。“十四五”时期我国发展取得重大成就，“十五
五”时期是基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。2025年10月，中国共产党第二十届中
央委员会第四次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，建议中
指出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城
市。这一建议的出台，更体现出市场挑战与机遇并存的局面。未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业
升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通
，激发区域经济活力，推动城市持续更新。
三、经营情况讨论与分析
外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”
领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展，积极把握市场机遇。
公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目
边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区
服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）积极维护存量租户，继续深化以价换量政策，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全年公司物业服务满意
度高于90%,较2024年全年保持稳定，部分项目提升运营品质并完善运营制度，协助租赁去化；
（3）主动盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分在管项目到期不续、协商退出；
（4）积极与承租运营业主协商，在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金水平（即不执行原合
同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；
（5）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片
区，盘活各类渠道和客户资源；
（6）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件，塑造
差异化定位，并择机推出了HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。
报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11885.97
万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64542.60万元，同比下降11.38%。
尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升，公司与数个业主协商取得实质性的租金减免和维系
原租金水平，但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所
带来的负面影响，因此，2025年经营业绩有所下降。具体而言，营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整
在管项目组合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致。归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司
股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少，主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下
行，尽管公司采取以价换量策略，2025年末较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行，导致公司主
营业务毛利率下滑，净利润进一步承压，故报告期内，公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值
准备；同时，以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。经营
活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出
部分项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运
营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。
公司坚定看好城市更新赛道，积极修复在管项目出租率，提升业绩，持续关注潜在商业机会，谋求转型
。
四、报告期内核心竞争力分析
1.全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有近二十年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物
业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改
造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜
力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所
处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研
情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力
进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物
业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富
经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项
目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得
一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地
域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户
的需求。
3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物
业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性
化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团
队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商
工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的
招商服务。
4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管
理的全流程智慧化，全面预算线上化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系
，不断提高入驻企业黏性。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。
公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的
设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品
牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育
示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化
创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将
进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在
行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先
地位。分地域看，上海57个项目，北京6个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、
楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司
对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11885.97
万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64542.60万元，同比下降11.38%。
●未来展望:
(二)公司发展战略
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量
结构调整并重，房地产供给正经历阶段性调整，市场供求关系的调整促使存量资产运营业务渐入佳境。
公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过近二十年的发展，服务业态多元，从最初的
文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，在改造、
运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿，公司坚定围绕“两个聚焦”和“双轮
驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地
域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；
聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发
展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现
存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已建立目标客群数据
库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时，兼顾管理运营效能提升，为客户提供全方位
的企业服务，提升入住企业黏性。
公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可，成功吸引了数千家优秀的新经济企业及精
品生活方式配套商业入住园区。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、老凤祥、群玉山品牌咨询、耐克体
育、阿迪达斯、岚图汽车、上海三夫贸易有限公司、爷爷不泡茶、小仙炖等。未来，公司会进一步提升运营
能力，促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，提升客户价值。
(三)经营计划
2025年，公司积极适应经济新常态，根据公司使命和战略目标，以全年经营目标为引领，按计划推进各
项重点工作，推动公司持续稳定发展。
1、加强客户导向，招商运营双管齐下
面临一线城市商办供给量加大情况下，公司将进一步夯实内部管理，通过营销资源共享机制、优化资源
配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发展。
园区运营方面，将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和去化效率、保证老客
户的扩租、续租优先权。此外，通过持续市场调研、建立有效的客户反馈机制，改善客户服务水平；以园区
活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率为目标，
保证续约存量客户，新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手段提升品牌知名度，并吸引潜在客户。
物业服务方面，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。持续做好园区品质提升工
作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进一步提升物业管理服务水平和客户满意度
。
园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做到“设计创造价值”
，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本管控，达成提质、增效、降本、创新。
2、深耕京、沪根据地，提升优质项目规模比重
公司坚持完善投资管理流程，提高公司持有的优质项目规模比重，针对部分项目及时调整合作模式，提
升公司可持续发展能力。地域上，持续聚焦上海、北京两地，持续强化市场拓展能力：管理模式上，以推进
管理输出为重点，灵活运用三大模式，稳步提升公司管理规模。
同时，公司将坚持做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同效应。
3、持续推进信息化建设，建立健全中台体系
公司2025年进一步推进对内管理及对外运营的数智管控，有效降低部门之间及运营层面的沟通成本、加
快提升流程体系及运营决策的效率。公司将继续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门
完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持
续改善公司日常运营效率及管理水平。
4、积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航
公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培养、储备干部机制，
有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，
加大一线人员和腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打下坚实基础。
(四)可能面对的风险
1、环境变化风险
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一
定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济
环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自
身抗风险能力。
2、市场变动风险
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标
客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以
较低的租金成本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上
升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升
等情况，直接或间接影响公司业绩增长速度。公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租
金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业
的新增供应、密集度、招租情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。针对此
风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，通过强化团队的执行
力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。
3、成本变动风险
公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司
核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控
制体系。此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升的人力
成本给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效率；同时，公
司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。
(五)其他
为贯彻《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号），
积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，切实保护投资者尤其
是中小投资者合法权益，承担起高质量发展和提升自身投资价值的主体责任，公司于2024年12月16日经公司
第五届董事会第七次会议审议通过了《2024年度“提质增效重回报”行动方案》，现对该行动方案的实施情
况进行评估总结，具体如下：
一、聚焦主业，持续提升经营质量
2024年，根据国际商业地产五大行发布的报告，全年核心城市新增商办供应量增大，企业整体租赁需求
不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现双跌。外部环境不确定性加剧情况下，公司管
理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业
管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核心地段，但一
定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划
，持续修复各项目的出租率。
公司坚定看好城市更新
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