经营分析☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业基础服务；物业增值服务；资产管理服务；非业主增值服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 8.22亿 90.48 1.34亿 79.01 16.26
物业增值服务(产品) 7275.22万 8.01 3032.35万 17.93 41.68
其他(产品) 974.52万 1.07 516.99万 3.06 53.05
非业主增值服务(产品) 57.55万 0.06 4356.39 0.00 0.76
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 9.04亿 99.50 1.69亿 99.71 18.66
其他业务(地区) 116.14万 0.13 49.82万 0.29 42.90
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 3.78亿 41.57 5437.00万 32.14 14.40
办公(其他) 1.42亿 15.67 2599.03万 15.37 18.26
产业园区(其他) 1.13亿 12.45 3224.01万 19.06 28.50
其他(其他) 9221.26万 10.15 2011.89万 11.89 21.82
商业(其他) 8529.61万 9.39 2246.01万 13.28 26.33
公众(其他) 2929.56万 3.22 611.72万 3.62 20.88
环卫(其他) 2813.04万 3.10 658.00万 3.89 23.39
医院(其他) 2108.52万 2.32 115.06万 0.68 5.46
学校(其他) 1585.55万 1.75 11.90万 0.07 0.75
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.60亿 99.88 3.12亿 99.89 16.75
其他业务(行业) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 16.56亿 88.93 2.42亿 77.61 14.62
物业增值服务(产品) 1.82亿 9.75 6952.04万 22.28 38.27
资产管理服务(产品) 1919.51万 1.03 -48.62万 -0.16 -2.53
非业主增值服务(产品) 305.37万 0.16 47.78万 0.15 15.65
其他业务(产品) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 9.58亿 51.46 1.77亿 56.66 18.45
江苏省(地区) 3.39亿 18.19 4739.63万 15.19 13.99
浙江省（除杭州市）(地区) 2.92亿 15.67 4659.18万 14.93 15.96
上海市(地区) 1.20亿 6.46 2274.40万 7.29 18.90
河南省(地区) 4720.09万 2.53 194.22万 0.62 4.11
安徽省(地区) 2050.71万 1.10 115.03万 0.37 5.61
江西省(地区) 1929.47万 1.04 323.64万 1.04 16.77
陕西省(地区) 1321.45万 0.71 308.60万 0.99 23.35
重庆市(地区) 1281.17万 0.69 152.52万 0.49 11.90
四川省(地区) 1015.83万 0.55 212.02万 0.68 20.87
山西省(地区) 897.19万 0.48 261.13万 0.84 29.11
湖北省(地区) 731.06万 0.39 58.40万 0.19 7.99
其他省(地区) 617.83万 0.33 171.31万 0.55 27.73
湖南省(地区) 509.08万 0.27 16.39万 0.05 3.22
其他业务(地区) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 8.91亿 47.86 1.60亿 50.47 17.91
办公(其他) 3.10亿 16.67 4531.31万 14.33 14.60
商业(其他) 1.78亿 9.54 4119.12万 13.02 23.19
产业园区(其他) 1.65亿 8.85 1686.32万 5.33 10.23
其他(其他) 1.13亿 6.05 3608.71万 11.41 32.03
公众(其他) 6375.65万 3.42 610.60万 1.93 9.58
环卫(其他) 6162.50万 3.31 918.73万 2.90 14.91
学校(其他) 4160.65万 2.23 118.50万 0.37 2.85
医院(其他) 2857.95万 1.53 73.34万 0.23 2.57
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 17.82亿 95.68 2.88亿 92.16 16.14
向非业主提供服务(销售模式) 7820.58万 4.20 2410.36万 7.73 30.82
其他业务(销售模式) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 8.14亿 89.03 1.25亿 77.24 15.41
物业增值服务(产品) 7258.91万 7.94 2941.29万 18.12 40.52
非业主增值服务(产品) 1261.46万 1.38 439.08万 2.70 34.81
其他(产品) 999.73万 1.09 -185.20万 -1.14 -18.53
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 9.08亿 99.33 1.57亿 96.99 17.35
其他业务(地区) 112.07万 0.12 -12.10万 -0.07 -10.80
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 4.51亿 49.39 7188.65万 44.28 15.93
办公(其他) 1.51亿 16.53 3529.88万 21.74 23.38
商业(其他) 1.09亿 11.91 2299.58万 14.16 21.12
产业园区(其他) 7616.29万 8.34 930.10万 5.73 12.21
公众(其他) 3752.45万 4.11 455.79万 2.81 12.15
环卫(其他) 3353.98万 3.67 599.75万 3.69 17.88
学校(其他) 1971.39万 2.16 39.47万 0.24 2.00
其他(其他) 1684.07万 1.84 649.99万 4.00 38.60
医院(其他) 1383.02万 1.51 42.18万 0.26 3.05
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.03亿 99.87 2.71亿 99.90 15.04
其他业务(行业) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 15.94亿 88.28 2.10亿 77.30 13.17
物业增值服务(产品) 1.59亿 8.78 6993.41万 25.76 44.09
资产管理服务(产品) 2690.89万 1.49 -1302.79万 -4.80 -48.41
非业主增值服务(产品) 2368.91万 1.31 445.56万 1.64 18.81
其他业务(产品) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 8.35亿 46.26 1.31亿 48.36 15.72
江苏省(地区) 3.72亿 20.62 5988.70万 22.06 16.09
浙江省（除杭州市）(地区) 3.36亿 18.60 4412.21万 16.25 13.14
上海市(地区) 1.01亿 5.59 1815.07万 6.69 17.99
河南省(地区) 3959.00万 2.19 59.88万 0.22 1.51
安徽省(地区) 2948.65万 1.63 114.93万 0.42 3.90
江西省(地区) 1952.07万 1.08 314.54万 1.16 16.11
陕西省(地区) 1395.45万 0.77 404.49万 1.49 28.99
重庆市(地区) 1381.99万 0.77 110.66万 0.41 8.01
湖北省(地区) 1193.55万 0.66 96.03万 0.35 8.05
山西省(地区) 863.24万 0.48 259.26万 0.95 30.03
四川省(地区) 860.46万 0.48 154.15万 0.57 17.91
其他省(地区) 823.88万 0.46 244.97万 0.90 29.73
湖南省(地区) 510.20万 0.28 16.70万 0.06 3.27
其他业务(地区) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
医院(其他) 8.86亿 49.05 1.46亿 53.42 16.49
住宅(其他) 2.93亿 16.20 5328.04万 19.49 18.21
其他(其他) 2.14亿 11.84 3403.02万 12.45 15.92
办公(其他) 1.34亿 7.41 1487.97万 5.44 11.12
公众(其他) 7817.47万 4.33 1436.03万 5.25 18.37
产业园区(其他) 6304.88万 3.49 909.39万 3.33 14.42
环卫(其他) 4629.26万 2.56 -37.68万 -0.14 -0.81
商业(其他) 4079.36万 2.26 105.07万 0.38 2.58
学校(其他) 3578.19万 1.98 102.80万 0.38 2.87
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 17.28亿 95.69 2.81亿 103.42 16.25
向非业主提供服务(销售模式) 7548.54万 4.18 -954.72万 -3.52 -12.65
其他业务(销售模式) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.06亿元，占营业收入的5.71%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10624.93│ 5.71│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.61亿元，占总采购额的16.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 26131.73│ 16.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
2026年是“十五五”规划开局之年，物业服务行业持续处于政策顶层赋能与存量深度调整并行的发展阶
段，上半年政策红利持续释放，市场结构加速重构，经营、数字化等维度呈现分化特征。
政策层面，行业战略定位实现提升。今年政府工作报告首次提出实施物业服务质量提升行动，《“十五
五”城市更新专项规划》将物业提质列为重点工程之一，多地同步修订物业管理条例，规范公共收益管理、
维修资金管护、质价相符机制，推动物业深度融入基层社区治理。各地多措并举促进行业转型升级，鼓励企
业跳出传统服务边界，拓展养老托育、家政、应急保障等增值服务，同时强化收费透明、履约监管，构建质
价相符的市场化定价体系，助力行业高质量可持续发展。
市场拓展形势来看，存量博弈态势持续，非住宅业态成为业务规模增长的核心支撑。根据中指院研究报
告，2026年上半年全国物业服务行业招投标总量同比增长9.47%，写字楼、产业园区、政府后勤、学校医院
等机构类项目招标规模大幅扩容。受新房交付规模收缩影响，物业服务企业依托关联房企获取住宅项目的路
径持续收窄，部分企业主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目，行业在管面积增速有所回落，
马太效应持续凸显。
数字化、智慧化落地仍是物业服务行业转型抓手。目前行业信息化基础已基本夯实，基础数字化工具普
及，实现线上缴费、报事报修等核心功能，有效替代传统人工模式、提高效率，形成内部管理、业主服务双
向信息化体系，配套物联网硬件逐步完善，老旧小区改造也同步补齐信息化短板，实现全域场景覆盖。政策
层面持续推动数字化规范化，各地搭建统一监管平台，实现数据实时上传，倒逼行业透明化，数字化运维能
力已成为项目招标硬性指标，是企业合规经营的必备条件。行业转型呈现全域一体化平台整合打破数据孤岛
，物联网深度落地实现设备事前预警，数据增值应用赋能社区便民与基层治理等方向。
整体来看，物业服务行业处于转型关键期。政策赋予行业民生价值更高定位，存量市场、多元业态、数
字化、增值服务构成四大核心增长主线；伴随服务品质持续提升、城市服务赛道扩容，行业逐步向专业化、
规模化的现代民生服务产业深耕。
（二）主营业务情况
公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物
业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七
色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼生态+科技”战略为引领，以物业管理
服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手
段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命
周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业
服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合
管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续
提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括
多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城
市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项
目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满
意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打
造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家
线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经
纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府
客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提
升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商
管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城
市更新”与“存量不动产运营”的初心。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升
级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运
营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的
居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活
家”。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管
理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型
等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，
向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年物业行业存量竞争加剧背景下，公司锚定“一体两翼”战略布局推进经营，巩固基础物业
基本盘，优化项目业态及区域结构，挖掘生态增值潜力。
一、践行一体两翼｜主业固本强基，生态科技激活发展新势能
报告期内，公司一方面巩固物业基础服务，优化项目拓展与业态、区域结构；另一方面依托生态板块挖
掘多元增值收益，同时加大科技投资与技术场景化应用，多维度驱动公司业务高质量发展。
1、物业基础服务：项目拓展与结构优化
报告期内，公司持续优化市场拓展策略，积极调整项目布局。公司新签项目41个，新签面积359.31万平
方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比16.67%，商写项目占比36.01%，城市服务项目占比47.31%，
其中城市服务项目面积占比较去年同期提升超20个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比60.7
2%，其他区域占比39.28%，江浙沪外区域占比同比提升，区域结构更趋均衡，公司跨区域拓展取得积极成效
。
截至报告期末，公司总签约项目641个，总签约面积8,535.00万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.
35%，商写项目占比29.26%，城市服务项目占比10.39%，公司业态布局较上年度保持平稳；区域分布上，江
浙沪区域面积占比84.93%，其他区域占比15.07%，受新签项目区域结构变化影响，江浙沪区域总占比较上年
度略有下降。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、
学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态，综合服务能力持续增强。
2、生态板块：多元增值与资产管理
报告期内，公司生态板块坚持“物业增值”与“资产管理”双轮驱动，持续深化服务纵深与资产运营能
力。
物业增值服务方面，社区生活端，优化洗衣、驿站门店服务能力，保持稳定运行；社区零售端，上线RP
A工具，自动处理群订单流转、供销协同与财务对账的社群自动化管理，提升运营效率，节日市场化销售形
成规模，由单次销售向年度服务订单延伸；社区充电网络建成“快充+慢充+两轮车”全场景布局，累计设备
超3,000台。资产增值板块，建成房屋巡检、保险、维修全周期服务体系，年度零星维修框架服务已在多项
目落地；供应链领域落地一体化物业物资集采平台，构建完整物资供应生态链。
资产管理服务方面，公司动态监测、优化存量资产组合，资产质量稳步改善。住宿运营板块日租服务上
线，依托精准定价及流量运营，出租率保持逐月向好态势。产商运营板块，“物业+招商”一体化管理模式
相关运营标准与流程手册向项目推广，招商、物业协同增效，资源平台的聚合效应初步显现；品牌输出、咨
询业务顺利落地，多元收益结构逐步充实。
3、科技板块：投资布局与设备应用落地
报告期内，公司科技板块围绕投资赋能、智能设备应用推进数字化能力建设与服务升级。
投资赋能方面，公司以自有资金3000万元参与认购私募基金正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业（有限
合伙）的有限合伙份额，作为有限合伙人拓展新兴领域投资布局。公司于去年投资的杭州云象商用机器有限
公司，今年上半年业务实现较快增长，规模化交付能力持续提升。其核心产品在地库等复杂场景中清洁效率
及运行稳定性表现良好，已获得物业行业客户批量采购，年内有望实现盈亏平衡。
智能设备应用方面，公司集中资源在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人
进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。
二、锚定品质提升，筑牢项目服务根基
2026年上半年，公司秉持"人文服务、智慧管理"理念，以"三好五心"服务焕新专项行动（好房子、好服
务、好邻里，融入安心、放心、省心、贴心、暖心五大维度）为统领，持续打磨项目服务能力，推进服务品
质由"有"向"优"升级。
在品质管控与帮扶方面，公司开展2026年度全集团在管项目品质检查，依托集团、战区/子公司、项目
三级管控体系，项目在完成日常自查的同时，对检查中产生的整改工单实时跟踪、及时闭环，保障整改完成
率100%。为深化总部与项目一线协同融合、推动管理经验与资源下沉，公司启动"职能—业务"结对帮扶行动
，以双向赋能补齐服务短板、促进共同成长。在数据驱动与经营对标方面，公司实施市场信息"星火计划"，
以在管项目为圆心、3公里为半径，对范围内住宅、写字楼、商业等物业项目开展系统性摸底，建立动态更
新的区域存量物业项目信息库，既为市场拓展与投标决策提供一手数据支撑，也通过经营对标将区域优秀项
目的服务标准反哺在管项目提质。
三、多维赋能人才建设，锻造人才引擎
公司通过系统推进专家认证、分层培训及职能下沉等关键举措，有效推动人才势能向服务品质与经营效
益精准转化。在专家认证强基方面，组织管家、工程、环境及秩序四大条线共40名骨干完成专家认证，将标
准化能力与数智工具深度绑定，构建“专家下沉带教、反哺一线品质”的闭环机制；在分层培训赋能方面，
针对管家及悦管家人群，围绕收费、品质、数智三大核心主题，开展2期线下工作坊及1期线上学习任务，累
计覆盖1300余人次，切实推动数智应用在催缴、巡检等高频场景中落地见效；同时推出“十项全能强兵”计
划，围绕客户触点管理、应急处突、品质巡检等核心场景设置专项训练模块，覆盖项目管理人员近百人，推
动服务标准在一线真正落地、服务温度在细节持续彰显。
四、深化运营数智融合，落地多场景数字化应用
报告期内，公司围绕"运营"与"数智"融合，组建数字运管中心，夯实数字基座，贯通条线管理、日常管
理、节点管控三条管理主线，以品质、客户满意度、收费三项提升为价值导向。
数字化建设方面，收入中台与悦嘉家平台两大核心平台实现全链路数据贯通：前者贯通项目经营全链路
、支撑收费提升，后者实现服务过程全数字闭环管理、助力品质与客户满意度提升。集团同步启动数据治理
、夯实数据底座，为数据支撑业务深入应用奠定基础。
数字化运营方面，公司坚持周期迭代、支撑一线，推动平台能力转化为生产力。上半年上线能耗公示、
代收代付能耗垫资报表、法务催缴、品质检查线上化、有偿工单、催费登记、经营驾驶舱等功能应用，并与
支付宝开展小程序缴费满减及抽奖等缴费体验活动。
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