经营分析☆ ◇601588 北辰实业 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
公司的主要业务为发展物业和投资物业，发展物业包括房地产的开发和经营，投资物业包括写字楼和公寓
出租、经营会展业、零售商业及餐饮娱乐业。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
会展（含酒店）及商业物业(业务) 14.77亿 48.91 5.73亿 74.32 38.77
房地产开发(业务) 14.61亿 48.40 1.54亿 19.97 10.53
其他业务(业务) 8126.19万 2.69 4405.12万 5.72 54.21
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 40.11亿 56.07 4.92亿 26.39 12.27
会展（含酒店）及商业物业(行业) 29.61亿 41.40 13.33亿 71.46 45.03
其他(补充)(行业) 1.61亿 2.25 2228.96万 1.19 13.82
其他业务(行业) 1976.73万 0.28 1794.38万 0.96 90.78
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 56.60亿 79.13 13.86亿 --- 24.48
长沙北辰三角洲(产品) 8.86亿 12.39 4.01亿 83.57 45.27
重庆北辰悦来壹号(产品) 5.87亿 8.21 6091.86万 12.69 10.38
其他业务(产品) 1976.73万 0.28 1794.38万 3.74 90.78
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 27.95亿 39.08 14.12亿 71.00 50.52
长沙地区(地区) 14.55亿 20.35 5.58亿 28.05 38.34
重庆地区(地区) 9.67亿 13.52 89.36万 0.04 0.09
其他业务(地区) 1976.73万 0.28 1794.38万 0.90 90.78
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 20.79亿 60.62 3.91亿 39.43 18.79
会展(含酒店)及商业物业(产品) 12.48亿 36.39 5.73亿 57.84 45.90
其他业务(产品) 1.03亿 2.99 2706.98万 2.73 26.35
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 129.05亿 81.93 30.23亿 70.10 23.43
会展（含酒店）及商业物业(行业) 26.49亿 16.82 12.38亿 28.70 46.72
其他(补充)(行业) 1.95亿 1.24 4919.54万 1.14 25.22
咨询服务及其他(行业) 262.77万 0.02 246.80万 0.06 93.92
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 49.56亿 31.46 16.23亿 37.64 32.76
长沙北辰三角洲(产品) 35.99亿 22.85 14.98亿 34.72 41.61
宁波北辰香麓湾(产品) 17.46亿 11.09 2.42亿 5.62 13.87
海口北辰府(产品) 14.03亿 8.91 1.59亿 3.68 11.30
重庆北辰香麓(产品) 10.90亿 6.92 2852.45万 0.66 2.62
重庆北辰悦来壹号(产品) 8.82亿 5.60 2.68亿 6.22 30.42
海口北辰长秀仕家(产品) 8.40亿 5.33 2.13亿 4.94 25.36
成都北辰鹿鸣苑(产品) 7.76亿 4.92 2.04亿 4.74 26.35
廊坊北辰香麓(产品) 4.57亿 2.90 7430.18万 1.72 16.25
咨询服务及其他(产品) 262.77万 0.02 246.80万 0.06 93.92
─────────────────────────────────────────────────
长沙地区(地区) 42.23亿 26.81 15.78亿 36.59 37.38
北京地区(地区) 29.16亿 18.52 13.88亿 32.17 47.58
其他(补充)(地区) 26.17亿 16.61 4.59亿 10.63 17.52
海口地区(地区) 22.43亿 14.24 3.38亿 7.85 15.09
重庆地区(地区) 19.73亿 12.53 2.98亿 6.92 15.12
宁波地区(地区) 17.76亿 11.28 2.49亿 5.77 14.01
其他业务(地区) 262.77万 0.02 246.80万 0.06 93.92
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.95亿元，占营业收入的2.73%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 19524.96│ 2.73│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购12.98亿元，占总采购额的31.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 129750.96│ 31.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司业务概要
公司主营业务包括会展（含酒店）及商业物业、房地产开发。
1、会展（含酒店）业务
公司会展（含酒店）业务以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的
外延扩张，积极推进会展全产业链布局，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营
商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，承担着聚焦首都城市功能定位、培育首
都会展核心竞争力的职责使命，助力北京“四个中心”功能建设和国际消费中心城市建设，并致力于“打造
国际一流、国内领先的会展品牌”。
2、商业物业业务
公司商业物业业务以北辰商管为依托，以产业思维做实资产运营，对公司持有的写字楼、公寓、综合商
业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，积极服务北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市
建设，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，树立北京亚奥商圈商业物业资产管理行
业新标杆。
3、房地产开发业务
公司房地产开发业务已形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼
、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江
经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物
业服务多业务协同发展的格局。
(二)公司所属行业发展情况
二零二五年上半年，国家全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，统筹国内经济工作和国际经贸斗
争，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济运行总体平稳、稳中向好，生产需求稳定增长，新动能成长壮
大，高质量发展取得新进展，上半年GDP增速为5.3%。
1、会展（含酒店）及商业物业
二零二五年上半年，得益于国内经济稳定增长、政府支持力度不断加大，我国会展业发展迅猛，市场规
模扩大，国内会展企业持续发力业务创新，会展数字化转型加快升级，同时出境展览快速发展，跨境交流合
作进一步加深，国际化程度显著提升。酒店业因国内商务需求复苏、旅游市场回暖，入住率温和回升，但平
均房价承压。北京写字楼供应端持续紧缩，需求端回暖，净吸纳量小幅提升，空置率有所回落，租金降幅持
续收窄，市场呈现筑底企稳的态势。
2、房地产开发
二零二五年上半年，我国房地产市场延续修复态势，供求关系进一步优化。中央强调要进一步优化现有
政策，提升政策实施的系统性和有效性，多管齐下稳定预期、优化供给、化解风险，充分释放刚性和改善性
住房需求潜力，更大力度推动房地产市场止跌回稳。地方政府因城施策力度持续加大，更多城市优化限购、
限售政策，同时增加购房补贴、优化房贷利率等支持力度。
总体来看，一季度房地产市场延续修复态势，二季度市场有所转弱，上半年成交规模小幅下降，现房销
售持续好于期房。受改善型楼盘入市带动影响，新建商品住宅成交均价延续小幅结构性上涨态势。根据国家
统计局数据显示，二零二五年上半年全国房地产市场商品住宅销售面积38,358万平方米，同比下降3.7%，商
品住宅销售额38,849亿元，同比下降5.2%。上半年土拍热度主要集中于核心城市，核心城市加快推出优质地
块且竞争激烈，带动住宅用地出让金明显上涨，但成交面积下降，央国企仍是拿地主力。
二、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业
务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公
司以会展业务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产与商业物业板块协同发展，公司不同业务板块间相
互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
会展业板块，公司凭借近30年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，以成为会展业
综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的官方专业运营商，
负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具影响力的专业
展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模化、专业化、
国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理规模上维持全
国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等，轻资产管
理输出遍布全国33个城市及地区。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭建、物流、信息化等
方面服务。
房地产业板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业
物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形
势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金
融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、
公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强
公司的抗风险能力。
三、经营情况的讨论与分析
(一)公司经营回顾
二零二五年上半年，公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协
同联动，持续提升管理效能，在会展（含酒店）、商业物业及房地产开发核心板块持续发力，全力应对行业
挑战，寻求新的增长机遇。报告期内，公司实现营业收入人民币301,932.0万元，受房地产开发业务结算面
积下降影响，同比下降11.97%。公司利润总额、归属母公司净利润分别为人民币-150,239.7万元、-158,541
.4万元，比去年同期分别增亏75,966.8万元、84,709.7万元。
1、会展（含酒店）及商业物业
公司会展、酒店业态提升服务能级与运营效能，实现经营稳中向好；商业物业业态依托区域协同与模式
创新，推动经营质效稳步提升。报告期内会展（含酒店）及商业物业板块实现营业收入147,671.4万元，同
比上升18.32%；税前利润为人民币20,152.6万元，同比上升1.59%。
（1）会展（含酒店）
公司依托高端国务政务活动服务保障、会展活动主承办、场馆及酒店运营管理、会展产业研究咨询以及
数字化综合服务平台五大业务支撑，通过积极拓展政府类展会和国际化展会、大力培育自主品牌展会、为战
略新兴产业的头部企业提供一站式会展服务等措施，布局会展全产业链，打造国内领先、国际一流的会展企
业。
国务政务活动服务保障持续精进。报告期内圆满完成中拉论坛第四届部长级会议、2025年亚洲基础设施
投资银行第十届理事会年会、中国人民政治协商会议北京市第十四届委员会第三次会议、第四届中国-非洲
经贸博览会等多项重大国务政务活动的服务保障任务，“北辰服务”获得主办方高度认可，品牌影响力进一
步提升。
会展活动主承办质量有效提升。报告期内成功举办第29届世界燃气大会、2025中国制冷展、第二十七届
中国北京国际科技产业博览会、2025北京国际健康生活消费博览会、2025北京半程马拉松博览会等展会项目
。其中，第29届世界燃气大会展区面积超5万平方米，吸引全球约300家机构参展，日均进场逾4万人次，主
要展会指标创下历史最好成绩；2025中国制冷展吸引来自全球32个国家和地区近1200家企业参展，展览总面
积达11.5万平方米，创历史新高。
场馆及酒店运营管理规模稳步扩张。报告期内公司在自持场馆及酒店接待各类型展会活动1071场，同比
增长约58.9%，其中：重大展会活动18场，参观参展参会客流量达252万人次。同时，品牌输出管理业务持续
领跑全国市场，报告期内公司新签约3个场馆和酒店的受托管理项目、3个顾问咨询项目。截至目前，公司会
展场馆及酒店输出管理业务已进入全国33个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，包括
顾问咨询场馆及酒店项目76个，受托管理场馆及酒店项目66个，实现受托管理场馆总面积近700万平方米，
市场份额稳步扩大。
公司受托管理的国家会议中心二期项目和首都国际会展中心于报告期内正式投入运营，积极推进场馆多
功能、多元化使用。国家会议中心二期项目是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，投入运营后与
公司自持的国家会议中心联动形成整体规模超130万平方米的世界级会展综合体，报告期内共举办会议活动1
19场（其中千人以上大型会议19场），接待国内外参会嘉宾8.9万人，成为北京国际交往活动的重要平台与
窗口。首都国际会展中心作为北京市服务扩大开放的重要平台，总建筑面积61.1万平方米，室内展览面积近
21万平方米，投入运营后成为北京单体规模最大、功能最完善、技术最先进的综合型会展场馆，报告期内与
中国国际展览中心顺义馆双馆联动，接待北京史上规模最大展会——第十九届中国国际机床展览会，总面积
达31万平方米，创北京市单场展会面积和该展办展规模之最。两大场馆接连承接火山引擎原动力大会、全球
数字经济大会等科技类展会及红旗、小米、理想等汽车品牌发布会，打造“前沿科技汇聚场”与“新车首发
目的地”。
会展研究咨询能力持续增强。公司发挥北辰会展研究院政府智库、业界智囊作用，运用数字化思维、全
链条能力改造和创新传统会展业务布局，丰富和完善全链条办会办展服务体系，持续增强公司在会展生态构
建、数字平台统筹及行业整合资源方面的能力水平，共同打造“政产学研金服用”会展生态。
会展数字化水平不断提高。公司加快提升自持会展场馆及受托场馆数字化、智能化水平，完成会展智慧
场馆运营管理平台升级改造，构建统一软件即服务（“SaaS”）运营管理数字平台，规范数字化运营管理标
准与流程，提高场馆服务效率和质量。
（2）商业物业
公司商业物业板块依托区域协同与模式创新，推动经营质效稳步提升。
推进亚奥商圈新消费创新联盟常态化运作。持续扩容联盟成员单位至24家，涵盖持有亚奥区域优质资产
的中央文化场馆、中央体育场馆、市属国企、市属高校等多家企事业单位。报告期内，亚奥商圈新消费创新
联盟以“会展+演艺+商业”为突破口，举办“会展市集”、开发“亚奥消费通票”、建立“演艺快闪店”消
费闭环，促进“会展商文旅体”融合发展，助力公司品牌打造、市场扩张和影响力的进一步提升。
以产业思维做实资产运营。整合内部资源，构建“全谱系”写字楼产品体系，涵盖超甲级、甲级、5A级
等多种商务空间，针对亚运、奥运两大区域市场实施精准营销，同时创新数字化营销矩阵并打造特色圈层活
动，形成全方位营销闭环以提升客户粘性。
激活公寓业态消费潜力。持续深挖文娱热点营销，深化“立体造势、精准导流、长效运营”三维策略，
通过主题直播等线上推广活动扩大品牌曝光，同时有序推进公寓再定位以增强市场竞争力。
积极开展朝阳数据产业园区招商工作。报告期内成功签约14家产业企业，同时与朝阳园管委会签订共建
协议，引入数据交易流通等专业服务，助力北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设。
全力推进物业管理业务拓展。报告期内北辰悦物业顺利接管北辰中心、北辰荟、奥林匹克塔等高端物业
服务，实现服务“零断档”、客户“零客诉”，树立北京亚奥商圈商业物业资产管理行业新标杆。
2、房地产开发
在房地产市场持续调整的复杂环境下，公司统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进地产平稳
经营。受房地产开发板块结算面积减少的影响，报告期内房地产开发板块实现营业收入人民币146,134.4万
元（含车位），同比下降29.71%；受市场环境影响，毛利率水平下降，同时对部分房地产项目计提存货跌价
准备，税前利润为人民币-160,672.3万元，比去年同期增亏80,538.3万元。
精准营销促进项目去化。顺应市场变化，抢抓政策窗口，“一项一策”制定精准营销策略，同时强化数
字化营销手段，加大线上获客力度。报告期内，公司实现合同销售金额（含车位）人民币22.82亿元，销售
面积17.49万平方米。其中，北辰红橡墅项目实现开盘热销，累计销售金额4.8亿元；重庆北辰悦来壹号项目
实现销售金额3.3亿元，跃居区域销售次席。
狠抓建设保障顺利交付。强化项目全周期精细化管控，在严控成本、确保工程质量的基础上，全力推进
开发建设。报告期内，实现开复工面积109.39万平方米，竣工面积2.74万平方米。其中，长沙北辰三角洲项
目“收官之作”A2区1号栋顺利封顶，标志着该项目所有建筑主体结构全部完工。同时高效有序推进项目交
付工作，报告期内，北辰红橡墅项目顺利实现首批房源集中交付。
严控风险推动转型发展。坚持“以收定支”原则，强化资金预算与过程管控，确保现金流安全稳定。通
过“清盘注销、吸收合并、股权转让”三线并行策略，整合区域资源，提升人均效能，高效推进尾盘项目退
出，盘活沉淀资产。此外，聚焦改造型项目和改善型需求，积极推进地产业务转型发展，探索培育新的利润
增长点，为地产板块可持续发展奠定基础。
3、数字化建设
公司依托数字营销平台，整合会展、商业物业及地产三大业务板块数字化营销能力，形成统一对外数字
营销出口，实现“统一品牌宣传、统一渠道拓展、统一资源调度”，提升整体资源利用效率与市场竞争力。
同时完成资业财一体化数字平台建设，推进资产管理、业务运营管理、财务管理一体化管控，对日常运营、
招商租赁、服务推广、项目拓展等环节实现精细化、流程化管理，提升资源配置效率，促进产品与服务创新
。
4、融资工作
公司加强资金统筹，强化债务管控，有息负债规模保持稳定，报告期末融资总额236.9亿元，为公司经
营发展提供了稳定的资金保障。同时持续优化债务结构、合理规划融资渠道，努力压降资金成本，整体平均
融资成本进一步下降至3.66%。
(二)公司发展战略
公司将聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划核心业务升级，推进会展全产业链布局，加快地产业务
转型步伐，提升商业物业运营效能，以数字化建设为抓手，促进各业务板块深度协同，逐步形成会展、地产
、商业管理相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局。
1、会展（含酒店）及商业物业
公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，助力北京国际消费中心城市建设，持续加强会
展板块顶层设计，发挥会展产业主力军作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展。
会展业务板块，公司将以打造国际一流、国内领先的会展品牌为目标，增强“服务保障”与“带动促进
”两大核心功能，以会展“国际化、数字化、绿色化、品牌化、产业化、生态化”为主线，强化会展全产业
链布局，做大做强会展第一主业。全力服务保障国务政务活动，健全完善贯通协同服务保障机制，持续提升
重大国务政务活动及国际高能级展会活动专业保障能力。创新提升服贸会市场化运营水平，按照“一会一址
”筹办原则，聚焦国际化、数智化、特色化，推动服贸会全面升级。推进会展场馆多功能多元化使用，以“
多业经营、品牌经营、合作经营”主动谋划“会展节赛演”与“文商旅体”融合发展。全力拓展主承办业务
，聚焦“大健康、大消费、高科技、新能源”四大赛道，整合行业资源以促进长期合作。积极推动政府类展
会、国际化展会和自主品牌展会落地，吸引更多高规格展会落户。
商业物业板块，公司将以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌为目标，聚焦写字楼、公寓
、商业园区业务，提升商业管理专业水平，推进业务优化升级，完善多业态协同发展策略，增强项目核心竞
争力。深度推进亚奥商圈新消费联盟创新发展，探索打造“文化+商业”、“旅游+体育”、“美食+活动”
等融合创新消费场景，推动业态联动与资源共享，提振区域消费活力。做强做优资产管理，拉通区域资源，
结合各项目特点和目标客群，进一步优化差异化营销策略。加快产业园区招商基建步伐，以产业生态赋能数
据要素产业园运营，汇聚优质资源、完善配套设施、创新空间产品，高效推进项目去化。深化物业服务精细
化管理，积极拓展业务边界，打造具有北辰特色的高端服务品牌，推动“北辰悦”物业走向京外。
2、房地产开发
公司将以打造独具特色的优质生活服务商和城市开发综合运营商为目标，聚焦“一核两翼”战略，打造
核心模式，以“北辰服务”“会展+地产”带动发展模式转型，提升资产经营与物业管理水平，推动地产业
务转型发展。加速存量项目处置，全力推进去库存、防风险、降成本、减亏损工作，二零二五年下半年，公
司预计实现开复工面积106.65万平方米，竣工面积19.56万平方米，力争实现销售面积28.82万平方米，签订
合同金额（含车位）人民币32.28亿元。同时推进“会展+地产+商管”深度协同，依托长沙北辰三角洲开展
“北辰滨江商圈”建设，通过整合会展场馆、商业综合体、住宅社区等多元资源，打造长沙首个“会展商文
旅体”多元消费生态圈，努力构建“南北联动”发展新格局，不断提升城市综合运营能力。深入研究“会议
中心+住宅”项目开发模式，探索“会展引流-商业增值-住宅溢价”路径，努力培育新的利润增长点。
3、数字化建设
公司将积极培育数字化新业务，围绕会展产业上下游服务生态、亚奥城市消费中心商圈生态和公司各业
态，系统推进数字化转型，通过服务数字化、商圈数字化、跨业态消费联动等措施，提高产业运营效能，增
强公司核心竞争力。
4、融资工作和资本开支
公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提
高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。
二零二五年下半年，公司预计固定资产投资人民币0.40亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资
金。
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