经营分析☆ ◇600865 百大集团 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品零售
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商贸服务业(行业) 2.07亿 100.00 1.70亿 100.00 82.05
─────────────────────────────────────────────────
商品销售(产品) 9168.89万 44.28 7996.04万 47.07 87.21
其他(产品) 5292.80万 25.56 5269.52万 31.02 99.56
租赁(产品) 3734.15万 18.04 3168.87万 18.65 84.86
酒店服务(产品) 2508.96万 12.12 553.33万 3.26 22.05
─────────────────────────────────────────────────
杭州(地区) 2.07亿 100.00 1.70亿 100.00 82.05
─────────────────────────────────────────────────
联营(销售模式) 8929.97万 43.13 7965.30万 46.89 89.20
其他(补充)(销售模式) 6243.11万 30.15 3722.20万 21.91 59.62
其他业务(销售模式) 5292.80万 25.56 5269.52万 31.02 99.56
经销(销售模式) 238.92万 1.15 30.74万 0.18 12.87
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品零售(产品) 6513.13万 49.08 --- --- ---
租赁业务(产品) 2878.79万 21.69 --- --- ---
其他(产品) 2071.15万 15.61 --- --- ---
酒店服务(产品) 1808.40万 13.63 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
浙江杭州(地区) 1.33亿 100.00 --- --- ---
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品销售业务(产品) 4785.32万 52.00 4121.72万 50.74 86.13
其他(产品) 3905.74万 42.44 3707.27万 45.64 94.92
其他(补充)(产品) 512.27万 5.57 293.83万 3.62 57.36
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截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商品零售(产品) 2930.56万 57.93 --- --- ---
租赁业务(产品) 964.66万 19.07 --- --- ---
其他(产品) 764.56万 15.11 --- --- ---
酒店服务(产品) 399.00万 7.89 --- --- ---
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浙江杭州(地区) 5058.78万 100.00 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.17亿元，占营业收入的2.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 1668.62│ 2.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.33亿元，占总采购额的33.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 13301.95│ 33.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司主营商业零售和租赁。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司
经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。公司自行经营管理杭州大
酒店、杭州收藏品市场，同时将位于杭州市中心的部分自持物业出租以取得相对长期且稳定的租金收入，该
部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。
二、报告期内公司所处行业情况
根据国家统计局公布的数据显示，2025年，社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%。按消
费类型分，2025年，商品零售额443,220亿元，比上年增长3.8%。按零售业态分，2025年，限额以上零售业
单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%。
当前商业零售行业整体呈现线上增速放缓、线下价值回归、全渠道深度融合的存量精耕态势，消费分级
明显、性价比与体验并重，业态加速向小型化、体验化转型，行业进入结构性重塑的新阶段。传统业态组合
的商场、综合体不再具有强烈吸引力，小而美的街区小店、生活市集等成为新兴的人气聚集点。购物场所从
单一的商品交易转向生活方式与情绪价值服务，尤其是年轻消费群体，热衷于“探店”、更好奇于店铺、商
品背后的故事，注重物质和精神的双重满足。商业空间正在成为“生活的载体、精神的场域、社交的枢纽与
文化的容器”。
三、经营情况讨论与分析
一、主要经营活动分析
1、商业和租赁业务
（1）杭州百货大楼
2025年全国消费复苏弱于预期，百货行业处于“微增”困境。线上持续分流，业态迭代加速，随着周边
项目持续升级，杭州百货大楼的区位优势被弱化。合作方银泰及时调整经营方案、不断升级顾客权益，提升
到店体验感。但门店调改不及预期，自委托管理协议履行以来首年未能达成经营目标，本报告期杭州百货大
楼实现营业收入15323.40万元，委托经营利润总额未及目标利润要求。
公司将杭州百货大楼委托给银泰百货运营管理至2028年2月29日。在委托管理期限届满后，公司将杭州
百货大楼所在物业出租给HangLungBusinessOperation(HK)Limited（以下简称“恒隆”），用于经营商业服
务用途。公司与恒隆已于2025年7月10日签署《租赁合同》及相关许可协议，租赁期限自2028年4月1日（暂
定）起20年；并于2025年7月31日股东大会审议通过该事项。恒隆为行业内著名公司，拥有丰富的商业运营
管理经验，该租赁事项有助于提升公司物业价值，并为公司带来长期稳定的租赁收益。
（2）二百大商业物业（含杭州收藏品市场）
本报告期，湖墅南路物业招租整体承压，尽管上半年引进了新商户，下半年随着市场环境变化，陆续出
现部分商铺提前退租情况。公司管理团队积极应对，通过调整铺位面积等方式留住原有商户，同时接洽商谈
多个品牌。
杭州收藏品市场坚持通过打造差异化特色来塑造核心竞争力。主动优化商户结构，引进了多家在特定收
藏门类（如二手CCD相机、古旧唱片、名家篆刻）具有专业深度和稳定货源的优质商户；每周定期举办的“
周末收藏品集市”已成为区域性品牌活动，吸引了大量收藏爱好者与市民游客。截至12月底，二百大商业物
业（含杭州收藏品市场）整体出租率为78%。
本报告期，其他物业租赁和收藏品市场合计实现营业收入2624.18万元。
2、杭州大酒店
2025年是杭州大酒店出租转为自营的第一年。酒店通过多渠道、多点位营销迅速提升知名度、抢占市场
份额，稳步进入业绩成长上行区域。抓住节假日热点，结合本地旅游资源推出有针对性的产品类型，通过直
播等新媒体方式线上引流、拓展客源。不断优化内部管理，加强员工队伍建设，在保证服务品质的基础上控
本增效。通过内外部“两手抓”，实现全年客房平均出租率67%。
本报告期，杭州大酒店实现营收2560.21万元。
3、杭州百大置业项目
杭州百大置业501城市广场围绕“社区生活化”的目标定位，聚焦品牌焕新和形象提升。引进餐饮细分
品类头部品牌，及教育培训及学习类品牌。通过广告租赁、快闪店、特色市集等挖掘空间价值，实现多元增
收。写字楼板块，团队构建“精准招商+灵活运营+品质服务”的运营体系，成功引进安信保险等12家优质企
业，并完成华铁传媒等3家核心品质客户的稳定续约。截至12月底，商业出租率96%，自持写字楼出租率94.1
4%。
4、工程管理
因打枝弄道路（武林广场杭州百货大楼和杭州恒隆中间道路）建设工程需要，涉及公司所属部分国有土
地及附属物被征迁。2025年6月，公司与杭州市拱墅区百井坊地区综合改造工程指挥部签署《货币补偿协议
》，我司共计将取得补偿款823.01万元。截至报告期末，公司已收到上述补偿款。
5、投资管理
（1）委托理财
2025年，面对国内资本市场低位震荡、收益承压的复杂宏观环境，公司坚持“稳收益、控风险、慎决策
”的经营导向开展委托理财业务。立足稳健优先原则，兼顾收益与风险动态平衡，持续优化资产配置、严控
投资风险。全年委托理财收益达到年度计划目标，各项业务运行平稳，无逾期及无法兑付情形。
（2）权益投资及产业投资
为实现低波动率、收益稳定的目标，公司对权益投资策略进行了调整，构建了私募证券投资基金组合，
本报告期取得了一定的投资收益。对于参股的杭州工商信托股份有限公司，持续推进沟通，密切关注其经营
情况。
公司累计投资了4支私募股权基金，合计认缴1.4亿元，截止报告期末已累计实际出资1.1亿元。
二、内部管理情况
1、规范运作
公司股东会、董事会和管理层之间权责明确、运作规范，为公司高效、稳健的经营提供了组织保证。全
体董事和高级管理人员勤勉尽责，独立董事有效履职。公司严格遵守法律法规及交易所规则，确保信息披露
真实、准确、完整、及时、公平。积极保护投资者权益，定期召开业绩说明会，加强与投资者的信息沟通，
通过现金分红增加投资者的获得感，实现公司价值与股东利益的最大化。公司通过制度修订、内部审计和整
改，不断优化内部管理，将精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合
规、资金安全、业务管控、信息真实完整提供了合理保障。
2、团队建设
人才是企业发展的核心竞争力，公司持续健全人才培养和激励机制，以制度为基础、以文化为牵引，将
公司目标与个人目标有机结合，实现公司内部高效协同，多方面吸引高素质人才。通过人员盘点，合理挖掘
、开发培养后备人才队伍，建立人才梯队，为公司的长期稳定发展提供了坚实的人才保障。加强企业文化建
设，将企业精神灌输融入到工作的各个方面，增强团队的凝聚力。
3、安全管理
公司管理层始终高度重视安全管理工作，牢固树立安全发展理念，在主体责任、消防投入、预防机制、
培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈，实现全年消防安全零事故。
四、报告期内核心竞争力分析
公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司
发展提供有力保障。
五、报告期内主要经营情况
报告期内,公司实现营业收入207047959.69元,比去年同期增加6.49%；实现归属于上市公司股东的净利
润9955798.28元，比去年同期减少92.50%，主要系本期公司根据杭州工商信托股份有限公司年报数据确认公
允价值变动损失，及公司持有的二级市场股票股价下跌确认公允价值变动损失导致；实现归属于上市公司股
东的扣除非经常性损益的净利润78657904.21元，比去年同期减少0.19%；经营活动产生的现金流量净额6940
3960.19元，比去年同期增加22.33%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
社会经济增速放缓，以及人口趋于老龄化和少子化，从根本上重塑了消费底层逻辑。非必需品的消费需
求收缩，奢侈品销售下滑，从“物质炫耀、品牌溢价”转向实用主义、品质理性、悦己、社交认同，“既要
便宜、又要好、还要快、还要有体验”。随之带来商业零售行业的业态重构：垂直品类（健康、户外、宠物
、国潮）、DTC、会员订阅、社群零售等细分赛道依靠差异化精准突围客群，成为消费新引擎；平价、社区
、自有品牌、小而密、情绪刚需成为核心竞争力，形成“低欲望社会下的高效理性零售生态”，商业全面走
向高效、务实、就近、高性价比。
(二)公司发展战略
公司将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，发挥现有固定资产价值，广泛寻求合
作，以保证传统业务板块收入和盈利水平。公司富余资金累积较多，公司在坚持“统一管理、规范运作、谨
慎决策、防范风险”的基础上，力争获得满意的理财回报。公司将根据资金情况，适时分红，保障公司股东
利益。此外，公司长期看好国家发展，将持续投入适度资源，寻求新的发展机会，争取发现新的盈利增长点
。
(三)经营计划
一、商业和租赁业务
1、杭州百货大楼托管业务
市场需求变化带来了行业的深刻变革，随着消费趋势重构，未来传统百货业将持续面临增长困境。公司
将继续加强与银泰百货的协作，积极落实委托管理中的各项事务，共同提升商场经营效益，推动委托管理协
议顺利履行。
在委托管理期限届满后，公司将杭州百货大楼所在物业出租给恒隆用于经营商业服务用途。管理层将保
持与恒隆方的积极沟通，工程管理团队做好项目前期的工程接洽工作。
2、二百大及其他物业租赁业务
（1）杭州收藏品市场和湖墅路商业物业将作为“二百大”整体项目进行全面改造，重塑空间，融合不
同的场景设计；业态以“杭州收藏品市场”为核心，增加展览与体验，社交与休闲，吸引年轻客群；把“传
统交易场”打造成一个可以连接过去现在，可触摸、可社交、可消费的文化空间。
（2）百井坊巷物业回迁事宜预计将在本年度落实。管理团队已接洽多方商户，提前进行招商储备。同
时与拆迁指挥部持续沟通，确保回迁方案顺利推进，争取公司利益最大化。
3、杭州大酒店业务
杭州大酒店已自行运营管理一年，积累了一定的客户资源和行业口碑。2026年将继续深耕渠道多元化，
在稳份额的同时提升房均收益；对细分市场做精客源，针对不同的需求提供多样化产品，增加非房收入，力
争完成全年经营指标。
4、杭州百大置业项目
对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降
本增效，进一步提升业绩。
二、投资管理
权益投资：坚持稳健审慎原则，在严控风险与保障资金安全的基础上，优化投资策略与资产配置，持续
提升投资组合收益水平。
产业投资：进一步聚焦国家政策支持与高成长核心赛道，围绕符合长期发展趋势的领域精准布局；依托
上市公司平台资源与产业协同优势，强化投后赋能与价值管理，全面提升项目投资回报与资产价值。
三、内部管理
1、规范运作方面，公司将持续优化治理结构，完善制度建设，提升内控水平，充分发挥精益管理的效
能，推动公司健康发展，保护全体投资者的权益。
2、团队建设：以人才梯队建设为核心，实施实习生储备计划，完善人才引进与培养机制，持续优化人
员结构、提升团队专业素养；建立市场化、激励导向的薪酬考核体系，充分激发员工活力与创造力；常态化
开展专业培训与文化建设活动，打造协同高效、积极进取的组织氛围，增强员工归属感与凝聚力，夯实公司
长期发展的人才根基。
3、安全管理方面，牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，
为企业发展保驾护航。
4、工程管理方面，2026年度，公司将坚守安全与质量双底线，统筹推进自持物业改造、商业配套提升
等重点工程，以精细化管理保障项目高效落地、资产价值稳步提升。推进工地标准化建设，强化全过程监理
与多方协同，有效解决老旧改造施工难点。工程完成后，商业形象与运营环境将显著改善。2026年度将深化
全周期管理，严控风险、提质增效，支撑公司资产运营与长期发展。
(四)可能面对的风险
1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得的风险。
2、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险：
(1)公司持有港股金地商置，其二级市场公允价值变动对上市公司净利润影响较大。
(2)公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。
(3)公司以被投资公司杭州工商信托股份有限公司(以下简称“杭工信”)账面净资产及持股比例作为基
础，对持有的股权公允价值进行合理估计。杭工信近年财务状况发生变化，因亏损导致净资产连年下降。未
来若杭工信净资产继续下降，则公司持有的杭工信股权公允价值存在进一步损失的风险。
3、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无
法落地的风险。
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