经营分析☆ ◇600683 京投发展 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营及租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(行业) 37.27亿 96.76 2.37亿 90.02 6.37
酒店分部(行业) 8650.17万 2.25 2887.00万 10.94 33.38
其他分部(行业) 3841.02万 1.00 -253.57万 -0.96 -6.60
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 37.15亿 96.46 2.69亿 102.15 7.25
服务及其他(产品) 1.21亿 3.13 2550.10万 9.67 21.15
物业租赁(产品) 1578.53万 0.41 -3117.59万 -11.82 -197.50
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 37.52亿 97.42 2.31亿 87.54 6.15
其他地区(地区) 9943.29万 2.58 3285.47万 12.46 33.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 56.06亿 98.08 3.08亿 93.50 5.49
服务及其他(行业) 1.09亿 1.90 2117.60万 6.44 19.46
其他业务(行业) 88.82万 0.02 20.91万 0.06 23.54
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 55.80亿 97.62 3.37亿 102.51 6.05
服务及其他(产品) 1.09亿 1.90 2117.60万 6.44 19.46
物业租赁(产品) 2605.55万 0.46 -2965.86万 -9.01 -113.83
其他业务(产品) 88.82万 0.02 20.91万 0.06 23.54
─────────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 56.70亿 99.19 3.09亿 93.89 5.45
宁波区域(地区) 2668.62万 0.47 630.93万 1.92 23.64
上海区域(地区) 1694.84万 0.30 802.45万 2.44 47.35
无锡区域(地区) 155.26万 0.03 557.14万 1.69 358.85
其他业务(地区) 88.82万 0.02 20.91万 0.06 23.54
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(行业) 3.84亿 92.90 -2942.34万 106.65 -7.66
其他分部(行业) 2935.80万 7.10 183.41万 -6.65 6.25
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 3.71亿 89.81 -2497.05万 90.51 -6.73
服务及其他(产品) 2640.34万 6.39 93.35万 -3.38 3.54
物业租赁(产品) 1572.51万 3.80 -355.23万 12.88 -22.59
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 3.97亿 96.13 -3259.21万 118.13 -8.20
其他地区(地区) 1599.26万 3.87 500.28万 -18.13 31.28
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 13.37亿 94.36 3838.10万 74.95 2.87
服务及其他(行业) 7931.56万 5.60 1266.98万 24.74 15.97
其他业务(行业) 51.84万 0.04 15.50万 0.30 29.91
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 13.05亿 92.11 1971.12万 38.49 1.51
服务及其他(产品) 7931.56万 5.60 1266.98万 24.74 15.97
物业租赁(产品) 3190.56万 2.25 1866.98万 36.46 58.52
其他业务(产品) 51.84万 0.04 15.50万 0.30 29.91
─────────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 13.53亿 95.48 3760.30万 73.43 2.78
无锡区域(地区) 3596.10万 2.54 760.06万 14.84 21.14
宁波区域(地区) 2761.72万 1.95 584.72万 11.42 21.17
其他业务(地区) 51.84万 0.04 15.50万 0.30 29.91
─────────────────────────────────────────────────
国内市场(其他) 14.17亿 100.00 5120.58万 100.00 3.61
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售3.88亿元，占营业收入的6.79%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 38816.43│ 6.79│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购9.66亿元，占总采购额的55.74%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 96613.97│ 55.74│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况
2026年上半年，房地产市场政策调控以“稳市场、化风险、提品质”为导向，推动房地产市场平稳健康
发展。宏观政策层面，中央层面持续释放“稳楼市”明确信号，4月中央政治局会议部署稳定房地产市场重
点任务，5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》确立地产市场中长期稳定发展框架；央行、住建部、
财政部、税务总局多部委协同出台一揽子配套举措，公积金利率下调、房贷首付比例优化、二手房交易税费
减负、存量房源收储等政策稳步落地；地方政府通过一城一策、因城施策等方式推动房地产市场持续修复。
需求角度，公积金贷款利率下调、公积金使用范围拓展，叠加卖旧买新退税、置换补贴等政策，持续降
低居民换房成本，充分释放刚需与改善型住房需求；供给角度，政策鼓励各地国企依托专项资金收购存量滞
销房源、闲置土地转化为保障房；同步推进城市更新与“好房子”建设，满足居民居住升级需求。
根据国家统计局数据，2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，其中住宅施工
面积384453万平方米。房屋新开工面积23239万平方米，其中住宅新开工面积16900万平方米。房屋竣工面积
17221万平方米，其中住宅竣工面积12148万平方米。全国房地产开发投资38074亿元，其中住宅投资29300亿
元。
（二）主营业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销
售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈
”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十
余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TO
D轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米，公司始终秉持“
以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，公司持续深耕核心主业，科学研判行业新形势、市场新趋势及用户新需求，不断深化项目价
值赋能与品质升级，聚焦品质交付、全力去化、资产盘活核心任务，多措并举统筹推进各项业务稳健高效开
展。公司深入贯彻提质增效、开源节流总体经营部署，常态化加强成本控制、强化精细化管控，持续提升经
营管理效率。同时，公司迭代优化组织管理体系，深化营销模式创新、强化产品研发攻坚，推动核心业务综
合竞争力稳步提升。此外，公司全面推进合规管理体系常态化、规范化建设，持续夯实内控管理机制，常态
化开展风险排查与防控，全面提升合规经营、稳健运营能力，为公司稳健发展筑牢坚实根基。
2026年上半年（全口径）实现签约销售额13.69亿元，回款额16.33亿元。
1、2026年上半年北京主要项目具体情况如下：
（1）北熙区：伴随周边重点规划配套逐步落地兑现，区域城市界面持续更新、板块价值热度稳步提升
。项目一、二期已顺利完成交付，社区实景品质全面呈现，配套业主邻里中心已建设完成并落地实景，项目
成熟度、客户认可度持续提升。三期工程稳步推进，当前已全面进入主体结构施工阶段。五期盖上产品实现
样板间顺利开放，同步完成预售证获取工作，正式启动市场蓄客，为后续推售奠定良好基础。
（2）檀谷：2026年上半年檀谷项目商业保持良好运营，累计客流量达72.56万人次，持续深耕北京山系
微度假目的地名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居自然度假氛围，市场影响力再获认
可，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。上半年商街新开业黑胶爵士音乐综合体“开场DEFACTTO”（京
西首店）、潮流IP零售品牌“萌芽怪兽”（京西首店）、百万美食博主杨草莓熊所属MCN机构打造的首家烘
焙实体店“面团出版社”（全国首店）等6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳定，举办檀谷开山节
、爵士生活艺术节、檀谷回声音乐节、RouleurLiveChina骑行嘉年华、FIRST电影市场公开周等多档期城市
级文化活动。项目多次登上央视新闻、BTV、《北京日报》《北京商报》等媒体报道，上半年累计受到21家
主流媒体45余次报道，总曝光量破亿。
（3）森与天成：项目建设整体稳步推进，盖上区圆满完成业主开放日与集中交付，以高品质产品、全
流程暖心服务兑现交付承诺，到访交付率达99%；盖上住宅产权办理领域实现突破，完成全流程三维不动产
权证书办理，实现“交付即交证”。落地区顺利完成结构阶段业主开放日，精装、外立面及市政园林施工有
序推进；项目严格落实现场安全生产标准化管理要求，成功获评“北京市绿色安全文明样板工地”称号。
项目街区式邻里中心展示开放，同步举办媒体论坛；依托「森与森邻」系列IP打造的互动活动实现广泛
自发传播，结合邻里中心主题功能空间打造的森系生活方式沉浸式体验场景，既为盖上区顺利交付提供有力
支撑，也有效提升了潜在客户的关注度。
（4）岚山：作为位于海淀区的远端站点TOD项目，2026年6月份获得由北京土木建筑协会颁发的荣誉证
书，表彰“既有运行地铁停车库上盖隔震减震降噪装配式群体住宅设计及施工技术的研究与应用”成果，不
仅具有良好的社会、经济、环境效益，整体上达到了国内领先水平，其中轻量化“包梁抵柱型”钢框架塔吊
技术达到国际先进水平；同时通过精准拓客推广项目车位、仓储资源，全力推进存量去化及经营盘活工作。
（5）北京公园悦府：2026年上半年，小站公园客流量252.2万人次，项目坚持“家外之家”的经营理念
，营造文艺、轻松、自然的消费场景，将小站公园打造成审美在线、体验温暖的非标社区商业标杆。项目上
半年新签约商户9家，包括润百颜（全国首店）、湘彬萱小馆（昌平首店）、什么美术馆（昌平首店）等；
在营商户60余家，店铺运营状况稳中有升，场内业态日臻完善。同期，小站公园举办了“花园漫游季”等多
个主题活动及邻里社群活动，让商圈不止有消费，更有生活美学与萌宠乐游。项目荣获北京市商务局颁发的
“北京十大商业品牌”之商业新秀奖，CSVB中国商业地产价值榜“非标商业大奖——审美大师金奖”。
2、2026年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：2026年上半年，四期住宅部分楼栋按期完成主体封顶，工程进度稳步推进；酒店工程按计划
推进，陆续进入收尾阶段；销售业绩表现突出，2026年上半年项目住宅成交金额、成交面积、成交套数三项
核心指标均位列无锡市经济开发区普通商品住宅销售排行榜首位、无锡市普通商品住宅销售排行榜第二位。
无锡小站公园依托片区入住率提升带来的刚需客流，营收稳步增长；小站食堂作为社区核心配套，筑牢幸福
家园服务基底，获评街道“暖心驿站”定点区域；PAGEONE书店荣获“无锡十大最美精品书店”，接待全省
十三市宣传、出版、书店行业考察团到访；上半年累计签约品牌10家，含江苏首店1家、无锡首店5家，招商
节奏平稳有序；同时落地知锡阅读节、迷你麦格江苏首展等特色活动，联动商户、艺术家打造艺术首展、品
牌快闪、读书分享、社群赛事等多元线下场景，项目文化赋能成效获省市级政府认可；传播端累计收获本地
官媒超10万曝光。
（二）财务状况分析
2026年上半年公司实现营业收入385142.61万元，较上年同期增加343802.03万元，增幅831.63%，其中
房地产销售结转实现收入371507.58万元，增加主要系森与天成项目集中交付，结转规模较上年同期大幅增
加。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-31320.02万元，扣除永续融资产品利息（税后）840
5.94万元，归属于上市公司普通股股东净利润-39725.96万元。公司三项费用总计47872.30万元，较上年同
期30651.65万元，增加17220.65万元，其中管理费用14596.75万元，较上年同期增加7900.11万元，主要系
合并范围变化，剔除该因素影响后，公司常态化经营性管理支出维持平稳水平；销售费用16269.15万元，较
上年同期增加12484.98万元，主要系收入增加相应销售费用增加；财务费用17006.40万元，较上年同期减少
3164.45万元，主要系融资成本降低。
本报告期末，公司资产总额5572099.35万元，较期初减少128190.10万元，主要系项目集中交付结转成
本存货减少。资产总额中存货期末余额3616219.34万元，占资产总额的64.90%，公司存货主要包括北京地区
轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5013389.41万元，较期初减少290802.51万元，负债总额中
合同负债期末余额147511.93万元，较期初减少254450.19万元，主要系森与天成项目集中交付结转收入。
截至2026年6月30日，公司向京投公司及其关联方借款本息余额为3474054.25万元，占负债总额的69.30
%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款
项。公司资产负债率89.97%，较期初减少3.08个百分点。
本报告期公司经营活动现金净流出23140.93万元，经营活动产生的现金流量净流出较上年同期增加主要
系本报告期支付的税金及各项费用增加。投资活动现金净流入202.83万元，较上年同期变动不大；本报告期
公司筹资活动现金净流入194554.34万元，净流入增加主要系少数股东投入及借款增加。
三、报告期内核心竞争力分析
公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累等方面形
成了属于自己的核心竞争力：
（一）明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩
大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控
京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到
北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的
客户口碑。
（二）明确的经营理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，
形成了较为领先的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，持续提升技
术能力与设计水平。公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行
科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产
品，实现消费者需求的具象化。
公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出
发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配
备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，
实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。同时，公司尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异
化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化
IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提
高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
（三）丰富的经验积累
公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体现为以下三点：
（1）多种结构转换方式及应用
为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验
最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
（2）减振降噪技术的研发和应用
在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司下属企业京投科技（
北京）有限公司是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥
有自主研发、独立生产能力。
（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
在TOD开发中，公司长期对标现有中国香港及海外等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核
（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一
定宝贵经验。
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