经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、资产经营、城市生活服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 32.50亿 85.07 5.81亿 95.68 17.86
物业管理(行业) 4.31亿 11.29 4099.16万 6.76 9.50
商业(行业) 1.35亿 3.54 -1612.73万 -2.66 -11.91
其他业务(行业) 374.37万 0.10 133.23万 0.22 35.59
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 29.67亿 77.65 5.31亿 87.57 17.91
劳务收入(产品) 4.31亿 11.29 4099.16万 6.76 9.50
租赁(产品) 2.83亿 7.42 4924.83万 8.12 17.37
商品收入(产品) 1.35亿 3.54 -1612.73万 -2.66 -11.91
其他业务(产品) 374.37万 0.10 133.23万 0.22 35.59
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 37.81亿 98.96 6.13亿 100.96 16.20
江苏地区(地区) 2171.92万 0.57 -488.97万 -0.81 -22.51
吉林地区(地区) 789.73万 0.21 255.34万 0.42 32.33
安徽地区(地区) 533.61万 0.14 -555.77万 -0.92 -104.15
其他业务(地区) 374.37万 0.10 133.23万 0.22 35.59
浙江地区(地区) 104.43万 0.03 72.07万 0.12 69.01
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 94.58亿 89.58 29.02亿 97.98 30.68
物业管理(行业) 7.84亿 7.43 5544.06万 1.87 7.07
商业(行业) 3.05亿 2.89 -490.11万 -0.17 -1.60
其他业务(行业) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
服务业(行业) 82.26万 0.01 80.35万 0.03 97.68
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 88.29亿 83.63 27.19亿 91.81 30.80
劳务收入(产品) 7.90亿 7.49 3553.67万 1.20 4.50
租赁(产品) 6.30亿 5.96 1.77亿 5.99 28.17
商品收入(产品) 2.99亿 2.83 2103.92万 0.71 7.03
其他业务(产品) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 103.71亿 98.24 29.38亿 99.19 28.33
江苏地区(地区) 1.27亿 1.21 1072.56万 0.36 8.42
安徽地区(地区) 3589.07万 0.34 -318.38万 -0.11 -8.87
其他业务(地区) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
吉林地区(地区) 807.69万 0.08 269.30万 0.09 33.34
浙江地区(地区) 566.41万 0.05 508.99万 0.17 89.86
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 60.99亿 91.31 21.35亿 97.51 35.01
物业管理(行业) 4.12亿 6.17 4637.06万 2.12 11.24
商业(行业) 1.51亿 2.26 -696.35万 -0.32 -4.62
其他业务(行业) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 58.08亿 86.96 20.58亿 93.98 35.43
劳务收入(产品) 4.12亿 6.17 4619.29万 2.11 11.21
租赁(产品) 2.91亿 4.35 7729.42万 3.53 26.60
商品收入(产品) 1.51亿 2.26 -678.57万 -0.31 -4.50
其他业务(产品) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 65.60亿 98.22 21.69亿 99.03 33.06
江苏地区(地区) 8307.81万 1.24 711.68万 0.32 8.57
其他业务(地区) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
安徽地区(地区) 1320.30万 0.20 -230.73万 -0.11 -17.48
吉林地区(地区) 466.55万 0.07 86.52万 0.04 18.55
浙江地区(地区) 41.27万 0.01 35.77万 0.02 86.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 59.18亿 85.04 22.26亿 98.34 37.61
物业管理(行业) 6.99亿 10.04 2866.73万 1.27 4.10
商业(行业) 3.20亿 4.60 295.37万 0.13 0.92
其他业务(行业) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
服务业(行业) 67.25万 0.01 63.61万 0.03 94.59
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 52.77亿 75.83 20.37亿 90.00 38.60
劳务收入(产品) 7.04亿 10.12 1066.41万 0.47 1.51
租赁(产品) 6.47亿 9.30 1.90亿 8.38 29.33
商品收入(产品) 3.09亿 4.44 2061.86万 0.91 6.67
其他业务(产品) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 67.32亿 96.74 22.71亿 100.35 33.74
江苏地区(地区) 1.63亿 2.34 -1467.66万 -0.65 -9.00
吉林地区(地区) 2996.12万 0.43 814.10万 0.36 27.17
其他业务(地区) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
安徽地区(地区) 1031.41万 0.15 -776.57万 -0.34 -75.29
浙江地区(地区) 206.20万 0.03 108.07万 0.05 52.41
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售2.30亿元，占营业收入的6.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海地产（集团）有限公司及其关联方 │ 15252.83│ 3.99│
│朱丽明 │ 2726.83│ 0.71│
│上海申通地铁集团有限公司及其关联方 │ 1874.33│ 0.49│
│上海高岛屋百货有限公司 │ 1755.31│ 0.46│
│复旦大学 │ 1386.97│ 0.36│
│合计 │ 22996.27│ 6.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.84亿元，占总采购额的30.53%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海建工集团股份有限公司及其关联方 │ 17702.43│ 19.00│
│上海渠聚物业管理有限公司 │ 3215.91│ 3.45│
│上海赛夫保安服务有限公司 │ 2969.39│ 3.19│
│上海沂申保安服务有限公司 │ 2514.98│ 2.70│
│上海佳健环境科技有限公司 │ 2038.97│ 2.19│
│合计 │ 28441.68│ 30.53│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布的《2026年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2026年上半年，房地
产市场整体延续筑底态势，二手房表现持续强于新房。新房方面，百城销售面积同比下降约12%，但一线城
市二季度已同比转增，市场由改善性需求主导。二手房方面，重点城市成交套数同比增长约6%，刚需入市支
撑明显，核心城市挂牌量趋稳，带动价格跌幅收窄，上海等城市已现环比上涨。土地市场则延续“缩量提质
”，300城宅地成交面积和出让金同比降幅均超两成，房企投资高度聚焦核心城市，沪深杭土拍热度高，央
国企为拿地主力。
展望下半年，政策端，中央定调“努力稳定房地产市场”，预计将围绕“稳房价、稳预期”持续发力，
公积金优化、以旧换新、收储存量房等政策有望进一步落地。市场端，分化筑底仍是主旋律：核心城市二手
房有望保持较高活跃度，价格跌幅或继续收窄；新房市场则依赖“好房子”优质供给带动结构性修复，同比
降幅有望收窄，但全面企稳仍需时间。
2、公司主营业务情况说明
中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发
经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展
，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持
续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块
，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引
，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响
力的城市更新综合开发运营企业”。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，面对行业深度调整与公司自身项目结转节奏变化的双重考验，中华企业紧扣地产集团“
开发板块止跌回稳、资产经营稳中求进、生活服务板块进中做强”的工作要求，坚持“稳中求进、以质取胜
”总基调，围绕党建引领、财务筑基、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，统筹推进房地产开发、资产
经营及城市生活服务三大主营业务协同发展，在行业波动中持续夯实运营根基。
1、党建引领，筑牢企业发展政治根基
2026年上半年，公司党委持续强化政治建设，深入开展树立和践行正确政绩观学习教育，一体推进学习
、调研、整改，对照岗位职责梳理问题并逐项落实销号。严格执行“第一议题”制度，上半年组织党委理论
中心组学习8次、“第一议题”学习13次。认真落实党建工作责任制，制定年度党建工作要点，明确党委书
记及党支部书记抓党建第一责任人职责，推动班子成员切实履行“一岗双责”。党建引领作用不断强化，党
员攻坚及青年突击队作用有效发挥，为公司经营有序推进提供坚强保障。
2、财务筑基，优化融资结构保障现金流安全
2026年上半年，公司多点发力，积极拓展多元化融资渠道，前瞻锁定低成本长期资金，牢牢守住现金流
安全底线。2月，公司成功发行22亿元中期票据，票面利率2.75%，创近五年来同评级房企中期票据单期发行
规模新高；6月，顺利完成2026年首期公司债发行，实际发行规模20亿元，票面利率低至1.87%，不仅创下公
司各期限、各品种融资产品历史最低利率纪录，更获得市场高度认可，认购倍数达3.86倍。与此同时，公司
持续压降综合融资成本，有序优化债务期限与结构，为稳健经营注入持久动力。
3、产品升级，精工管控实现高品质交付
2026年上半年，公司全面聚焦产品力提升与重点项目高效推进。1月，中企云启春申项目顺利完成集中
交付，一次性到访交付率达100%，整体交付率99.7%，并于4月提前取得不动产权证书；凭借过硬品质，项目
相继获评“上海市用户满意工程”及MIX环球卓越设计大奖。同期，中企誉品银湖湾07-10地块交付后维修销
项有序落实；誉品银杏道（广富林03-04地块）示范区精工打磨，正按计划筹备下半年首开入市。徐汇东安
项目（沈家里）桩基工程已全面动工，项目展厅于6月取得竣工验收通知书，高端产品定位持续夯实，该项
目亦荣膺“2025年度上海土地市场十大好地”称号，为区域深耕奠定坚实基础。
4、资产提质，精准招商释放商办存量价值
资产经营板块坚持“腾笼换鸟、精准招商”策略，存量项目租赁指标稳步回升。2026年上半年商办板块
实收租金近3亿元，整体出租率78.6%。重点楼宇招商成果显著：古北国际财富中心成功引入东陶（TOTO）、
印度能源企业阿达尼及美诺餐饮等标杆企业；中企国际金融中心（E06-2）凭借“滨江金融走廊”区位优势
，吸引联储证券、长量基金、前海证券、陆浦基金及上海银行同业公会、上海基金同业公会等多家知名金融
机构入驻，并获评“陆家嘴卓越品质楼宇”；中企未来世纪大厦则完成“商办+酒店”复合业态转型，形成
“处置—定位—导入—重塑”的存量资产盘活闭环。
5、多元服务，培育可持续盈利新增长点
城市生活服务板块持续发力，多元业务协同并进。公司旗下古北物业2026年上半年实现营业总收入约5
亿元，获评“上海市物业服务综合能力五星级企业”。市场拓展取得重要突破，上半年新接项目21个（不含
续签），涵盖公寓租赁房2个、办公类10个、公众类5个、机关学校类2个，合同总金额约2亿元；成功续签复
旦大学张江校区、上海交通大学医学院等重点高校物业服务合同。同时，公司与上海东方枢纽投资建设发展
集团达成战略合作，成立合资公司全面参与东方枢纽运营服务，助力国家战略项目高质量发展。
公司旗下新弘农业上半年实现营业收入约1.5亿元。食材配送业务新增第四人民医院、第九人民医院、
新城控股、国泰海通、太平梧桐人家、国安项目等6家客户；团餐业务新增鼎博大厦、闵虹智造源2个项目，
并积极拓展普教中小学食堂校园餐市场，已入围静安、徐汇、虹口、浦东、长宁等区教育局白名单。凭借持
续深耕，公司荣获“2026团餐食材供应链服务百强企业”及“2026团餐服务百强企业”双项荣誉。此外，“
中企食当家·科创食集”于4月在鼎博大厦正式开业。农业板块持续深化“中企田园后花园”定位，“睦邻
田间”活动实现常态化运营，品牌影响力与社区协同效应持续增强。
2026年下半年，公司将继续围绕“保交付、促去化、稳现金流”核心主线开展经营工作：一是加大新盘
推盘及存量清盘力度，提升销售回款效率；二是深化商办实景招商及低效资产盘活，稳定租金收益；三是推
进物业及农业板块市场化拓展，持续降本增效；四是拓宽低成本融资渠道，强化成本管控及应收款管理；五
是严守产品品质与安全生产底线，深化党建与业务融合，确保全年经营目标按期完成。
三、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营
、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面
向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化
产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管
理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居
行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。
3、股东回报稳定
国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.77亿元。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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