经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2026-04-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 144.25亿 99.78 25.72亿 102.10 17.83
其他业务(行业) 3167.65万 0.22 -5281.63万 -2.10 -166.74
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 140.79亿 97.39 24.88亿 98.78 17.67
特许经营权项目收入(产品) 1.61亿 1.11 8606.53万 3.42 53.44
运营管理收入及其他(产品) 1.39亿 0.96 -5777.86万 -2.29 -41.47
代建收入(产品) 7703.37万 0.53 241.80万 0.10 3.14
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 142.49亿 98.56 24.85亿 98.65 17.44
江苏(地区) 1.61亿 1.11 8606.53万 3.42 53.44
其他业务(地区) 3167.65万 0.22 -5281.63万 -2.10 -166.74
安徽(地区) 1495.72万 0.10 75.34万 0.03 5.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 58.74亿 99.11 11.08亿 102.28 18.86
其他业务(行业) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 57.55亿 97.09 10.79亿 99.63 18.75
特许经营权项目收入(产品) 1.02亿 1.72 5932.09万 5.48 58.13
运营管理收入及其他(产品) 7024.81万 1.19 -5534.84万 -5.11 -78.79
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 57.66亿 97.29 10.49亿 96.90 18.20
江苏(地区) 1.01亿 1.70 5823.28万 5.38 57.84
其他业务(地区) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
安徽(地区) 721.64万 0.12 -3.03万 0.00 -0.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 93.99亿 99.64 14.07亿 102.58 14.97
其他业务(行业) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 90.29亿 95.72 12.83亿 93.57 14.21
特许经营权项目收入(产品) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
运营管理收入及其他(产品) 1.35亿 1.44 -3523.54万 -2.57 -26.01
代建收入(产品) 8632.29万 0.92 215.03万 0.16 2.49
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 92.02亿 97.56 12.84亿 93.63 13.95
江苏(地区) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
其他业务(地区) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
安徽(地区) 1529.20万 0.16 147.17万 0.11 9.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 6.12亿 93.78 3.23亿 101.88 52.75
其他业务(行业) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 4.81亿 73.73 2.65亿 83.70 55.13
特许经营权项目收入(产品) 1.04亿 15.93 6931.10万 21.86 66.63
运营管理收入及其他(产品) 6752.85万 10.34 -1763.96万 -5.56 -26.12
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.08亿 77.85 2.55亿 80.41 50.15
江苏(地区) 9581.94万 14.68 6699.54万 21.13 69.92
其他业务(地区) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
安徽(地区) 814.88万 1.25 108.89万 0.34 13.36
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售20.78亿元，占营业收入的14.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 207786.14│ 14.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购51.13亿元，占总采购额的76.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 511348.08│ 76.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产
集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌
保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，各板块协同发
展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场
周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司荣获“2025房地产开发企业综合
实力TOP50”、“2025房地产开发企业创新能力TOP10”、“2025房地产开发企业稳健经营TOP10”、“2025
房地产开发企业国企综合实力TOP30”、“多层级REITs市场年度优秀机构”等荣誉，行业影响力不断提升。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产开发行业情况分析
2025年，全国土地市场在“好房子”建设导向和结构性供地策略推动下，整体呈现“规模收缩、结构优
化、热点聚焦”的特征。根据安居客检测数据显示，全国重点65城经营性土地成交8,466宗，总规划建筑面
积达55,394.13万平方米，成交规模同比下降18%；其中涉宅用地成交2,243宗，总规划建筑面积16,439.8万
平方米，成交规模同比下降11%，跌幅较去年显著收窄。整体来看，2025年涉宅用地成交规模降幅低于土地
市场整体回落幅度，部分热点城市表现亮眼。一线城市住宅用地供应呈现“向核心区域集中、向低密品质倾
斜”的趋势，涉宅用地成交楼面价同比上涨15.5%，平均溢价率提升至11.6%，反映出市场对优质地块的竞争
依然激烈。上海土地市场贴合全国整体趋势，同时呈现鲜明结构性特征，全年涉宅用地成交规模较上年有所
收缩，价格整体保持坚挺，核心区域优质地块持续受行业关注。
房地产市场持续承压调整，整体朝着止跌回稳的方向迈进。根据国家统计局公布的数据，2025年，全国
房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。新建商品房销售
面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降
12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，比11
月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659,890万平
方米，比上年下降10.0%。其中，住宅施工面积460,123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58,770万平
方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60,348万平方米，下
降18.1%。其中，住宅竣工面积42,830万平方米，下降20.2%。
上海房地产市场整体韧性较强、结构持续分化。根据上海市统计局公布的数据，投资增速稳中有降，全
年完成房地产开发投资6,034.13亿元，比上年下降3.1%。新房市场稳中有降，全年新建商品房销售面积1,57
9.85万平方米，比上年下降4.6%。其中，住宅销售面积1,224.93万平方米，下降9.7%；商办销售面积127.53
万平方米，增长1.4%。全市新建住宅销售均价46,268元/平方米。剔除征收安置住房和共有产权保障住房等
保障性住房后的市场化新建住宅均价为81,019元/平方米。全市房屋施工面积16,266.36万平方米，比上年下
降3.3%。其中，新开工面积1,492.00万平方米，下降31.8%；房屋竣工面积2,019.55万平方米，增长18.2%。
二手住宅市场成交保持稳定，价格有所回调，整体延续以价换量态势。
从资金端看，行业资金面仍面临一定压力，但随着相关支持政策落地，降幅逐步收窄。2025年全国房地
产开发企业到位资金93,117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14,094亿元，下降7.3%；利用外资25
亿元，下降20.8%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；个人按揭贷
款12,852亿元，下降17.8%。
从政策层面来看，2025年房地产政策核心目标明确转向“促进房地产市场止跌回稳”，围绕“好房子建
设、存量盘活、需求激活、城市更新”四大方向发力，同时将“防范化解系统性金融风险”与“去库存”作
为双重重要任务，各地因城施策力度显著加大。中央层面持续用好金融支持政策“组合拳”，通过“金融16
条”、融资“三支箭”及项目融资“白名单”机制，重点支持优质项目竣工交付与房企资金链适度恢复；同
时推动地方政府或国有企业收储存量商品房，用于补充保障性住房供给，进一步优化存量住房结构。地方层
面紧跟中央部署，精准落地各项调控措施。上海于2025年8月25日出台“沪六条”，聚焦放宽外环外住房限
购、优化公积金使用与信贷政策、完善住房税收、推动房票政策落地等，精准释放刚性和改善性住房需求，
促进市场平稳修复。2025年末中央经济工作会议进一步明确部署，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、
去库存、优供给，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，为2026年房地产平稳健康发展奠
定政策基调。
2.租赁住房行业情况分析
2025年，我国住房租赁市场在政策深化、金融赋能与需求升级的三重驱动下，从“规模扩张”向“质量
提升”加速转型，多层次租赁住房体系进一步完善，市场供需结构持续优化，租住品质显著提升，成为房地
产行业转型发展的重要增长极。上海保障性租赁住房行业具有显著的政策驱动特征，虽受宏观经济走势、人
口流入变化及房地产市场调整等因素影响，呈现出阶段性周期性波动，但整体展现出较强的发展韧性。
2025年，保障性租赁住房行业政策以规范化与支持并重为主线，《住房租赁条例》（国务院令第812号
）于2025年7月正式公布实施，这是我国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，对行业发展具有里程碑式
意义。其核心内容及影响主要体现在三方面：一是强化监管力度，明确要求加强房屋租赁合同备案管理、押
金及租金监管，严格落实居住安全标准，规范租赁企业与经纪机构经营行为，有效防范租赁企业“爆雷”风
险，切实提升承租人合法权益保障水平；二是优化供给路径，积极鼓励存量房源改造，支持非居住用房改租
赁、商业办公用房转租赁等模式；三是完善行业生态，推动住房租赁市场从以往的乱象丛生向规范化、标准
化转型，同步提高行业合规运营门槛，引导行业高质量发展。地方配套政策方面，2025年4月,上海优化保租
房申请政策,明确高校毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房,无需再提供就业证明；在公积金方面，提
高公积金支付保租房房租上限，可全额提取公积金支付；同时，政策对灵活从业群体倾斜，优化就业材料审
核认定规则。此外，中央层面优化保障性住房供给，地方层面持续推进REITs等融资创新。整体来看，政策
红利有效推动了保租房供应规模的稳步增长和运营管理的专业化升级，同时也对行业企业提出了更高要求。
从市场格局来看，上海保租房行业以国资企业为主导，其市场份额持续提升。2025年，上海保租房市场
整体呈现“供应突破、政策护航、运营稳健”的积极态势，在房地产调整期发挥了稳定器作用。作为民生保
障体系的重要组成部分，上海保障性租赁住房供应规模持续稳步扩大。根据上海市政府工作报告，2025年上
海市建设筹措保租房7.4万套（间），累计总量达61万套（间），已完成“十四五”规划确定的目标任务。
3.对外投资市场情况分析
政策引领下，REITs常态化发行工作持续推进，多层次REITs市场逐步形成互补发展格局。
2025年全年发行公募REITs合计25单（含扩募），发行规模合计超470亿元；其中首次发行20单，发行规
模超400亿元，扩募发行5单，发行规模71.5亿元。在资产类型上2025年新增了市政供热、数据中心、农贸市
场等行业和业态，并进一步形成“首发+扩募”双轮驱动模式，优质项目的扩募将成为未来市场容量增长的
关键驱动力。2025年中证REITs全收益（收盘）指数年涨幅为4.34%，分行业板块来看，保障房、IDC、市政
水利、消费等现金流更稳健的板块享有更高的溢价率。2025年，证监会就启动商业不动产REITs试点征求意
见，国家发展改革委发布2025年版基础设施REITs项目行业范围清单，机构间REITs实现爆发式增长，REITs
市场实现从基础设施到商业地产、从公募到私募的全面扩容、多层次发展。
2025年中资企业境内外IPO市场回暖。境内端，科创板“1+6”政策、创业板第三套上市标准落地，为具
备高成长潜力的优质科技企业带来多重实质性利好，提升了资本市场的包容性、精准性与支持力度。根据WI
ND统计数据，全年A股新增上市116家，较2024年上升16%；首发融资额合计1,317.71亿元，较2024年上升95.
6%。境外端，在龙头企业赴港上市激励、A股公司赴港流程简化等政策驱动下，港股IPO活跃度领跑境外市场
。A股及港股市场的持续深化改革与制度完善，将进一步畅通科创企业资本化路径。
2025年国内VC/PE募投同比升温。根据中国证券投资基金业协会统计数据，2025年私募股权投资基金和
创业投资基金备案通过基金数量共计4,926支，同比增加19%；募资规模合计3,048亿元，同比增加13%。根据
投中数据，投资方面VC/PE投资案例数量11,015起，同比上涨30.6%；投资规模13,396.8亿元，同比上升23.4
3%。
三、经营情况讨论与分析
2025年，面对复杂多变的市场环境和持续承压的行业现状，城投控股积极统筹资源、攻坚克难，以强大
的战略定力和发展韧性，全力打好“十四五”收官战，深入谋划“十五五”作战图。
1.开发板块夯实产品力，建设“好房子”
公司坚守品质初心，持续提升产品力与交付质量。交付项目建立联合验收整改机制，年内顺利完成了露
香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目高品质交付。前湾、小东门项目对标市场
先进水平，加强产品前端策划支撑后端销售。露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。全年在建项
目规模约84万平方米，实现新开工约14万平方米，竣工约36万平方米。
公司精准施策加快资金回笼，存量资产盘活与去化取得成效。全年累计落实房产销售回笼约97亿元。续
销项目结合市场及时调整营销策略，“一房一策”促成去化，取得阶段性成效。青溪云邸和露香园二期在亿
级产品去化方面崭露头角；璟云里二期取得青浦别墅市场“销售金额、面积、套数”的三冠王；水尚华庭项
目成功实践了属地动迁房票联动的去化模式。露香园商业完成商业定位和业态布置，落地配套业态。湾谷科
技园稳定运营，出租率保持在90%以上。控股大厦启动楼宇改造提升工程，推动资产保值增值。
公司深度聚焦优势领域，持续积蓄长远发展势能。公司持续开展上海市出让地块研究、测算工作，杜行
、诸翟城中村项目启动调规、前策等工作，为后续资源获取做好准备。
2.运营板块延伸产品线，打造“好社区”
“城投宽庭”运营规模和产品再升级。现有在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业
一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。在“城投宽庭”核心产品线之上，研发了“城投宽庭Lite”基础
版轻享产品线、“建设者之家”民生产品线、“宽岚”服务式公寓高端产品线，为全端人群品质居住需求提
供解决方案。宽岚大境服务式公寓已完成改造并开业，北青社区东航“飞行公寓”已投入使用。品牌全年荣
获“2025年度中国住房租赁国有企业品牌力TOP1”“2024年租赁住房运营商品牌影响力TOP1”及“2025中国
住房租赁ESG（社会责任）卓越企业TOP1”“2025中国保租房运营商综合实力TOP3”等殊荣。旗下项目入选
“2025中国租赁住房‘好房子’十大案例”及“2025中国租赁住房十大品质作品”，并在“2025Q3中国住房
租赁地方国企品牌传播力榜”中位列第二。
“宽成服务”物管体系进一步完善。逐步构建起从项目交付、日常运营到维保工作的全周期服务标准，
以高品质物业服务为公司商品房品牌赋能。现有受托管理项目10个、已接管7个，物业费综合收缴率达96%。
3.投资板块赋能产业链，蓄力“新发展”
投资板块以“金融+”赋能，激活产业链。报告期内，公司共计收到已上市证券分红约0.97亿元(含REIT
s)。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约53.35亿元(含REITs)。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕
主业布局产业链，投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、智能制造和未来产业等行业领域科技创
新企业，专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资平台。报告期内，诚鼎基金完成基金投资0.5亿元
，存量退出1.13亿元,荣获上海股权投资协会“PEAS-2024年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的英韧科技
项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。
金融驱动存量盘活取得实质性进展。REITs首个存量收购盘活项目——徐汇社区5月正式开业，年末出租
率达到80%以上。浦江、九星社区完成拟扩募公告发布，按计划推进扩募准备。同时，聚焦上海市存量盘活
需求，积极探索轻资产合作模式与创新路径。
产业投资撬动创新生态与资源协同。海桐合创孵化器4月在湾谷科技园正式投入运营，以产业园区为载
体，培育发展新质生产力，在孵项目6个，落实投资2050万元，正在申报上海市高质量孵化器，推进配套产
业基金设立。
4.治理体系优化升级，护航“稳发展”
公司统筹推进全产业链精细化管理。技术条线研究建立覆盖五大维度192项要点的“城投好房子配置清
单”，公司3个商品房项目、1个租赁社区获评上海市房地产行业协会“好房子”案例。合约条线推行供应商
履约考核和供应商库管理机制，积累优质供应商资源，提升采购质效。财务条线搭建经营类资管项目财务核
算体系，树立以经济效益为核心的资产运营导向。资管条线以独立经营项目计划书为抓手，明确资产经营的
核心目标，为资产价值管理奠定基础。风控条线形成覆盖6大业务领域的风险管理信息库，构建更加精准的
风险防范网络。
公司全面深化ESG治理与“无废集团”建设，持续推动绿色低碳高质量发展。报告期内，运营板块顺利
通过ISO质量、环境、职业健康安全三体系认证；江湾社区取得“公共租赁绿色实效”服务认证证书，配套
光伏项目成功申报碳普惠项目。公司WindESG评级提升至BBB，ESG优秀案例入选《上海市国有控股上市公司E
SG蓝皮书》，《上海城投控股企业双碳ESG协同治理体系构建项目》荣获2025年度上海市优秀工程咨询成果
一等水平，公司获评中国上市公司协会ESG最佳实践案例、上海证券报“2025上证鹰·金质量ESG奖”等多项
行业殊荣。
公司着力打造数字化应用场景。业务提效方面，完成城投宽庭APP3.0一期全面上线，重点优化财务、营
销等功能，进一步提升用户体验和运营效率；物业小程序完成二期开发上线，实现在管项目服务全覆盖。管
理提标方面，综合管控平台（二期）实现施工现场可视化监管，工程管理、安全管理模块完成升级；合约管
理、资产管理等专业条线管理系统持续推进功能迭代。公司全面塑造内外部企业形象。对外，实现从业务输
出到价值引领的品牌升级，参与行业论坛、展会10余场，权威媒体刊发报道300余篇，露香园、城投宽庭等
品牌先后获评红点品牌与传播设计大奖、TransformAwardsAsia最佳场所品牌金奖、中国住房租赁地方国企
品牌传播力榜首等荣誉，品牌在国际领域首次露出。对内，深入开展企业文化系统性梳理和宣贯，形成了全
体员工对企业价值理念和发展路径的共识，凝聚了高质量发展的内生动力。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股通过“开发、运营与投资”三者协同发展，依靠金融与科技双重赋能，以打造成为面向现代化
人民城市的“高品质城市综合生态服务商”为定位，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展路径，稳
步塑造核心竞争力和可持续发展潜力。
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保
障性租赁住房项目，通过参与土拍、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，积极关注上海中心
城区商品房、城市更新、城中村等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展；同时兼顾风险防范与规
模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。集团化平台资源和产业协同优势
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具
有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与投资三大板块相融合的
双循环格局，为各板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，业态多样，产品系
不断迭代升级，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超1.7万套，运营管理科技园区超过50万平
方米；公司在开发、运营及投资领域培育优质品牌，新江湾城、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较
强的市场认可度和行业美誉度。
公司依托独特背景与前瞻性布局，建立了资源获取与价值实现的良性循环机制。通过成功实践并持续深
化保障性租赁住房REITs，公司不仅打造了高质量稳定运营的行业典范，更积极通过Pre-REITs资产储备、存
量资产收购及后续扩募计划，构建了“投、融、建、管、退”的资产闭环，实现了资产的良性循环与价值高
效释放，助力主业稳健发展。
公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与人才职业发展相衔接的人才
培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和储备，加强现有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养
的人才开发机制；通过设立与业绩直接挂钩的激励制度，以及多元产品线的开发管理实践，和形式多样的培
训培养管理，逐步打造起一支对市场有深刻认知、具备强大战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争
力。
公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的新发展理念，加快科创体系
建设和成果转化。积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业
内影响力。积极部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与多家创新主体联合搭建科创平台；加大科
研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目实践中充分应用；深化
数智赋能并打造示范场景，推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入144.57亿元，同比增长53.27%，实现归属于上市公司股东净利润2.89亿元
，同比增加19.19%，截至本报告期末，公司归母净资产210.36亿元，同比增长0.64%，总资产815.00亿元，
同比下降3.74%，净资产收益率1.38%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2026年作为“十五五”开局之年，全国房地产行业将进入存量优化、品质提升的深度转型期，基调从“
深化调整”向“稳中有进”过渡，核心围绕“严控增量、优化存量、提质增效”展开，政策延续适度宽松、
精准施策导向，聚焦“好房子”建设、租购并举、存量盘活与风险防控，明确“着力稳定房地产市场”核心
目标，推动行业高质量发展。
一是政策端精准发力，中央定调锚定“稳”字核心，地方政策精准落地。2025年底中央经济工作会议明
确提出“着力稳定房地产市场”，确立“因城施策控增量、去库存、优供给”发展路线，重点强调深化住房
公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，政策导向从全面宽松
转向精准滴灌，聚焦支持刚性与改善性住房需求，助力行业风险稳步收敛。2026年全国两会进一步细化政策
部署，明确深化住房公积金制度改革，鼓励多渠道盘活存量商品房并用于保障性住房，为地方政策落地提供
了清晰指引。地方层面紧跟中央部署，上海于2026年2月25日由五部门联合印发《关于进一步优化调整本市
房地产政策的通知》（“沪七条”），以“降门槛、降成本、促流通”为核心，优化非沪籍购房条件、完善
公积金贷款与房产税支持、试点收购存量住房用作保障性租赁住房，健全租购并举格局，为全国房地产政策
优化提供重要借鉴，也成为上海楼市稳增长的核心支撑。
二是供求关系深度调整，“好房子”引领品质升级，存量市场成为发展重心。当前行业供应总量与结构
性过剩、有效需求不足的格局短期难以根本扭转，去库存、稳需求、优结构仍是行业发展重要导向。需求端
，居民住房需求已从“有没有”彻底转向“好不好”，绿色低碳、智慧宜居、适老友好成为“好房子”核心
标配，与中央有序推动“好房子”建设的政策导向高度契合，各地也将逐步规范“好房子”标准，推动行业
产品迭代升级。供给端，新增供应持续向核心城市集中，保障性住房建设提速扩容，城市更新与存量盘活成
为稳定投资、优化供给的重要抓手，行业发展动能由增量开发转向存量运营与品质升级。
三是风险逐步收敛，企业分化加剧，行业发展更趋稳健。2025年房企债务重组成效显著，行业债务压力
得到有效缓解。两会进一步强化“保交房”白名单机制，聚焦长效防范债务违约风险，推动融资环境持续优
化，助力行业风险有序出清。2026年行业风险处置进入收尾期，融资环境将持续改善，房地产融资“白名单
”制度迎来关键优化，为优质项目与稳健企业提供充足资金支持，引导风险有序出清。伴随行业深度调整，
市场集中度持续提升，具备资金实力、产品能力与运营优势的市场主体占据主导，行业发展更加规范、稳健
、可持续。
(二)公司发展战略
城投控股秉持“共创城市美好生活范式”的愿景，以打造成为“面向现代化人民城市的高品质城市综合
生态服务商”为定位，聚焦开发、运营、投资三大业务板块，坚持“稳健增长、优化结构、提升效率”战略
主线，加快迈向高质量发展目标。在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸
，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，同时进一步拓展产业投资，围绕主业服务，着重房地产上下
游产业链进行布局。构建“科技+金融”双轮驱动，凭借专业硬实力巩固城市更新、租赁运营、优质住宅开
发等核心业务优势，以科技创新提升城市服务全链条效能，以金融工具激活存量资产价值与产业活力，为业
务发展注入持续动能，推动公司综合实力不断跃升，进一步巩固行业竞争地位。
开发业务做精做实，保障稳健增长。深耕上海核心区域，科学研判、精准布局，保持稳健的滚动开发节
奏，在高品质住宅、城市更新、城中村改造、片区综合开发等优势领域持续发力。紧扣地段、产品、圈层等
核心要素，持续打造符合市场需求的“好房子”、好产品、好服务，全面提升客户洞察、产品策划、技术应
用、成本管控等方面的产品营造能力，加速营销创新和策略升级，促进项目精准去化，以高品质产品赢得市
场的信赖和认可。
运营业务增效提质，规模效益并重。持续发挥“城投宽庭”品牌效应，通过“规模化+品质化+生态化”
路径，构建融合居住、社区服务和数字平台的租赁生态，强化智慧运营与社区文化，形成可复制的轻资产模
式，打造成为租赁住房运营领域的行业标杆。加快对商业运营、物业服务等业务培育，提升专业化运营能力
和标准化、精细化管理水平，全面提高运营效率与经营价值。投资业务拓展创新，深化产投融合。进一步强
化三大板块间的协同优势，灵活探索运用REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具，持续完善投资-退出-再
投资的资金运作闭环。以投资为牵引，加强产融结合赋能转型创新，围绕公司主业及产业链上下游，深度挖
掘智慧城市、绿色城市等领域新兴产业和未来产业的发展投资潜力，努力把握有价值的投资机会，进一步拓
展企业高质量发展的“第二增长曲线”。
(三)经营计划
2026年是“十五五”规划的开局之年，也是城投控股构建转型发展新格局的关键一年，公司将坚持稳中
求进、求变、求新的主基调，以科技与金融作为发展双引擎，聚焦城投主业深耕细作，积极对接市场需求，
稳步巩固在上海开发企业中的优势地位。
一、推动主业转型升级，强化发展优势
（一）开发筑基，兑现投资回报。
一是全力落实投资和回款。严格执行开发计划和品质标准，新凯二、三期商业按期实施开工，加快推进
小东门、前湾项目，露香园A、D2地块按期完成交付。在售项目创新营销策略，拓宽渠道引流获客，“一项
目一方案”促成转化。
二是持续提升资产经营效能。露香园商业加速氛围成型，推动招商中心有序对外开放，同步拓展多经点
位，提升整体运营收益。露香园、青溪云邸两个项目会所引入高端市场化服务资源，夯实产品口碑。加快存
量资产处置、兑现收益。
三是积极拓展土地资源储备。深耕上海核心区域，获取优质资产。同时，深度参与潜力片区开发，创新
合作机制，为区域功能升级贡献城投模式与方案。
（二）运营增值，优化服务生态一是推动租赁社区管理规模的稳健增长。稳步扩大租赁社区管理规模，
加快租赁住宅品牌与管理模式输出，持续提升在营房源与管理房源总量。张
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