经营分析☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
贸易物流板块、金融服务板块
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务（含财务公司）(行业) 32.77亿 45.26 7.17亿 30.10 21.89
物业经营（工业、商业房产租赁和物业 20.09亿 27.75 7.71亿 32.38 38.39
管理）(行业)
房产销售(行业) 14.41亿 19.91 6.92亿 29.05 48.02
日化产品加工(行业) 3.52亿 4.86 4722.67万 1.98 13.42
其他业务(行业) 2254.85万 0.31 1628.30万 0.68 72.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 33.31亿 46.01 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 29.96亿 41.38 --- --- ---
其他(产品) 12.74亿 17.60 --- --- ---
分部间抵销(产品) -3.61亿 -4.99 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.09亿 44.43 2.06亿 22.90 17.07
工业房产租赁收入(行业) 7.24亿 26.60 4.47亿 49.59 61.76
服务业收入(行业) 3.08亿 11.33 1.03亿 11.40 33.30
商业房产租赁收入(行业) 1.78亿 6.56 1756.83万 1.95 9.85
制造业收入(行业) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
转让出售收入(行业) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(行业) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 13.84亿 50.85 3.20亿 35.52 23.14
物业经营(产品) 10.36亿 38.07 4.54亿 50.31 43.78
日化产品加工(产品) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
房产销售(产品) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(产品) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 29.92亿 38.89 4.34亿 15.43 14.51
转让出售收入(行业) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
工业房产租赁收入(行业) 14.40亿 18.72 8.42亿 29.92 58.43
服务业收入(行业) 6.52亿 8.47 2.34亿 8.32 35.91
制造业收入(行业) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
商业房产租赁收入 (行业) 3.36亿 4.37 -3414.49万 -1.21 -10.16
其他业务(行业) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 34.20亿 44.45 7.12亿 25.30 20.81
物业经营(产品) 20.00亿 26.00 7.64亿 27.15 38.18
房产销售(产品) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
日化产品加工(产品) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
其他业务(产品) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.45亿 31.83 1.76亿 11.59 14.18
转让出售收入(行业) 12.34亿 31.56 7.67亿 50.38 62.15
房产租赁收入(行业) 8.65亿 22.12 3.66亿 24.06 42.34
服务业收入(行业) 3.04亿 7.76 1.06亿 6.93 34.75
制造业收入(行业) 1.81亿 4.62 3181.84万 2.09 17.62
其他(补充)(行业) 8260.61万 2.11 7543.73万 4.95 91.32
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 21.83亿 55.81 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 12.35亿 31.58 --- --- ---
其他(产品) 6.11亿 15.63 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.18亿 -3.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售14.00亿元，占营业收入的19.72%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 140020.50│ 19.72│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购17.69亿元，占总采购额的36.41%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 176855.96│ 36.41│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在董事会的领导下，集团以市场为导向，
以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易和服务收入增长点
，坚决推进销售收入攻坚战，较好完成了年度各项目标任务。
（一）主要目标完成情况
集团股份资产总额460.96亿元，同比增加3.25%；实现营业收入71.02亿元，同比减少6.19%；归属于上
市公司股东的净利润9.51亿元，同比增加2.47%。
（二）2024年度主要任务完成情况
1.抓招商、育产业，园区经济稳中提质
（1）招育并举“保总量”。守住招商生命线，累计入库项目150个，落地90个。推动伟创力、恩坦华等
重点客户梅开二度再次扩租，铠侠电子、史赛克、康蒂思医疗等升级跨国公司地区总部。着力物业租赁去化
，持有可租售物业430万平方米，出租率保持在84%。新竣工的创世谷-外高桥生命科学产业园实现50%物业面
积交付，新展城-新园作为首个产业社区项目，竣工半年实现签约面积近40%。
（2）助企纾困“稳存量”。秉承“服务好现有企业也是招商”的理念，全力开展“优服务、解难题、
促发展”专项行动工作，服务“五色清单”企业总数2,235家，收集问题需求245个，解决问题198个。以《
走进外高桥》品牌活动搭建多元化的业务交流与渠道共享平台，通过解读政策趋势、探讨业务难题，助力企
业实现资源信息的精准匹配与高效对接。举办《走进外高桥》系列活动、政策宣介会、产业论坛等近50场。
（3）生物医药“育增量”。投资新设上海外高桥生物医药产业发展有限公司，推动集团从以产业园区
开发为主向产业园区开发和产业组织发展并重转型。项目引进方面，年内新落地项目78个，年末区域内生物
医药企业数超800家。功能创新方面，积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，探
索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品。研发转化方面，积极协助艾美斐医药和高博肿瘤医院对接，目
前双方已经达成艾美斐抗肿瘤新药临床试验二期的协议。产业基金方面，外高桥私募基金完成备案，围绕外
高桥生物医药等重点产业链，开展投资项目筛选，完成高博医疗、艾美斐医药等4个项目立项，华奥生物、
惠和化德、昌进生物等10个项目建档。
（4）功能拓展“提质量”。新增巴基斯坦、匈牙利、蒙古、亚美尼亚4个国家馆入驻“全球汇”，助力
加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；推动上海首票跨境电商9610海运出口业务成功试单，完成申
报票数30票，合计包裹通关量19.9万个，为通过国际快递、邮政小包裹等方式发货的多批次、高频次的跨境
电商B2C出口业务提供了新的解决方案；设立口岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增
长点；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，完成各类船供业务45批次，助力浦东建设亚太
邮轮船供基地；搭建特殊物品进出境公共服务平台，完成197票特殊物品通关服务，助力保税区域特殊物品
通关效率提升。
2.抢先机、拓市场，集成服务总体平稳
（1）国际贸易服务稳规模。营运中心聚焦高端消费品、美妆个护、生物医药、信息科技等领域重点客
户的需求，持续建设国际贸易全供应链运营服务平台，努力稳定自营进出口、进出口代理及配套物流等服务
规模，不断提升进出口贸易综合服务解决方案能力。下属3家公司蝉联上海市进出口百强企业；另有2家公司
被评为上海市国际贸易分拨中心示范企业。
（2）专业运营服务扩版图。企业中心积极推进“匠岭”票税平台升级再造，完成首个“乐企直连”开
发测试；“领航”业务在山西武宿综保区落地开花。英得网络积极拓展外省市数字化建设，中标武宿综保区
一体化信息管理服务平台建设，“AEO智引”项目完成自验收，加强“智贸桥”市场推广，持续拓展品牌影
响力。
3.重品质、显担当，区域开发扎实推进
（1）产业园区项目稳步推进。外联发园区：创世谷、生物医药科创中心三期竣备；大健康产业园开始
地上结构施工；高博医院二期地下结构完工。新发展园区:新园竣工备案完成；H1地块外立面和室内装修基
本完工；H3地块北楼主体验收完成，南楼主体工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在进行主体结构施工，4号
楼结构封顶。
（2）住宅项目有序推进。森兰岛完成规划设计方案调整，售楼处幕墙工程基本完工；森兰海天名筑竣
备并交房，森兰航荟名庭二结构施工完成，正在进行机电安装工程，壹公馆完成改造并交房。全年完成住宅
项目销售面积2万平方米，车位销售168个。
（3）森兰热度持续升温。森兰湾新增租赁面积2.35万平方米；森兰印象城幕墙施工；森兰D3-10项目竣
工交付，正达外国语学校9月份正式开学；森兰体育中心正式开业；夏碧路商业街整体提升；森兰酒店公寓4
69套房源出租率超过80%；成功举办森兰牡丹节、首届浦东“森兰杯”城市龙舟赛、中外企业赛艇邀请赛等
具有城市影响力的赛事及活动，塑造高热力的开放空间。
4.闯改革、提质效，资本运作实现突破
（1）资本运作能力显著提升。向特定投资者发行A股股票事项获得证监会批复，各项准备工作有序推进
。上海首单仓储物流基础设施REITs2024年12月25日成功上市；启动持有型不动产ABS，完成项目公司设立。
（2）企业融资成本持续下降。采取多种措施压降资产负债率，在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前
提下，进一步压降集团系统有息负债融资成本，集团平均融资成本较上年下降42BP。扩大直接融资授权额度
至150亿元，完成30亿元公司债和30亿元超短期融资券注册材料申报并获取注册批复。
5.防风险、保监督，保障体系持续完善
（1）风险管控体系更加规范。制定《法律事务管理办法》，形成将合法合规性审查和重大风险评估作
为必经前置程序的“重大事项”清单，将上市公司合规要求、法务管理与企业运营深度融合。修订《重大案
件管理流程》，建立结案报告制度，形成闭环管理机制。
（2）安全管理体系巩固提升。优化安全生产制度、应急预案体系以及安全风险分级管控等，新制定租
赁场所安全管理规定，强化“一图一表一流程”安全管控模式；配合属地消防大队开展电动自行车消防安全
专项行动；有序组织开展应急演练、安全培训以及汛期安全隐患排查整治行动。
（3）监督体系织密建强。更新内控手册和重要风险管控清单，上提营运中心公司内审职能，持续做好
内审常态化“经济体检”，开展内部审计项目32项，完成对下属实体企业“十四五”期间经济责任审计和内
控审计“两个全覆盖”工作目标。内审共发现问题182条，通过问题整改，建立和修订管理制度58项、完善
管理流程53条，有效推动内部管理效能提升。配合完成审计局经济责任审计，注重“审改结合”，及时纠正
潜在风险点和问题隐患。
（4）汇聚乡村振兴合力。坚持以“党建引领、文化助力、产业导入”方针开展乡村振兴工作。配合新
营村、星光村成功完成乡村振兴示范村验收工作；协助祝西村、立新村创建乡村振兴示范村，在祝西村建起
“祝家桥”特色农业品牌、“祝管家”物业服务体系，在立新村实施“蛭同稻合”产业项目、“惠民便民酒
水馆”改造；启动推进卫民村乡村振兴示范村建设。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围
绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，
聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业的组织。
园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过
空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持
续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国
有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融
渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向
着高质量、精细化、市场化方向迈进。
贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税
政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受
疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企
业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面
，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体
而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝
着高效、多元、创新方向前行。
三、报告期内公司从事的业务情况
外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链
集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块
。
1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启
东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2024年底，集团持有可租售物业
430万平方米，出租率维持在84%的较好水平，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公
司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，年内竣工的新展城·新园作为集团首个
标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表现。
2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米
的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态
景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业
、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
3、贸易服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案。202
4年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610海运出口首单突破，助力上海迈向长
三角跨境出口集聚地；推出全国首单海关特殊监管区域邮轮直供物资新模式，助力浦东建设亚太邮轮船供基
地；新增4个国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；设立全国首家口
岸二手车出口综合服务中心，助力打造上海外贸出口新的增长点。
4、生物医药：2024年新设立外高桥生物医药产业发展公司，着力提升生物医药产业服务能力。积极推
动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设，并探索推出外高桥生物医药数据资产服务包产品
。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托
生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。设立外高桥产业基金并正式
运作，为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。
5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产
业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”
资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，
开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走
出去，积极推进新的运营管理项目落地。
四、报告期内核心竞争力分析
1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融
入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，
充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高
质量发展。
2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一
个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在区域的
落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出
。
3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业
。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，报告期内制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济
效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应
的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，
形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的
集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。
外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域
发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2023年，国务院批复在上海创建“丝路电商
”合作先行区，自贸区保税区域作为海关特殊监管区要打造为合作先行区的中心功能区。在自贸区设立10周
年之际，国务院又发布了《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开
放总体方案》7个方面80条。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区
域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
未来，公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础
行业，聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业组织。公司将坚持一体多元的业
务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同园区开
发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；
各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提
供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得
市场。
(二)公司发展战略
1、“十四五”战略定位
“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”地区
所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品
和服务。以外高桥保税区为核心，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好
地实现产城融合，打造浦东北部更新的港城。
企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“世界一流自由贸易引领区、
五洲通衢国际贸易活力城”。
战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
2、公司未来发展重点和主要举措
面对新的发展机遇和外部环境风险，为增强核心功能、提升核心竞争力，公司将坚持继承发展、创新发
展、转型发展，着重在提升资产经营、资金统筹、资本运作等“三项能力”上持续发力。
（1）持续提升资产经营能力
为保证资产经营对集团发展的“造血中枢”核心作用，一是要打好老旧物业更新牌。持续深入推进2024
-2026年三年老旧存量物业更新改建计划，推动存量物业实现空间品质、出租率、经济效益、产业业态“四
个提升”。二是要打好政策功能落地牌。作为全国海关特殊监管区域启航地和自贸试验区策源地，坚持以政
策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。三是要打好产业基金引导牌。加快已完成立项的产业基金
投入，推动成熟项目投资立项，推进储备项目的立项尽调。
（2）持续提升资金统筹能力
为保障公司资金链安全与投资需求，一是要优化资金管理体系。以资金集中和信息集中为重点，更好发
挥资金归集、资金结算、资金监控、金融服务等四个平台功能作用。二是提升资金管理效能。积极拓展融资
渠道，创新融资品种，提升直融比例，优化债务结构。三是要强化资金风险管控。2025年实现银企直联全覆
盖；推进集团司库体系建设，实现“6+X”的功能模块，实现风险识别智能化、风险管控前置化，全面提升
数智赋能资金统筹监控能力。
（3）持续提升资本运作能力
为提升上市公司的核心竞争力，一是完成向特定对象发行股票事项。根据证券市场整体情况、公司股票
价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股票事项，扩大公司资本规模，降低资产负债
率（该事项已于4月中旬完成）。二是继续推进不动产投资证券化。大力推进公募REITs扩募工作，并力争发
行产业园持有型不动产ABS，在继续主导产业园区发展方向的同时，提升存量产业不动产的流动性，实现资
产市场价值和现金收益，提升资金在产业园区开发进程中的循环效率，增强集团可持续经营能力。
(三)经营计划
2025年是集团“十四五”规划收官之年，也是国企改革深化提升三年行动收官之年。当前外部环境变化
带来的不利影响加深，外高桥外向型经济特征明显，受外部影响的冲击更大，同时集团发展进入战略转型期
，新旧动能转换正处在关键期，给集团当前及未来发展带来更大的挑战。与此同时，国家高水平对外开放步
伐加快，加强超常规逆周期调节，实施适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，集团发展的宏观政策环
境是向好的。
直面机遇与挑战，集团将聚产强业，提质增能，做强产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医
药、专业服务五大业务板块；提升改革创新、资本运作、资金筹措、精益管理、安全发展五项能力；增强核
心功能、提升核心竞争力，加快成为一流产业集成服务商。
1、做强五大业务板块
（1）产业园区开发板块：精准定位，招投联动，巩固“保税+”核心优势，提升园区资产经营效益
①打好招商朋友圈拓展牌。构建线上线下融合、走出去引进来结合、多平台联动的招商朋友圈矩阵，通
过社交媒体平台精准营销、中介机构定向推介、高端沙龙深度推广、链主企业跨界合作等手段，拓展招商朋
友圈边界和深度。重点推动创世谷-外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期、新展城-新园（一期、二期
）等新增物业去化，力争物业租赁率维持在良好的区间水平。
②打好政策功能落地牌。坚持以政策突破带动功能创新，以功能创新推动项目落地。在跨境电商方面，
加速推动1210海运出口业务试点及规模化运作，力争引进一批跨境电商出海龙头企业。在保税维修方面，争
取落实《上海市促进浦东新区保税维修业务发展若干规定》，助力一批中外企业在区内开展多元化全球维修
业务。在特殊物品通关方面，扩大外高桥特殊物品查验服务平台覆盖范围，加快区内特殊物品及研发用物品
通关效率，吸引细胞与基因治疗跨境研发生产企业在区内布局。在本土化生产方面，利用好药品上市许可人
和医疗器械注册许可人制度优势，进一步宣介进口医疗器械产品在中国境内企业生产事项公告，以及财政部
即将出台的关于政府采购中对于本国产品报价给予20%价格扣除的评审优惠政策，推动更多医疗器械进口贸
易企业开展本土化生产。
③打好招投联动引导牌。聚焦生物医药、智能制造等硬核产业领域，以产业基金赋能投招联动，推动华
奥生物、惠和化德、昌进生物等10个已建档项目择机立项，全年投资项目实现10-15个，总投资计划2.4亿元
。
④打好物业空间承载牌。深入研究符合市场需求的产业物业结构，抓好物业载体项目建设。外联发园区
：加快大健康产业园建设。新发展园区:推动H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。
（2）城市更新运营板块：深耕细作，打造精品，坚持人民城市理念，当好城市建设的主力军
①加力推进房产销售。全力推进商品房销售。实施精准营销，深挖潜在客户，全力推动森兰海天名筑、
森兰航荟名庭，加快资金回笼；多措并举促进存量住宅车位销售。加大资产销售力度。继续推进零星分散商
办物业、历史存量房源等各类非核心资产转让。
②一体推进森兰品牌运营。提升消费体验能级，以森兰商都焕新和森兰印象城招商为重点，常态化举办
大型IP活动赛事，创新“文化+商业”“体育+商业”模式，促进文体旅商融合发展，提升区域热度。强力推
进物业去化，全力推进森兰商办物业招商，存量项目单体出租率不低于80%；森兰天地年内实现大单租赁。
抓好公寓运营，聚焦成本压降和盈利增长，坚持“统一品牌、统一平台、统一运营”，打响自有公寓品牌矩
阵。
（3）贸易服务板块：先行先试，创新发展，增强外高桥国际贸易核心功能，提升贸易与物流的服务能
级
①围绕政策创新，培育贸易服务新动能、新业态、新模式。巩固传统业务基本盘。落实自贸试验区提升
战略、推动内外贸一体化，推动一批国际贸易及跨国物流企业叠加货物状态分类监管、“先进区、后报关”
等政策，扩大参与全球分拨业务规模，持续增强外高桥国际贸易核心功能。
②积极拓展创新业务。配合推动保税区管理局加大针对性政策突破，围绕邮轮建造、运营配套船供服务
生命周期，构建邮轮产业服务生态体系；围绕“丝路电商”平台建设，推动以“全球汇”国别（地区）中心
为特色的载体建设；以上海口岸二手车出口综合服务中心为抓手，推动二手车出口企业集聚发展。2025年争
取培育出2到3个千万级营收体量的创新业务。
（4）生物医药板块：研产协同，靶向发力，持续增强资源聚合效能，加快助力硬核产业集群发展
坚持外高桥生物医药产业全生命周期和全产业链服务的产业运营商定位，不断扩大“外高桥生物医药产
业园”影响力与品牌价值，积极探索可持续盈利模式，做好市场化发展。扩大招商领域，借助《关于在医药
领域开展扩大开放试点工作的通知》机遇，推动细胞治疗和基因检测对外资准入开放及外资独资医疗机构开
放设立等政策落地，促成一批外资企业在外高桥拓展新业务。创新平台功能，推动GSP药品经营许可证创新
试点，研究设立上海自贸区保税区域临床急需药品保税中心仓，研究推出注册指导服务工作站外高桥分站相
关服务产品，加快区内企业新产品注册及落地。打造服务体系，迭代升级外高桥生物医药全要素平台，做好
存量企业服务和技术支撑。开拓深耕生物医药领域数据研发服务，扩大临床大数据资源对接，加快本土创新
企业和研发机构合作及落地。充分利用集团产业基金及社会投资机构资源优势，打造“资金+方案+投后管理
”系统化服务体系。通过上述举措，力争实现生物制药、医疗器械智造和医疗服务等产业项目招商落地超10
家。
（5）专业服务板块：开拓进取，提质增效，构建全产业链服务体系，擦亮外高桥专业服务品牌
①围绕区域管理，做强“功能+市场”。利用熟悉海关特殊监管区运作规则的独特优势，与亿通公司的
技术资源紧密融合，全力开发标准化、具有核心竞争力的拳头产品，满足海
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