经营分析☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业地产开发运营；产业投资孵化；产业服务集成
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 9.06亿 69.14 2.31亿 87.87 25.52
租赁和其他服务业(行业) 4.04亿 30.85 3197.03万 12.16 7.91
其他业务(行业) 9.42万 0.01 -5.52万 -0.02 -58.59
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体销售(产品) 9.04亿 69.04 2.31亿 87.76 25.52
园区产业载体租赁(产品) 2.30亿 17.58 2972.34万 11.30 12.91
其他服务业(产品) 1.74亿 13.27 224.68万 0.85 1.29
住宅销售(产品) 126.73万 0.10 28.98万 0.11 22.87
其他业务(产品) 9.42万 0.01 -5.52万 -0.02 -58.59
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 12.97亿 99.01 2.61亿 99.07 20.09
南通(地区) 1085.96万 0.83 220.32万 0.84 20.29
无锡(地区) 197.91万 0.15 29.33万 0.11 14.82
其他业务(地区) 9.42万 0.01 -5.52万 -0.02 -58.59
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 8.83亿 80.30 1.08亿 64.72 12.28
房地产业(行业) 2.16亿 19.65 5869.55万 35.03 27.17
其他业务(行业) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 45.00 9399.44万 56.10 19.00
其他服务业(产品) 3.88亿 35.30 1444.38万 8.62 3.72
住宅销售(产品) 2.09亿 18.97 5417.86万 32.34 25.97
园区产业载体销售(产品) 742.80万 0.68 451.69万 2.70 60.81
其他业务(产品) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 10.66亿 96.95 1.57亿 93.78 14.74
南通(地区) 2865.36万 2.61 930.29万 5.55 32.47
无锡(地区) 431.14万 0.39 69.86万 0.42 16.20
其他业务(地区) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 3.96亿 65.85 5500.63万 51.40 13.88
房地产业(行业) 2.05亿 34.13 5194.13万 48.54 25.29
其他业务(行业) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.39亿 39.64 4932.34万 46.09 20.68
住宅销售(产品) 1.98亿 32.89 4742.43万 44.32 23.96
其他服务业(产品) 1.58亿 26.21 568.28万 5.31 3.60
园区产业载体销售(产品) 742.80万 1.23 451.69万 4.22 60.81
其他业务(产品) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.81亿 96.62 9879.91万 92.33 16.99
南通(地区) 1783.87万 2.96 736.11万 6.88 41.27
无锡(地区) 235.50万 0.39 78.74万 0.74 33.43
其他业务(地区) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 15.06亿 58.34 3.61亿 51.13 23.97
租赁和其他服务业(行业) 10.74亿 41.60 3.44亿 48.69 32.02
其他业务(行业) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
住宅销售(产品) 12.79亿 49.53 3.00亿 42.44 23.44
其他服务业(产品) 5.79亿 22.41 2.03亿 28.74 35.08
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 19.19 1.41亿 19.95 28.44
园区产业载体销售(产品) 2.28亿 8.81 6140.48万 8.69 26.99
其他业务(产品) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 25.54亿 98.94 7.02亿 99.39 27.48
南通(地区) 2189.43万 0.85 289.28万 0.41 13.21
无锡(地区) 388.03万 0.15 11.90万 0.02 3.07
其他业务(地区) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.20亿元，占营业收入的20.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22048.42│ 20.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.62亿元，占总采购额的34.06%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 16183.03│ 34.06│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
（一）报告期内公司所属行业
产业园区是区域经济发展的核心空间载体，也是推动产业结构调整迭代的关键集聚平台。在各地大力发
展新质生产力、加快构建现代化产业体系的战略部署下，产业园区承担着先进制造集聚区、创新驱动引领区
、开放发展先行区、产城融合示范区的多重使命定位。伴随国家创新驱动发展战略持续落地、数据要素市场
化配置改革不断深化，汇聚土地、资本、产业、技术、人才等关键生产要素的高新产业园区，已经成为培育
新兴产业动能、塑造城市核心竞争实力的重要战略载体与创新枢纽。国内产业园区历经四十余年演进，已经
告别规模数量快速扩张阶段，全面进入质量效益提升与结构性深度调整周期。园区在助推产业提质、链式集
聚方面的价值持续放大，但行业深层次结构性矛盾也持续显现：产业载体供需错配、跨区域同质化竞争加剧
、部分传统园区载体空置压力犹存、精准化招商运营能力短板突出等多重问题交织，倒逼行业摒弃过去拼规
模、拼地价的粗放发展路径，加速向特色化、集约化、数智化、绿色化的高质量模式转型。
2026年上半年，国家持续推进开发区、产业园区规范化提质，延续落实中央经济工作会议关于有序清理
规范各类开发区园区的部署，《工业园区高质量发展指引》《高标准数字园区建设指南》等政策进入深化落
地阶段；同时国家密集出台新兴产业示范基地创建、工业绿色微电网、零碳园区建设、普惠算力赋能、政府
投资基金监管等一批新政策，进一步明确产业园区向“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”转型的
主线，强化园区产业定位管控、存量用地盘活、绿色低碳改造、数字化运营能力建设，对园区产业定位、资
本招商模式、载体运营、生态构建提出更高要求。在此背景下，存量提质优化替代增量扩张成为产业园区发
展的行业主线。园区运营商普遍以“空间更新+生态构建+资本运作”作为核心抓手，聚焦前沿产业赛道，深
挖区域资源禀赋与既有产业基底，在产业定位、要素配置、创新能级上打造差异化壁垒，行业整体迈入精细
化运营、专业化服务的全新阶段。传统以税招商的模式持续弱化，“资本纽带赋能+全周期产业培育”的招
商模式成为行业主流，产业引导基金、直投孵化、基金返投等工具广泛应用，园区角色持续迭代，由简单的
物理“空间提供者”，向“产业生态服务商”“产业创新共同体”加速转变。
以上海为代表的国内核心城市，持续优化市域产业空间格局，加大低效产业用地盘活力度，聚力培育特
色产业赛道，为园区高质量发展夯实制度与空间基础。上海持续完善产业项目落地快速响应机制，持续盘活
存量低效产业用地，布局建设一批主导产业清晰的特色赛道集聚区，推动各区产业错位发展、协同联动。公
司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，是《上
海数字经济发展“十四五”规划》提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。当前，园区作为《静安
区“十五五”规划》提出的“两轴一带三片区”空间布局中“市北国际科创区”的核心主体，是静安区对接
上海（长三角）国际科创中心建设的重要承载区。依托上海市、静安区两级产业政策与资源协同优势，市北
高新园区持续深化“云数智链”一体化数字生态建设，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息
）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（
在线新经济）。立足“打造具有原动力和竞争力的国际科创区”总体目标，以建设“都市型数字经济示范园
区”为重要抓手，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都
市”浪潮，为海内外创新主体落地静安提供优质发展土壤。依托中心城区“园区—街区—社区”应用场景资
源，聚焦强化创新驱动，培育数据智能产业生态，打造上海中心城区产业创新与科技创新融合发展的标杆产
业园区。
（二）报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司持续锚定数字化产业社区服务运营商发展定位，坚守“产业地产开发运营、产业投资孵
化、产业服务集成”三大核心业务，深耕“云数智链”一体化产业生态，重点做强区块链、超高清视听两大
前沿赛道，全力建设“国家区块链应用示范区”与“上海市超高清视听产业集聚区”。
在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一
体化高效运作。2026年上半年，公司持续夯实“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“
一走廊”（走马塘城市更新区）产业空间体系，形成梯度布局、东西联动的产业空间格局，兼顾存量载体提
质与低效用地盘活，为不同发展阶段企业提供多层次、全周期的高品质产业空间。
在产业孵化投资方面，公司坚持“硬科技质量提升+产业生态培育”双主线，持续深化科技金融联动，
以产业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。围绕聚能湾国家级孵
化器建设，公司深化“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，加速硬科技成果转化
与科创企业培育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
在产业服务集成方面，公司紧跟数字产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，持续完善园区
数字基础设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”
，为入园企业提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时践行绿色发展理念
，依托园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳
、产城融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。
二、经营情况的讨论与分析
2026年是“十五五”规划开局起步之年，面对宏观经济结构性调整、行业同质化竞争加剧的复杂市场环
境，公司坚守主业、承压攻坚、稳中提质，抢抓“科技回归都市”时代机遇，重点深耕区块链、超高清视听
两大特色前沿赛道，持续夯实特色产业集聚势能、强化科技创新培育能力、迭代升级园区营商服务体系、深
化产城深度融合发展，全方位夯实公司可持续、高质量发展的核心根基，助力区域数据智能产业集聚发展，
科创培育功能提质增效。
截至2026年6月30日，公司总资产2037711.92万元，归属于上市公司股东的净资产601827.19万元。2026
年1-6月公司实现营业收入130982.83万元，实现归属于上市公司股东的净利润-7111.51万元。2026年上半年
，公司及控股子公司销售项目签约面积36750.45平方米，签约金额98571.10万元。截至2026年6月30日，公
司及控股子公司出租房地产总面积为42.23万平方米，2026年上半年公司实现房地产租金收入为23032.27万
元。
1、集聚特色数智产业，做强区域经济
在特色产业建设方面，报告期内，公司一是持续深化“数通链谷”区块链产业集聚区建设，截至6月底
，数通链谷内已累计集聚区块链相关企业和机构近140家，产业规模与集聚度保持领先。园区打造的区块链
产业应用创新孵化器，打造以“创新策源、概念验证、场景孵化、资本赋能、生态融通、国际协同”为核心
的“六位一体”功能平台。上半年“数通链谷”区块链产业集聚区累计举办场景集市、产业对接等各类活动
30余场。二是加速构建“视听静界·元空间”生态，推动产业集群化、生态化发展，已累计集聚超高清视听
企业和机构超200家。做强协同枢纽，“视听静界·元空间”启动AI生态枢纽“模界场”，上海市超高清视
频产业联盟、上海市高新技术企业协会、中国通信企业协会视联网技术专业委员会、上海市工业互联网协会
等多家协会完成整建制入驻。强化金融赋能，坚持精准滴灌，创立资本服务的“元空间模式”，金融共振计
划合作伙伴已超10家，形成了“驻点服务、快速响应、定期会商、产品创新”四位一体的常态化服务机制。
2、深耕园区科创引培，促进产业协同
围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司产业投资遵循“基地+基金”“投资+孵化”的发
展模式，聚焦“云数智链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期
服务体系。2026年5月，公司以自有资金通过增资形式向上海比邻星四期创业投资合伙企业（有限合伙）投
资人民币4000万元，本次投资完成后，公司作为该合伙企业的有限合伙人，占合伙企业12.90%份额。2026年
7月，公司参与投资设立上海新静普创业投资合伙企业（有限合伙），合伙企业总认缴出资额为人民币4500
万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2245.50万元，占基金本次总认缴出资金额的4
9.90%。2026年7月，公司参与投资设立上海东证新静界私募投资基金合伙企业（有限合伙），合伙企业总认
缴出资额为人民币5200万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2500万元，占基金本次
总认缴出资金额的48.08%。报告期内，公司通过科创引培、招投联动等模式，成功招引落地包括比邻星、明
熠森辉创投、联博合创企业管理等基金管理机构以及部分优质科技型企业。公司以产业投资基金为杠杆，通
过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业
“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵
化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业
的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。2026年3月，工业和信息化部正式公示首批
科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心凭借扎实的孵化成效与突出的
产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
3、加快高标准载体升级，推动扩容提质
报告期内，公司整合数通链谷和走马塘城市更新区，以“双拓展、双提升”为路径，深耕“区块链+”
国家级样板。坚持以区块链为核心驱动力，整合提升既有“云数智链”产业要素，加快集聚数据资产等新型
生产要素，实现产业内涵升级与外延拓展同步突破。拓展空间载体，提升配套环境，打破原有单一集聚区发
展边界，在数通链谷先导区原有产业载体的基础上，将产业腹地向静安区“Σ生态绣带”北段总部经济园延
伸，推动空间扩容提质与综合环境优化同步发力，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。
4、持续优化营商环境，提升服务能级
报告期内，公司深入贯彻“三级三维”企业服务工作机制，进一步深入细化企业“服务包”重点工作。
2026年上半年，公司企业服务团队服务园区重点企业597家，针对企业提出的关于产业扶持政策申请、特殊
人才落户、人才公寓申请、项目申报、税务咨询、资源对接、人才招聘等方面问题，诉求办结完成率100%、
企业满意度100%。报告期内，园区累计举办政策宣贯、企业座谈、产业交流等专场活动5场，精准为100余家
企业纾困赋能。围绕外贸发展、人才服务、规范经营、涉税服务、产业协同五大领域，先后召开外贸企业座
谈会、人才政策培训会、企业年报“多报合一”专题培训、税企座谈会。通过政策解读、实操辅导、政企对
接等方式，现场解答企业诉求、落实惠企政策、搭建合作平台。系列活动有效畅通政企沟通渠道，充分释放
政策红利，持续优化营商环境，有力助推园区企业和产业高质量发展。
三、报告期内核心竞争力分析
1、数智产业集聚成型，科创生态协同赋能
公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试
点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两
大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术
工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多
个行业领域。从四链深度叠加到多领域场景规模化落地，园区创新要素加速集聚、产业主体协同联动持续增
强，数智产业生态势能进一步释放，已成为上海中心城区数据智能产业集聚发展的标杆载体。
2、产业空间布局优化，高效集聚科创资源
公司运营的市北高新园区坐落于上海南北高架与中环交汇的中心城区，园区3.31平方公里产业空间是《
静安“十五五”规划》重点打造的“三个片区”中“市北国际科创区”的核心主体，也是静安区对接上海（
长三角）国际科创中心建设的重要承载区，区位条件与产业承载底座优势显著。2026年上半年，公司延续“
科创市北、智慧产业、智能建筑”发展理念，持续做优产业载体开发与运营管理，巩固“总部经济园、数通
链谷、市北·壹中心、静安国际科创社区、走马塘城市更新区”五大产业空间布局。依托“一谷一环一走廊
”精品载体打造，园区三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集
群，高品质、差异化的精品产业载体，持续为园区拓展前沿赛道、导入海内外创新资源提供空间支撑与核心
引擎。
3、构建多元投资体系，激活科创孵化动能
2026年上半年，公司持续迭代完善产业投资体系，深化科技金融双向联动，推动“科技-产业-金融-服
务”全链条融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。综合运用参投市场化科创基金、直接股权投
资、科创企业引培、孵化器孵化培育等多元工具，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系
，充分发挥资本的资源聚拢与产业赋能效应，坚持以投促招、投招联动，依托投资业务反向赋能园区产业导
入与企业培育，为园区产业生态持续注入发展动能。
4、深耕全链服务体系，深化高质产城融合
围绕载体开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心主业，公司坚持专业化、精品化、品牌化运
营导向，以数字化运营平台为重要抓手，构建兼顾产业、人才、品质、配套、功能、生态、运营管理多维度
的综合园区运营模式。2026年上半年，园区服务持续从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商
”转型进阶。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念
，打造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商
引资、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区运营服务品牌，为园区高质量可持续发展筑牢根基。
（一）报告期内公司所属行业
产业园区是区域经济发展的核心空间载体，也是推动产业结构调整迭代的关键集聚平台。在各地大力发
展新质生产力、加快构建现代化产业体系的战略部署下，产业园区承担着先进制造集聚区、创新驱动引领区
、开放发展先行区、产城融合示范区的多重使命定位。伴随国家创新驱动发展战略持续落地、数据要素市场
化配置改革不断深化，汇聚土地、资本、产业、技术、人才等关键生产要素的高新产业园区，已经成为培育
新兴产业动能、塑造城市核心竞争实力的重要战略载体与创新枢纽。国内产业园区历经四十余年演进，已经
告别规模数量快速扩张阶段，全面进入质量效益提升与结构性深度调整周期。园区在助推产业提质、链式集
聚方面的价值持续放大，但行业深层次结构性矛盾也持续显现：产业载体供需错配、跨区域同质化竞争加剧
、部分传统园区载体空置压力犹存、精准化招商运营能力短板突出等多重问题交织，倒逼行业摒弃过去拼规
模、拼地价的粗放发展路径，加速向特色化、集约化、数智化、绿色化的高质量模式转型。
2026年上半年，国家持续推进开发区、产业园区规范化提质，延续落实中央经济工作会议关于有序清理
规范各类开发区园区的部署，《工业园区高质量发展指引》《高标准数字园区建设指南》等政策进入深化落
地阶段；同时国家密集出台新兴产业示范基地创建、工业绿色微电网、零碳园区建设、普惠算力赋能、政府
投资基金监管等一批新政策，进一步明确产业园区向“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”转型的
主线，强化园区产业定位管控、存量用地盘活、绿色低碳改造、数字化运营能力建设，对园区产业定位、资
本招商模式、载体运营、生态构建提出更高要求。在此背景下，存量提质优化替代增量扩张成为产业园区发
展的行业主线。园区运营商普遍以“空间更新+生态构建+资本运作”作为核心抓手，聚焦前沿产业赛道，深
挖区域资源禀赋与既有产业基底，在产业定位、要素配置、创新能级上打造差异化壁垒，行业整体迈入精细
化运营、专业化服务的全新阶段。传统以税招商的模式持续弱化，“资本纽带赋能+全周期产业培育”的招
商模式成为行业主流，产业引导基金、直投孵化、基金返投等工具广泛应用，园区角色持续迭代，由简单的
物理“空间提供者”，向“产业生态服务商”“产业创新共同体”加速转变。
以上海为代表的国内核心城市，持续优化市域产业空间格局，加大低效产业用地盘活力度，聚力培育特
色产业赛道，为园区高质量发展夯实制度与空间基础。上海持续完善产业项目落地快速响应机制，持续盘活
存量低效产业用地，布局建设一批主导产业清晰的特色赛道集聚区，推动各区产业错位发展、协同联动。公
司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，是《上
海数字经济发展“十四五”规划》提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。当前，园区作为《静安
区“十五五”规划》提出的“两轴一带三片区”空间布局中“市北国际科创区”的核心主体，是静安区对接
上海（长三角）国际科创中心建设的重要承载区。依托上海市、静安区两级产业政策与资源协同优势，市北
高新园区持续深化“云数智链”一体化数字生态建设，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息
）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（
在线新经济）。立足“打造具有原动力和竞争力的国际科创区”总体目标，以建设“都市型数字经济示范园
区”为重要抓手，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都
市”浪潮，为海内外创新主体落地静安提供优质发展土壤。依托中心城区“园区—街区—社区”应用场景资
源，聚焦强化创新驱动，培育数据智能产业生态，打造上海中心城区产业创新与科技创新融合发展的标杆产
业园区。
（二）报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司持续锚定数字化产业社区服务运营商发展定位，坚守“产业地产开发运营、产业投资孵
化、产业服务集成”三大核心业务，深耕“云数智链”一体化产业生态，重点做强区块链、超高清视听两大
前沿赛道，全力建设“国家区块链应用示范区”与“上海市超高清视听产业集聚区”。
在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一
体化高效运作。2026年上半年，公司持续夯实“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“
一走廊”（走马塘城市更新区）产业空间体系，形成梯度布局、东西联动的产业空间格局，兼顾存量载体提
质与低效用地盘活，为不同发展阶段企业提供多层次、全周期的高品质产业空间。
在产业孵化投资方面，公司坚持“硬科技质量提升+产业生态培育”双主线，持续深化科技金融联动，
以产业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。围绕聚能湾国家级孵
化器建设，公司深化“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，加速硬科技成果转化
与科创企业培育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
在产业服务集成方面，公司紧跟数字产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，持续完善园区
数字基础设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”
，为入园企业提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时践行绿色发展理念
，依托园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳
、产城融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。
二、经营情况的讨论与分析
2026年是“十五五”规划开局起步之年，面对宏观经济结构性调整、行业同质化竞争加剧的复杂市场环
境，公司坚守主业、承压攻坚、稳中提质，抢抓“科技回归都市”时代机遇，重点深耕区块链、超高清视听
两大特色前沿赛道，持续夯实特色产业集聚势能、强化科技创新培育能力、迭代升级园区营商服务体系、深
化产城深度融合发展，全方位夯实公司可持续、高质量发展的核心根基，助力区域数据智能产业集聚发展，
科创培育功能提质增效。
截至2026年6月30日，公司总资产2037711.92万元，归属于上市公司股东的净资产601827.19万元。2026
年1-6月公司实现营业收入130982.83万元，实现归属于上市公司股东的净利润-7111.51万元。2026年上半年
，公司及控股子公司销售项目签约面积36750.45平方米，签约金额98571.10万元。截至2026年6月30日，公
司及控股子公司出租房地产总面积为42.23万平方米，2026年上半年公司实现房地产租金收入为23032.27万
元。
1、集聚特色数智产业，做强区域经济
在特色产业建设方面，报告期内，公司一是持续深化“数通链谷”区块链产业集聚区建设，截至6月底
，数通链谷内已累计集聚区块链相关企业和机构近140家，产业规模与集聚度保持领先。园区打造的区块链
产业应用创新孵化器，打造以“创新策源、概念验证、场景孵化、资本赋能、生态融通、国际协同”为核心
的“六位一体”功能平台。上半年“数通链谷”区块链产业集聚区累计举办场景集市、产业对接等各类活动
30余场。二是加速构建“视听静界·元空间”生态，推动产业集群化、生态化发展，已累计集聚超高清视听
企业和机构超200家。做强协同枢纽，“视听静界·元空间”启动AI生态枢纽“模界场”，上海市超高清视
频产业联盟、上海市高新技术企业协会、中国通信企业协会视联网技术专业委员会、上海市工业互联网协会
等多家协会完成整建制入驻。强化金融赋能，坚持精准滴灌，创立资本服务的“元空间模式”，金融共振计
划合作伙伴已超10家，形成了“驻点服务、快速响应、定期会商、产品创新”四位一体的常态化服务机制。
2、深耕园区科创引培，促进产业协同
围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司产业投资遵循“基地+基金”“投资+孵化”的发
展模式，聚焦“云数智链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期
服务体系。2026年5月，公司以自有资金通过增资形式向上海比邻星四期创业投资合伙企业（有限合伙）投
资人民币4000万元，本次投资完成后，公司作为该合伙企业的有限合伙人，占合伙企业12.90%份额。2026年
7月，公司参与投资设立上海新静普创业投资合伙企业（有限合伙），合伙企业总认缴出资额为人民币4500
万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2245.50万元，占基金本次总认缴出资金额的4
9.90%。2026年7月，公司参与投资设立上海东证新静界私募投资基金合伙企业（有限合伙），合伙企业总认
缴出资额为人民币5200万元，公司作为合伙企业的有限合伙人以自有资金认缴人民币2500万元，占基金本次
总认缴出资金额的48.08%。报告期内，公司通过科创引培、招投联动等模式，成功招引落地包括比邻星、明
熠森辉创投、联博合创企业管理等基金管理机构以及部分优质科技型企业。公司以产业投资基金为杠杆，通
过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业
“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵
化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业
的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。2026年3月，工业和信息化部正式公示首批
科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心凭借扎实的孵化成效与突出的
产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
3、加快高标准载体升级，推动扩容提质
报告期内，公司整合数通链谷和走马塘城市更新区，以“双拓展、双提升”为路径，深耕“区块链+”
国家级样板。坚持以区块链为核心驱动力，整合提升既有“云数智链”产业要素，加快集聚数据资产等新型
生产要素，实现产业内涵升级与外延拓展同步突破。拓展空间载体，提升配套环境，打破原有单一集聚区发
展边界，在数通链谷先导区原有产业载体的基础上，将产业腹地向静安区“Σ生态绣带”北段总部经济园延
伸，推动空间扩容提质与综合环境优化同步发力，通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。
4、持续优化营商环境，提升服务能级
报告期内，公司深入贯彻“三级三维”企业服务工作机制，进一步深入细化企业“服务包”重点工作。
2026年上半年，公司企业服务团队服务园区重点企业597家，针对企业提出的关于产业扶持政策申请、特殊
人才落户、人才公寓申请、项目申报、税务咨询、资源对接、人才招聘等方面问题，诉求办结完成率100%、
企业满意度100%。报告期内，园区累计举办政策宣贯、企业座谈、产业交流等专场活动5场，精准为100余家
企业纾困赋能。围绕外贸发展、人才服务、规范经营、涉税服务、产业协同五大领域，先后召开外贸企业座
谈会、人才政策培训会、企业年报“多报合一”专题培训、税企座谈会。通过政策解读、实操辅导、政企对
接等方式，现场解答企业诉求、落实惠企政策、搭建合作平台。系列活动有效畅通政企沟通渠道，充分释放
政策红利，持续优化营商环境，有力助推园区企业和产业高质量发展。
三、报告期内核心竞争力分析
1、数智产业集聚成型，科创生态协同赋能
公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试
点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两
大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术
工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多
个行业领域。从四链深度叠加到多领域场景规模化落地，园区创新要素加速集聚、产业主体协同联动持续增
强，数智产业生态势能进一步释放，已成为上海中心城区数据智能产业集聚发展的标杆载体。
2、产业空间布局优化，高效集聚科创资源
公司运营的市北高新园区坐落于上海南北高架与中环交汇的中心城区，园区3.31平方公里产业空间是《
静安“十五五”规划》重点打造的“三个片区”中“市北国际科创区”的核心主体，也是静安区对接上海（
长三角）国际科创中心建设的重要承载区，区位条件与产业承载底座优势显著。2026年上半年，公司延续“
科创市北、智慧产业、智能建筑”发展理念，持续做优产业载体开发与运营管理，巩固“总部经济园、数通
链谷、市北·壹中心、静安国际科创社区、走马塘城市更新区”五大产业空间布局。依托“一谷一环一走廊
”精品载体打造，园区三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集
群，高品质、差异化的精品产业载体，持续为园区拓展前沿赛道、导入海内外创新资源提供空间支撑与核心
引擎。
3、构建多元投资体系，激活科创孵化动能
2026年上半年，公司持续迭代完善产业投资体系，深化科技金融双向联动，推动“科技-产业-金融-服
务”全链条融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。综合运用参投市场化科创基金、直接股权投
资、科创企业引培、孵化器孵化培育等多元工具，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系
，充分发挥资本的资源聚拢与产业赋能效应，坚持以投促招、投招联动，依托投资业务反向赋能园区产业导
入与企业培育，为园区产业生态持续注入发展动能。
4、深耕全链服务体系，深化高质产城融合
围绕载体开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心主业，公司坚持专业化、精品化、品牌化运
营导向，以数字化运营平台为重要抓手，构建兼顾产业、人才、品质、配套、功能、生态、运营管理多维度
的综合园区运营模式。2026年上半年，园区服务持续从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商
”转型进阶。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念
，打造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商
引资、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区运营服务品牌，为园区高质量可持续发展筑牢根基。
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