经营分析☆ ◇600340 *ST华幸 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 46.45亿 54.00 -2.63亿 203.27 -5.66
其他(行业) 20.83亿 24.22 -1.30亿 100.84 -6.26
物业管理服务(行业) 13.84亿 16.08 2.48亿 -191.67 17.92
土地整理(行业) 2.50亿 2.91 1609.14万 -12.44 6.43
基础设施建设(行业) 1.35亿 1.57 0.00 0.00 0.00
综合服务(行业) 1.06亿 1.23 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 53.15亿 61.78 -2.42亿 187.40 -4.56
外埠(地区) 25.15亿 29.23 2.15亿 -166.57 8.57
其他业务(地区) 7.73亿 8.99 -1.02亿 79.17 -13.25
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 51.77亿 60.18 -118.40亿 93.63 -228.72
服务业务(业务) 23.51亿 27.32 5639.42万 -0.45 2.40
其他(业务) 8.94亿 10.39 -2.18亿 1.72 -24.35
运营业务(业务) 3.90亿 4.54 -6.28亿 4.97 -161.01
分部间抵销(业务) -2.09亿 -2.43 -1547.40万 0.12 7.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 8.53亿 29.37 6259.66万 21.38 7.34
服务业务:物业管理服务(行业) 6.66亿 22.96 8802.06万 30.06 13.21
服务业务:产业招租服务(行业) 4.24亿 14.61 9905.62万 33.83 23.36
其他业务(行业) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
运营业务:产业园运营(行业) 2.00亿 6.89 4937.10万 16.86 24.67
开发业务:土地整理(行业) 1.98亿 6.83 869.01万 2.97 4.38
开发业务:基础设施建设(行业) 1.56亿 5.38 1161.50万 3.97 7.44
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4891.17万 1.68 -924.76万 -3.16 -18.91
开发业务:综合服务(行业) 3539.35万 1.22 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 15.76亿 54.30 1.35亿 46.08 8.56
外埠(地区) 10.05亿 34.64 1.75亿 59.82 17.42
其他业务(地区) 3.21亿 11.06 -1727.87万 -5.90 -5.38
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 12.46亿 42.93 -54.56亿 -1863.36 -437.88
服务业务(业务) 11.43亿 39.37 1884.07万 6.43 1.65
其他(业务) 3.02亿 10.40 -11.18亿 -381.95 -370.65
运营业务(业务) 2.58亿 8.90 -7104.55万 -24.26 -27.51
分部间抵销(业务) -4602.70万 -1.59 -3079.32万 -10.52 66.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 164.68亿 69.29 66.82亿 74.90 40.57
其他(行业) 24.27亿 10.21 5.66亿 6.35 23.34
产业发展服务(行业) 18.34亿 7.72 14.17亿 15.89 77.29
物业管理服务(行业) 13.66亿 5.75 2.12亿 2.38 15.52
土地整理(行业) 9.01亿 3.79 164.54万 0.02 0.18
基础设施建设(行业) 5.82亿 2.45 4165.38万 0.47 7.16
综合服务(行业) 1.88亿 0.79 54.65万 0.01 0.29
─────────────────────────────────────────────────
环北京(地区) 166.26亿 69.96 52.85亿 59.24 31.79
外埠(地区) 64.46亿 27.12 32.50亿 36.43 50.42
其他业务(地区) 6.93亿 2.92 3.86亿 4.33 55.74
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 200.48亿 84.36 -38.01亿 -42.61 -18.96
服务业务(业务) 25.64亿 10.79 4399.82万 0.49 1.72
其他(业务) 12.58亿 5.29 -1.28亿 -1.43 -10.15
运营业务(业务) 4.52亿 1.90 -6.90亿 -7.74 -152.81
分部间抵销(业务) -5.56亿 -2.34 -3.47亿 -3.89 62.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发业务:房地产开发(行业) 29.23亿 49.45 10.72亿 59.56 36.67
服务业务:物业管理服务(行业) 8.06亿 13.63 1.37亿 7.62 17.02
服务业务:产业招租服务(行业) 4.80亿 8.12 1.07亿 5.92 22.21
开发业务:产业发展服务(行业) 4.10亿 6.94 3.79亿 21.08 92.52
开发业务:土地整理(行业) 4.09亿 6.92 145.25万 0.08 0.35
开发业务:基础设施建设(行业) 3.46亿 5.85 2230.09万 1.24 6.45
其他业务(行业) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
运营业务:产业园运营(行业) 1.35亿 2.29 5987.88万 3.33 44.20
开发业务:综合服务(行业) 7340.07万 1.24 92.91万 0.05 1.27
运营业务:酒店及学校运营(行业) 4495.96万 0.76 252.20万 0.14 5.61
服务业务:其他服务业务(行业) 646.21万 0.11 457.67万 0.25 70.82
─────────────────────────────────────────────────
外埠(地区) 28.24亿 47.77 8.73亿 48.47 30.89
环北京(地区) 28.10亿 47.54 9.14亿 50.79 32.53
其他业务(地区) 2.77亿 4.69 1320.84万 0.73 4.76
─────────────────────────────────────────────────
开发业务(业务) 41.81亿 70.72 -28.88亿 -160.44 -69.07
服务业务(业务) 13.30亿 22.50 1058.91万 0.59 0.80
其他(业务) 2.74亿 4.63 -13.05亿 -72.52 -476.39
运营业务(业务) 2.04亿 3.46 -3.26亿 -18.13 -159.75
分部间抵销(业务) -7752.69万 -1.31 -1620.08万 -0.90 20.90
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售4.01亿元，占营业收入的4.67%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 40136.92│ 4.67│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购8.72亿元，占总采购额的17.03%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 87183.14│ 17.03│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
华夏幸福以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、发展
县域经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园
区衍生业务”四类业务组合。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发业务。二是运营业务，主要
包括产业园运营、创新中心运营业务等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全
流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要包括科
创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。公司四类业务的模式特点、盈
利模式等内容如下：
（一）开发业务
1、产业新城开发
公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系
，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投
资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核
心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业
加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
（1）模式特点
第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上
是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人
才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、
商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城
市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需
要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和
社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府
和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了
政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，
激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要
引入“三高”，发展实体经济，为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支
出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。
第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的
履行完毕，整个过程中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的
长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，
而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国
际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效
地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。
（2）运作机制
在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设
施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体
，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设
计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营管理服务共六大类、全流
程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引
擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业
定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸
福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区
域发展迈向新高度。
（3）盈利模式
公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈
利模式主要包括以下六个方面内容：
1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和
服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本
和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。
3）就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收
益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
4）就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收
益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
5）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额
，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
6）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国
家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告
为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运
营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
（4）收费来源本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合
作区域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财
政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公
司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动
新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入
、其他非税收入、专项收入和专项基金。
2、住宅开发
公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，
形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、
品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构
性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚
持客户为本、极致用心的服务理念，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
（二）运营业务公司运营业务主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。
1、产业园运营
（1）模式特点产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营
收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生
命周期管理。
（2）盈利能力经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产
出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能
力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产
的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
（3）核心竞争力凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准
建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益
的兑现。
2、创新中心运营
主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、
产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵
化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
（三）服务业务主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及
代建、营销等不动产相关服务。
1、产业发展服务
（1）产业招商服务华夏幸福旗下华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是华
夏幸福产业发展服务的企业化实体，是中国领先的招商引资服务商，专注为政府和企业提供产业发展与投资
选址综合解决方案，持续为区域导入先进产业集群。
幸福招商在产业招商领域已深耕二十余年，依托专业的行业研究、区域分析和项目评估能力，为区域政
府及产业园区提供招商服务，并拥有一支经验丰富的落地团队，确保项目高效落地。
1）模式特点
幸福招商以“产业优先”为核心策略，紧扣国家战略新兴产业和未来产业方向，聚焦新质生产力发展，
在区域产业布局上系统实施“建链、强链、补链、延链”，打造高标产业园区、导入优质产业链集群，持续
注入高质量发展新动能。
2）业务版图及盈利模式
1产业招商服务：聚焦大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供从
项目谋划、资源对接到签约落地的全流程闭环服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定
比例收取。
2产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等
，提供产业发展综合产品及服务，并根据各项服务体量与价值确定最终价格。3招商兑换资源服务：针对部
分财政资源相对紧张的区域，幸福招商创新采用“资源换招商”模式，通过引入光伏、风力发电、低空经济
、储能等优质资源型项目，与地方政府合作实现资源项目落地与产业招商服务的互换兑现。有效缓解地方政
府短期财政支付压力，并确保优质产业项目快速导入。收益主要来源于资源项目落地后的运营分成和综合服
务回报。
3）收费来源
本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过规
范的预算安排与收支手续，确保服务费用及时、合规支付。
4）核心竞争力
1专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下
简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
2真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。3团队优：幸福
招商精英荟萃，招商团队成员90%来自行业领军企业，10%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过差异化
考核与激励机制凝聚核心力量，提升作战能力。
4经验丰：聚焦核心都市圈，与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、
外资企业的合作硕果累累。
5）能力精进
2025年，幸福招商紧扣“十四五”收官与“十五五”开局战略要求，全面加速新质生产力布局，推动新
一轮的SPU的研究和应用，已实现225个SPU覆盖，全面涵盖新一代信息技术（86个）、新能源汽车（32个）
、新能源（31个）等核心产业赛道和未来产业赛道。与此同时，幸福招商完成30份产业链图谱与15份行业专
题研究报告，内容覆盖行业最新发展前沿；并研发设计五力素质模型，持续修炼内功。
（2）产业招租服务
1）幸福蓝线
幸福蓝线（北京）信息咨询服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于成为中国领先的集群招租和
运营服务提供商，以招租激活园区创新要素聚变效应，以运营深度释放资产价值。通过构建“招运一体化”
服务体系，为产业园提供专业化和精细化的招租运营管理，为企业提供选址、租售、财税等全周期服务，助
力实现产业集群能级跃升与区域经济价值共生。
幸福蓝线秉承“服务即未来”的发展理念，不断打造自身综合的产业发展能力，现业务布局覆盖京津冀
、长三角、大湾区等核心都市圈，通过集群招租、园区运营、企业服务，助力产业园区可持续发展。集群招
租方面，以服务制造业企业和科技型产业为重点，锚定行业赛道，深耕地缘资源，通过自主招租、圈层招租
、渠道招租等多种途径，快速提升园区出租率。园区运营方面，围绕园区核心需求，专注完成出租率和收缴
率等核心指标，通过行业长期领先的运服经验，实现保收降本，创造远超预期的资产稳健收益。企业服务方
面，通过基础服务标准化、品质服务定制化、专业服务有严选实现企业快速落地，助推企业蓬勃发展，富有
创新活力。
2）深圳伙伴
深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、
移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。a.模式特点
深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管
控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端
客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
1产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数
字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推
荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
2企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址
后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展
需求。
3园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租
赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢
价增值。
4业务拓展：依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储
能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
b.核心竞争力
1开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据
库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流
程的标准化、合作化。
2打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）
等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。
3建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出
标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。
（3）产业新城服务产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产
城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式，以优质精准的服务助力区域实现高
质量发展。
1）模式特点
幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发
经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、
代营代建、综合融资、园区推广与土地营销及数字招商。
幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为
导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目
的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
2）盈利模式
幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务
，主要服务盈利模式为：
①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项
目策划等相关服务，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。
②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额
的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服
务面积收取服务费。
④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额
收取一定比例服务费。
⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费
。
⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。⑦数字招商
：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、区域推介、招商
落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。
3）收费来源
主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源
主要为企业收入。
2、物业服务
公司承担物业服务业务的实体为幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）。幸福物业致力
于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持
城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业服务内容包括城市
服务、社区服务和园区服务等。
（1）模式特点幸福物业坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以
市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民
生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展。
（2）盈利模式幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。幸福物业在确定具
体收费模式时，结合政府、企业和业主等客户需求，综合考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场
条件以及个别物业的性质及要求，同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争
对手收取的费率等方面对潜在客户进行评估。
（3）核心竞争力幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性
能力，打造自身核心竞争力。
1）完善的产品体系：幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据
管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
2）卓越的市场拓展能力：幸福物业不断丰富拓展模式，通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合
伙人
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