经营分析☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及销售业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(行业) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(行业) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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房地产开发经营(产品) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(产品) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(产品) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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苏州市(地区) 7.31亿 75.66 -1.14亿 85.55 -15.59
天津市(地区) 2.35亿 24.34 -1924.78万 14.45 -8.19
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房地产开发经营(销售模式) 8.47亿 87.70 -1.02亿 76.80 -12.08
物业及出租(销售模式) 1.07亿 11.13 -3799.55万 28.53 -35.36
其他(销售模式) 1136.01万 1.18 709.24万 -5.33 62.43
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发经营(产品) 4.78亿 92.48 -8367.03万 91.95 -17.49
其他(产品) 2879.62万 5.57 919.54万 -10.11 31.93
出租(产品) 1007.93万 1.95 -1651.62万 18.15 -163.86
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非天津地区(地区) 4.12亿 79.74 -7699.77万 84.62 -18.67
天津地区(地区) 1.05亿 20.26 -1399.34万 15.38 -13.36
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(行业) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(行业) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
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房地产开发经营(产品) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(产品) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(产品) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
─────────────────────────────────────────────────
天津市(地区) 18.17亿 66.99 6.26亿 120.69 34.45
苏州市(地区) 8.95亿 33.01 -1.07亿 -20.69 -11.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(销售模式) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(销售模式) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(销售模式) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 8.13亿 91.36 1.50亿 98.42 18.41
物业管理及其他(产品) 5981.09万 6.72 2433.87万 16.00 40.69
出租(产品) 911.60万 1.02 -2204.49万 -14.49 -241.83
建筑材料(产品) 794.16万 0.89 11.63万 0.08 1.46
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天津地区(地区) 8.13亿 91.33 1.20亿 78.88 14.76
非天津地区(地区) 7716.46万 8.67 3212.66万 21.12 41.63
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.51亿元，占营业收入的5.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5088.93│ 5.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购7.74亿元，占总采购额的72.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 77373.34│ 72.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务，经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及
交付结算等多个环节，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产行业继续筑底企稳，在政策托底与市场调节下，销售降幅收窄、投资持续探底、城市深
度分化、新旧动能转换。政策方面，首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，多数城市放开限购，
行业进入非限购周期；“保交房”攻坚战取得决定性胜利，全国396万套保交房任务交付率达99%，有效打消
购房人顾虑，提振市场信心。市场层面，全年商品房销售面积和销售额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较
上年分别收窄4.2个和4.5个百分点，销售规模逐步回落到合理水平；房地产开发投资同比下降17.2%，企业
到位资金降幅收窄，供给端持续调整。
区域层面，核心城市人口保持增长，房企拿地向核心一二线城市聚焦，推动“好城市+好房子”的结构
性机会。展望未来，行业正从增量扩张转向存量提质，城市更新、存量资产盘活成为新引擎，运营与服务能
力将成为企业决胜关键。
物业管理行业进入高质量发展期，发展模式由外延扩张转向内生增长。行业规模稳中有升，盈利能力和
现金流状况趋于稳定。企业表现持续分化，优质企业通过退出低效项目、剥离非核心业务，实现盈利质量提
升。行业面临物业费限价压力，客户对“质价相符”要求日益提高，清单化服务与弹性定价成为热点。政策
层面，多地出台物业服务新规，推动行业向法治化、市场化、规范化方向发展。
三、报告期内核心竞争力分析
2025年报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，经营模式涵盖土地获取、产品规划设计、项目
建设、销售及交付结算等多个环节，主营业务收入主要来源于房地产项目销售。受房地产行业深度调整影响
，公司房地产开发业务资金占用量大、负债高、周期波动剧烈的特性逐步显现，已成为制约公司可持续发展
的核心瓶颈。
2025年底，公司完成重大资产重组，将持有的房地产开发业务相关资产及负债全部转让至天津城市运营
发展有限公司，主营业务由房地产开发销售调整为物业管理等业务。转型后，公司资产负债结构显著优化，
财务状况得到根本性改善。公司聚焦物业管理主业，在管项目涵盖住宅、写字楼、学校、商业综合体等多业
态，在天津地区具备品牌与规模优势。未来公司将依托控股股东津投资本和天津市国资委的支持，通过“规
模拓展+品质升级+科技赋能”战略，持续提升资产质量与运营效率，构建以基础服务为底盘、增值服务为引
擎、数字化运营为支撑的可持续发展体系。
四、报告期内主要经营情况
本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
1、发挥党委主体责任，融合党建工作
2025年，公司在上级党委领导下，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平
总书记视察天津重要讲话精神及党的二十届三中全会精神，持续深化“强根铸魂”行动，将党的领导全面融
入公司治理。扎实开展党纪学习教育，推动党建工作与公司高质量发展深度融合，充分发挥党在国有企业中
的领导核心作用。深化国企改革，完善治理体系
2、规范推进重大资产重组，切实保障投资者权益
公司严格遵循证券监管要求，依法合规推进重大资产重组工作，全过程履行信息披露义务，确保重组方
案、审计评估、董事会审议、交易所审核等关键环节透明规范。重组实施阶段，妥善完成资产交割、债务转
移及股权交易等各项工作，有效化解上市公司经营风险。通过本次重组，公司资产负债结构显著优化，主业
定位更加清晰，治理水平持续提升，为投资者创造了更加稳健的价值基础，切实维护了广大投资者的合法权
益。
3、优化营销策略，加大销售力度
面对市场深度调整，公司聚焦核心资源，推行“一盘一策”精准营销策略，通过强化节点促销、深化渠
道合作、赋能销售团队等多重举措全力攻坚，在天津市场销售承压背景下逆势实现合同收入超额完成年度目
标，天津在售项目成交面积与销售均价均实现增长，跑赢市场大势。
4、推动工程建设
公司克服资金压力，统筹推进各重点项目建设，严格把控工程进度与建设质量。各重点项目按计划有序
推进，按期完成多项关键节点，整体进展顺利；沙柳A地块成功摘地并加紧推进前期开发，为后续发展储备
优质资源。
5、强化安全生产管理
公司严格落实安全生产主体责任，层层签订责任书，实现全员安全承诺。全年常态化开展隐患排查与闭
环整改，组织应急演练及安全培训，覆盖广泛，投入充足，全年未发生安全生产事故，整体安全形势持续稳
定。
6、优化债务结构，降低融资成本
公司积极化解债务风险，在市国资委支持下顺利完成公司债“发新还旧”，推动多家金融机构贷款展期
，新增融资有效保障经营所需。全年平均融资利率较年初显著下降，债务结构进一步优化，财务成本有效降
低。
7、“三量”工作取得实质性成效
公司深入贯彻高质量发展要求，系统推进“盘活存量、培育增量、提升质量”工作。在盘活存量上，主
动攻坚完成多处物业租赁及资产盘活，车位盘活超额完成目标；在培育增量上，成功摘得沙柳北路A地块并
加紧推进前期开发；在提升质量上，通过债务重组优化融资结构，资金成本显著降低，资产与运营质量持续
改善。
●未来展望:
(二)经营计划
（一）优化存量运营，提升服务品质持续优化在管项目服务品质，强化物业费收缴管理，加大欠费清收
力度，保障现金流稳定；推进地下车位等存量资产盘活，提升资产效益；加强外包供方资金管理，防范法律
及舆情风险。
（二）拓展增量市场，增强发展后劲推进重点物业公司的接收管理工作，积极跟进意向项目，扩大管理
规模；加大专业技术人才储备，完成关键岗位取证工作，满足市场拓展和招投标需求。
（三）推进智慧赋能，构建竞争优势持续优化安防系统智能化水平，提升业主服务体验；推动服务品质
与运营效率双提升，加快从传统物业服务向现代城市服务转型。
（四）党建引领与政治保障围绕“十五五”开局，持续深化“强根铸魂”行动，巩固党纪学习教育成果
，推动党建与业务深度融合、双向赋能。坚持“把方向、管大局、保落实”，完善“三重一大”决策机制，
推动加强党建引领与政治保障。
(三)可能面对的风险
（一）市场拓展与收费回款双重承压风险随着房地产开发收缩下行，新盘交付量有所减少，物业项目获
取竞争加剧，招投标、关系维护、方案定制等前期投入持续增加，但中标率提升较为困难；经济环境导致部
分业主缴费意愿降低，拖欠物业费现象有所增加。
（二）政策监管与服务合规风险行业政策导向正从“管理”转向“服务”，对服务质量提出更高要求。
多地已建立物业服务“红黑榜”制度，对服务质量不达标的企业予以通报或限制市场参与。政策监管趋严将
加速服务能力弱的企业出清，公司需持续提升服务品质以应对监管要求。
（三）成本控制与盈利承压风险物业管理行业人力成本持续上涨，而物业服务价格受市场因素影响难以
同步提升，成本与收入形成“两头挤压”态势。若公司无法有效控制运营成本、提升管理效率，将面临盈利
能力持续承压的风险。
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