经营分析☆ ◇600322 津投城开 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产的开发经营、销售与出租等方面。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 4.78亿 92.48 -8367.03万 91.95 -17.49
其他(产品) 2879.62万 5.57 919.54万 -10.11 31.93
出租(产品) 1007.93万 1.95 -1651.62万 18.15 -163.86
─────────────────────────────────────────────────
非天津地区(地区) 4.12亿 79.74 -7699.77万 84.62 -18.67
天津地区(地区) 1.05亿 20.26 -1399.34万 15.38 -13.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(行业) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(行业) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(产品) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(产品) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
─────────────────────────────────────────────────
天津市(地区) 18.17亿 66.99 6.26亿 120.69 34.45
苏州市(地区) 8.95亿 33.01 -1.07亿 -20.69 -11.99
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房地产开发经营(销售模式) 26.24亿 96.77 5.59亿 107.76 21.30
其他(销售模式) 6758.70万 2.49 1536.28万 2.96 22.73
出租(销售模式) 1990.74万 0.73 -5560.58万 -10.72 -279.32
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 8.13亿 91.36 1.50亿 98.42 18.41
物业管理及其他(产品) 5981.09万 6.72 2433.87万 16.00 40.69
出租(产品) 911.60万 1.02 -2204.49万 -14.49 -241.83
建筑材料(产品) 794.16万 0.89 11.63万 0.08 1.46
─────────────────────────────────────────────────
天津地区(地区) 8.13亿 91.33 1.20亿 78.88 14.76
非天津地区(地区) 7716.46万 8.67 3212.66万 21.12 41.63
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(行业) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(行业) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(行业) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(行业) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(产品) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(产品) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(产品) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(产品) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
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天津市(地区) 23.88亿 78.22 2.47亿 146.16 10.35
苏州市(地区) 6.65亿 21.78 -7803.19万 -46.16 -11.73
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发经营(销售模式) 29.33亿 96.05 1.75亿 103.52 5.97
物业管理及其他(销售模式) 8678.16万 2.84 3502.02万 20.72 40.35
出租(销售模式) 2071.03万 0.68 -4115.47万 -24.35 -198.72
建筑材料(销售模式) 1295.64万 0.42 18.19万 0.11 1.40
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售6.94亿元，占营业收入的25.61%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│天津弘顺企业管理有限公司 │ 64189.26│ 23.67│
│合计 │ 69447.98│ 25.61│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购9.96亿元，占总采购额的75.63%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│天津市规划和自然资源局 │ 67585.11│ 51.33│
│合计 │ 99585.47│ 75.63│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌
，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首
付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、
REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。
（二）公司主营业务情况
公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获
取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。本期成
功获取天津市东丽区住宅项目用地，将维持“开发销售主导、多元服务支撑”的业务格局。
此外，津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买天津津能股份有限公司（以下简称“津
能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”）100%股权及天津港益供热有限责任公
司（以下简称“港益供热”）100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后
公司主业将由房地产开发整体切换为城市集中供热。
二、经营情况的讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压力下，顶住挑战、迎
难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城
镇调查失业率平均值5.2%，较第一季度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水
平基本平稳；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基础。
中国金融市场运行稳健。2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185万亿元，国债收益
率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行
间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指
数、深证成指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险管理需求持续
升温。
房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求端刺激，一线城市全
面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去
化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化
安置比例提至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2000亿元专项再贷款保
障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试点现房销售，新住宅设计标准推动得房
率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资
金链边际改善。房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。
（二）房地产行业全国数据分析
2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转
，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日
。70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。
1、房地产开发投资额情况
房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，
其中住宅投资35770亿元，下降幅度为10.4%。
在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，
增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7
.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力
。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%
；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面积76948万平方米，较去年同期增加3054万平方米
，同比增长4.1%。
（2）销售额
商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，商品房销售额总量虽
保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降
幅明显。2023-2025年政策逐步松绑、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。
（三）重点关注区域
1、天津房地产市场
2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8706.60亿元，同比增长5.3%；固定资产投资增
长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇新增就业16.93万人，居民人均可支配收入291
76元，同比增长4.7%。金融支撑稳固，6月末全市人民币存款余额320170亿元，同比增长8.3%，贷款新增129
20亿元，其中住户贷款新增1170亿元。
在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组合拳降低购房门槛，
但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体冷”的特征。
上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同比下降8.5%；成交均
价18832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”
项目贷款，应贷尽贷，取消新房限价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型
。
政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策与经济复苏协同发力
。
2、苏州房地产市场
2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，涵盖公积金贷款额度
上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期
缩短，二手房市场通过“以价换量”策略维持成交稳定，市场韧性凸显。土地供应减少及低密化趋势推动新
房市场向改善型需求倾斜，刚需客群逐步转向二手房。
从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；成交均价26093元/平
方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市
场进入盘整期；6月购房补贴加码叠加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。
苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进一步打通供需堵点。
三、报告期内核心竞争力分析
津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，通过多年的经验沉积，形成从土地研判、产
品设计到交付运营的丰富经验，开发项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”。公司作为国有控股上市公
司，具备承担大型复杂项目的能力，拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
报告期内，公司推进重大资产重组工作，交易完成后公司将整体转型为城市集中供热，提高上市公司资
产质量。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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