经营分析☆ ◇600208 衢州发展 更新日期：2025-06-21◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
地产开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 162.92亿 98.83 61.11亿 100.48 37.51
其他(行业) 1.84亿 1.12 -3193.42万 -0.53 -17.35
海涂开发(行业) 935.67万 0.06 282.84万 0.05 30.23
其他(补充)(行业) 1.97 0.00 1.03 0.00 52.28
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 123.06亿 74.65 53.70亿 88.31 43.64
浙江(地区) 35.09亿 21.28 7.20亿 11.85 20.53
其他(地区) 6.71亿 4.07 -936.11万 -0.15 -1.40
其他(补充)(地区) 1.97 0.00 1.03 --- 52.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 125.29亿 99.29 53.14亿 99.93 42.42
其他(产品) 5761.17万 0.46 145.31万 0.03 2.52
海涂开发(产品) 754.06万 0.06 227.94万 0.04 30.23
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 108.20亿 85.74 49.76亿 93.56 45.99
浙江(地区) 14.85亿 11.77 3.07亿 5.77 20.65
江苏(地区) 1.61亿 1.28 2003.16万 0.38 12.43
辽宁(地区) 8736.63万 0.69 2259.54万 0.42 25.86
其他(地区) 4053.46万 0.32 -675.28万 -0.13 -16.66
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 167.27亿 97.19 66.92亿 101.45 40.01
海涂开发(行业) 3.06亿 1.78 -9075.01万 -1.38 -29.68
其他(行业) 1.78亿 1.03 -471.39万 -0.07 -2.65
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 108.74亿 63.18 56.55亿 85.73 52.01
浙江(地区) 46.69亿 27.13 9.03亿 13.69 19.34
江苏(地区) 8.60亿 5.00 4233.11万 0.64 4.92
其他(地区) 8.07亿 4.69 -440.96万 -0.07 -0.55
其他(补充)(地区) 11.09 0.00 4.19 0.00 37.78
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 27.61亿 97.28 --- --- ---
其他(补充)(产品) 3672.85万 1.29 --- --- ---
其他(产品) 3154.56万 1.11 --- --- ---
海涂开发(产品) 800.69万 0.28 242.03万 0.56 30.23
商业贸易(产品) 86.90万 0.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 21.95亿 77.35 --- --- ---
江苏(地区) 4.91亿 17.29 --- --- ---
辽宁(地区) 5560.01万 1.96 --- --- ---
上海(地区) 5414.50万 1.91 --- --- ---
其他(补充)(地区) 3672.85万 1.29 --- --- ---
山东(地区) 517.54万 0.18 --- --- ---
江西(地区) 31.02万 0.01 --- --- ---
天津(地区) 10.44万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.30亿元，占营业收入的1.40%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 23029.11│ 1.40│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.47亿元，占总采购额的46.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 84660.78│ 46.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，对公司来说，是经受压力、承受考验、砥砺前行的一年，也是混合所有制公司治理取得积极成
效的一年。面对复杂多变的外部形势和地产行业的深度调整，公司继续保持战略定力，在保障公司健康有序
发展的情况下，积极推动战略转型，较好地实现了有质量的发展。
（一）财务状况稳健健康
期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入164.85亿元，同比下降4.21%；实现净利润20.07亿
元，同比下降9.59%；归属于上市公司股东的净利润10.16亿元，同比下降37.74%，主要系公司遵循谨慎性原
则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备7.86亿元；值得一提的是，归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润17.52亿元，同比增长125.91%。期末，总资产970.28亿元，比年初减少12.49%，主要
系上海项目交付，存货和合同负债减少所致；归属于上市公司股东的净资产418.97亿元，比年初下降1.96%
。
期内，公司资本结构得到了较好改善。期末，账面资产负债率56.26%，同比下降4.34个百分点；预收类
款项51.45亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.81%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负
债率57.60%，较期初下降约2.46个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略
，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。
期内，公司负债结构持续优化。期末，有息负债合计308.99亿元，占总资产的31.85%，同比减少12.73
亿元。有息负债中，一年内到期的有息负债合计202.41亿元，占比65.50%，一年以上有息负债106.58亿元，
占比34.50%，主要系2025年一季度到期的长期有息负债较多，至2025年一季度末，一年以上有息负债占比56
.10%，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比75.48%，公司债占比12.89%，其他类型借款占
比11.63%。
期内，公司融资渠道通畅稳定。衢州国资变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道
。期内加权平均融资成本6.25%（其中银行借款加权平均融资成本5.24%）；期末加权平均融资成本6.02%（
其中银行借款期末加权平均融资成本5.20%），较上年末下降0.64%（0.34%）。期内利息资本化金额约4.54
亿元，利息资本化率21.73%。同时，公司在2024年9月成功发行3.3亿美元债，这在地产上市公司中极其难得
可贵。美元债成功发行体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资
能力，拓宽融资渠道，优化资本结构。期内，基于谨慎性原则，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末
，公司存货319.95亿元，较2023年末下降21.05%，其中地产开发成本279.79亿元，占比87.45%，开发产品40
.15亿元，占比12.55%。此外，还对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备6.79亿元
。
期内，尽管公司经营正常有序，但宏观环境的变局及行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力，公
司筹资活动产生的现金净流出38.50亿元，公司股票价格也曾一度大幅下跌。公司仍需不断突破原有边界，
加快战略转型步伐，更好地打开新的成长空间，支撑长期持续高质量发展。
（二）公司治理不断完善
期内，公司在稳健发展的同时，结合公司实际情况，围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断
推进管理提升，有效提升公司治理水平，将高质量发展的理念融入到经营管理的方方面面。
一是扎实推进各项制度管理。期内，共计召开年度股东大会1次、临时股东大会9次、董事会会议16次、
监事会会议5次。重视投资者关系管理，持续优化信息披露质量，不断提升信息披露的有效性、针对性，坚
持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，保护投资者的知情权。针对定期财务情况、利润分配、股权转
让、名称变更、股东增持、股份回购、对外担保等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治
理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
二是进一步规范决策体系。充分发挥董事会专门委员会、独立董事的作用，提高公司规范运作水平。完
善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理
和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被
投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
（三）积极探索混合所有制下科学的经营管理体系
2021年，为响应践行《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，公司将
注册地址变更至衢州市，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。2024年，为进一步优化公司股东
架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团与衢州方通过分批次股权转让，实现公司控制权的平稳过渡
，衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）成为公司控股股东，衢州工业控股集团有限公司成为公司实际控
制人。
期内，公司积极探索混合所有制下科学高效的决策机制，保持公司的市场活力。衢州工业集团的国有制
度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，不仅有利于双方结合各自优势，进一步增强公
司竞争实力，而且有利于争取地方政策支持，全面深化合作，推动公司长远发展以及转型目标的实现。
期内，衢州工业集团积极响应“提质增效重回报”行动方案，两次推出增持股份计划，累计增持金额超
9500万元，有力地向市场传递了对公司未来发展的信心，提高和推动了公司价值的提升。同时，公司也积极
推进“提质增效重回报”行动方案，期内回购股份6350.07万股，回购总额15052.60万元。
（四）社会责任积极践行
期内，公司积极投身慈善事业，丰富公益慈善创新实践，以系统化、可持续的履责实践为增进民生福祉
注入企业力量，将公益行动深度融入高质量发展主线。
期内，公司积极参与“高质量发展建设共同富裕示范区”实践，有效履行企业社会责任，发挥企业基金
会作用，积极参与光彩事业、万企兴万村行动，参与助力浙江山区26县跨越式高质量发展乡村振兴事业。全
年投入公益慈善捐赠资金587.2万元，取得了积极的社会效能。
二、报告期内公司所处行业情况
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监
会公告2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码K70）。
（一）所处行业基本情况
2024年，中国房地产市场延续深度调整态势，行业步入“量价寻底、模式重构”的新阶段。在宏观经济
弱复苏背景下，居民资产负债表修复缓慢，房价预期与购房信心仍处低位，改善型需求释放动能不足，市场
呈现“政策热、成交温、投资冷”的分化特征。房企普遍面临流动性承压、存量资产去化受阻、土地投资审
慎收缩等挑战，行业洗牌加速下，央国企及优质民企凭借融资优势与信用背书持续扩大市场份额，中小型房
企生存空间进一步收窄。随着中央经济工作会议定调“先立后破”，政策重心从短期纾困转向长效机制建设
，聚焦“三大工程”推进与住房双轨制深化，行业加速向“存量提质、增量优化”的新发展模式过渡。
2024年全国商品房销售仍持续负增长趋势。全年商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9%，商品
房销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%；百强房企销售金额同比下降30.6%。开发投资端仍显疲软，全年房
地产开发投资总额同比下降10.6%。随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发
展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
（二）新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响
2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，监管部门在多次重要会议上都对房地产行业做出
了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征。
1月，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地级及以
上城市有关机构，按照公平公正原则向本地区金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。
3月，两会定调房地产政策继续优化方向不变，月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求
”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。5月，国务院政策吹风会正式
开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。5月17日，央行、金融监管总局联合
出台多项通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时下调住房公积金
贷款利率和首付比。
9月，中央政治局会议召开，首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，对商品房建设要严控增量、优
化存量、提高质量；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投
放力度，盘活存量闲置土地。“926新政”为低迷的购房预期打上“强心针”，也成为了行业转折点。
12月，中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务之一就是持续
用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理
控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模
式，有序搭建相关基础性制度。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）地产业务情况
期内，面对复杂多变的宏观环境，公司以现金流安全为生命线，通过精准把握政策导向与市场节奏，实
现经营韧性与发展质量的动态平衡。全年实现合同销售面积36.33万平方米；合同销售收入82.37亿元，同比
增加181.61%。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约51.45亿元，收入保障度高。
期内，公司未新增土地储备；新竣工面积63.85万平方米；实现结算面积59.21万平方米，同比下降13.4
7%，结算收入189.25亿元，同比增加2.93%；结算均价31963元/平方米，结算毛利率37.51%，同比下降2.50
个百分点。
期内，公司围绕上海核心都市圈的优质项目销售提速。上海·青蓝国际项目顺利交付；上海天潼里项目
正式开售，已开售小高层去化七成；上海亚龙项目一、二批次已开盘并售罄，第三批次预计将于2025年3月
开售。瑞安新湖秋月项目连续多个月牢牢占据瑞安楼市销冠的宝座。乐清金色海湾项目在短短不到9个月的
时间里，完成年度签约金额11.8亿元，位列全温州市第6名，成为乐清楼市当之无愧的焦点红盘。
期内，公司的品牌、品质和服务进一步提升。通过高端营造、精准定位，优化产品设计。坚持高质量交
付，强调项目开发周期的品质管控。项目品质在所在区域均名列前茅。多个项目在设计、工程质量等方面屡
获殊荣：上海天潼里项目与其建筑设计机构GOA大象设计，共同荣获“2024年度第六届REARD城市更新设计奖
”，成为全球瞩目的“城市更新前沿实践案例”；瑞安新湖秋月项目赢得了“2024温州市建设工程优质结构
工程”奖，乐清金色海湾项目被评为“乐清市2024年最佳品质楼盘”，充分彰显了项目工程的超高标准。
期内，公司轻资产运行模式取得成效。公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打
下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与第三方企业等合资设立
公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
（二）高科技投资情况
期内，公司部分高科技投资项目进入收获期，通过择机退出部分被投资企业，适时实现投资变现。同时
，公司致力于进一步扶持和培育被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转
型升级。
1、加快成熟项目退出和现金回流
在被投资企业实现增值后适时退出，有利于提高公司资产使用效率和流动性。
期内，公司减持了部分所持的杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财股份有限公司、深圳云天励飞技术
股份有限公司股份，实现投资增值和投资的有序退出。
期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）继续减持部分已上市公司股份，期内获得分
配资金4800万元，累计分配资金3.54亿元，剩余的基金份额净值约5.57亿元，该项投资已增值4倍多，后续
将继续为公司带来一定的投资回流。
期内，公司通过分红及投资变现回笼资金合计约19.09亿元，已成为公司利润和现金流的重要来源。
2、加快国产自主可控高科技投资项目的培育
（1）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）成功获得两次增资。富加镓业
专注于宽禁带半导体材料研发，是国内目前唯一一家同时具备6英寸单晶生长及外延的公司。期内，继突破
导模法（EFG）6英寸导电型、绝缘型衬底生长技术及EFG“一键长晶”装备后，富加镓业基于模拟仿真技术
成功研制了氧化镓坩埚下降法（VB）长晶装备，并实现了3英寸氧化镓单晶生长。这是国内首次实现坩埚下
降法生长3英寸氧化镓晶体。截至目前，富加镓业已经获得国际专利授权12项（美国6项，日本6项），国内
专利授权37项，晶体生长控制软件著作权2项。并获得浙江省科技型中小企业（2022年）、国家级高新技术
企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024年）、浙江省专精特新中小企业（2024年）等认定。
（2）公司投资的杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）的应用
场景，提供高质量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。恒影科技目前与中国电子科技集团、中国兵
器集团、国防科技大学、中国航空工业集团等多个单位建立了长期合作关系。高端红外光学材料是红外光电
产品的关键材料之一，属于欧美发达国家对我国长期严格禁运范围。随着相关尖端光电系统的陆续大量装备
和高端民用领域的普及，高端红外材料必然会形成更为广阔的市场。
（3）公司投资的杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）深耕专业技术研发，牵头和参与制
定区块链领域相关标准200余项，是全球主导并参与区块链制定标准最多的企业。拥有全球首个区块链3.0全
栈全生态能力体系，涵盖国产自主可控的底层技术能力、开箱即用的运维及研发能力、开放互联的跨链能力
、高效的数据共享和隐私计算能力及全方位的数据安全防护能力，助力实现高效率、低成本地布局应用区块
链。目前已在智慧城市、数据要素、数字金融、数字法治等领域落地200多个典型应用，服务超过300家国家
机构及头部企业。凭借着前沿的技术和行业主导地位，趣链科技2024年度入围世界范围内知识产权领域的最
高奖项——世界知识产权组织（WIPO）全球奖25强，获评“2024福布斯中国数字科技领军企业”，并成功入
围浙江省新一轮第一批国家重点“小巨人”企业支持名单。
（4）公司投资的浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）专注于大数据基础软件研发及
应用，在复杂指标实时计算、高实时低迟延智能决策、多源异构实时关联分析、批流一体智能决策等技术领
域，拥有尖端科研团队，形成了多项独家专利技术。邦盛科技自主研发了时序大数据实时智能处理平台“流
立方”，数据集群吞吐少量节点即可达300万笔每秒，平均延时低于1毫秒，核心性能指标超国外同类产品近
百倍，技术水平国际领先。基于核心技术“流立方”平台，邦盛科技构建了批流融合的数据实时智能决策与
分析技术体系，涵盖数据治理、计算分析、业务决策等，并形成了面向数字金融、智慧交通、信息通信、电
子政务、网络安全等领域的多场景应用解决方案及服务。依托实时智能核心技术，邦盛科技先后荣获2016年
教育部科技进步一等奖、2019年中国电子学会科技进步特等奖、2022年广东省科技进步一等奖、2024年浙江
省科技进步一等奖，并成功入选2024年度工信部“信创解决方案单项创新案例名单”。
（5）公司投资的杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）是国内为数不多掌握核心技术的全
栈云原生底层软件产品和解决方案提供商，公司拥有自主知识产权的核心技术、全球领先的云原生团队和行
业落地经验。谐云科技以企业级容器云平台--“观云台”为核心，结合DevOps、微服务、中间件、云监控、
云边协同、乾坤鼎AI开发平台等全栈云原生技术产品，覆盖云原生应用的开发、运维、交付和运营全生命周
期。以国产自主可控的云原生底层操作系统实现业务敏捷性和连续性，助力实现IT架构革新。作为国内第一
批云原生技术产业化的实践者，获评国家级专精特新“小巨人”企业、国家高新技术企业、准独角兽企业、
省级科技进步奖一等奖等荣誉，是中国云原生软件领军企业。
（6）公司投资的杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）成立于2016年，由全球图形学顶级
专家领衔，团队成员来自微软、苹果、华为等国际知名企业，是行业内少有的具备全栈数字人技术并形成全
品类数字人产品的公司。早在2018年，相芯科技与浙江大学共建“智能图形计算联合实验室”，汇聚高精尖
人才，引领XR技术创新。自研“数字人平台AvatarX”和“数字物平台ObjectX”可刻画人的音容笑貌，描绘
物的流光溢彩，并推出了业内领先的在互动中用大模型驱动的电商直播产品，首创双数字人直播模式，在直
播中内置大模型，辐射数千家海内外企业，SDK访问量500亿+。凭借卓越的产品力和行业影响力，相芯科技
接连斩获“最佳行业标杆应用”和“最受欢迎人工智能产品”两项大奖，成功入选“2024AI数字人技术商TO
P10”，连续三年获评“杭州专精特新准独角兽企业”，同时也荣膺“浙江省科学技术进步奖一等奖”等。
四、报告期内核心竞争力分析
期内，公司积极构建“科技投资赋能+地产资产管理”双轮驱动模式推动转型，实现了有质量的增长。
1、战略转型稳健推进。近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打
开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯
片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
2、资产质量优质健康。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长
三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面
积约1000万平方米，可满足公司未来3年左右的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分
保障。同时，公司还持有中信银行、湘财股份、新湖期货等一批金融股权和宏华数科、邦盛科技、趣链科技
、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技投资项目。
3、财务状况稳健合理。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及
类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场
、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成
本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
4、公司治理规范有序。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识
别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复
杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利
益高度统一，形成了强大凝聚力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、地产
2024年，中国地产行业延续深度调整态势。在中央“稳预期、防风险、促转型”主基调下，政策工具箱
持续扩容：政治局会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“
三大工程”等一系列制度安排，虽然在一定程度上保证了行业的止跌回升，但市场仍受供需关系重构制约，
需求端复苏弱于预期，全年百城新房月均成交面积同比下降约19%，百城二手住宅价格累计跌幅扩大至7.26%
，部分三、四线城市项目去化不足60%。
2025年有望将成为行业新旧模式转换的拐点之年。房企端加速风险出清，政策传导呈现“量变积累”与
“结构梗阻”并存特征，居民购房偏好向现房、改善型产品迁徙，供需错配仍在不断倒逼供给侧改革提速。
政策层面延续“促进房地产市场止跌回稳”的基调，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预
期。企业层面呈现“两极分化”格局：央国企主导保障性住房供给，混合所有制企业聚焦存量更新赛道。随
着居民财富结构再平衡与“房住不炒”长效机制深化，行业将进入“低杠杆、低增长、高品质”的新稳态周
期。
2、科技投资
2024年以来全球经济正经历前所未有的巨大变革。人工智能浪潮带来全球产业重构，中国新旧动能加速
转换；全球产业分工和贸易格局重组加速，社会经济增长的驱动方式正经历深刻变化，代表新一轮科技革命
的AI、机器人等投资规模快速增长，生成式AI、人形机器人、算力基础设施成为资本追逐焦点。
2025年是新一轮的科技浪潮的推进之年。尽管地缘政治摩擦与高利率环境持续压制传统行业估值，整体
投资规模有所下滑，但以人工智能为代表的前沿技术领域逆势爆发，展现出强劲动能。我国以“新质生产力
”为核心导向，通过“技术自主化+场景创新”双重驱动在关键领域构建技术护城河，重塑全球科技投资版
图。随着技术自主化和场景创新的进程加速，资本市场不断向硬科技倾斜，其中，AI、量子计算、生物制造
被列为三大战略性领域，配套资金规模超万亿元。中央经济工作会议明确提出健全多层次金融服务体系，壮
大耐心资本，更大力度吸引社会资本参与创业投资，梯度培育创新型企业。杭州和浙江大学成为这场科技浪
潮中的中流砥柱。杭州“六小龙”的出现代表杭州已从“互联网经济”向“硬科技驱动”转型，推动杭州成
为全球科创网络的关键节点。杭州通过平衡市场化活力与长期主义科研投入，构建更具全球竞争力的科创生
态系统，推动杭州乃至浙江创新生态不断优化，科技实力不断提升。截至2025年2月底，杭州的高科技企业
已达1.9万家。公司要充分利用杭州区域优势以及多年来培育创新型企业的经验和资源，继续专注于国产自
主可控的前沿科技，积极把握科技发展的前沿趋势，推动公司加快战略转型。
(二)公司发展战略
立足国家战略导向，充分利用杭州、浙江大学等的科创优势和衢州国资的产业优势，以及公司历年来积
累的项目投资经验和整合资源优势，行稳致远，顺势而为，实现可持续发展。统筹好重大科技投资项目与中
小科技企业项目的投资节奏。在转型方向上，公司将通过布局高科技产业加快战略转型。在转型策略上，公
司将聚焦重大战略领域、战略创新型产业和未来产业，重点选择一批有潜力、有基础的初创型企业。依托杭
州的科创生态，结合衢州国资的产投优势，从两方面入手，一是通过资本+资源投资赋能早期项目、硬核科
技项目，积极抓住新一轮科技革命的机遇，持续提升资源整合能力；二是积极寻找投入具有自主可控高科技
的重大项目，加快推动转型步伐，努力构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
统筹好存量地产资源变现与地产模式转型。国内房地产行业进入深度调整，原有开发模式面临瓶颈，结
合公司存量地产现状，公司将顺应地产行业模式的变革，始终坚持优秀的市场应变能力，努力在地产存量加
快变现与地产轻资产运营之间找到平衡点。一是要加快存量项目开发和销售节奏，稳步退出传统存量地产业
务；二是依托品牌、成本、资金及管理优势，输出代建、运营等轻资产服务，探索股权合作、品牌授权等多
元化路径，实现地产模式转变。
(三)经营计划
1、做好转型：加快科技新领域、新赛道布局，着力培育新质生产力
（1）积极寻找成熟的高科技重大项目。在瞄准高科技转型方向的基础上，按照积极突破、分步实施、
有序推进的原则，主动拥抱以AI、机器人为引领的科技革命。积极寻找和选择人工智能、区块链、量子计算
、数字化转型、云计算、大数据等高科技领域的成长型企业，充分考虑企业的核心竞争力、市场需求、技术
成熟度、政策支持等因素，选择与公司和衢州工业禀赋和资源匹配的高科技企业作为重点投入的方向，通过
重组、吸收合并等方式逐步培育成为公司主业。
（2）积极布局一批中小科创型企业。依托杭州的区域优势、衢州国资的产投优势，以及浙江大学的科
研优势积极布局中小型高科技企业。杭州拥有阿里巴巴、海康威视等高科技巨头，以及活跃的科创投资生态
，近期又有一批以“六小龙”为代表的高科技企业，为公司向中小高科技企业创投转型提供了良好的环境。
为此，在项目选择上要利用好两方面的优势：
区域选择方面的优势。首先要积极利用杭州的科创氛围，在已投资的高科技企业中，耐心培育具有成长
潜力的创新型高科技企业的发展。公司将继续坚持“耐心资本”的角色，尽全力帮助被投资企业，依托公司
的资源赋能企业，帮助拓展业务场景、开拓上下游产业链，助力中小高科技企业在竞争中脱颖而出。其次，
要利用衢州国资产业投资优势。衢州是国家氟硅新材料产业基地，产品覆盖各类中高端氟化工材料，占全省
氟硅产业链价值量30%以上。要充分利用衢州的地域和产业优势，积极参与到具有国产替代及竞争优势的产
业中。
科创平台方面的优势。一是要充分利用浙江大学在教育、科技、人才、科研等方面的优势，以及
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