经营分析☆ ◇600208 衢州发展 更新日期：2025-11-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
地产开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 6.26亿 88.52 1.92亿 93.12 30.58
其他(行业) 3930.30万 5.56 1414.76万 6.88 36.00
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 3.50亿 49.49 9321.02万 45.32 26.62
上海(地区) 1.70亿 23.98 1.00亿 48.86 59.23
江苏(地区) 9489.57万 13.41 432.51万 2.10 4.56
其他(地区) 5088.77万 7.19 764.18万 3.72 15.02
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 162.92亿 98.83 61.11亿 99.51 37.51
其他(行业) 8708.61万 0.53 2727.69万 0.44 31.32
海涂开发(行业) 935.67万 0.06 282.84万 0.05 30.23
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 123.06亿 74.65 53.70亿 88.31 43.64
浙江(地区) 35.09亿 21.28 7.20亿 11.85 20.53
其他(地区) 6.71亿 4.07 -936.11万 -0.15 -1.40
其他(补充)(地区) 1.97 0.00 1.03 --- 52.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 125.29亿 99.29 53.14亿 99.93 42.42
其他(产品) 5761.17万 0.46 145.31万 0.03 2.52
海涂开发(产品) 754.06万 0.06 227.94万 0.04 30.23
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 108.20亿 85.74 49.76亿 93.56 45.99
浙江(地区) 14.85亿 11.77 3.07亿 5.77 20.65
江苏(地区) 1.61亿 1.28 2003.16万 0.38 12.43
辽宁(地区) 8736.63万 0.69 2259.54万 0.42 25.86
其他(地区) 4053.46万 0.32 -675.28万 -0.13 -16.66
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 167.27亿 97.19 66.92亿 101.45 40.01
海涂开发(行业) 3.06亿 1.78 -9075.01万 -1.38 -29.68
其他(行业) 1.78亿 1.03 -471.39万 -0.07 -2.65
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 108.74亿 63.18 56.55亿 85.73 52.01
浙江(地区) 46.69亿 27.13 9.03亿 13.69 19.34
江苏(地区) 8.60亿 5.00 4233.11万 0.64 4.92
其他(地区) 8.07亿 4.69 -440.96万 -0.07 -0.55
其他(补充)(地区) 11.09 0.00 4.19 0.00 37.78
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.30亿元，占营业收入的1.40%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 23029.11│ 1.40│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购8.47亿元，占总采购额的46.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 84660.78│ 46.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为地产和投资。
地产：报告期内，各地持续深化房地产政策调整，积极推动市场止跌回稳，全国新建商品房销售面积同
比降幅显著收窄，库存去化周期亦有所缩短，政策效应逐步显现。面临行业深度调整期，公司精准施策，一
方面，全力推进现有地产项目的高效交付，另一方面，积极探索轻资产运营模式，输出品牌与管理经验，迈
出向轻资产、低杠杆模式转型的坚实步伐。
投资：报告期内，科技投资领域持续火热，尤其是与新质生产力相关的赛道表现亮眼。公司凭借前瞻性
布局，在区块链、新材料、人工智能、大数据、高端制造等领域的投资成果逐步显现，实现了投资收益的持
续增长与公司价值的稳步提升。同时，公司进一步强化与衢州国资的合作，双方不断探索发挥国有体制机制
优势与企业活力的新路径，实现资源的高效整合与互补。衢州当地拥有良好的制造业基础与产业集群，公司
借助衢州国资的产业整合优势，推动被投资的科技企业与本地产业深度对接，助推企业转型升级。
积极转型高科技制造，切入半导体材料领域。8月，公司披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨
关联交易预案》，拟通过发行股份方式购买先导电子科技股份有限公司（以下简称“先导电科”）95.4559%
股份，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。本次交易吸收整合半导体领域优质资产，极大增强了公
司在高科技制造领域的实力，有助于优化业务格局，加快战略转型，培育新的增长点。
二、经营情况的讨论与分析
1、财务情况
报告期内，公司经营状况呈现总体健康态势。期末，公司总资产981.39亿元，比年初增加1.15%；归属
于上市公司股东的净资产415.71亿元，比年初减少0.78%。期内，归属于上市公司股东的净利润2.60亿元，
同比下降83.07%，主要系上年同期上海项目交付房地产结算收入较多，本期房地产结算收入较少所致；本期
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.30亿元，同比下降73.81%，主要系本期房地产结算收入
较少所致。每股收益0.031元；加权平均净资产收益率0.62%。实现营业收入7.07亿元。上半年公司部分经营
指标同比有较大幅度下降，主要系地产行业因素所致。尽管地产行业整体向下，但公司在投资领域收获颇丰
。今年以来，公司投资的中信银行、湘财证券等股价实现了较大幅度的增长，较好地对冲了公司地产业务的
经营风险。
报告期内，公司财务指标相对稳健。公司账面资产负债率57.18%；预收类款项64.78亿元，扣除预收类
款项后的资产负债率为54.15%。资产负债率处于行业较低水平。
报告期内，公司克服内外部的不利因素，积极调整融资结构，长期负债占比有所上升。期末货币资金余
额71.09亿元；有息负债合计308.50亿元，占总资产的31.43%，较期初减少0.5亿元。有息负债中，短期借款
和一年内到期的有息负债合计126.56亿元，占比41.02%，一年以上有息负债181.94亿元，占比58.98%；按融
资机构分：银行借款占比59.41%，公司信用类债券占比10.38%，其他类型借款占比30.21%。公司整体融资成
本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本5.81%（其中银行借款加权平均融资成本4.87%），期
末加权平均融资成本5.50%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.47%）。期内利息资本化金额约2.18亿元
，利息资本化率23.63%。
衢州国资入股较好地提升了公司的信用和融资渠道。6月，在整体信用收缩、融资环境仍然严峻的背景
下，公司成功发行了0.97亿美元债。美元债的成功发行向市场传递出公司稳健的经营状况、稳定的偿债能力
等积极信号，进一步拓宽了公司的融资渠道，优化债务结构，降低财务风险。
2、地产业务情况
报告期内，公司在上海的优质项目有序推进。上海亚龙壹号院项目2025年累计销售额突破220亿元，登
顶全国单盘销冠。期内，公司实现合同销售面积21.62万平方米，合同销售收入184.24亿元，同比上升4.04%
和325.86%。期内，无新开工面积和新竣工面积；结算面积6.82万平方米，结算收入7.08亿元，同比下降94.
97%；结算均价1.04万元/平方米，结算毛利率30.58%。
3、高科技投资情况
公司在高科技投资领域有较大规模的布局，经过多年的培育孵化，其价值在不断显现。报告期内，公司
借助政策对高科技领域的支持，探索科技投资与产业发展的融合路径，整合地方产业资源和政策优势，构建
相互赋能的投资生态体系。围绕区块链、人工智能、大数据、新材料等战略性新兴领域，加大资源倾斜力度
，着力挖掘和孵化具有技术壁垒的前沿科技赛道潜力企业，助力投资价值的释放。
杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）作为国家数据基础设施试点工作的重要参与者和行业
领先的数据要素技术与应用服务商，在技术创新领域不断拓宽行业边界。年初，趣链科技与温州市数据局签
署国家数据基础设施试点任务书，承担“数场、区块链、隐私保护计算”三大关键模块建设任务，并深度参
与温州城市可信数据空间建设；7月，趣链科技与多方合作以贵阳市现有的智能接驳、无人配送、环卫作业
等典型场景为基础，构建融合“车—路—云—链”的智能网联服务平台，提升智能汽车的调度效率与运行安
全，并探索面向交通运力和运营装备的RWA（现实世界资产）试点应用。未来，趣链科技将持续拓展国际生
态，围绕跨境数据基础设施建设、数据资产化等主题，推动全球数字金融生态实现可信连接与价值转化，助
力数据要素市场的蓬勃发展，在数据要素供应商领域持续领航。
浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）的实时智能技术正逐渐成为数字经济时代的基础
设施。7月，邦盛自主研发的实时智能反诈系统入选“中国软协卓越软件项目案例”，通过引入机器学习和
深度学习、流式大数据实时智能处理、用户行为建模等先进技术，实现涉诈风险行为实时预警，涉诈网站筛
查效率提升100倍以上，准确率91%以上，在浙江省9市23区县广泛推广应用。邦盛科技在大数据实时智能处
理领域积累了丰富的业务经验和技术底蕴，在数据规模大、超低延时要求和复杂事件决策等场景，给企业带
来了巨大的业务价值，并已成功应用于数字金融、政企事业、信息通信、智慧交通等国家战略性行业500余
家大中型机构，在金融风控、反电信诈骗、网络攻防等场景效果显著，真正实现让“热数据价值最大化”核
心技术在国民经济重要领域全面落地，并成功荣登2025浙江独角兽企业榜单、杭州独角兽企业榜单。
杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）致力于第四代半导体新材料氧化镓的产业化落地
范本。作为第四代半导体新材料的代表，氧化镓凭借超宽带隙、超低损耗等优势，在高功率电力电子器件及
紫外探测器件领域潜力巨大。在国内氧化镓单晶产业化起步晚、可借鉴经验少的背景下，富加镓业创始团队
克服重重阻碍取得一系列突破性进展——研制了国际上首台具备“一键长晶”EFG设备，可以满足2-6英寸晶
体生长需求，在国内率先突破了4英寸单晶生长技术瓶颈，实现了大尺寸VB法单晶制备，实现了单晶材料与A
I智造融合创新、MOCVD/MBE同质外延技术攻克以及外延材料器件验证等。7月，富加镓业凭借在氧化镓产业
化实践上取得的成果作为典型案例，荣登人民日报头版头条特稿《向着科技强国阔步前进》。8月，国务院
关于深入实施“人工智能+”行动的意见发布，央视2套《经济新闻联播》栏目随即介绍了富加镓业在“人工
智能+产业发展”方面的突出成就，其全球首条利用人工智能技术生产氧化镓的生产线，在1900℃的工作温
度下，人工智能技术可以24小时不间断控制各项生产参数，最终生产出更高质量和稳定的氧化镓晶体，加速
了氧化镓的产业化进程。
杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）持续助力云原生技术深度赋能企业数字化转型，并提
前布局云原生AI领域。5月，谐云科技自主研发的“云计算+AI”产品“乾坤鼎家族”全新升级，从一体化AI
平台迭代为算力管理平台、训练平台、推理平台三大核心平台组成的全栈式解决方案。这一升级不仅是产品
形态的革新，更是对AI产业智能化升级路径的深度回应。谐云科技在AI工程化、云原生化与大模型服务化领
域已迈入全新阶段，且已五年上榜《杭州独角兽&准独角兽企业榜单》，成为杭州数字经济高质量发展的标
杆企业。
杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）的应用场景，提供高质
量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。高端红外光学材料是红外光电产品的关键材料之一，属于欧
美发达国家对我国长期严格禁运范围，是红外光电产品产业链上关键技术瓶颈。公司的核心产品氟镓酸盐玻
璃及光窗深刻蚀金属网栅技术已在多款型号任务上批量应用，目前与中国电子科技集团、中国兵器集团、国
防科技大学、中国航空工业集团等多个用户单位建立了长期合作关系。
4、转型高科技制造情况
8月，公司公告拟通过发行股份方式购买先导电科95.4559%股份。本次交易是公司进入高端先进材料制
造领域的关键步骤，先导电科在高端溅射靶材领域拥有完整的“原料提纯-粉体合成-靶材制备”核心技术链
条，其核心产品广泛应用于半导体、显示面板及光伏等战略新兴行业，高度契合公司着力布局的硬科技赛道
，交易完成后能显著补充和强化了公司在该领域的产业布局能力。
5、管理和内控制度
衢州国资成为公司控股股东和实际控制人后，双方积极探索制度、内控和公司治理层面的“优势互补”
，通过将国有资本的稳定性、战略和资源整合能力与上市公司的市场化机制、灵活性和创新活力有机结合，
发挥了混合所有制的优势，实现了“1+1>2”的协同效应，提升了公司的治理能力和治理水平，从而在复杂
的市场环境中更具韧性。
6、提质增效重回报行动方案的进展
为响应上海证券交易所关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议，落实“以投资者为本”
的理念，推动上市公司持续优化经营、规范治理和积极回报投资者，大力提高上市公司质量，助力信心提振
、资本市场稳定和经济高质量发展，公司董事会于2024年6月21日审议并通过了《关于“提质增效重回报”
行动方案的议案》（以下简称“行动方案”）。
期内，公司根据行动方案的内容，积极开展和落实各项工作：通过积极引导控股股东增持，及时向资本
市场传递对公司未来发展前景的信心以及公司价值的认可；4月，为提升公司投资价值和股东回报能力，推
动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，公司制定《估值提升计划》，致
力于通过夯实经营管理、提高信息披露质量和稳定的分红政策努力提升投资者回报；8月，公司披露了《发
行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》及其摘要，迈出了公司转型硬科技的关键一步。
公司股价自行动方案披露以后已大幅上涨，市净率也已回升到1左右。6月，公司股票被调入“中证A500
”指数，这也意味着公司在资本市场获得了进一步的肯定。8月，公司制定了《市值管理制度》，未来将以
更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道更进一步加强市值管理工作，实现股东、员工、社会等各方利益
的协调平衡，共同推动公司稳健、持续、健康地发展。
三、报告期内核心竞争力分析
1、战略转型稳健推进。近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打
开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯
片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。近期，公司又积极转型高科技制造
领域，拟通过发行股份购买先导电科股权从而切入半导体领域。
2、资产质量优质健康。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长
三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍充足。目前在开发和待开发面积约
1000万平方米，可满足公司未来3年左右的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障
。同时，公司还持有中信银行、湘财股份、新湖期货等一批金融股权和宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐
云科技、富加镓业、恒影科技等高科技投资项目。
3、财务状况稳健合理。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及
类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场
、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成
本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
4、公司治理规范有序。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识
别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复
杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利
益高度统一，形成了强大凝聚力。
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