经营分析☆ ◇600082 ST海泰 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
科技园区开发、科技园区运营和商品销售业务，以及向孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企
业投资业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(行业) 4.19亿 93.20 7759.22万 82.77 18.53
科技园区运营(行业) 3010.52万 6.70 1573.22万 16.78 52.26
商品销售业务(行业) 42.46万 0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(产品) 4.19亿 93.20 7759.22万 82.77 18.53
科技园区运营(产品) 3010.52万 6.70 1573.22万 16.78 52.26
商品销售业务(产品) 42.46万 0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
内销(地区) 4.49亿 100.00 9374.90万 100.00 20.87
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁收入(业务) 1847.02万 99.30 --- --- ---
商品销售(业务) 12.67万 0.68 --- --- ---
服务收入(业务) 6991.29 0.04 -2.81万 -0.32 -402.56
房产销售(业务) -3390.00 -0.02 -167.49万 -19.29 49408.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(行业) 3.10亿 91.76 1.49亿 90.58 48.21
科技园区运营(行业) 2697.52万 7.99 1469.32万 8.91 54.47
商品销售业务(行业) 84.49万 0.25 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(产品) 3.10亿 91.76 1.49亿 90.58 48.21
科技园区运营(产品) 2697.52万 7.99 1469.32万 8.91 54.47
商品销售业务(产品) 84.49万 0.25 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
内销(地区) 3.38亿 100.00 1.65亿 100.00 48.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
内销(地区) 2683.62万 100.00 893.84万 100.00 33.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(业务) 1494.99万 55.71 372.64万 41.69 24.93
房产租赁(业务) 1158.12万 43.16 490.70万 54.90 42.37
商品销售(业务) 30.50万 1.14 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售4.29亿元，占营业收入的95.39%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 41871.42│ 93.20│
│客户二 │ 261.90│ 0.58│
│客户三 │ 254.24│ 0.57│
│客户四 │ 240.52│ 0.54│
│客户五 │ 225.12│ 0.50│
│合计 │ 42853.20│ 95.39│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.13亿元，占总采购额的60.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 575.46│ 26.50│
│供应商二 │ 341.78│ 15.74│
│供应商三 │ 151.98│ 7.00│
│供应商四 │ 129.45│ 5.96│
│供应商五 │ 123.96│ 5.71│
│合计 │ 1322.63│ 60.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，深度践行区域发展战略，以工业园区运
营为核心主业，形成“园区运营为存量根基、产业投资为增量引擎”的双轮驱动架构，稳步转型产业园区运
营商及科技服务提供商，发挥国有资本引领支撑作用，助力高新区建设国家自主创新示范区“升级版”。
园区运营方面，公司以战略思维构筑核心竞争优势，紧抓“117项目”全面盘活的重大机遇，主动承接
天开园科技转化成果，以市场化、专业化招商模式盘活存量资产、激活发展动能。通过创新提出“科创合伙
人”理念、重点打造“科创园中园”项目，引领园区运营向专业化、协同化升级。立足企业全生命周期需求
，加强科创园区建设，搭建数字化服务平台、组建产业服务联盟，营造协同共生、活力迸发的产业发展生态
，全力打造高质量园区运营标杆，为区域产业升级筑牢载体支撑。
产业投资方面，公司紧扣滨海高新区“113X”产业体系，深化产业投资模式创新，实现招投联动。在坚
守园区运营核心业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区主导产业及优质
科创企业开展投资。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，既为企业提供资
本支撑，也为公司培育长期投资回报，实现国有资产保值增值与产业协同效益双向提升。
孵化服务方面，公司深化高效能载体建设，坚守孵化器核心职能。旗下海泰孵化器为在孵企业提供咨询
、培训等专业化服务，公司依托园区产业及企业集群优势，优化配套服务，提升孵化器服务能力与影响力，
为区域产业升级注入创新动能。
二、报告期内公司所处行业情况
近年来，公司逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发
展路径，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产
业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助
企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产
业园区的焦点和新增长点。
工业园区运营行业逐步从“空间租赁”向“价值创造”转型，告别单纯依赖招商和补贴的模式，核心竞
争力转向运营服务升级。期间市场呈现供求失衡、同质化竞争加剧的痛点，园区去化周期延长，部分园区陷
入“降价-降质-客户流失”的困境，倒逼行业向精细化、差异化发展，部分园区开始构建“数据资产+服务
生态+价值投资”的新型运营范式。2025年，行业围绕相关政策深化实践，工信部、国家发改委印发《工业
园区高质量发展指引》，数字化、绿色化成为破局关键，特色专业园区凭借强产业集聚能力展现抗周期优势
，行业分化持续加剧，运营服务成为驱动增长的力量之一。
产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”阶段，国家出台大量政策促进产业转型升级，地方政府加速
构建“资本招商”生态，通过“资本链+产业链”双轮驱动培育本土“独角兽”和链主企业，行业呈现“政
策牵引强化、区域竞争加剧、产投融合深化”三大特征。由此，投资行业技术研判难度不断提升，对投资人
的行业研究能力及投后赋能水平要求也更高。投资机构更多的聚焦新质生产力维度发掘科创型企业，向具备
核心技术壁垒和场景落地能力的专精特新企业集中，逐步构建基于技术先发优势与产业变革机遇的差异化投
资竞争力。
在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业正加速向专业化、数字化与生态化方向转型升级。2025年
《工业和信息化部科技型企业孵化器管理办法》出台，推动行业从量的增长向质的提升转变，设立标准级和
卓越级两类孵化器。行业结构性变革深化，呈现“专业化深耕、数字化赋能、生态化协同”趋势，垂直领域
孵化器持续扩容，与产业园区、投资机构形成协同闭环，聚焦新兴产业培育，为新质生产力发展提供重要支
撑。
三、经营情况讨论与分析
2025年是“十四五”规划收官之年，也是承前启后、谋划“十五五”发展的关键一年。公司锚定高质量
发展方向，聚焦主责主业、深化改革创新，统筹推进存量盘活、园区运营、治理提升等重点工作，破解发展
瓶颈、激发内生动力，圆满完成年度各项经营任务，为“十四五”规划画上圆满句号，也为后续持续健康发
展奠定坚实基础。
（一）盘活存量资产
坚持市场需求导向，多措并举、全方位推进存量资产盘活。一是深度融入中圈层建设，主动对接区域发
展战略，与天开发展集团共同打造高成长性产业基地，推动资产运营与科创资源深度融合，夯实载体盘活基
础。二是推进协同招商提质增效，创新布局“园中园”发展模式，联合专业市场化运营机构，重点打造特色
人才创新创业园、数字跨贸产业基地、协同创新中心三大特色载体，共建集成电路公共技术服务产业集群，
有效集聚产业资源、延伸产业链条。三是深化市场化资产盘活机制，对零散租赁尾盘实施打包托管实现清盘
。结合园区定位制定“一园一策”定价策略，推动园区错位发展，全面提升资产利用效率与综合效益。
（二）精耕园区运营
以精耕园区价值增量为目标，从科创企业培育、硬环境提升、软服务赋能三个维度协同发力，持续优化
园区生态，提升园区核心竞争力。一是创新引入“科创合伙人”模式，协同打造高水平创新创业服务平台，
年内新增多家国家级高新技术企业，科创企业集聚效应显现。二是加快智慧园区转型步伐，以数字化转型为
抓手，上线一体化智慧园区管理平台，实现园区运营全流程数字化、智能化管控，运营效率大幅提升。三是
完善全方位服务体系建设，常态化开展资源对接、用工保障等服务，组建海泰发展产业服务联盟，切实解决
企业发展需求，高效推进园区基础设施升级改造与软服务提质增效，切实解决企业发展诉求，全方位提升企
业归属感与满意度，构建起良性循环的产业生态。
（三）聚焦产业投资
始终坚持“结合产业、服务产业、发展产业”核心理念，聚焦投资与产业深度联动，多措并举推动投资
工作提质增效，助力公司产业布局优化与高质量发展。报告期内，基金已投项目元旭半导体实现新品发布，
核心技术竞争力持续提升，账面资产稳步保值，投资效益显现。同时，立足战略发展战需求，主动探索并购
重组拓展路径，精准筛选优质投资项目、积极对接优质企业资源，着力培育发展新动能，努力拓展“第二增
长曲线”。此外，充分发挥已投基金桥梁纽带作用，与之路资本建立并深化长效合作机制，将市场化投资机
构作为存量载体盘活的重要盟友，借助其专业优势发挥“外脑”参谋和“窗口”对接作用，持续对接新质生
产力相关项目，围绕公司战略转型方向积极开展投资论证。
（四）优化财务管理
坚持稳健经营理念，合理统筹债务融资规模，创新融资方式、拓宽融资渠道，持续优化融资结构，有效
降低融资成本，筑牢公司稳健发展的资金保障。一方面结合公司经营发展需求，科学制定融资计划，合理控
制债务规模，防范化解资金链风险，确保资金供需平衡。另一方面加大融资结构调整力度，通过对接优质金
融资源、科学统筹债务结构等有效举措，年内实现融资成本大幅压降，有效减轻财务负担，不断增强资金统
筹保障能力和抗风险能力，为各项经营工作有序推进提供坚实资金支撑。
（五）深化公司治理
坚持以改革促发展、以管理提效能，深入推进公司治理现代化。一是深化公司治理改革，全面取消监
事会，优化公司治理结构，明确各治理主体权责边界，形成权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡的治
理机制。二是完善考核与内控体系，对差异化考核体系进行进一步优化，突出价值创造、产业培育、风险防
控等核心指标，充分发挥考核“指挥棒”作用，激发全员干事创业活力。适配公司战略发展需求，推进内控
体系优化提升，精简冗余流程、优化管理环节，提升管理规范化、精细化水平。三是强化人才培养与队伍建
设，通过系统化培训学习提升员工专业素养和业务能力，激发人才创新活力，为公司高质量发展提供坚实人
才保障。
四、报告期内核心竞争力分析
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集
效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。
（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件
服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海科技园等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、
生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵
化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区
域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司
品牌内涵，进一步促进招商租售工作。
（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新
示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器
服务水平，不断扩大公司孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科
技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
（四）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队
运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力
公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。
（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系
。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入44,924.06万元，较上年同期增加33.06%，实现归属于母公司股东的净利
润-7,298.33万元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
公司所处行业为园区开发及运营服务。产业园区是区域产业集聚、科技创新转化和企业成长服务的重要
载体，也是地方国有企业服务区域发展、培育新质生产力、提升国有资本配置效率的重要抓手。
当前，随着国有企业改革深化提升行动持续推进，资本市场对上市公司主营业务清晰度、收入持续性和
规范治理水平要求不断提高。单纯依靠空间租售、资产处置和传统招商，已难以适应高质量发展要求。未来
园区竞争将不再局限于区位、价格和载体条件，而是更加体现为产业研究、客户导入、服务转化、资源整合
和资本协同能力的综合竞争。
未来产业园区发展主要呈现专业化、服务化、数智化、资本化趋势。专业化要求围绕重点产业建设专业
载体、导入专业服务；服务化要求围绕企业成长需求提供政策、融资、场景和非核心业务外包等服务；数智
化要求推动人工智能、算力服务、数字员工、智能体应用和智慧园区系统落地；资本化要求通过基金、投资
、投后赋能连接科技企业成长价值。
综上所述，园区开发及运营服务行业正在由“空间供给”向“产业赋能”转变，由“资产经营”向“客
户经营”转变，由“单一租售收入”向“园区经营、产业服务、数智化科技服务和资本协同”多元支撑转变
。公司需要立足国有控股上市公司资源禀赋、区域产业集聚优势和存量园区资产基础条件，持续提升园区运
营能力、产业服务能力、数智化服务能力和资本运作能力，在服务实体经济，推动产业升级中实现高质量、
可持续的发展。
面向新阶段，公司将坚持以高质量发展为主题、以新质生产力为主线，加快向产业运营商转型，以数字
化、绿色化、专业化提升核心运营能力，坚持稳健经营，深度融入城市更新与区域发展大局，在服务实体经
济、推动产业升级中实现更高质量、更可持续的发展。
(二)公司发展战略
公司将积极寻求自身发展与国家科技创新、京津冀协同发展和区域发展战略相适应，把上市公司高质量
发展与服务区域产业升级、服务科技企业成长紧密结合，以实现稳定、可持续的收入和利润支撑为主线，优
化资产结构、业务结构、收入结构和盈利结构，强化上市公司规范治理和合规风控能力，持续提升经营能力
和长期价值，加快推动公司转型发展。
(三)经营计划
2026年，公司将继续全面落实滨海高新区决策部署，坚持以高质量发展为主题，以提升上市公司持续经
营能力为核心，深化改革推动转型，着力夯实经营基本盘、培育发展新动能，提升公司经营质量。
进一步攻坚园区资产盘活。依托高新区产业资源和自主招商能力，集中推进精工国际、蓝海科技园、BP
O科技园存量园区盘活提质，加大重点园区盘活利用力度。持续完善招商机制、盘活策略和“一企一策”服
务方案。
进一步升级招商服务模式。围绕滨海高新区重点产业方向和公司园区承载条件，建立产业图谱招商机制
，推动招商工作向产业链招商、综合资源组织和企业成长服务转变。围绕科技企业落地和成长需求，整合政
策、空间、资金、场景、专业服务和产业链资源，提升客户导入质量、客户稳定性和服务转化能力。
进一步拓展园区运营服务。发挥国家级科技企业孵化器、产业服务联盟和园区客户基础作用，围绕驻区
企业非核心业务外包、政策申报、融资对接等方向，推动运营服务产品化和标准化。依托政府资源与市场渠
道，推进智慧园区、低碳园区等服务试点，打造可展示、可体验、可销售、可复制的示范场景。
进一步发挥上市公司资源整合优势。以基金为纽带深化资本协同，主动对接新质生产力重点领域，布局
高成长赛道，为公司转型发展打开增长空间。紧紧围绕主业重塑与长期转型目标，推动基金投资与资产盘活
、园区运营、产业招商协同联动、一体发力，对符合战略方向、业务协同性强、风险可控的项目，开展基金
合作、投后赋能、资本运作条件研究和可行性论证，推动“以园区发现项目、以服务验证价值、以资本分享
成长”的良性循环。
进一步完善机制保障。围绕转型发展重点任务，建立统筹推进机制、专项推进机制和调度评价机制，强
化市场化经营、项目化推进、过程纠偏和结果评价。补强产业招商、运营服务、项目筛选等关键能力，推动
公司加速向价值创造转变。
(四)可能面对的风险
1.宏观经济及政策风险
园区开发运营服务与宏观经济、产业政策、国资监管、资本市场监管和区域产业发展密切相关。宏观经
济波动、政策调整、融资环境及监管要求变化，均可能对公司资产运营、招商去化、服务收费和资本协同产
生影响。公司将持续关注宏观政策和监管动态，强化经营计划滚动调整和合规审查。
2.园区市场竞争风险
当前产业园区供给持续增加，对优质企业、创新资源、专业服务和产业生态的竞争更加激烈。若公司产
业招商能力、服务能力和资源组织能力提升不及预期，可能影响园区去化效率和客户质量。公司将坚持产业
图谱招商和综合服务导向，持续提升园区运营、企业服务和客户管理水平。
3.新业务培育及投资协同风险
产业服务、数智化科技服务和资本协同业务处于培育提升阶段，可能面临市场需求验证、商业模式成熟
度、专业能力储备、合作主体履约和投资收益波动等不确定性。公司将坚持稳慎推进、试点先行、风险可控
原则，有效防范相关风险。
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