经营分析☆ ◇600082 ST海泰 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
科技园区开发、科技园区运营和商品销售业务，以及向孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企
业投资业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁收入(业务) 1889.51万 99.49 --- --- ---
服务收入(业务) 9.77万 0.51 2.96万 0.58 30.29
房产销售(业务) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(行业) 4.19亿 93.20 7759.22万 82.77 18.53
科技园区运营(行业) 3010.52万 6.70 1573.22万 16.78 52.26
商品销售业务(行业) 42.46万 0.09 --- --- ---
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科技园区开发(产品) 4.19亿 93.20 7759.22万 82.77 18.53
科技园区运营(产品) 3010.52万 6.70 1573.22万 16.78 52.26
商品销售业务(产品) 42.46万 0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
内销(地区) 4.49亿 100.00 9374.90万 100.00 20.87
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁收入(业务) 1847.02万 99.30 --- --- ---
商品销售(业务) 12.67万 0.68 --- --- ---
服务收入(业务) 6991.29 0.04 -2.81万 -0.32 -402.56
房产销售(业务) -3390.00 -0.02 -167.49万 -19.29 49408.36
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
科技园区开发(行业) 3.10亿 91.76 1.49亿 90.58 48.21
科技园区运营(行业) 2697.52万 7.99 1469.32万 8.91 54.47
商品销售业务(行业) 84.49万 0.25 --- --- ---
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科技园区开发(产品) 3.10亿 91.76 1.49亿 90.58 48.21
科技园区运营(产品) 2697.52万 7.99 1469.32万 8.91 54.47
商品销售业务(产品) 84.49万 0.25 --- --- ---
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内销(地区) 3.38亿 100.00 1.65亿 100.00 48.84
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售4.29亿元，占营业收入的95.39%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 41871.42│ 93.20│
│客户二 │ 261.90│ 0.58│
│客户三 │ 254.24│ 0.57│
│客户四 │ 240.52│ 0.54│
│客户五 │ 225.12│ 0.50│
│合计 │ 42853.20│ 95.39│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.13亿元，占总采购额的60.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 575.46│ 26.50│
│供应商二 │ 341.78│ 15.74│
│供应商三 │ 151.98│ 7.00│
│供应商四 │ 129.45│ 5.96│
│供应商五 │ 123.96│ 5.71│
│合计 │ 1322.63│ 60.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所处的行业
近年来，公司逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发
展路径，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产
业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助
企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产
业园区的焦点和新增长点。
随着《工业园区高质量发展指引》的深化实践，工业园区运营行业正彻底告别单纯依赖空间租赁、政策
补贴与同质化招商的传统模式，全面迈入以价值创造为核心的新周期。当前，行业正处于新旧动能转换的阵
痛与破局期。一方面，市场供求失衡与同质化竞争加剧，传统园区陷入“降价-降质-客户流失”的恶性循环
；另一方面，行业竞争主战场已全面转向“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”的深度转型，聚焦
做强优势产业、培优企业主体与促进实数深度融合。面对这一趋势，园区运营需摒弃粗放扩张，转而构建数
据资产、服务生态、价值投资相结合的新型运营范式。未来，具备强产业集聚与全生命周期赋能能力的特色
专业园区，将凭借精细化、生态化的综合运营服务展现出显著的抗周期优势，成为驱动行业高质量增长的核
心引擎。
产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”阶段，国家出台大量政策促进产业转型升级，地方政府加速
构建资本招商生态，产业资本正从短周期考核转向长期陪伴式投资，耐心资本与容错免责机制的制度化突破
，为前沿硬科技和早期项目打开了广阔空间。投资行业技术研判难度也不断提升，对投资人的行业研究能力
及投后赋能水平要求也更高。投资机构更多的聚焦新质生产力维度发掘科创型企业，向具备核心技术壁垒和
场景落地能力的专精特新企业集中，逐步构建基于技术先发优势与产业变革机遇的差异化投资竞争力。
在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业正加速向专业化、数字化与生态化方向转型升级。2025年
《工业和信息化部科技型企业孵化器管理办法》出台，推动行业从量的增长向质的提升转变，设立标准级和
卓越级两类孵化器。行业结构性变革深化，呈现“专业化深耕、数字化赋能、生态化协同”趋势，垂直领域
孵化器持续扩容，与产业园区、投资机构形成协同闭环，聚焦新兴产业培育，为新质生产力发展提供重要支
撑。
（二）公司主要业务
报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，深度践行区域发展战略，以工业园区运
营为核心主业，形成“园区运营为存量根基、产业投资为增量引擎”的双轮驱动架构，稳步转型产业园区运
营商及科技服务提供商，发挥国有资本引领支撑作用，助力高新区建设国家自主创新示范区“升级版”。
园区运营方面，公司以战略思维构筑核心竞争优势，紧抓“117项目”全面盘活的重大机遇，主动承接
天开园科技转化成果，以市场化、专业化招商模式盘活存量资产、激活发展动能。依托“科创合伙人”机制
，高效推进园区载体的招商与租售工作。公司深耕产业服务集成，立足企业全生命周期需求，牵头组建产业
服务联盟，汇聚金融、科技等多领域专业服务机构，通过组织多元化产业活动，持续激发园区活力。同时，
公司紧扣数字化、精细化、专业化导向，全面打造园区运营数字化平台，以数智化手段提升运营效能，持续
增强园区的核心竞争力与产业凝聚力。
产业投资方面，公司紧扣滨海高新区“113X”产业体系，深化产业投资模式创新，实现招投联动。在坚
守园区运营核心业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区主导产业及优质
科创企业开展投资。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动。通过“招投联动
”机制的持续深化，公司致力于实现国有资产保值增值与产业协同效益的双向提升，持续丰富园区产业内涵
，增强公司可持续发展能力。
孵化服务方面，公司深化高效能载体建设，坚守孵化器核心职能。旗下海泰孵化器为在孵企业提供咨询
、培训等专业化服务，公司依托园区产业及企业集群优势，优化配套服务，提升孵化器服务能力与影响力，
为区域产业升级注入创新动能。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，面对外部环境复杂多变、企业转型攻坚任务艰巨的双重考验，公司主动承压破局，坚定
不移推动高质量转型发展。公司多措并举稳固经营底盘，通过盘活存量资产、迭代提升园区运营能力，持续
夯实经营基本盘；稳步推进低效传统业务有序出清，前瞻布局科技产业赛道，深化产业协同举措，持续积蓄
转型发展动能；着力化解历史遗留问题，持续优化财务与债务结构，夯实转型发展的财务根基；同步健全完
善公司治理体系，纵深推进国企改革，不断强化组织机制保障。报告期内，剔除补缴税费等非经常性损益因
素影响，公司利润实现同比大幅减亏，各项重点改革经营任务均取得阶段性成效，为后续实现更高质量发展
打下坚实基础。
（一）聚焦资产盘活释放存量价值
公司持续推动项目盘活，通过精准招商与机制创新，持续激发存量资产的内生动力。一是全力攻坚重点
项目，以蓝海科技园为突破口，成功引入极豪科技、镭恒光锐、中资信创等优质企业，加速形成高质量产业
集聚效应；同时多措并举推动精工国际和BPO项目盘活取得实质性进展，全速推进重大产业项目落地。二是
深化“园中园”战略布局，依托“科创合伙人”模式，充分借助外部合伙人的产业导入与资源链接能力，聚
力搭建协同发展平台，拓宽市场化合作新空间。三是持续优化盘活机制，搭建企业全生命周期服务体系，推
出“海泰发展新伙伴计划”，赋能招商工作。报告期内，实现资产盘活面积1.68万平方米，租赁收入保持稳
健增长态势。
（二）深耕园区运营集聚产业动能
公司加速推动园区运营向产业组织者转型，通过建体系、搭平台，全面提升综合运营效能。一是牵头组
建产业服务联盟，整合多方专业机构资源，构建涵盖市场监管对接、科技成果转化、投融资服务等领域的产
业服务体系，组织开展各类产业服务活动，持续赋能园区企业高质量发展。二是加快运营服务数字化转型，
持续推进数字化平台迭代建设，推动园区空间管理、企业综合服务、物业服务等核心业务模块线上集成，打
通各业务系统数据壁垒，以数据驱动提升服务响应效率。三是全方位提升营商软硬件环境，立足“空间管家
”定位，完成核心载体装修焕新与配套设施改造，切实提升园区宜业宜居品质。
（三）强化投资赋能探索转型路径
公司紧扣投资与产业深度融合主线，坚持“结合产业、服务产业、发展产业”核心导向，全面加快产业
投资与招商联动布局。充分发挥产业基金杠杆作用，联合之路资本、新格局基金，布局元旭半导体、知学云
、青云智算等优质科创项目，实现国有资产保值增值与产业协同效益双向提升。一方面，以资本投促带动产
业落地，推动被投企业入驻园区，引导科技企业集聚发展。将投资赋能与园区载体运营相结合，打通资本赋
能、企业落地、空间保障全链条，完善产业配套服务，持续培育活力充沛的科创产业生态。另一方面，借助
投资深入洞察产业链，链接上下游优质主体，深入研判产业发展趋势，打通项目研判、资源导入、业务落地
的闭环，为公司战略转型挖掘新赛道、探索新发展路径。
（四）夯实财务保障聚力降本增效
公司秉持审慎稳健的财务经营策略，强化资金集中统筹管理，科学编制年度资金使用计划，严守现金流
安全底线，统筹推进债务结构调整，实现债务结构持续优化、综合融资成本有效压降。报告期内，公司多措
并举压减各项财务开支，财务费用同比实现较大幅度下降，降本成效逐步释放，为利润修复创造有利空间。
与此同时，主动挖掘创新融资机会，积极拓展多元化融资渠道，丰富融资工具储备，持续提升资金调度统筹
水平，增强企业财务韧性与风险抵御能力，为公司战略转型落地筑牢坚实财务保障。
（五）坚持党建引领完善公司治理
公司持续推动党的领导与公司治理深度融合，以健全完善治理体系为重要抓手，充分释放企业组织内生
发展动能。深化党建与经营业务融合，积极谋划培育特色党建品牌，推动党建工作与生产经营同部署、同推
进、同落实，切实把党组织政治优势转化为公司转型攻坚的现实发展优势。顺应战略转型需要，有序推进组
织架构迭代，完成管理体系适应性调整，进一步理顺权责链条，提升科学决策水平与业务执行效能。持续夯
实治理制度根基，系统开展《公司章程》《董事会议事规则》等核心治理制度修订完善工作，厘清各治理主
体履职边界，不断健全权责清晰、运转顺畅的治理运行机制，以高效能治理为公司高质量转型发展提供坚实
制度保障。
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