经营分析☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
仓储物流、房地产开发业务、制造业、产业园区业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 11.59亿 37.90 1.48亿 25.02 12.74
仓储物流业务(行业) 8.80亿 28.79 3.73亿 63.17 42.34
制造业业务(行业) 7.07亿 23.12 9546.93万 16.18 13.50
产业园区业务(行业) 2.46亿 8.04 -5797.45万 -9.83 -23.59
其他业务(行业) 6573.29万 2.15 3220.31万 5.46 48.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 11.59亿 37.90 1.48亿 25.02 12.74
仓储物流业务(产品) 8.80亿 28.79 3.73亿 63.17 42.34
制造业业务(产品) 7.07亿 23.12 9546.93万 16.18 13.50
产业园区业务(产品) 2.46亿 8.04 -5797.45万 -9.83 -23.59
其他业务(产品) 6573.29万 2.15 3220.31万 5.46 48.99
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 27.02亿 88.38 5.01亿 84.86 18.53
其他国家或地区(地区) 3.55亿 11.62 8931.21万 15.14 25.13
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 84.54亿 64.72 15.51亿 56.93 18.35
制造业业务(行业) 21.79亿 16.68 2.78亿 10.21 12.77
仓储物流业务(行业) 18.53亿 14.19 7.83亿 28.74 42.26
产业园区业务(行业) 4.49亿 3.44 7780.63万 2.86 17.32
其他业务(行业) 1.28亿 0.98 3463.40万 1.27 27.08
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 84.54亿 64.72 15.51亿 56.93 18.35
制造业业务(产品) 21.79亿 16.68 2.78亿 10.21 12.77
仓储物流业务(产品) 18.53亿 14.19 7.83亿 28.74 42.26
产业园区业务(产品) 4.49亿 3.44 7780.63万 2.86 17.32
其他业务(产品) 1.28亿 0.98 3463.40万 1.27 27.08
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 114.00亿 87.26 24.94亿 91.53 21.88
其他国家或地区(地区) 16.64亿 12.74 2.31亿 8.47 13.87
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 130.63亿 100.00 27.25亿 100.00 20.86
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 34.03亿 58.87 6.56亿 52.25 19.27
制造业业务(行业) 11.87亿 20.54 1.26亿 10.07 10.65
仓储物流业务(行业) 9.15亿 15.83 4.02亿 32.05 43.94
产城综合开发业务(行业) 2.07亿 3.58 3560.43万 2.84 17.22
其他业务(行业) 6854.79万 1.19 3502.03万 2.79 51.09
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 34.03亿 58.87 6.56亿 52.25 19.27
制造业业务(产品) 11.87亿 20.54 1.26亿 10.07 10.65
仓储物流业务(产品) 9.15亿 15.83 4.02亿 32.05 43.94
产城综合开发业务(产品) 2.07亿 3.58 3560.43万 2.84 17.22
其他业务(产品) 6854.79万 1.19 3502.03万 2.79 51.09
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 48.50亿 83.91 11.13亿 88.66 22.94
其他国家或地区(地区) 9.30亿 16.09 1.42亿 11.34 15.30
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 42.48亿 50.59 4.13亿 24.25 9.73
仓储物流业务(行业) 19.30亿 22.99 8.84亿 51.87 45.80
制造业业务(行业) 14.77亿 17.58 2.07亿 12.16 14.03
产城综合开发业务(行业) 5.94亿 7.08 1.25亿 7.32 20.99
其他业务(行业) 1.49亿 1.77 7507.38万 4.40 50.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 42.48亿 50.59 4.13亿 24.25 9.73
仓储物流业务(产品) 19.30亿 22.99 8.84亿 51.87 45.80
制造业业务(产品) 14.77亿 17.58 2.07亿 12.16 14.03
产城综合开发业务(产品) 5.94亿 7.08 1.25亿 7.32 20.99
其他业务(产品) 1.49亿 1.77 7507.38万 4.40 50.51
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 77.05亿 91.75 16.28亿 95.52 21.13
其他国家或地区(地区) 6.93亿 8.25 7628.94万 4.48 11.00
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 83.98亿 100.00 17.04亿 100.00 20.30
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售8.95亿元，占营业收入的29.28%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│开云府住宅 │ 61826.26│ 20.22│
│武汉锦宸 │ 9411.45│ 3.08│
│南山·天岳 │ 6996.88│ 2.29│
│苏州溪上四季 │ 5905.87│ 1.93│
│深圳悦时光 │ 5397.47│ 1.77│
│合计 │ 89537.93│ 29.28│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购18.52亿元，占总采购额的17.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中建七局安装工程有限公司 │ 61914.61│ 5.99│
│中建四局第一建设有限公司 │ 58477.92│ 5.66│
│中国二十冶集团有限公司 │ 36999.94│ 3.58│
│ArcelorMittal Singapore Pte Ltd │ 16300.69│ 1.58│
│中国建筑第二工程局有限公司 │ 11467.27│ 1.11│
│合计 │ 185160.43│ 17.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升
业务的综合性企业集团。公司聚焦高端仓储物流领域深耕发展，筑牢长期发展根基；同时持续优化提升房地
产开发、制造业及产业园区相关业务，严守现金流安全，提升整体运营效率，为公司业务转型升级及高质量
发展提供坚实支撑。
1.仓储物流
公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代
化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、
供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链
生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证
券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位。紧扣“轻重并举”战略
主线，持续完善智慧物流园区网络布局，夯实经营底盘；聚焦多层次REITs平台构建，持续加大轻资产业务
拓展力度，有效优化资产结构、提升资产运营效率与整体盈利韧性。截至2026年6月30日，公司在全国范围
内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网
络不断完善，规模效应日益提升。同时，立足物流主业资源禀赋，有序探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等
延伸业务，拓宽盈利空间。报告期内，公司新增杭州大江东项目、佛山三水项目、成都龙泉项目、昆明空港
项目、合肥东城项目等5个屋顶光伏项目，累计实现47个光伏项目并网落地，园区绿色低碳转型落地见效。
2.房地产开发业务
公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产
、稳慎化解风险”的发展策略。面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化
自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升
，巩固公司经营的韧性基础。
报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断
提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善；同时，系统性整合与优化配置存量房地产项
目，优化业务布局，保持稳健、可持续的业务规模。截至2026年6月30日，公司房地产开发业务已布局16个
城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目41个；累计可运营项目（含筹备）20
个，其中在运营（含代管）项目9个，实现安全、稳定增长。
3.制造业
公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构
制造解决方案提供商。其中，胜宝旺作为全球知名的导管架建造企业，专注于海洋油气和海上风电设施的EP
CI总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及EPCI总承包
商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品
已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制
造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。
报告期内，公司坚持实施“出海”战略，拓宽海外客户渠道，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺持续完
善EPCI全链条服务能力，以联合体牵头承接文莱BSP项目，同步跟进德国、英国、澳大利亚等海外风电导管
架项目投标；华南建材首个邮轮翻新总包项目成功交付，实现该领域业务闭环，积极开拓欧洲、澳洲及东南
亚市场，全球化布局稳步推进。
4.产业园区业务
公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房
的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、无锡、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存
量项目的提质增效工作，着力开展精益运营、生态构建、服务提升、业务创新等工作。其中，在无锡、重庆
等成熟园区，围绕车联网、低空经济、新能源等新质生产力领域，深化政企协同与高校链接，引入产业链龙
头企业、打造科研成果孵化器，推动园区产业主题集聚成型；积极探索轻资产输出业务，以无锡车联网小镇
项目为试点，拓宽园区业务盈利渠道，为公司轻资产模式规模化落地积累实践经验；同时，公司通过数字化
系统全面赋能园区运营，同步推进园区光伏、储能等绿色配套设施建设，致力于通过提升运营质量、产业赋
能、绿色升级推动产业园区业务高质量发展。
5.其他
公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、
运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东
部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
（二）行业情况分析
1.仓储物流业务
2026年上半年，面对复杂多变的外部环境与行业结构性调整态势，我国物流行业整体运行平稳、稳中有
进，行业新旧动能转换持续提速。根据国家统计局等相关部门发布的数据，报告期内，全国社会物流总额为
181.1万亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%；物流业总收入为7.2万亿元，同比增长4.7%，行业运行景气
水平稳步提升；需求结构持续优化升级，高端产业物流需求增长强劲，高技术制造业和数字产品制造业分别
增长13.3%和12.3%，成为行业增长核心新动能；同时，各类促消费政策持续落地见效，上半年，社会消费品
零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%；全国网上商品零售额6.43万亿元，同比增长4.8%；直播电商零售
额突破一万亿元，同比增长6.5%，电商物流持续为仓储需求增长提供有力支撑。
从高标仓供需看，2026年上半年，市场整体呈现供应放缓、需求修复、租金企稳的良性运行特征。供给
端，2020-2025年行业新增供应热潮逐步消退，2026年新增供应节奏较2025年有所放缓，长三角、大湾区、
华北、中西部四大核心城市群新增供给均不同程度回落，有效缓解了前期区域供需失衡的市场格局。需求端
，电商、第三方物流、先进制造业及跨境电商仍是市场核心需求主力，持续带动仓储去化。截至2026年6月
底，全国高标仓平均出租率约84%，平均租金环比下降约0.7%，降幅持续收窄，市场供需结构逐步改善，园
区精细化运营、品质服务、场景增值能力已成为企业核心竞争壁垒。
从行业投资与资本市场看，2026年上半年，物流地产行业土地投资收缩、资本市场成交低迷，整体进入
买方主导的调整周期。土地供给层面，截至上半年，全国41座重点城市仓储用地成交总量约7,400亩，同比
下降25%，成交总金额约32亿元，同比下降20%，行业彻底告别规模化拿地扩储模式，企业投资逻辑全面转向
精准择优、聚焦核心节点的高质量布局。资本市场层面，上半年物流地产大宗交易活跃度显著回落，资产成
交价格持续承压，市场交易呈现出企业出清与机构抄底并存的博弈格局，行业发展逻辑与头部企业战略发生
结构性转型，重资产粗放扩张模式持续弱化。
从政策层面看，现代物流基础设施已上升为国家核心基建序列，顶层制度红利持续释放。当前，国家统
筹布局水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网“六张网”一体化建设，物流网作
为畅通国内大循环的关键基础设施与现代流通体系核心载体，依托国家级物流骨干网络搭建，国家持续加快
高效顺畅的现代流通体系建设，大力推广多式联运，着力降低全社会物流综合成本。在国家顶层政策引导下
，仓储物流行业发展逻辑从传统规模扩张，全面转向质效提升。伴随多式联运模式落地推进，核心枢纽仓储
资产价值持续重估；同时，行业政策持续支持仓储设施智能化、绿色化改造升级，也为物流资产资本化、证
券化运作提供了清晰的政策窗口与发展空间。
2.房地产开发业务
2026年上半年，我国房地产行业延续深度调整态势，整体呈现“政策持续优化、市场结构性分化、投资
缩量提质”的阶段性特征。
政策层面，中央持续强化“稳地产、扩内需”导向，坚持“稳房价、稳预期、控增量、去库存、优供给
”的调控主线；各地因城施策持续发力，上半年累计出台政策超560条，一线及核心二线城市重磅新政陆续
落地，宽松类政策占比接近九成，供需两端配套举措持续细化，为行业结构性修复提供支撑。
销售市场方面，行业整体仍处于筑底调整周期，城市与产品分化格局加剧。据国家统计局数据，2026年
上半年全国新建商品房销售面积4.0亿平方米、销售额3.8万亿元，同比分别下降11.6%和13.6%，降幅较去年
同期进一步走低，但市场整体修复节奏偏弱。分阶段看，行业呈现“一季度承压、二季度边际回暖”态势，
重点城市成交降幅持续收窄，核心高能级城市依托优质供给与改善型购房需求支撑，市场率先企稳。产品结
构方面，改善性需求成为市场核心支撑，重点30城120平方米以上新房成交占比达48%，“好房子、优产品”
的结构性竞争优势愈发凸显，行业正式进入以优质供给驱动结构性修复的发展阶段。
土地投资方面，房企投资整体延续审慎收缩态势，土地市场呈现“总量收缩、核心高热、分化加剧”的
格局。据国家统计局数据显示，2026年上半年全国房地产开发投资额累计同比下降18.0%，房屋新开工面积
累计同比下降23.4%，行业整体投资意愿偏弱。结合中指研究院等机构统计，上半年全国300城宅地成交规模
同比下降24%，土地出让金下降31%。土地市场热度显著向高能级城市集中，一线城市土地平均溢价率达19.8
%，远高于三四线城市2.9%的水平，宅地出让金Top20城市成交占比达62%，较2025年提升10个百分点，核心
城市优质地块价值持续凸显。拿地主体方面，央国企（含地方国资）仍是投资主力，拿地金额Top50企业中
，央国企数量占比约八成，民营房企投资依旧谨慎，行业投资逻辑彻底告别粗放式扩储，全面转向择优布局
、提质控险的精细化发展模式。
3.制造业
我国“十五五”规划明确提出“推动船舶产业结构调整，做强做优高端船舶和海洋工程装备基地”、“
巩固提升海洋装备制造业优势”等战略部署，叠加超长期特别国债给予船舶海工设备投资15%的直接补贴，
公司所处的海洋工程装备及船舶舾装板块整体延续向好发展的态势。
海洋工程装备方面，在全球能源安全诉求持续强化、国际油价中枢稳步抬升、陆上油田易采储量已近枯
竭背景下，海洋能源成为重点开发领域。据RystadEnergy预测，2026年全球海上能源资本开支将连续第二年
超过3,000亿美元，同比增幅约5%，海上风电将成为油气之外最大的投资板块，其资本开支超过600亿美元，
行业景气度提升为具备技术积淀的企业打开增量发展空间。国内海工企业进军中东、东南亚、西非等海外油
气及新能源领域，凭借模块化EPC、油田技术服务、能源基建跨界、FLNG专精等差异化优势开拓海外市场、
拓展多元业务布局，使得公司海外业务拓展面临竞争加剧的局面。
船舶舾装方面，全球造船行业处于新一轮上行周期。据克拉克森统计，2026年上半年，全球新船订单量
达4,295万CGT，同比增长65.8%，新船投资总额约1,326亿美元，同比增长60.9%；其中，中国船企以72%的全
球市场份额确立绝对主导地位，国内主流船厂交付排期普遍延至2030年。克拉克森新造船价格指数持续处于
历史高位，截至2026年6月底达185.15点，较2021年6月本轮造船业景气周期启动时上涨约33%，量价齐升为
船舶舾装业务提供坚实市场基础。邮轮领域，第二艘国产大型邮轮“爱达·花城号”于2026年5月圆满完成
试航，建造进度达98%，锚定2026年11月交付；外高桥造船已获得“2+1”艘大型邮轮新造船订单，交付计划
已排至2030年以后，标志着中国邮轮产业正式进入“批量建造”阶段。邮轮国产化进程加速推进，内装材料
与关键工程国产化替代取得实效，为船舶内装专业化服务升级创造长期稳定的市场空间。
除上述公司各主营业务所处行业外，产业园区行业在2026年上半年整体呈现“总量过剩、结构分化”特
征，行业竞争逻辑加速从增量开发转向存量运营与价值深度挖掘。从供给端看，标准厂房同质化竞争严重。
从需求侧看，上半年制造业PMI在荣枯临界线上下波动，中小企业PMI仍处于收缩区间，市场整体需求偏弱，
高端制造、高科技等新质生产力领域增长动能突出，但产业所需优质空间难以满足。供需错配导致空置率高
企，“以价换量”效果有限，去化与租金持续承压，产业园区公募REITs底层资产中半数出租率低于80%，租
金下调成为常态。基于上述行业特征，公司产业园区业务将持续聚焦存量资产的运营提质与价值挖掘。
与此同时，随着新型能源体系建设“十五五”规划的正式发布和多用户绿电直连、碳达峰碳中和综合评
价考核办法等政策落地，新能源行业正式告别粗放式规模扩张，全面进入负荷侧精细化运营、场景化价值变
现的高质量竞争阶段。依托公司丰富的园区场景资源与工商业负荷资源优势，公司将持续深化“能源+场景
”差异化发展模式，持续完善园区低碳综合能源生态，加速实现园区用能资源、碳资产的价值转化，夯实公
司在新能源负荷侧服务赛道的核心竞争力，为业务持续高质量发展积蓄长效动能。
（三）报告期内经营情况
1.仓储物流业务
2026年上半年，宝湾物流实现营业收入88,408万元，同比下降3.9%，主要受行业竞争加剧，租金水平承
压影响；经营净现金流54,984万元，同比增长20.1%，主要系宝湾物流作为原始权益人上年同期缴纳公募REI
T项目出表所得税影响。
（1）主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为95.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升4
.8个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。
（2）项目拓展情况
公司根据发展战略规划，国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，夯实基本盘，
并持续加大轻资产项目拓展力度。报告期内，系统推进存量项目提质增效，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会
探索及价值研判等工作，签约1个管理输出项目，涵盖工程策划、市场咨询等服务，持续提升公司的行业影
响力与品牌价值。
（3）项目工程进展情况
2026年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有
效落地。报告期内，累计竣工交付33.2万平方米，在建面积约55.1万平方米，各项目均按照工程建设计划高
品质有序推进。
2.房地产开发业务
2026年上半年，公司房地产开发业务紧扣高质量发展主线，坚持稳健经营，以现金流安全和风险防控为
核心，扎实推进“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心工作部署，整体经营呈现“稳中有进、进中有质”
的良好态势。
（1）项目拓展情况
公司始终坚守战略定力，执行审慎精准的投资策略，坚持聚焦核心城市、核心优质地块，优先筛选具备
价格安全边际及良好流动性的潜在投资标的。报告期内，基于对市场的深入研判，公司主动放缓新增土地储
备节奏，同时持续完善投前研判体系，迭代升级“好房子”产品体系，集中资源推动存量资源盘活，进一步
夯实资金安全垫，为稳健发展积蓄动能，提升整体抗风险能力。
（2）项目销售情况
公司积极把握政策窗口期和市场结构性机会，实施项目分类差异化销售策略，依托产品力与服务力稳固
去化节奏，核心城市项目销售表现平稳，有效对冲行业下行压力。报告期内，累计实现全口径销售金额32.9
亿元，同比下降3.2%，权益销售金额21.4亿元，同比增长0.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售
金额19.3亿元，同比下降0.5%。
（3）项目运营情况
公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等多种业态。报告期内，公司深化存量资产精细化管
理，落实“一盘一策”管控机制，通过深入洞察租户需求与市场变化，动态优化租金策略、积极强化招商与
运维推广，重点持有项目经营基本盘保持稳固。
（4）融资情况
公司始终严守资金安全底线，持续筑牢稳健经营的财务根基。报告期内，公司精准把握市场融资利好窗
口，拓展多元融资渠道、丰富融资工具体系，通过压降综合融资成本、拉长债务周期，有效提升融资质效。
同时，严控有息负债规模，常态化开展现金流监测与风险排查，持续优化资产负债结构，增厚流动性安全边
际。截至报告期末，公司财务状况稳健，资金流动性充裕，整体风险抵御能力持续增强，为公司主营业务平
稳运营、存量资产提质增效及各类风险化解提供坚实财务保障。
（8）发展战略和未来一年经营计划
未来一年，房地产开发业务将坚持“稳字当头、质效优先”的工作总基调，围绕推动业务健康、可持续
发展的中长期目标，坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略。优化提升存量方面，深入
实施“一盘一策”与资产分类管理，一方面聚焦核心资产提质增效，通过产品迭代升级、运营服务焕新及精
准营销去化，挖掘存量项目价值潜力；另一方面坚决出清低效无效资产，加速不良资产剥离与变现，同步推
进不符合战略导向项目的退换地工作，实现资产结构的动态优化。攻坚化解风险方面，严守不发生系统性风
险的底线，确保项目准时交付与债务刚性兑付，化解存量隐患，筑牢安全发展屏障。
（九）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之
日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2026年6月30日
，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为86,548万元。
3.制造业
2026年上半年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，重点区域、核心项目拓展取得实质
性进展。
（1）生产与交付情况
报告期内，胜宝旺完成钢结构加工6,617吨，海外油气项目顺利完工并完成海上移交；J406导管架项目
核心构件进入总装阶段，配套钢桩预制工作提前开展；华南建材复合板产量达75万平方米，总包业务营业收
入超4,500万元。常熟雅致特种箱及模块化项目产量合计达1,962台，同比增长134%。
（2）市场开拓与项目签约情况
紧扣“提质国内、拓展海外、做强做大总包业务”经营导向，市场开拓保持良好势头。胜宝旺以联合体
牵头单位承接海上运输安装一体化项目，打通设计、建造、海上安装全业务链条，补齐海上安装业绩短板；
同时，取得印尼油气项目准入资质，海外属地经营资质持续完善。华南建材高附加值船型占比同比提升22个
百分点至28%，在国内市场方面，通过参与中船集团“复合板和防火门”集采框架，保障订单连续性与稳定
性；国际市场方面，成功开拓欧洲、澳洲及东南亚等多个区域新客户。
（3）研发与创新能力建设情况
坚持创新驱动，研发投入持续加大，科技成果不断涌现。胜宝旺在设备国产化降本、自动化工艺增效、
厚板制造技术突破等方面，获得2项实用新型专利授权，新申报发明专利1项、实用新型专利4项、PCT专利1
项。华南建材参与工信部大型邮轮内装科研课题，瞄准行业技术制高点开展技术攻关，已完成邮轮课题任务
书首版编写。常熟雅致取得2项实用新型专利授权。
（4）数字化转型与质效提升情况
系统推进数字化建设与精益管理，运营效率稳步提升。胜宝旺稳步开展一体化数字化管控平台搭建工作
，供应链模块已上线，设计模块完成搭建。华南建材完成三维设计项目二期开发，实现板材自动排板设计及
梯道等复杂三维设计。常熟雅致完成PLM系统上线，实现BOM主数据标准化管理、跨系统数据对接与审批流程
规范化，提升整体业务协同效率。
4.产业园区业务
2026年上半年，公司产业园区业务围绕夯实存量资产经营底盘、推动重点项目建设落地、强化产业资源
集聚三条主线，全面提升业务运营质量与可持续发展水平。
（1）项目运营情况
产业园区业务以存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心，稳步提升出租率水平的同时，积极推动
产业集聚与标杆项目打造。其中，西安智造园保持满租运营；德阳科技园出租率提升至100%，销售去化率达
90%；重庆汽车公园成功引入重庆大学孵化企业鲲盾科技，试点建设首个博士工作站；武汉雅致、合肥岗集
等存量盘活项目出租率稳步提升至70%以上，存量资产盘活提质成效初步显现。
（2）产业资源储备情况
持续加强与外部优质产业资源的链接，逐步构建内部产业资源循环。报告期内，无锡车联网小镇持续深
化跨区域资源导入，依托深圳企业家联合会建立“深圳挖掘、无锡导入”的常态化产业协同通道，同步推进
车联网产业基金返投落地，实现“资本+产业”双向赋能。重庆汽车公园项目联合政府推动工信部电子第五
研究所赛宝研究院落位，助力园区三家企业入选西洽会高新区主展厅，进一步提升区域产业影响力。
（3）项目工程进展情况
报告期内，公司稳步推进重点项目建设，持续强化工程质量与进度管控。西安沣西项目按期实现竣工验
收，廊坊雅致项目完成改造，苏州雅致工程建设工作稳步推进。
（4）业务转型探索
报告期内，公司持续开展轻资产输出业务探索，与无锡车联网小镇项目属地城投公司达成轻资产合作意
向，同步积极拓展储备新能源汽车城、梁溪区智能传感园等其他合作意向，盈利来源进一步丰富。
二、核心竞争力分析
1.仓储物流
（1）轻重并举，持有优质资产，规模行业领先
宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘持续巩固。公司持有资产规模位
居国内行业第一梯队，随着运营管理面积的持续增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。在公募REIT
s市场常态化发展背景下，公司有序推进公募REITs扩募工作，通过精益运营与成本管控，持续提升基金运营
效率，有效盘活存量资产，向“轻重并举”业务模式转型，整体资产效益得以持续提升。
（2）专业能力卓越，管理输出扩容提质，行业品牌影响力较强
宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富
的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提
升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期
内，宝湾物流深度参与国家标准《物流园区数字化评价》制定，旗下宝湾供应链“智能无人配送运营平台标
准化试点”项目成功入选交通运输部、国家市场监督管理总局联合公布的第二批国家标准化试点（智慧交通
专项）项目名单。各项成果有力支撑了业务竞争力的提升，公司在业内的品牌影响力持续增强。
（3）增值服务持续深化，数智运营全面赋能，差异化竞争壁垒巩固
宝湾物流持续创新增值服务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索自
营供应链服务、冷链物流和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，供应链全面覆盖快消、医疗、鞋服
、工业等多元领域，为仓储主业高质量发展提供坚实基础；同时，稳步推进数智化运营管理，重点加强智慧
园区管理平台、IoT物联网平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，
不断增强业务竞争力。
2.房地产开发
（1）聚焦核心城市，信用基础良好
房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，重点关注上海、深圳两大核心城市
，审慎投资，控制风险，在房地产行业持续调整、市场持续分化的背景下，确保了资产质量的稳定性和抗风
险能力；同时，借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场
竞争力。
（2）严守安全底线，精进运营质效
面对行业周期性波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将财务安全与
运营质量置于规模扩张之上，构建了以“现金流管理”为核心的动态风险管控体系，强调“质量、效益、规
模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过常态化强化财务风控，筑牢安全边界，
保持健康的资产负债结构；通过深化全流程精细化运营管理，持续提升经营质效，抵御行业周期风险，实现
持续、稳定、有质量发展。
3.制造业
（1）卓越的国际化总包工程能力与品牌影响力
公司坚定推进制造业业务转型升级，成功实现从产品供应商向EPCI综合解决方案提供商的跨越。旗下企
业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉国际海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积
累了丰富的实操经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总包能力在国内形成差
异化竞争优势，并在中东、欧洲、韩国等高端市场接连取得突破，品牌国际影响力日益增强。
（2）强大的技术研发实力与完善的质量认证体系
公司始终将技术创新作为制造业发展的核心驱动力，持续加大研发投入，构建了高水平的技术研发体系
。旗下企业胜宝旺荣获国家级专精特新“小巨人”、国家高新技术企业等权威认定，并作为核心企业参与工
信部重大科研课题攻关。同时，公司旗下企业华南建材拥有完备的全球主要船级社认证及工厂认证，为产品
与服务走向全球提供了坚实的资质保障和技术壁垒。
（3）前瞻性的全球产能布局与供应链整合能力
公司制造业业务在深圳赤湾、佛山三水等地拥有生产制造基地，形成了高效协同的生产网络，为应对国
际业务的快速增长，通过外协合作、劳务派遣、战略采购等多种模式有效破解产能瓶颈，持续优化供应链体
系。同时，内外部资源的灵活整合与高效协同，构筑了快速响应全球客户需求、有效控制成本和风险的核心
竞争优势。
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