经营分析☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
现代高端仓储物流、房地产开发和产城综合开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 42.48亿 50.59 4.13亿 24.25 9.73
仓储物流业务(行业) 19.30亿 22.99 8.84亿 51.87 45.80
制造业业务(行业) 14.77亿 17.58 2.07亿 12.16 14.03
产城综合开发业务(行业) 5.94亿 7.08 1.25亿 7.32 20.99
其他业务(行业) 1.49亿 1.77 7507.38万 4.40 50.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 42.48亿 50.59 4.13亿 24.25 9.73
仓储物流业务(产品) 19.30亿 22.99 8.84亿 51.87 45.80
制造业业务(产品) 14.77亿 17.58 2.07亿 12.16 14.03
产城综合开发业务(产品) 5.94亿 7.08 1.25亿 7.32 20.99
其他业务(产品) 1.49亿 1.77 7507.38万 4.40 50.51
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 77.05亿 91.75 16.28亿 95.52 21.13
其他国家或地区(地区) 6.93亿 8.25 7628.94万 4.48 11.00
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 83.98亿 100.00 17.04亿 100.00 20.30
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
仓储物流业务(行业) 9.41亿 34.55 4.36亿 69.09 46.34
房地产业务(行业) 8.15亿 29.92 1332.28万 2.11 1.64
制造业业务(行业) 6.60亿 24.25 9290.41万 14.72 14.07
产城综合开发业务(行业) 2.31亿 8.49 4842.80万 7.67 20.95
其他业务(行业) 7608.65万 2.79 4044.27万 6.41 53.15
─────────────────────────────────────────────────
仓储物流业务(产品) 9.41亿 34.55 4.36亿 69.09 46.34
房地产业务(产品) 8.15亿 29.92 1332.28万 2.11 1.64
制造业业务(产品) 6.60亿 24.25 9290.41万 14.72 14.07
产城综合开发业务(产品) 2.31亿 8.49 4842.80万 7.67 20.95
其他业务(产品) 7608.65万 2.79 4044.27万 6.41 53.15
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 24.77亿 90.99 5.91亿 93.72 23.87
其他国家或地区(地区) 2.45亿 9.01 3964.23万 6.28 16.15
─────────────────────────────────────────────────
销售商品(业务) 12.76亿 46.86 8830.95万 13.99 6.92
租赁业务(业务) 7.08亿 26.01 2.30亿 36.42 32.45
提供劳务(业务) 7.05亿 25.88 2.88亿 45.65 40.89
其他业务(业务) 3420.05万 1.26 2484.34万 3.94 72.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 75.30亿 62.45 12.70亿 46.48 16.87
仓储物流业务(行业) 18.21亿 15.10 9.09亿 33.26 49.92
制造业业务(行业) 15.07亿 12.50 2.23亿 8.15 14.78
产城综合开发业务(行业) 10.46亿 8.67 2.62亿 9.58 25.03
其他业务(行业) 1.54亿 1.27 6896.83万 2.52 44.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 75.30亿 62.45 12.70亿 46.48 16.87
仓储物流业务(产品) 18.21亿 15.10 9.09亿 33.26 49.92
制造业业务(产品) 15.07亿 12.50 2.23亿 8.15 14.78
产城综合开发业务(产品) 10.46亿 8.67 2.62亿 9.58 25.03
其他业务(产品) 1.54亿 1.27 6896.83万 2.52 44.89
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 117.51亿 97.46 27.14亿 99.31 23.09
其他国家或地区(地区) 3.07亿 2.54 1886.65万 0.69 6.15
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 120.57亿 100.00 27.33亿 100.00 22.66
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 57.94亿 73.32 9.42亿 57.62 16.26
仓储物流业务(行业) 8.78亿 11.11 4.41亿 26.95 50.23
制造业业务(行业) 7.57亿 9.58 1.13亿 6.88 14.87
产城综合开发业务(行业) 4.00亿 5.07 1.05亿 6.43 26.27
其他业务(行业) 7286.87万 0.92 3462.20万 2.12 47.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 57.94亿 73.32 9.42亿 57.62 16.26
仓储物流业务(产品) 8.78亿 11.11 4.41亿 26.95 50.23
制造业业务(产品) 7.57亿 9.58 1.13亿 6.88 14.87
产城综合开发业务(产品) 4.00亿 5.07 1.05亿 6.43 26.27
其他业务(产品) 7286.87万 0.92 3462.20万 2.12 47.51
─────────────────────────────────────────────────
中国大陆(地区) 77.20亿 97.70 15.92亿 97.32 20.62
其他国家或地区(地区) 1.81亿 2.30 4376.38万 2.68 24.12
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售8.40亿元，占营业收入的10.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 33879.00│ 4.03│
│第二名 │ 28530.34│ 3.40│
│第三名 │ 10078.25│ 1.20│
│第四名 │ 7260.01│ 0.86│
│第五名 │ 4280.88│ 0.51│
│合计 │ 84028.47│ 10.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购19.34亿元，占总采购额的28.89%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名 │ 58917.68│ 8.80│
│第二名 │ 42024.84│ 6.28│
│第三名 │ 39605.50│ 5.92│
│第四名 │ 31526.98│ 4.71│
│第五名 │ 21301.82│ 3.18│
│合计 │ 193376.82│ 28.89│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下
：
（一）仓储物流业务
2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据
国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同
比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元
，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全
国快递业务量和业务收入分别达到1745亿件和1.4万亿元，同比分别增长21%和13%，超大规模市场优势为仓
储物流业务提供长期增长动能。
从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，
占比超60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，
达780万平方米，仍显著低于949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压
力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集
中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间，短期内租金进一步承压。
市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物
流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。
从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力
，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能
稳固。此外，随着国家发改委1014号文的发布，标志着我国公募REITs市场正式进入常态化发展新阶段。202
4年共有29只公募REITs首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流REIT也在其中。公司在释
放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。
（二）房地产开发业务
2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售
筑底趋稳、投资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主
线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政
治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持
政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。
在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低
后高”走势。根据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅
均已连续8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实
现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其
中深圳领涨30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚
未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的193个城市数据显示，2024年四房
产品市占率同比提升2.8个百分点至29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿
越周期的核心能力。
在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量
收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，
土地出让金回落至2020年峰值的43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞
争激烈，部分地块溢价率高达30%以上。拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持
续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达46%，一线城市占比均在八成左右；
地方国资占比32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。
（三）产城综合开发业务
报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国
规模以上工业企业营业收入同比增长2.1%，利润总额7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规
模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年
增长4.5%，投资同比增长7.0%，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长
39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报
告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长
”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。
从供给端看，随着2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，
短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合
、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应
对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示
，2024年全国厂房及建筑物竣工面积69139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期
，年内工业用地成交总面积12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规
模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。
此外，在公募REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至2024年底，累计已有16只产业园
区公募REITs上市，含扩募规模达287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募REITs7只，规模91.27亿元
。产业园区公募REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效
率。
除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系
列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快
速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%
。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达1.68亿千瓦时，较2023年末增长超130%，行业整体发展动能
强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”
战略的核心支撑。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培
育性业务的综合性企业集团。
1、仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的
投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等
全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时
，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REIT
s等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升
资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化
工作，华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展
商业模式闭环。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余
姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电，
另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质
项目，截至2024年12月31日，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建
项目）仓储面积逾950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
2、房地产开发
公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的
发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+
”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推
动业务转型和高质量增长。
报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局
。截至2024年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目
）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自
身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
3、产城综合开发
公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”
的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系
，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，
推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方
式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉
等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程
，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业
链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，
实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
4、其他
公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运
营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务
和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新
技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及
生产活动提供物流后勤服务。
（二）报告期内经营情况
1、仓储物流业务
2024年，宝湾物流实现营业收入194261万元，同比增长6%，实现经营净现金流120248万元，同比基本持
平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
（1）主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上，底层资
产的运营管理能力进一步彰显。
（2）项目拓展情况
宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目
拓展力度。2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理
服务输出项目3个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
（3）项目工程进展情况
2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地
。报告期内，新增开工面积约46.2万平方米，新增竣工面积约90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高
品质稳步推进中。
2、房地产开发业务
2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购
房预期有待进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳
健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进
各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
（1）项目拓展情况
根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安
全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积
5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
（2）项目销售情况
房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动
项目销售去化。2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同
比下降70.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。
（3）项目运营情况
公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源
，通过精细化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。
（4）融资情况
2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，
主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
（8）发展战略和未来一年经营计划
2025年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中
长期目标，重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，
将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚
持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之
日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日
，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300139万元。
3、产城综合开发业务
2024年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，
各项工作稳步推进。
（1）项目运营情况
产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，
积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车
联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制，支持无锡市入围国家智能网联汽车“车路云一体化”应用
试点城市，小镇获评“2024年江苏省数字消费创新场景”、长三角优秀产业园区TOP10、无锡市特色产业园
区等多项荣誉，累计落地行业头部及研发生态企业80余家，招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租
运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。
（2）产业资源储备情况
产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内
，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企
业等资源体，针对智能制造、电子信息、集成电路、医疗器械、新媒体传播、智能家居及车联网领域，逐步
搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业
资源转化落地。
（3）项目工程进展情况
2024年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收
。岗集综合交通物流港、西安沣西、顶汊一体化科技园项目按建设计划有序推进。
（4）项目拓展情况
产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，同步开
展轻资产管理输出模式探索，丰富盈利来源。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的
产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米
。
三、核心竞争力分析
1、仓储物流
（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位
居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场
常态化发展趋势下，宝湾物流REIT的上市发行，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，未
来发展潜力和增长空间较大。
（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富
的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提
升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内
，宝湾物流先后荣获“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024物流园区TOP10”、“2024‘金飞马’
杯物流品牌价值企业TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等11个物流园区先后获
中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断
增强。
（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，
积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时
，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园
区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
2、房地产开发业务
（1）聚焦核心城市，深耕发展
房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重
点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发
业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，
同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
（2）稳健经营铸就高质量发展
面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位
，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控
，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市
提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯
实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力
。
3、产城综合开发
（1）具备较强的产业资源整合能力
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