经营分析☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业运营等轻资产运营业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 6769.38万 53.46 2348.96万 59.54 34.70
运营管理服务(行业) 5893.93万 46.54 1596.32万 40.46 27.08
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6769.38万 53.46 2348.96万 59.54 34.70
运营管理服务(产品) 5893.93万 46.54 1596.32万 40.46 27.08
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 9449.25万 74.62 2615.80万 66.30 27.68
广东(地区) 1162.67万 9.18 778.35万 19.73 66.95
四川(地区) 1042.26万 8.23 62.09万 1.57 5.96
上海(地区) 432.63万 3.42 154.38万 3.91 35.68
北京(地区) 325.87万 2.57 285.98万 7.25 87.76
浙江(地区) 134.30万 1.06 68.85万 1.75 51.27
河北(地区) 116.33万 0.92 -20.17万 -0.51 -17.33
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 1.27亿 100.00 3945.29万 100.00 31.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 11.19亿 100.00 -4.30亿 100.00 -38.45
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 6.43亿 57.53 -5886.25万 13.68 -9.15
物业出租及物业管理(产品) 4.32亿 38.60 -3.53亿 82.02 -81.70
酒店运营及其他(产品) 4328.01万 3.87 -1847.53万 4.30 -42.69
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.01亿 44.76 -430.14万 1.00 -0.86
湖北(地区) 4.41亿 39.43 -3.47亿 80.68 -78.68
湖南(地区) 9947.60万 8.89 -1688.16万 3.92 -16.97
四川(地区) 5127.71万 4.58 -5485.99万 12.75 -106.99
江苏(地区) 1369.23万 1.22 -402.30万 0.94 -29.38
上海(地区) 488.56万 0.44 227.19万 -0.53 46.50
河北(地区) 349.49万 0.31 -112.69万 0.26 -32.24
浙江(地区) 324.18万 0.29 -257.51万 0.60 -79.43
北京(地区) 74.83万 0.07 -160.16万 0.37 -214.03
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 11.12亿 99.44 -4.28亿 99.49 -38.47
包销(销售模式) 628.57万 0.56 -217.62万 0.51 -34.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 8.20亿 100.00 -2.35亿 100.00 -28.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 5.76亿 70.25 -2223.02万 9.46 -3.86
物业出租及物业管理(产品) 2.21亿 26.97 -2.10亿 89.56 -95.19
酒店运营及其他(产品) 2278.26万 2.78 -230.19万 0.98 -10.10
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 5.36亿 65.37 1210.14万 -5.15 2.26
湖北(地区) 2.26亿 27.63 -1.99亿 84.76 -87.94
湖南(地区) 3270.60万 3.99 -1769.03万 7.53 -54.09
四川(地区) 2255.89万 2.75 -2858.04万 12.16 -126.69
河北(地区) 172.88万 0.21 -73.50万 0.31 -42.52
北京(地区) 33.70万 0.04 -89.47万 0.38 -265.46
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 24.11亿 81.20 -3496.39万 7.06 -1.45
物业出租及物业管理(产品) 5.05亿 17.01 -4.54亿 91.67 -89.84
酒店运营及其他(产品) 5313.42万 1.79 -629.14万 1.27 -11.84
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 17.37亿 58.49 1772.46万 -3.58 1.02
湖北(地区) 5.86亿 19.72 -4.40亿 88.91 -75.17
湖南(地区) 5.63亿 18.95 -1209.91万 2.44 -2.15
四川(地区) 6360.75万 2.14 -6036.36万 12.19 -94.90
河北(地区) 978.19万 0.33 306.58万 -0.62 31.34
浙江(地区) 692.07万 0.23 90.04万 -0.18 13.01
广东(地区) 282.35万 0.10 -89.76万 0.18 -31.79
北京(地区) 100.45万 0.03 -321.03万 0.65 -319.60
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售0.64亿元，占营业收入的50.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│华中小龟山金融文化公园 │ 1774.78│ 14.02│
│荆州南国温德姆酒店 │ 1666.28│ 13.16│
│泛悦·南国广场 │ 1081.37│ 8.54│
│广州都汇府项目 │ 943.37│ 7.45│
│南国大家装汉西店 │ 886.67│ 7.00│
│合计 │ 6352.46│ 50.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.12亿元，占总采购额的13.67%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 7961.09│ 5.14│
│中电建物业管理有限公司 │ 7913.18│ 5.11│
│北京领筑供应链管理有限公司 │ 2162.26│ 1.40│
│国网湖北省电力有限公司 │ 1668.85│ 1.08│
│湖北省电力建设第一工程有限公司 │ 1457.89│ 0.94│
│合计 │ 21163.26│ 13.67│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定
位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，
聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”
一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及
资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和
资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州等全国多
个重点城市。
在商业运营板块，截至2026年上半年，公司报告期内运营项目28个，在管面积154万㎡。公司依托控股
股东资源优势，积极与各地方国资平台合作，新增5个商业委托运营项目，主要位于武汉、深圳、雄安、成
都等核心城市，公司在商业运营领域的规模化发展和转型空间持续打开。2026年上半年，借势中指研究院、
万商商业、赢商网等权威行业活动，品牌影响力持续提升。公司位列中国商业地产百强第25位，较去年提升
5位，斩获2025年度影响力商业不动产企业、影响力营销推广商业企业及2026年度值得期待商业项目等奖项
，行业话语权显著增强。
产业运营板块，截至2026年上半年，公司在管产业项目4个，管理面积10.54万㎡。2026年上半年，产业
项目涵盖写字楼、产业园区及酒店等，整体经营情况良好，其中华中小龟山金融文化公园项目的城市更新案
例获人民日报、学习强国等媒体多次刊载报道，接待全国政府、企事业单位来访考察交流，是湖北省乃至全
国城市更新标杆项目。公司提炼总结出可复制推广的小龟山模式，并依托控股股东与实际控制人资源优势，
在积极拓展市场化业务。
在物业管理板块，截至2026年上半年，物业管理项目10个，管理面积47万㎡。公司主要服务的项目包括
长安科创中心、中电建科创园、电建智汇城及雄安电建大厦等商办、写字楼项目，今年上半年新获取21.5万
㎡，位于北京、郑州、深圳、珠海等地区。公司正加快拓展物业管理类业务，完善物业业务管理体系和运营
服务能力。力争以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的
办公市场上形成标准化企业服务体系和差异化竞争优势。
在长租公寓板块，截至2026年上半年，累计签约项目11个，运营项目9个，管理规模突破4000间，在运
营规模3203间，运营面积约11.44万㎡。公司已布局成都、上海、杭州、武汉等多个重点城市，形成西南、
华中、华东三大区域联动格局，进一步深化与地方国有平台企业的战略合作版图。各项目GOP率（项目经营
利润占营业收入比重）稳定在80%以上，整体出租率长期保持93%以上。同时，公司探索了多种增值服务，以
成都泷悦天玺项目为试点，联动本地商户开展跨界合作，通过社群运营激活租户活力，逐步探索多元盈利路
径，为品牌后续整体增值服务体系搭建积累了可复制的实践经验。
公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业
有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业
务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综
合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉
优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升
公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。
（一）商业运营行业
1、宏观经济形势
2026年上半年，国内宏观经济延续稳中向好、内需持续修复的发展态势，促消费、稳实体政策持续落地
，线下消费场景活力稳步释放，为商业运营行业复苏发展提供了良好的宏观基本面支撑。居民消费信心持续
回升，体验式消费、夜间经济、文旅休闲、餐饮零售等线下业态加速回暖，商圈客流、商户经营活力稳步修
复，优质商业项目出租率与经营稳定性持续改善。
当前行业已全面进入存量提质、精细化运营的高质量发展阶段，行业增量竞争放缓，存量资产盘活、业
态迭代升级、场景价值重塑成为核心发展主线。随着城市更新持续推进，低效商业楼宇、老旧商圈改造升级
需求持续释放，叠加不动产REITs常态化扩容，商业资产资本化、轻资产转型通道持续畅通，行业优质资产
价值持续修复。同时，新产业、新业态带动商办空间结构性需求提升，智慧化、场景化、复合型商业运营模
式持续赋能企业增收提质，行业整体呈现稳步复苏、结构优化、质效提升的良好发展格局。
2、行业政策变化
2026年上半年，行业配套利好政策持续落地，为商业运营行业稳健发展、存量升级提供有力政策支撑。
国家持续深化促消费战略，多部门出台提振服务消费、激活线下商圈活力的支持政策，鼓励商圈数字化升级
、消费场景创新与多元业态融合，持续释放线下消费潜力。
城市更新“十五五”专项规划明确将老旧商业改造、存量商业提质列为重点民生工程，依托专项债、中
央预算内资金赋能存量商业资产转型升级，支持商业综合体叠加便民服务、文体休闲等复合业态，推动商业
资产价值升级。同时，商办信贷政策优化、不动产REITs审核流程简化、资产盘活门槛持续降低，有效助力
行业盘活存量资产、优化资产结构、拓宽盈利渠道，推动行业持续向轻资产、高周转、高质量运营模式转型
，行业长期发展基本面持续向好。
（二）物业管理行业
1、宏观经济形势
2026年上半年，国内民生保障体系持续完善、基层社会治理不断深化，物业服务行业作为普惠性民生服
务、城市空间运维的核心产业，行业战略地位持续提升，整体保持稳健向好的发展态势。国内楼市保交楼成
效持续巩固，新房竣工交付稳步回暖，为基础物业服务提供稳定增量支撑。随着完整社区建设、宜居城市改
造持续推进，居民高品质物业服务需求持续释放，社区便民、居家养老、设施维保等增值服务需求持续扩容
。
行业发展边界持续拓宽，城市服务、公共空间运维等新赛道快速成长，成为行业核心增长动力。同时，
行业规范化、品牌化发展趋势凸显，市场加速向合规经营、服务优质、具备数字化运营能力的头部企业集中
，行业发展质量持续提升。数字化、智慧化运维体系全面普及，有效降本增效，助力物企持续优化服务品质
、提升盈利韧性，行业整体呈现稳健增长、提质升级、多元扩容的良好发展态势。
2、行业政策变化
2026年上半年，国家持续加码物业服务行业扶持与规范发展，顶层政策红利持续释放，行业长期发展基
础不断夯实。全国两会及“十五五”规划明确将物业服务提质、完整社区建设列为民生重点工程，大力推进
老旧小区物业服务全覆盖，持续扩大行业市场空间。
行业监管体系持续优化，《物业管理条例》修订稳步推进，进一步厘清政企民多方权责、规范行业经营
秩序，推动行业合规化、标准化高质量发展。房屋建筑统一代码、全生命周期数字化运维制度落地，进一步
巩固物业企业在社区空间运维、房屋管护中的核心地位。同时，各地持续深化物业融入基层治理体系，放开
社区多元经营限制，赋能物业企业拓展养老、托育、城市公共服务等增值业态，叠加行业信用监管体系完善
，行业劣质产能持续出清，优质企业竞争优势持续凸显，行业整体发展环境持续优化、长期向好趋势明确。
2026年上半年，依托国内经济稳步复苏与政策持续赋能，商业运营、物业管理两大行业均处于结构优化
、提质增效的良性发展周期。消费复苏、存量更新、民生保障、城市治理升级多重红利叠加，行业发展韧性
持续增强，市场格局持续优化，具备优质运营能力、多元服务体系与品牌优势的企业将持续受益于行业高质
量发展红利，未来发展前景良好。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2026年6月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额
为21.20万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的
财务状况无重大影响。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司传承并发展了积淀多年的“敬业、诚信、学习、理想”企业文化，持续巩固核心竞争优
势，为企业实现持续、稳健发展筑牢根基。
1、持续增强的价值创造能力
凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综合运营服务商，正稳步推进
跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的
商业运营管理团队。
2、成熟的运营模式与完善的产品线
经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块，以特色街区、生活圈商业
两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山
”城市更新标杆项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到完整兑现；长租
公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州等地，公司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，
运营能力与品牌影响力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。
3、控股股东及所在集团的资源优势
公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且具有广泛的行业影响力。公
司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源
优势能够为上市公司业务开拓给予充分支持。
4、业务布局和合作资源优势
上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经逐步成长为全国型的
优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州等多个重点城市。公司积
极与各地方政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了良好合作关系，为后
续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。
5、专业商业运营与优质商户资源
公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主、商户多方共赢。凭借行业
先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合
形成商业集聚效应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。
●未来展望:
发展战略和未来一年经营计划
“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。党的二十届四中全会审议
通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、
构建优势互补的区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更
新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提供了明确的政策支撑。
在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产
业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营
”的核心载体，公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平台及城市更新业
务承载平台。
在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产
盘活提升等方面的核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客户痛点的同时
实现价值创造。
在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、
长江中游、北京等五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其他三四线城市
中具备潜力的商业运营机会。公司还将充分发挥控股股东协同优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场
化协同需求，探索内部资源整合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质量
和可持续经营能力。
在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业务特点的内部控制与风险管
理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。
（二）公司未来具体经营计划
在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运营的全生命周期管理，通过
泛悦通商业管理系统及BI系统等工具实现运营数据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。
商业运营方面，公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦Mall”“泛悦汇”“泛悦坊”
等产品线基础上，通过业态优化、品牌升级和会员体系深化，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，
以华中小龟山金融文化公园为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规划、
运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠定基础。长租公寓运营方面，深化“
萤火BOX”服务产品的推广应用，着力打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。
在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，制定差异化的市场拓展策略
。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等
全流程服务；针对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面的需求，探索通
过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市
更新为特色，打造物业服务标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰富公
司整体业务体系和运营服务能力。
在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心城市业务的基础上，积极开
拓长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认
知度。对于其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，择机拓展增量项
目。
在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同资产，争取在房地产项目配
套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根
据控股股东的安排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和持续经营能力。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|