经营分析☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2025-06-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以商业地产为引导的综合性物业开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 24.11亿 81.20 -3496.39万 7.06 -1.45
物业出租及物业管理(产品) 5.05亿 17.01 -4.54亿 91.67 -89.84
酒店运营及其他(产品) 5313.42万 1.79 -629.14万 1.27 -11.84
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 17.37亿 58.49 1772.46万 -3.58 1.02
湖北(地区) 5.86亿 19.72 -4.40亿 88.91 -75.17
湖南(地区) 5.63亿 18.95 -1209.91万 2.44 -2.15
四川(地区) 6360.75万 2.14 -6036.36万 12.19 -94.90
河北(地区) 978.19万 0.33 306.58万 -0.62 31.34
浙江(地区) 692.07万 0.23 90.04万 -0.18 13.01
广东(地区) 282.35万 0.10 -89.76万 0.18 -31.79
北京(地区) 100.45万 0.03 -321.03万 0.65 -319.60
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 29.70亿 100.00 -4.95亿 100.00 -16.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 13.56亿 100.00 -1.28亿 100.00 -9.42
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 10.81亿 79.74 8923.87万 -69.85 8.26
物业出租及物业管理(产品) 2.52亿 18.62 -2.14亿 167.54 -84.78
酒店运营及其他(产品) 2217.16万 1.64 -295.29万 2.31 -13.32
─────────────────────────────────────────────────
重庆(地区) 10.09亿 74.45 1.08亿 -84.28 10.67
湖北(地区) 3.18亿 23.49 -2.14亿 167.24 -67.11
四川(地区) 2322.20万 1.71 -2003.38万 15.68 -86.27
河北(地区) 408.99万 0.30 -75.64万 0.59 -18.49
湖南(地区) 50.47万 0.04 0.00 0.00 0.00
北京(地区) 13.89万 0.01 -90.97万 0.71 -654.90
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
物业销售(产品) 4.95亿 46.74 -1.34亿 22.91 -26.98
物业出租及物业管理(产品) 4.94亿 46.67 -4.50亿 77.23 -91.07
酒店运营及其他(产品) 6979.42万 6.59 86.68万 -0.15 1.24
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 5.38亿 50.79 -4.21亿 72.21 -78.24
重庆(地区) 3.99亿 37.70 -1.05亿 18.10 -26.42
四川(地区) 6682.27万 6.31 -6163.41万 10.58 -92.24
江苏(地区) 2398.55万 2.27 668.72万 -1.15 27.88
北京(地区) 1320.25万 1.25 -492.90万 0.85 -37.33
河北(地区) 1194.41万 1.13 476.59万 -0.82 39.90
广东(地区) 392.12万 0.37 -134.21万 0.23 -34.23
湖南(地区) 201.89万 0.19 10000.00 0.00 0.50
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 10.59亿 100.00 -5.83亿 100.00 -55.03
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 4.44亿 100.00 -2.50亿 100.00 -56.32
─────────────────────────────────────────────────
物业出租及物业管理(产品) 2.54亿 57.21 -2.17亿 86.92 -85.56
物业销售(产品) 1.64亿 36.92 -4523.32万 18.10 -27.60
酒店运营及其他(产品) 2604.16万 5.87 1253.70万 -5.02 48.14
─────────────────────────────────────────────────
湖北(地区) 2.48亿 55.90 -2.25亿 89.83 -90.50
重庆(地区) 1.51亿 34.03 -3105.81万 12.43 -20.56
四川(地区) 2327.72万 5.24 -504.43万 2.02 -21.67
河北(地区) 746.46万 1.68 441.03万 -1.76 59.08
北京(地区) 690.30万 1.56 582.23万 -2.33 84.34
江苏(地区) 655.29万 1.48 44.68万 -0.18 6.82
湖南(地区) 50.47万 0.11 10000.00 0.00 1.98
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.36亿元，占营业收入的4.59%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│武汉浙鳌商贸有限责任公司 │ 5449.60│ 1.84│
│武汉唯购维龙实业有限公司 │ 2800.94│ 0.94│
│沃尔玛（湖北）商业零售有限公司 │ 2170.53│ 0.73│
│武汉大洋晶典商业发展有限责任公司 │ 2052.70│ 0.69│
│武汉浙能商贸有限责任公司 │ 1144.00│ 0.39│
│合计 │ 13617.77│ 4.59│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.02亿元，占总采购额的21.26%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国水利水电第十工程局有限公司 │ 11828.05│ 8.33│
│中电建物业管理有限公司 │ 7511.31│ 5.29│
│中电建建筑集团有限公司 │ 4759.29│ 3.35│
│绵阳天阳建材加工有限公司 │ 3124.59│ 2.20│
│贝壳找房（重庆）信息技术有限公司 │ 2980.22│ 2.10│
│合计 │ 30203.45│ 21.26│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，中国GDP首次突破130万亿元，同比增长5.0%，经济增长目标顺利实现。总的来看，国民经济运
行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进。
在房地产开发方面，国家统计局数据显示，2024年全年全国房地产开发投资同比下降10.6%，住宅投资
下降10.5%；商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%。9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市
场止跌回稳”，在政策刺激下，四季度销售环比回升0.2%。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央
经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼
市基调。
在商业地产方面，2024年商业地产新增供应量持续增加，但消费增速放缓导致部分城市库存积压，大宗
交易金额回落，市场短期仍需消化库存。商业地产运营商更加注重精准定位与运营创新，例如结合体验式消
费、文化IP等业态提升吸引力。一线城市核心商圈仍保持较高出租率，而新兴区域则通过差异化主题（如亲
子娱乐、夜间经济）吸引客流。同时，绿色低碳理念加速渗透，节能改造和智慧管理系统成为商业综合体升
级的重点。
在城市运营方面，城市发展的核心动能从传统的生产力驱动转向以智慧治理、资产盘活和服务优化为核
心的综合性运营模式。其中，高新技术园区、物流园区等细分领域表现活跃。2024年，高技术产业投资同比
增长8.0%，带动工业地产需求向专业化、集约化方向转型。传统工业区因环保要求提升逐渐退出，而新兴园
区聚焦新能源、智能制造等产业，配套服务更加完善。在城市更新领域，2024年全国共实施城市更新项目6
万余个，完成投资约2.9万亿元，在推动城市结构优化、功能完善和品质提升等方面综合性成效逐步显露。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市
运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建
营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，主要业务范围包
含商业运营、城市运营等板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成
长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、重庆、成都
、南京、长沙等全国多个重点核心。
在商业运营板块，公司报告期内运营项目19个，运营面积116万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛
悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知
名度。2024年，公司商业运营业务稳中向好：一是招商工作持续发力，积极拓展市场优质品牌，全年签约30
0余家；二是运营质效持续提升，通过提升成本集采覆盖率，实现采购成本整体压降，通过合同信息化管理
，实现成本数据实时可视化管理，为公司日常经营提供有力数据支撑及合同溯源，有效提升运营效率；三是
品牌声量及市场影响力持续扩大，年内共计斩获“ESG新秀企业奖”“商业地产年度影响力企业”“商业地
产优秀运营商奖项”等19项行业大奖，“商业地产百强名单”排名上升至第38位。
在城市运营板块，公司运营项目12个，运营面积25万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等
业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业
务取得了显著的进步。2024年，公司与随州市城投产业投资有限公司合作的城市公共活动中心综合体项目，
打开了公司城市场馆运营业务新领域。在长租公寓业务方面，新增上海、武汉两地项目开业运营。产业服务
力赋能提升方面，倾力打造了“星火BOX”（集楼宇配套与共享服务于一体的特色服务空间）、“力学咖啡
”（品牌运营及门店拓展）等赋能产品线，为服务产业客户搭建了新场景，丰富了新内容。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为
公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公
司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的
能力，商业开发运营管理团队经验丰富。
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌
影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的
发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权
。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢
。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合
作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司
全国性布局及轻资产发展奠定了基础。
●未来展望:
（一）未来发展展望
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“电建集团运营类资产
的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的
运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务
两项核心工作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕产业运营赛道
，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2个定位”——以“电建集团运营类资产
的保值增值平台、电建地产公司城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以“以商业
运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基础，切
实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市场促进公司进一步转型，实现上
市公司高质量发展。
（二）公司未来具体经营计划
在商业运营方面，公司将逐步构建聚焦商业的“大运营体系”，在出租率稳定基础上全力以赴做好经营
提升，做资产管理下的城市运营商；进一步加强数字化和AI技术在项目运营中的作用，利用AI算法预测商圈
客流量与租户需求，动态调整租金策略与业态组合，优化商铺布局与公共区域设计，提升坪效。
在城市运营方面，通过项目经验沉淀和资源积累，聚焦优势产品线和业态，固化业务合作模式与合作标
准，形成快速复制能力；发挥商业、产业的协同效应，形成稳定的现金流、利润。
（三）可能面临的风险
1、市场风险
房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状
况影响很大。公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
2、经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有
较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房
管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备
较强的项目运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导
致项目开发周期延长、成本上升。
3、融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力
提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个
人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影
响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
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