经营分析☆ ◇002285 世联行 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
案场代理、分销及营销顾问业务、物业及综合设施管理、公寓运营业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他行业(行业) 4.15亿 51.06 2457.33万 50.24 5.92
房地产中介服务业(行业) 3.98亿 48.94 2433.67万 49.76 6.12
─────────────────────────────────────────────────
物业及综合设施管理业务(产品) 3.42亿 42.08 2912.80万 59.55 8.52
分销业务(产品) 2.03亿 24.97 451.59万 9.23 2.22
案场代理业务(产品) 1.52亿 18.74 1878.16万 38.40 12.33
营销顾问业务(产品) 4250.78万 5.23 103.92万 2.12 2.44
公寓运营业务(产品) 3795.77万 4.67 249.62万 5.10 6.58
其他业务(产品) 2730.06万 3.36 -881.41万 -18.02 -32.29
其他服务业务(产品) 768.19万 0.95 176.32万 3.60 22.95
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 4.46亿 54.89 2640.81万 53.99 5.92
华北区域(地区) 1.32亿 16.29 1195.24万 24.44 9.03
华东区域(地区) 1.08亿 13.31 200.50万 4.10 1.85
山东区域(地区) 6928.01万 8.52 587.10万 12.00 8.47
华中及西南区域(地区) 5680.16万 6.99 267.36万 5.47 4.71
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 3.98亿 48.94 --- --- ---
大资管业务(业务) 3.80亿 46.75 --- --- ---
其他业务(业务) 2730.06万 3.36 -881.41万 -18.02 -32.29
其他(补充)(业务) 768.19万 0.95 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2026-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 2.03亿 51.58 --- --- ---
华北区域(地区) 6150.52万 15.66 --- --- ---
华东区域(地区) 5407.98万 13.77 --- --- ---
山东区域(地区) 3675.50万 9.36 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 2979.49万 7.59 --- --- ---
其他(补充)(地区) 800.75万 2.04 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 1.97亿 50.12 --- --- ---
大资管业务(业务) 1.84亿 46.83 --- --- ---
其他(补充)(业务) 1199.18万 3.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产中介服务业(行业) 10.63亿 54.48 8380.71万 23.12 7.89
其他行业(行业) 8.88亿 45.52 2.79亿 76.88 31.40
─────────────────────────────────────────────────
物业及综合设施管理业务(产品) 7.33亿 37.56 5503.53万 43.78 7.51
分销业务(产品) 5.69亿 29.18 2447.54万 19.47 4.30
案场代理业务(产品) 4.44亿 22.75 5652.86万 44.97 12.74
公寓运营业务(产品) 6928.20万 3.55 -104.17万 -0.83 -1.50
其他业务(产品) 5848.75万 3.00 -1239.97万 -9.86 -21.20
营销顾问业务(产品) 4976.23万 2.55 280.30万 2.23 5.63
其他服务业务(产品) 2736.54万 1.40 29.70万 0.24 1.09
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 10.19亿 52.24 --- --- ---
华北区域(地区) 3.38亿 17.34 --- --- ---
华东区域(地区) 2.77亿 14.22 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 1.64亿 8.40 --- --- ---
山东区域(地区) 1.52亿 7.80 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易业务(业务) 10.63亿 54.48 --- --- ---
大资管业务(业务) 8.02亿 41.11 --- --- ---
其他业务(业务) 5848.75万 3.00 -1239.97万 -9.86 -21.20
其他(补充)(业务) 2736.55万 1.40 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华南区域(地区) 7.47亿 50.46 --- --- ---
华北区域(地区) 2.48亿 16.79 --- --- ---
华东区域(地区) 2.02亿 13.68 --- --- ---
华中及西南区域(地区) 1.29亿 8.73 --- --- ---
山东区域(地区) 1.09亿 7.34 --- --- ---
其他(补充)(地区) 4455.77万 3.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
大交易服务(业务) 7.83亿 52.91 --- --- ---
大资管服务(业务) 6.53亿 44.08 --- --- ---
其他(补充)(业务) 4455.77万 3.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售3.17亿元，占营业收入的16.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│珠海大横琴集团有限公司 │ 11298.61│ 5.79│
│百度集团股份有限公司 │ 8772.50│ 4.50│
│保利发展控股集团股份有限公司 │ 4907.80│ 2.52│
│横琴粤澳深度合作区商事服务局 │ 3709.04│ 1.90│
│中国交通建设集团有限公司 │ 2984.31│ 1.53│
│合计 │ 31672.27│ 16.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.49亿元，占总采购额的13.32%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国南方电网有限责任公司 │ 5144.00│ 4.60│
│国家电网有限公司 │ 4015.79│ 3.59│
│珠海安保集团有限公司 │ 2990.65│ 2.67│
│中保国安集团有限公司 │ 1408.61│ 1.26│
│珠海横琴能源发展有限公司 │ 1342.27│ 1.20│
│合计 │ 14901.32│ 13.32│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
公司1993年成立于深圳，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。
作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚
持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。
2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有
资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人
民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管
”业务的协同发展。
（二）主要服务产品及经营模式
1.大交易
大交易业务主要包括案场代理、分销及营销顾问业务。
案场代理服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，构建“策、媒、渠、销”（专业
营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案
，按照营销服务产品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。
分销业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理
平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。
营销顾问业务响应客户需求，提供涵盖市场研判、项目定位及新媒体能力孵化等全流程专业营销服务，
并依据服务周期、范围及特定需求收取顾问服务费。
2.大资管
大资管业务主要包括物业及综合设施管理、公寓运营业务。
物业及综合设施管理聚焦产业园及办公类商用物业，针对出租型与自用型两大客户需求提供全生命周期
一体化运营服务。针对持有出租型的客户需求，公司深度融合前期咨询、招商、运营、物业管理及数字化能
力，开发独树一帜的“招运管一体化”模式的产品。针对自用型客户需求，公司融合数字化技术与可持续理
念，以专业的工程能力为根基，依托标准化的节能运营、多业态整合及供应链集采等核心能力,开发了IFM模
式的产品。
公寓运营业务以“世联红璞人才公寓”品牌为核心，以自研的“悠租云”——人才公寓专业运营系统为
数字中枢，以自建招租私域渠道、面客一体化运营、全流程咨询为三大核心差异化能力，为各地区政府、国
央企平台人才公寓/保租房，以及科技企业自建人才公寓提供全生命周期的轻资产服务，包括项目前期定位
及产品打造咨询、项目筹开、招租、客户运营等。
（三）公司行业地位
公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力
。
（四）主要的业绩驱动因素
（1）行业持续调整
国家统计局数据显示，1-6月份，全国新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅
销售面积同比下降12.4%。新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%；其中住宅销售额同比下降13.7%
。
（2）有质量的经营
公司秉持“科学运营，创新发展”核心理念，坚定锚定“利润与现金流双正”的经营目标，全面推动公
司可持续发展。一方面，通过产品创新与服务迭代升级，聚焦细分赛道，挖掘增量发展机会；另一方面，通
过科学运营和数字化赋能，优化资源配置，清亏减亏，提质增效。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业
为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持
续提升”为使命。
（二）组织优势
公司自2024年起推进新一轮的组织变革，建立数字化驱动、权责清晰的治理架构，搭建“集团-业务板
块-经营单元”三级管理机制。通过组织扁平化，推动地区公司向独立经营体转型，充分激发地区公司本土
化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司经营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展奠
定基础。
（三）全价值链服务
公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案
。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，
提升交易效率。大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理、综合运营
及数字化等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于专业的整合能力。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作
为房地产服务行业为数不多的上市企业，在整合行业资源等方面，具有较强优势。公司财务稳健，资本结构
稳定，资产负债率保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持
续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资
源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进
一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续
提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
三、主营业务分析
（一）概述
1、公司主营业务概述
上半年，我国宏观经济在复杂多变的外部环境下展现出较强韧性，运行总体平稳，以高端制造、数字经
济为代表的新动能为经济高质量发展提供了有力支撑。在此宏观背景下，房地产市场整体延续筑底态势，结
构性分化特征显著，二手房市场活跃度整体优于新房，个别核心城市在政策优化及优质供给带动下率先释放
企稳信号，但全国房地产开发投资仍保持低位运行，行业供需格局仍处于深度调整期。商办市场面临需求偏
弱的压力，部分城市写字楼租金延续下行态势，空置率承压；以TMT（科技、媒体和通信）、人工智能及专
业服务业为代表的新兴产业持续释放结构性租赁需求，带动核心城市高品质资产展现出较强韧性。
报告期内，公司保持战略定力，坚决贯彻“范式转换、创新转型”的方针，以“扭亏为盈”为第一要务
，持续推进减亏扭亏、降本增效、组织优化和业务创新转型。在产品端，紧贴客户需求与核心痛点，不断打
磨和升级迭代产品；在运营端，紧盯低效区域和项目，以科学运营为抓手，全力攻坚减亏扭亏，并稳妥推进
低效交易业务地区公司的机制改革，有效激发团队主动转型的内生动力；在流动性管理方面，不断拓宽应收
款项清收路径，加速房产等资产变现，保持现金流稳健与低负债率，筑牢安全底线。
截至报告期末，公司资产负债率31.44%，较期初降低1.2个百分点，借款余额为100万元；销售商品、提
供劳务收到的现金为9.38亿元，占营业收入比例为115.40%，同比增加2.23个百分点；经营活动净现金流量
同比由负转正。上半年，受房地产市场整体缩量、行业竞争加剧，以及公司主动实施战略优化调整等多重因
素叠加影响，公司实现营业收入81,280.86万元，同比下降21.37%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏
损3,400.60万元，亏损同比增加2,177.63万元。
1）大交易业务
根据国家统计局数据，全国新建商品房销售面积和销售额分别为40,140万平方米和37,945亿元，同比下
降11.6%和13.6%，房地产市场持续深度调整。上半年，大交易业务聚焦“存量新房去库存”，全力扭亏转型
，但仍难以完全对冲外部下行压力。报告期内，公司大交易业务实现营业收入39,782.85万元，同比下降32.
54%。
全面攻坚亏损治理。一是组织瘦身，提效降本。调整大交易业务及部分地区公司负责人，压降管理层级
，缩短审批链条。整合总部与深圳区域职能，建立惠州及北方共享财务中心，打通结算、人力、行政等中后
台资源，缩减重复岗位，推动管理重心下沉，提升运营人效。二是机制重构，激发活力。重构考核机制，显
著提高浮动薪酬比例，将核心团队收益与“利润+现金流”双指标强挂钩。持续推进平台改制，强化各级经
营单元责任意识，确立以结果为导向的经营文化，有效激发组织活力。三是以收定支，穿透管控。成立“财
经运营中台”，对亏损地区关键财务指标穿透式问询，逐一拆解营收、业务利润率等核心指标，精准定位亏
损根本原因。针对单项指标制定改善方案，建立月度跟踪机制，定期复盘减亏进度，明确扭亏时间表，确保
每项整改措施形成闭环，实质性推动业绩修复。
开发“全链路总包去库存”产品，系统破解旧规产品积压难题。在2025年跑通流量获客模型的基础上，
大交易从两个最佳实践项目中提炼核心打法，开发出“全链路总包去库存”服务产品，通过四大环节组合拳
，帮助开发商旧规产品销售突围。一是调改升仓，精准诊断库存成因，通过户型调改、精装、全屋智能化等
多重价值提升，重塑产品竞争力；二是“造场景”，因地制宜地打造社区配套及沉浸式互动等高吸引力体验
场景，将抽象卖点转化为具象生活体验；三是“线上精准获客”，跨区域精准萃取高意向目标客户；四是“
强执行闭环”，秒级响应与封闭带看保障高效转化。目前，公司已完成所有地区全链路总包产品轮训，并已
全面启动推广和拓展。
2）大资管业务
2026年，公司深入推进大资管业务服务产品化，在组织架构与运营机制等层面初步构建起标准化、可复
制的多层次产品体系。拓展方面，坚定执行区域聚焦战略，重点片区项目密度优势持续强化；运营方面，通
过科学运营与精细化管理，亏损项目数量大幅减少，业务整体盈利能力持续改善。
报告期内，因物业及综合设施管理业务部分项目到期未能成功续约，以及公司主动清退低效项目等影响
，公司大资管业务实现营业收入37,999.77万元，同比下降3.07%。
物业及综合设施管理
包括招运管一体化和IFM。
上半年，招运管一体化在服务产品化方面推出两大产品包，强化招商去化和运营稳商能力。面向政府及
国有平台公司，推出“产业招商运营”产品包，紧扣政企合作中产业用地开发市场化招商运营需求，有效解
决其产业导入、产业分析及上下游资源链接等核心诉求；面向民营企业客户，迭代升级至“招运管3.0”版
本，在基础招商和运营管理服务上，构建涵盖政策辅导、产业链接等的“运营矩阵”，赋能入驻企业，进一
步夯实“安商稳商”服务底座。拓展方面，深圳地区坚定执行“聚焦”战略，龙华坂田片区取得重大突破，
自2023年布局以来项目数量从零增至6个，成功中标“创兴云天”租售项目，形成显著片区密度优势。目前
，深圳标杆项目出租率稳定保持片区较高水平，交付品质获客户高度认可，片区影响力快速提升。广州地区
采用“本土资源+专业体系”双向赋能的陪伴式服务模式，与黄埔区国企平台达成深度合作，通过输出专业
的招运管服务体系，为其旗下多个产业园区及商办楼宇提供定制化服务。在运营方面，深圳地区充分利用片
区项目密度优势，通过资源复用与集约化管理，有效降低单项目边际成本；福州地区积极探索“节能+增值
”模式，一方面通过节能运行、节能改造等措施降低项目运营成本；另一方面盘活公共空间资源，拓展增值
服务，开辟项目创收新增长点。、
IFM确立“科技企业可持续IFM服务领跑者”的战略定位，持续推进“3+1”场景布局（科技职场、IDC、
科技制造+政务服务）。IDC物业及基础设施服务作为基本盘之一，产品体系全面升级，收入实现高速增长。
科技制造领域，以老客户为支点，持续挖掘存量客户新需求。上半年成功落地崇达大湾区工厂IFM、兴森科
技新场景服务、技诺智能新专项单品服务等。科技职场领域，面对日趋激烈的市场竞争，公司策略回归优质
项目导向，对毛利率测算不及预期的项目主动放弃，以保障业务质量与盈利能力。政务服务方面，横琴地区
持续迭代优化服务产品和能力。运营方面，通过科学运营、以收定支，D类项目亏损面大幅收窄。此外，公
司将部分ESG标准融入IFM服务体系，助力出海企业完成国际合规认证。北京世联安信行顺利通过ISO41001设
施管理体系认证，专业服务能力进一步夯实。
截至报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目107个，同比增加19个；在管理项目实际
收费面积1,012万平方米，同比减少43万平方米。
公寓运营业务
确立“人才公寓细分市场领跑者”的战略定位，持续深耕并聚焦中高端政府人才公寓及科技型企业人才
公寓细分领域。上半年，公寓运营业务实现收入3,795.77万元，同比增长16.88%，毛利率提升至6.58%，经
营质量持续改善。公寓业务践行“科学运营、颗粒归仓”，大部分存量运营项目在报告期实现盈利。某头部
科技企业自用公寓实现高质量运营交付，助力客户降本增效。公司基于该项目的服务经验，创新迭代"面客
一体化"运营模式，统一服务触点、流程与标准，构建"一个入口、一个标准、一个闭环"的对客服务体系，
形成可复制的科技企业公寓服务范式。在招租拓展方面，公司减少对传统付费渠道依赖，宁波北寓小院、佛
山德邻里等项目依托非付费渠道为主的媒体矩阵获客，营销费用大幅压降，项目开业后短期内出租率即快速
爬升至高位水平，实现低成本高效去化。
截至报告期末，除定向配租项目外，红璞人才公寓整体出租率为85%，运营管理房间数量13,996套，同
比增加3,571套；“悠租云”系统输出管理房间数量113,294间，同比增加19,243间。得益于上年同期项目优
化减亏，叠加部分去年新拓项目开始交付运营，以及部分项目由去年初期的爬坡阶段过渡至稳定运营带来的
增量收入，公寓运营业务毛利率同比提升1.26个百分点。
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