经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2025-09-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理及配套服务、案场服务及增值服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.87亿 94.84 4263.61万 90.28 22.81
其他业务(行业) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.72亿 87.29 3901.45万 82.61 22.68
案场服务费(产品) 1488.06万 7.55 362.17万 7.67 24.34
其他服务(产品) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.70亿 86.48 --- --- ---
西北(地区) 1795.60万 9.11 --- --- ---
华中(地区) 689.33万 3.50 --- --- ---
华北(地区) 179.26万 0.91 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.46亿 95.23 7668.21万 93.76 22.19
其他业务(行业) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 3.12亿 86.08 6943.64万 84.90 22.22
案场服务(产品) 3319.45万 9.15 724.57万 8.86 21.83
其他(产品) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 3.16亿 87.11 --- --- ---
西北(地区) 2938.59万 8.10 --- --- ---
华中(地区) 1401.21万 3.86 --- --- ---
华北(地区) 338.91万 0.93 65.30万 0.80 19.27
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 3.12亿 85.86 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 5130.51万 14.14 --- --- ---
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.64亿 95.42 3848.40万 95.08 23.41
其他业务(行业) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.48亿 85.84 3495.20万 86.36 23.64
案场服务费(产品) 1651.00万 9.58 353.21万 8.73 21.39
其他服务(产品) 788.25万 4.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.50亿 87.34 3561.60万 88.00 23.67
西北(地区) 1430.37万 8.30 274.82万 6.79 19.21
华中(地区) 698.99万 4.06 208.15万 5.14 29.78
华北(地区) 51.55万 0.30 2.83万 0.07 5.49
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.27亿 96.24 8757.02万 92.31 26.77
其他业务(行业) 1276.62万 3.76 --- --- ---
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物业管理及配套服务(产品) 2.76亿 81.14 7446.59万 78.50 27.01
案场服务(产品) 5133.55万 15.11 1310.43万 13.81 25.53
其他服务(产品) 1276.62万 3.76 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 2.99亿 87.97 --- --- ---
西北(地区) 2571.20万 7.57 --- --- ---
华中(地区) 1400.58万 4.12 --- --- ---
华北(地区) 117.77万 0.35 22.49万 0.24 19.09
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 2.44亿 71.91 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 9547.88万 28.09 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.85亿元，占营业收入的23.53%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 6547.58│ 18.04│
│一汽奥迪销售有限责任公司 │ 613.05│ 1.69│
│浙江钱江物业管理有限公司 │ 526.61│ 1.45│
│国家开发银行浙江省分行 │ 493.27│ 1.36│
│东阳市广大后勤服务有限公司 │ 358.80│ 0.99│
│合计 │ 8539.31│ 23.53│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.98亿元，占总采购额的45.33%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│国家电网有限公司 │ 5017.36│ 23.11│
│浙江酷佳人力资源服务有限公司 │ 2126.57│ 9.79│
│浙江安能保安服务有限公司 │ 1325.22│ 6.10│
│浙江定阳人力资源有限公司 │ 778.60│ 3.59│
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 596.04│ 2.74│
│合计 │ 9843.78│ 45.33│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业发展情况
1、行业背景与政策驱动
（1）房地产行业传导压力
近年来，宏观经济波动与房地产行业深度调整对物业管理行业产生显著影响。全国房地产新开工面积、
竣工面积及销售面积连续三年下滑，导致物业管理企业新增在管项目增速放缓。以中指研究院数据为例，20
24年百强物企在管面积均值同比增长2.18%，增速较2023年下降4.03个百分点，行业进入存量市场博弈阶段
。传统物业管理业务（如案场管理、前期介入服务）因开发商项目交付减少而萎缩，直接拉低行业整体毛利
率。
（2）政策红利
释放“物业+生活”服务逐渐成为物业服务的主模式。2024年8月，国务院发布《关于促进服务消费高质
量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务
+生活服务”模式，并推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。同时
，2025年政府工作任务表明，将从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、托幼、家
政等多元化服务供给，将降低对应生活服务的准入门槛，有利于物业企业快速推进生活服务，为企业未来高
速发展提供了有力支撑。
2、行业竞争格局演变
（1）头部企业并购整合加速
行业集中度持续提升，头部企业通过并购中小物业公司抢占市场份额。例如，2024年TOP10物企市占率
已从2021年的12%提升至18%，部分企业通过收购区域龙头实现跨区域扩张。然而，中小型企业因缺乏资金与
技术储备，面临利润空间压缩与生存压力加剧的双重挑战。
（2）住宅物业管理压力升级
住宅物业市场竞争日益激烈，主要体现在三个方面：物业费调价机制改革：部分城市（如上海、深圳）
推行物业费动态调整政策，业主对服务质量的要求与成本控制的诉求形成矛盾。
业委会自治意识增强：克而瑞数据显示，2021年至2024年，全国物业更换率从1.7%攀升至3.3%，且呈现
持续上升趋势。业主自治意识提高、社会舆论导向、业委会成立率提升等原因对物业企业提出更高的要求。
企业主动退出低效项目：部分物业公司为优化成本结构，主动退出低毛利、高管理难度的住宅项目，转
向商业综合体或产业园区等高附加值领域。
（二）公司主营业务
报告期，公司主营业务为物业管理。报告期，公司合并报表营业收入1.97亿元，与上年同期相比增长14
.42%；归属于上市公司股东净利润1,862.68万元，与上年同期相比增长25.77%；归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润1,799.67万元，与上年同期相比增长39.15%。
（三）经营计划
公司强化市场拓展能力，着重聚焦核心区域，采取“区域深耕+片区化管理”双轮驱动策略，加大已有
项目周边范围内市场拓展力度，形成片区化，提高服务区域内的专注度和精细化管理；围绕其他增值服务（
到家服务、社区养老、美居）、设备维保等寻找契机，拓宽公司业务的边界；继续推行业财一体化，强化公
司成本管控，提高运营效率。
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