经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理与生活服务相关业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 2.00亿 95.15 3992.88万 92.58 19.98
其他业务(行业) 1017.64万 4.85 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.91亿 90.85 3875.82万 89.87 20.32
其他服务(产品) 1017.64万 4.85 --- --- ---
案场服务费(产品) 904.34万 4.31 117.05万 2.71 12.94
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.80亿 85.56 --- --- ---
西北(地区) 2198.78万 10.47 --- --- ---
华中(地区) 622.24万 2.96 --- --- ---
华北(地区) 210.86万 1.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.82亿 95.14 7701.03万 90.31 20.14
其他业务(行业) 1951.14万 4.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 3.57亿 88.74 7055.28万 82.74 19.79
案场服务(产品) 2574.92万 6.41 645.76万 7.57 25.08
其他(产品) 1951.14万 4.86 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 3.45亿 85.80 --- --- ---
西北(地区) 3978.69万 9.90 --- --- ---
华中(地区) 1350.12万 3.36 --- --- ---
华北(地区) 376.34万 0.94 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 3.58亿 89.02 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 4412.47万 10.98 --- --- ---
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 1.87亿 94.84 4263.61万 90.28 22.81
其他业务(行业) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 1.72亿 87.29 3901.45万 82.61 22.68
案场服务费(产品) 1488.06万 7.55 362.17万 7.67 24.34
其他服务(产品) 1017.31万 5.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 1.70亿 86.48 --- --- ---
西北(地区) 1795.60万 9.11 --- --- ---
华中(地区) 689.33万 3.50 --- --- ---
华北(地区) 179.26万 0.91 --- --- ---
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 3.46亿 95.23 7668.21万 93.76 22.19
其他业务(行业) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
物业管理及配套服务(产品) 3.12亿 86.08 6943.64万 84.90 22.22
案场服务(产品) 3319.45万 9.15 724.57万 8.86 21.83
其他(产品) 1731.72万 4.77 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 3.16亿 87.11 --- --- ---
西北(地区) 2938.59万 8.10 --- --- ---
华中(地区) 1401.21万 3.86 --- --- ---
华北(地区) 338.91万 0.93 65.30万 0.80 19.27
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 3.12亿 85.86 --- --- ---
向非业主提供服务(销售模式) 5130.51万 14.14 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.88亿元，占营业收入的21.85%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 7147.82│ 17.79│
│一汽奥迪销售有限责任公司 │ 466.16│ 1.16│
│浙江钱江物业管理有限公司 │ 462.34│ 1.15│
│东阳市广大后勤服务有限公司 │ 358.80│ 0.89│
│杭州之江城市建设投资集团有限公司 │ 343.85│ 0.86│
│合计 │ 8778.97│ 21.85│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.12亿元，占总采购额的43.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│国家电网有限公司 │ 5320.36│ 20.47│
│浙江酷佳人力资源服务有限公司 │ 2461.98│ 9.47│
│浙江安能保安服务有限公司 │ 1554.18│ 5.98│
│中天控股集团有限公司及其控制的公司 │ 1042.98│ 4.01│
│浙江定阳人力资源有限公司 │ 797.17│ 3.07│
│合计 │ 11176.67│ 43.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
2026年，物业行业正式步入存量提质发展周期，行业政策呈现“扶持引导+规范约束”双轨并行格局。
政策红利持续释放，各地加快推进智慧社区配套落地，社区养老、居家家政等增值服务准入门槛有序放宽；
与此同时行业监管框架持续完善，围绕公共收益归集管理、项目退场交接、服务履约考核等环节出台细化规
则，对企业合规运营的标准全面抬升。
（一）行业发展情况
1、行业背景与政策驱动
（1）房地产行业传导压力持续深化
2026年上半年，房地产行业调整带来的下行压力持续向物业管理行业传导，行业增量空间进一步收窄。
中指研究院2026年半年监测数据显示，上半年百强物企在管面积均值同比增速较2025年全年小幅回落，行业
发展重心全面转向存量提质，市场格局迎来优胜劣汰的深度竞争阶段。
依托房企的前期介入、案场配套业务持续萎缩。行业现金流同步趋紧，物业费收缴水平连续四年下滑、
回款周期拉长，人力与运维刚性成本逐年走高；住宅基础项目普遍承压亏损，老旧小区经营困境更为严峻，
地产下行带来的经营风险全面传导至物业行业。
（2）政策红利全面加码，转型赛道清晰落地
2026年作为“十五五”规划开局之年，物业行业政策定位显著提升，顶层设计与地方配套政策双向发力
，为企业多元化转型、智慧化升级提供坚实支撑。
国家顶层政策锚定行业发展方向。《城市更新“十五五”规划》首次将物业服务提升行动纳入国家级五
年规划，支持物业承接老旧小区运营、拓展存量市场；国家出台促消费政策，打通“物业+生活服务”路径
，放宽养老、托育、健康等业态准入，放开社区便民增值服务发展空间。
地方配套政策加速落地。浙粤沪等地修订物业条例，允许企业市场化运营居家养老、社区托幼等增值业
务；多地出台服务提质专项方案，推行分级菜单服务、公共收益透明监管、维修资金数字化管理。
智慧社区与基层治理政策长效赋能。全国地级以上城市普及智慧小区配套，上线智能安防、线上缴费报
修等数字化工具；党建引领三方协同治理机制全面落地，物业深度融入基层民生与城市安全管理，行业公共
价值持续提升。
2、行业竞争格局演变
（1）并购逻辑全面迭代，行业扩张趋于理性
2026年上半年物企收并购市场显著降温，盲目跨界、粗放冲规模的发展模式彻底终结，行业并购转向细
分赛道互补、提质增效。企业重点布局商管、设施管理、城市服务等高附加值非住宅业态，叠加资本市场态
度谨慎、企业现金流承压，行业无序扩张态势全面收敛。
(2)市场格局结构性分化，行业加速优胜劣汰
行业集中度分层特征凸显，头部TOP10物企依托品牌、数字化、全业态运营优势，通过存量深耕、市场
化外拓及城市公服项目持续提升市场份额；中小区域物企受资金、专业能力短板制约，无法切入高门槛非住
宅赛道，叠加住宅项目持续亏损，生存空间持续收缩，企业退场、行业出清节奏加快。
(3)住宅赛道矛盾激化，业务结构持续优化
住宅物业收支失衡问题突出，物业费调价困难、刚性运营成本攀升、物业费收缴效率下滑多重压力叠加
，同时业主自治体系日趋成熟、项目更换率持续提升，传统低价粗放运营模式难以为继。头部物企主动清退
老旧小区、低质刚需等低效亏损项目，将资源集中倾斜至优质住宅、商业、产业园、城市服务等高价值赛道
。
(4)竞争壁垒全面升级，行业迈入高质量发展阶段
行业竞争从单一规模比拼，迭代为专业服务、数字化运营、社区生态、国资资源的多重综合壁垒竞争。
长期来看，行业将持续呈现头部集中、业态分化、分层竞争的发展格局，正式进入优胜劣汰、提质增效的高
质量发展周期。
（二）公司主营业务
报告期内物业管理仍为公司核心主营业务；公司合并报表营业收入2.10亿元，与上年同期相比增长6.54
%；归属于上市公司股东净利润1,461.09万元，与上年同期相比下降21.56%；归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润1,322.40万元，与上年同期相比下降26.52%。
（三）经营计划
公司持续夯实市场化拓展实力，锚定重点区域实施深耕布局，依托片区化统筹管理模式深挖存量项目周
边增量市场，实现片区运营，强化属地精细化服务能力。依托社区场景挖掘增值服务与设施运维业务机会，
布局居家服务、社区养老、家装美居赛道，延伸业务发展边界。稳步推进业财一体化建设，强化全链条成本
管控，实现运营提质增效。
〖免责条款〗
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用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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