经营分析☆ ◇002146 荣盛发展 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 236.33亿 88.47 14.28亿 64.92 6.04
物业服务(行业) 18.48亿 6.92 4.08亿 18.55 22.09
酒店经营(行业) 6.79亿 2.54 4.57亿 20.76 67.26
产业园区(行业) 2.96亿 1.11 -1609.27万 -0.73 -5.44
其他行业(行业) 2.59亿 0.97 -7694.56万 -3.50 -29.76
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 236.33亿 88.47 14.28亿 64.92 6.04
物业服务(产品) 18.48亿 6.92 4.08亿 18.55 22.09
酒店经营(产品) 6.79亿 2.54 4.57亿 20.76 67.26
产业园区(产品) 2.96亿 1.11 -1609.27万 -0.73 -5.44
其他行业(产品) 2.59亿 0.97 -7694.56万 -3.50 -29.76
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 130.84亿 48.98 25.19亿 107.65 19.25
浙江省(地区) 47.56亿 17.80 -1.79亿 -7.65 -3.76
四川省(地区) 21.35亿 7.99 --- --- ---
江苏省(地区) 14.82亿 5.55 --- --- ---
安徽省(地区) 14.27亿 5.34 --- --- ---
山东省(地区) 8.75亿 3.28 --- --- ---
辽宁省(地区) 7.09亿 2.65 --- --- ---
重庆市(地区) 5.57亿 2.09 --- --- ---
陕西省(地区) 2.94亿 1.10 --- --- ---
湖南省(地区) 2.74亿 1.03 --- --- ---
河南省(地区) 2.67亿 1.00 --- --- ---
广东省(地区) 2.52亿 0.94 --- --- ---
天津市(地区) 1.76亿 0.66 --- --- ---
湖北省(地区) 1.70亿 0.64 --- --- ---
山西省(地区) 1.15亿 0.43 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 8558.40万 0.32 --- --- ---
海南省(地区) 3944.09万 0.15 --- --- ---
江西省(地区) 1257.11万 0.05 --- --- ---
北京市(地区) 287.03万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 264.19亿 98.89 22.16亿 100.73 8.39
土地整理开发(业务) 2.96亿 1.11 -1609.27万 -0.73 -5.44
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 124.38亿 87.71 2.11亿 28.05 1.70
物业服务(行业) 11.33亿 7.99 2.77亿 36.72 24.41
酒店经营(行业) 2.81亿 1.98 1.78亿 23.56 63.13
产业园区(行业) 2.21亿 1.56 1.87亿 24.79 84.60
其他行业(行业) 1.07亿 0.75 -9890.71万 -13.13 -92.51
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 124.38亿 87.71 2.11亿 28.05 1.70
物业服务(产品) 11.33亿 7.99 2.77亿 36.72 24.41
酒店经营(产品) 2.81亿 1.98 1.78亿 23.56 63.13
产业园区(产品) 2.21亿 1.56 1.87亿 24.79 84.60
其他行业(产品) 1.07亿 0.75 -9890.71万 -13.13 -92.51
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 50.59亿 35.68 9.69亿 124.50 19.15
浙江省(地区) 47.32亿 33.37 -1.91亿 -24.50 -4.03
四川省(地区) 9.60亿 6.77 --- --- ---
江苏省(地区) 9.15亿 6.46 --- --- ---
安徽省(地区) 8.32亿 5.87 --- --- ---
辽宁省(地区) 5.59亿 3.94 --- --- ---
重庆市(地区) 2.76亿 1.95 --- --- ---
山东省(地区) 2.62亿 1.85 --- --- ---
湖南省(地区) 2.07亿 1.46 --- --- ---
天津市(地区) 1.01亿 0.71 --- --- ---
广东省(地区) 8459.64万 0.60 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 7155.45万 0.50 --- --- ---
山西省(地区) 4090.03万 0.29 --- --- ---
河南省(地区) 3777.82万 0.27 --- --- ---
湖北省(地区) 1719.50万 0.12 --- --- ---
陕西省(地区) 1599.88万 0.11 --- --- ---
海南省(地区) 659.66万 0.05 --- --- ---
江西省(地区) 154.80万 0.01 --- --- ---
北京市(地区) 134.20万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 139.60亿 98.44 5.67亿 100.00 4.06
土地整理开发(业务) 2.21亿 1.56 0.00 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(行业) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(行业) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(行业) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(行业) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 347.74亿 91.49 25.21亿 73.22 7.25
物业服务(产品) 18.10亿 4.76 4.91亿 14.26 27.12
酒店经营(产品) 6.71亿 1.77 4.55亿 13.23 67.83
产业园区(产品) 5.45亿 1.43 1.35亿 3.92 24.75
其他行业(产品) 2.09亿 0.55 -1.59亿 -4.63 -76.21
─────────────────────────────────────────────────
河北省(地区) 138.87亿 36.53 10.91亿 31.68 7.86
江苏省(地区) 68.35亿 17.98 10.01亿 29.06 14.64
安徽省(地区) 40.11亿 10.55 3.31亿 9.61 8.25
山东省(地区) 39.50亿 10.39 --- --- ---
湖南省(地区) 26.33亿 6.93 --- --- ---
河南省(地区) 13.32亿 3.51 --- --- ---
重庆市(地区) 12.40亿 3.26 --- --- ---
山西省(地区) 12.01亿 3.16 --- --- ---
辽宁省(地区) 11.05亿 2.91 --- --- ---
广东省(地区) 9.30亿 2.45 --- --- ---
陕西省(地区) 3.16亿 0.83 --- --- ---
天津市(地区) 1.93亿 0.51 --- --- ---
湖北省(地区) 1.66亿 0.44 --- --- ---
四川省(地区) 7412.79万 0.20 --- --- ---
浙江省(地区) 6623.54万 0.17 --- --- ---
江西省(地区) 3516.81万 0.09 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 2121.24万 0.06 --- --- ---
海南省(地区) 793.28万 0.02 --- --- ---
北京市(地区) 596.87万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(行业) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(行业) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(行业) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(行业) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(产品) 180.31亿 91.30 26.34亿 89.38 14.61
物业服务(产品) 9.93亿 5.03 --- --- ---
产业园区(产品) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
酒店经营(产品) 2.01亿 1.02 --- --- ---
其他行业(产品) 1.19亿 0.60 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 52.32亿 26.49 8.42亿 28.56 16.09
河北省(地区) 47.99亿 24.30 8.05亿 27.31 16.77
安徽省(地区) 25.43亿 12.87 2.57亿 8.70 10.09
山东省(地区) 19.18亿 9.71 --- --- ---
湖南省(地区) 19.06亿 9.65 --- --- ---
重庆市(地区) 10.00亿 5.06 --- --- ---
山西省(地区) 8.55亿 4.33 --- --- ---
辽宁省(地区) 6.44亿 3.26 --- --- ---
广东省(地区) 4.94亿 2.50 --- --- ---
天津市(地区) 1.25亿 0.63 --- --- ---
河南省(地区) 1.03亿 0.52 --- --- ---
湖北省(地区) 4130.59万 0.21 --- --- ---
浙江省(地区) 2772.64万 0.14 --- --- ---
四川省(地区) 2450.19万 0.12 --- --- ---
内蒙古自治区(地区) 1236.69万 0.06 --- --- ---
北京市(地区) 1116.56万 0.06 --- --- ---
陕西省(地区) 585.49万 0.03 --- --- ---
海南省(地区) 488.62万 0.02 --- --- ---
江西省(地区) 159.83万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
城市地产及其他(业务) 193.44亿 97.95 28.04亿 95.13 14.49
土地整理开发(业务) 4.04亿 2.05 1.43亿 4.87 35.48
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.71亿元，占营业收入的0.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│李志恒 │ 1695.24│ 0.06│
│林少东 │ 1471.65│ 0.06│
│李瑞松 │ 1376.15│ 0.05│
│温维现 │ 1279.42│ 0.05│
│史兴才 │ 1271.00│ 0.05│
│合计 │ 7093.46│ 0.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购6.09亿元，占总采购额的2.48%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│荣盛建设工程有限公司 │ 23336.92│ 0.95│
│葫芦岛东北金城建设有限公司 │ 13668.14│ 0.56│
│山西一建集团有限公司 │ 8886.88│ 0.36│
│邯郸市邯三建筑工程有限公司 │ 8297.27│ 0.34│
│湖北正浩建设集团有限公司 │ 6678.63│ 0.27│
│合计 │ 60867.84│ 2.48│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地
产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。
（二）2025年度公司主要经营情况
1、报告期总体经营情况总结
2025年，面对错综复杂的市场环境与前所未有的经营压力，公司在政府及专班的关心与支持下，公司各
大区、各板块坚决贯彻执行战略部署和重大决策，紧密贴合形势变化，动态调整工作举措，各项工作稳步推
进并取得一定成绩。团队对新形势的适应能力和主观能动性有所增强，组织运营效能得到一定提升，成本费
用得到有效控制，债务规模有所下降，风险防控意识不断增强，消除危机的办法不断改进。
报告期内，公司持续提升经营质量，物业、酒店、商管等业务得到稳步提升，为公司升级转型打下坚实
基础。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）地产板块
报告期，地产板块紧紧围绕经营目标，坚定落实“一个中心、两个重心”，积极保资产、控风险、破难
题，维护了公司的正常经营。坚持以“现金流和净资产”为主线，在资产和负债两端齐发力，“保交楼”工
作稳步推进，各项工作取得一定成绩。
“保交楼”工作稳步推进。“保交楼”，对于房企来说不仅是一份信用承诺，更是沉甸甸的社会责任。
公司将“保交楼”列为首要任务，坚持量质并重，严守质量底线，严控施工环节。公司通过建立交付工作专
项机制，强化施工组织与节点管理，通过统筹有限资源，优先保障工程进度，确保年度交付任务如期完成。
“保运营”健康平稳。报告期，公司通过总分联动，强化法务、财务等职能条线的协同攻坚，用水滴石
穿、绳锯木断的精神解决一个又一个难题，积极化解金融债务、经营债务，守住不发生重大风险的底线。
坚持以现金流为主线，增效减费。报告期，公司在资产和负债两端齐发力，做好资金流入、流出的增减
工作。在资金流入方面，主要通过销售回款、清收欠款和资产处置“三驾马车”齐发力，持续提供现金流入
；在资金流出方面，珍惜资金，努力节约费用，把可贵的资源发挥出最大的效益。
（2）康旅板块
2025年，康旅事业部以自我革命的魄力向内挖潜提质，以背水一战的决心向外攻坚破局，在复杂环境中
实现了有质量的增长。面对行业“量增价减”的困境，康旅事业部在公司“以现金流为核心，品质为保障，
文旅为主线，践行盛行天下模式，助力开发主业”指导思想下，前瞻布局，深化“内容+文化+场景组合”战
略，推动AI+运营场景深度融合，持续升级“一店一特色、一店一视界”品牌形象。秦皇岛、沧州等店深度
结合自有产业资源，深化所在地文化资源挖掘与体验场景迭代，实现品牌曝光及经营效益双提升。
康旅事业部在公司战略指引下，聚焦核心经营指标，强化现金流管理，文旅板块实现逆势突破，标杆单
店在渠道经营与品质管控中稳住了公司基本盘。渠道运营方面精耕三大渠道：OTA渠道——“稳基本盘”、
新媒体渠道——“拓新增量”、线下渠道——“保利润基石”，三大渠道协同推进，收益管理初见成效。各
店全面执行全业务链条节流计划，降本增效成果显著，为全年业绩奠定了坚实基础。
（3）物业板块
荣万家以社区服务为基础，持续夯实服务品质；近年来，不断开拓进取，非住业务逐年增加，非住业务
占比不断增加，形成社区服务、商企服务、城市服务及周边服务四维发展的服务矩阵，实现对业主的全龄关
怀和业主资产的全生命周期服务。截至2025年底，物业公司业务覆盖19个省（直辖市、自治区）的68个城市
，约524个项目，管理面积逾一亿平方米，管理水平不断提升，行业影响力不断扩大，2025年位列中国物业
服务百强企业第13名。
荣万家不断履行社会责任，加强公司治理，通过生产作业中的节能减排和绿色环保行动，和业主一起应
对气候变化；同时通过“呦吼家庭节”、“便民服务月”等社区活动，以及和壹基金、腾讯公益等联合举办
社区公益活动，促进社区和谐，回馈社会厚爱，提升可持续发展，在ESG建设中不断取得突破，2025年获得
“2025年中国物业行业最佳雇主”和“中国物业服务ESG发展优秀企业十强”等荣誉。
（4）产业新城板块
报告期内，面对复杂的客观环境，产业新城公司立足园区实际情况，坚持“增资产、降负债”两条主线
任务，并探索多样化路径与复合策略，保增量审计，守存量权益，持续推进各类债务的化解、消险工作，保
障公司的正常运营。
产业新城公司依托已设立的招商平台，培植发展新业务，寻求轻资产运营转型，并围绕主要产品线及经
济发达地区进行业务拓展。通过定制化产业园，精准满足入园企业需求，做好政府增量招商服务；嫁接政企
沟通桥梁，借助已有资源储备，落实企业导入，满足政府存量资产的招商盘活需求。报告期内，产业新城公
司已就首都高校科研成果转化、应急产业联合创新基地等项目进行了有效磋商，并实现签约突破。
（5）其他板块
报告期内，实业公司坚守自身定位，将“保交付、保运营、保稳定”放在首位，严控质量、严控成本、
严控交付节点，做好主业支撑。2025年实业公司克服困难，保证了项目按计划100%交付，维护了按照节点交
付的口碑。
报告期内，设计公司在坚持“保运营、保平衡”的底线思维的同时，主动适应市场变化，寻求市场机会
，以“谋发展、树品牌、增收益”的经营思路开展2025年具体工作。市场端，拓展有所突破，形成局部深耕
；产品端，结合新趋势，研发新产品并获得市场认可；运营端，抓回款，实现现金流平衡。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：报告期无新增土地储备。
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了土地资源，总建筑面积
1725.89万平方米。
（3）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2025年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为
171.02亿元，担保金额为贷款本金、利息(包括罚息)及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随
着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所
购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日
止。根据行业惯例此项担保是必须的。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济运行回顾
2025年，面对国内外形势深刻复杂变化，坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有为的宏观政策，纵
深推进全国统一大市场建设，推动我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官。国家统计局数
据显示，2025年国内生产总值1401879亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%，经济总量首次突破140万亿
元大关，圆满完成预期目标任务。
（二）房地产市场运行回顾
2025年房地产延续调整态势，在销售端持续承压的情况下，供给端以更快的速度收缩，从而使得库存压
力在年末出现边际缓解。尽管政策面持续发力，但受宏观经济预期及居民购房信心修复缓慢的影响，市场整
体仍处于探底过程。虽然市场各项指标同比仍为负增长，但待售面积的绝对值下降和销售降幅的收窄，显示
出市场自发调节机制正在生效。
1、新建商品房销售和待售情况
据国家统计局数据，2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面
积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待
售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。
70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，一线城市在年初曾短暂企稳，但年中后重新转入下跌通道，
全年多数月份环比负增长；二线和三线城市则面临更严峻的价格压力。
2、开工、施工、竣工情况
2025年全国施工面积、新开工面积、竣工面积持续下滑。2025年，房地产开发企业房屋施工面积659890
万平方米，比上年下降10%。其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平
方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降
18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。
另外，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降1
6.3%。
3、房企资金来源情况
2025年，房企到位资金同比延续下降趋势。2025年，房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降1
3.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.
2%；定金及预收款28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。
4、国房景气指数情况
2025年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”仍在低位区间运行，市场信心仍在修复过程
中，行业整体仍在调整期。
5、地产行业政策
2025年房地产政策整体呈现宽松态势，中央及监管部门持续推进“稳楼市”举措，短期聚焦于激发市场
需求、优化供给等方面，同时积极部署中长期政策。在需求端，政策着力于放宽限制性措施，有力有序推进
城中村和危旧房改造，多措并举以释放改善性需求。在供给端，主要从盘活存量、严控增量两个方向共同发
力。
从中长期来看，2026年作为“十五五”规划的开局之年，不仅仅是稳地产的关键一年，更是构建房地产
发展新模式的重要窗口期。根据3月发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要（草
案）》，中央已经明确房地产“行业转型+完善保障+稳定市场”三大重心发展思路。这意味着政策重心将从
短期的需求刺激转向长效机制建设：一方面，通过完善基础性制度推动房企从“高负债、高杠杆、高周转”
模式向“产品力+运营”转型；另一方面，将优化保障性住房供给与建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房
子”作为提升民生福祉的重要抓手，在稳住市场预期的同时，从根本上重塑行业的高质量发展逻辑。
（三）公司可能面临的风险
1、宏观经济风险
房地产行业的发展与宏观经济运行、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等因素息息相关。
宏观经济的波动将直接影响居民的收入预期和购买力，从而影响房地产市场的总体需求。城镇化进程的阶段
性变化及人口老龄化趋势的加速，也将对房地产市场的长期供求关系和产品结构产生深远影响，可能导致市
场长期承压。
2、行业政策风险
房地产行业受行业政策影响较大，调控政策对整个房地产市场销售、项目盈利情况、企业融资渠道等都
会造成不同程度的影响。当前房地产政策已向构建“房地产发展新模式”转变，强调长效机制和风险防控。
这对于房企的战略判断、市场判断、以及经营管理水平提出了更高要求。
3、市场风险
房地产市场分化加剧、去化压力犹存，行业仍处于调整期。政策层面释放出支持市场平稳健康发展的积
极信号，但各地政策落地节奏、执行力度及实施效果存在差异，尤其是各地市场供求关系，对公司在各地的
销售和业绩状况影响很大，会对公司经营环境、项目销售与资金回笼带来阶段性影响。
4、经营风险
房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。
房价下降、土地价格波动、开发项目竞争加剧、建筑原材料大幅波动等情况，将导致房地产开发利润率降低
等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上
升，对公司的经营业绩产生影响。
5、财务风险
房地产开发行业属于资金密集型行业，具有开发周期长、资金投入大、周转速度相对较慢的特征。从土
地获取、项目开发建设到最终销售回款，每一个环节都需要持续且大量的资金支持。若房地产市场持续低迷
，销售持续放缓，将导致公司经营性现金流入受限；同时面对集中到期的存量债务压力，流动性面临较大挑
战。上述因素叠加，可能导致公司面临现金流紧张甚至流动性风险，进而对项目的正常开发建设、债务的按
期偿付以及整体生产经营的稳定性产生不利影响。
三、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1、稳健的经营模式和管控力
公司坚持“以项目为中心”，坚持“四保一守”不动摇，建立和完善了从总
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