经营分析☆ ◇000926 福星股份 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售；金属制品的研发、生产与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 29.24亿 76.24 4.30亿 82.81 14.72
金属制品(行业) 8.46亿 22.06 5033.60万 9.69 5.95
其他(行业) 6526.94万 1.70 3899.49万 7.50 59.74
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 29.24亿 76.24 4.30亿 82.81 14.72
金属制品(产品) 8.46亿 22.06 5033.60万 9.69 5.95
其他(产品) 6526.94万 1.70 3899.49万 7.50 59.74
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 31.05亿 80.98 5.72亿 98.49 18.42
华北地区(地区) 3.46亿 9.03 -727.94万 -1.25 -2.10
其他地区(地区) 3.42亿 8.92 986.82万 1.70 2.88
海外地区(地区) 4097.16万 1.07 616.95万 1.06 15.06
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 38.35亿 100.00 5.20亿 100.00 13.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
金属制品(行业) 4.20亿 57.29 1126.56万 12.12 2.68
房地产(行业) 2.68亿 36.62 6247.94万 67.24 23.29
其他(行业) 4465.41万 6.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
金属制品(产品) 4.20亿 57.29 1126.56万 12.12 2.68
房地产(产品) 2.68亿 36.62 6247.94万 67.24 23.29
其他(产品) 4465.41万 6.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 3.30亿 45.00 8390.96万 90.30 25.45
其他地区(地区) 1.94亿 26.49 -1260.65万 -13.57 -6.50
华北地区(地区) 1.89亿 25.78 450.31万 4.85 2.38
海外地区(地区) 2006.32万 2.74 337.86万 3.64 16.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 77.94亿 89.00 13.14亿 97.75 16.86
金属制品(行业) 8.67亿 9.91 -1109.94万 -0.83 -1.28
其他(行业) 9560.44万 1.09 4137.99万 3.08 43.28
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 77.94亿 89.00 13.14亿 97.75 16.86
金属制品(产品) 8.67亿 9.91 -1109.94万 -0.83 -1.28
其他(产品) 9560.44万 1.09 4137.99万 3.08 43.28
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 75.05亿 85.70 12.97亿 96.48 17.28
其他地区(地区) 4.74亿 5.41 -1.28亿 -9.50 -26.94
华北地区(地区) 3.66亿 4.17 1372.36万 1.02 3.75
其他业务(地区) 3.42亿 3.90 1.55亿 11.56 45.46
海外地区(地区) 7065.55万 0.81 583.44万 0.43 8.26
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 87.57亿 100.00 13.44亿 100.00 15.35
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 11.64亿 69.58 4.44亿 94.27 38.13
金属制品(行业) 4.58亿 27.38 856.81万 1.82 1.87
其他(行业) 5084.40万 3.04 1841.99万 3.91 36.23
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 11.64亿 69.58 4.44亿 94.27 38.13
金属制品(产品) 4.58亿 27.38 856.81万 1.82 1.87
其他(产品) 5084.40万 3.04 1841.99万 3.91 36.23
─────────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 11.88亿 70.97 4.51亿 95.74 37.97
其他地区(地区) 2.54亿 15.18 836.68万 1.78 3.29
华北地区(地区) 1.88亿 11.22 773.67万 1.64 4.12
海外地区(地区) 4412.83万 2.64 398.06万 0.85 9.02
─────────────────────────────────────────────────
直销(销售模式) 16.74亿 100.00 4.71亿 100.00 28.15
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.34亿元，占营业收入的6.09%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│广西玲珑轮胎有限公司 │ 5301.76│ 1.38│
│浦林成山(山东)轮胎有限公司 │ 5264.83│ 1.37│
│吉林玲珑轮胎有限公司 │ 4649.42│ 1.21│
│陕西延长石油集团橡胶有限公司 │ 4405.13│ 1.15│
│中策橡胶集团股份有限公司 │ 3734.77│ 0.97│
│合计 │ 23355.91│ 6.09│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购9.83亿元，占总采购额的62.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│湖北盛立钢材商贸有限公司 │ 47249.35│ 29.82│
│湖北京奥建设工程有限公司 │ 21111.36│ 13.32│
│国网湖北省电力公司汉川市供电公司 │ 14336.23│ 9.05│
│华天建设集团有限公司 │ 9990.62│ 6.31│
│武汉苑艺绿化有限公司 │ 5565.84│ 3.51│
│合计 │ 98253.40│ 62.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务情况
报告期内，公司专注于房地产和金属制品两大业务板块，主要业务包括房地产开发与销售，以及金属制
品的研发、生产与销售。
在房地产领域，公司深耕武汉核心区域，定位为“城市更新与幸福生活服务商”。我们紧抓国家战略机
遇，以住宅开发为主、商业地产为辅，通过“城中村改造”与“旧城改造”等差异化模式，持续塑造品牌影
响力，探索行业新发展路径。
在金属制品领域，公司作为中国主要的制造基地之一，专注于子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线
等产品的研发、生产与销售。其中，子午轮胎钢帘线为核心产品，广泛应用于轮胎行业；其他产品则深度服
务于交通基建、能源、通信、农业等国民经济关键领域。
（二）其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
（1）关于天立项目股权转让事项
2024年公司之子公司福星惠誉控股有限公司（以下简称“惠誉控股公司”）与武汉鼎中地产开发有限公
司（以下简称“鼎中地产”）签订《股权转让协议》，协议约定惠誉控股公司将其持有的天立不动产（武汉
）有限公司（以下简称“天立公司”）71.58%股权转让至鼎中地产名下，转让价款为人民币86,565.69万元
，在鼎中地产向惠誉控股公司足额支付股权转让价款后，双方再办理标的股权的工商变更登记手续。截止20
25年末，鼎中地产未向惠誉控股公司支付转让价款，双方未办理股权变更登记手续。
（2）关于深圳悦目光学收购项目
2024年8月29日，公司与深圳市悦目光学器件有限公司签署《收购意向备忘录》，根据《深圳证券交易
所股票上市规则》第2.2.4条规定，公司于2024年8月30日披露了相关公告。鉴于“9.24并购六条”发布后，
该事项交易方式发生重大变化，且在估值定价、现金支付比例、业绩对赌等方面存在较大分歧，公司决定终
止本次收购意向。
（3）关于惠之美物业收购项目
2024年7月22日，公司与湖北琛瑞企业管理有限公司签订了《股权收购框架协议》。根据《深圳证券交
易所股票上市规则》第2.2.4条规定，公司于2024年7月23日披露了相关公告。鉴于“9.24并购六条”发布后
，该事项在交易方式、历史沿革及公司治理等方面不能满足并购要求，公司决定终止本次收购意向。
（4）关于智算业务
为提升上市公司高质量发展，公司积极研究智算领域相关投资机会，于2024年5月14日与杭州奇创利晨
科技有限公司合作设立福星智算科技（湖北）有限公司，并办理了相关许可资质。公司成立后管理团队积极
对接各类意向项目，进一步核实项目可操作性、可持续性和投资回报期等方面，公司经过充分调研论证后并
结合自身发展战略及经营等实际情况，目前未做实质性投入。
（5）关于转型基金
为提升上市公司高质量发展，公司拟借助专业机构力量寻求转型发展，于2024年7月6日，召开第十一届
董事会第十二次会议，审议通过《关于与专业投资机构合作暨投资基金的议案》，并于2024年7月6日披露了
相关公告。公司与湖北融汉工锦私募股权基金管理有限公司签署《基金合作框架协议》，拟投资孵化相关产
业。
鉴于“9.24并购六条”发布后，激活了并购市场，打破了以往的一些政策壁垒，鼓励上市公司通过并购
寻找“第二增长曲线”。在此政策背景下，公司认真研判，认为通过资本市场并购方式更快速推动公司转型
升级，更加符合公司经营战略。
（一）公司发展战略
公司确立了房地产业务与金属制品业务双轮驱动、协同发展的战略格局。
房地产业务坚持以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益为主线，以团队建
设为保障。作为湖北省“三旧”改造与城市更新的标杆企业，公司将紧抓武汉城市圈发展机遇，依托武汉“
国家中心城市”定位及中部崛起战略支点优势，持续推动相关产业升级，致力于成为中国卓越的“城市更新
与幸福生活服务商”。
金属制品业务以“创新发展，效益优先”为主线，坚定推进“三个转变”：由制造向创造转变，由速度
向质量转变，由产品向品牌转变，全面提升核心竞争力。
公司最终目标是实现企业与城市的共生共荣、长久协同发展，持续为股东、客户、员工及社会创造卓越
价值。
（二）未来一年经营计划
公司将围绕“稳中求进、提质增效”的总基调，聚焦主业、强化管理、防控风险，系统推进各项经营工
作，确保年度目标高质量达成。
在业务开发方面，房地产业务将深耕“城中村改造”与“旧城改造”核心领域，强化宏观政策研判与市
场动态跟踪，精准把握政策导向与需求变化，优化产品结构。土地储备坚持“稳健拓展、差异化布局”原则
，依托现有改造经验与核心优势，探索低成本、风险可控的多元化拿地模式，分阶段有序推进储备工作。产
品开发聚焦“幸福人居”理念，推进产品迭代升级，强化功能适配性与特色化，打造标杆项目以提升品牌溢
价。在设计与建设中融入人文关怀与绿色智能理念，提升健康宜居标准，落地优质教育资源配套、街景式底
商、亲子文化乐园、海绵社区、新能源充电桩预留等惠民工程，同时强化全流程品控管理，以高品质回应客
户期待。金属制品业务将深化市场研究，动态调整产品结构，坚持“以销定产”降低库存压力，强化品质管
控与服务升级，推进精细化管理与成本标准化。创新营销体系，激活经销网络与销售团队活力，扩大市场份
额。
在人员发展方面，公司坚持“德才兼备、人企共进”的人才理念，完善人才管理体系与培养机制。围绕
战略发展需求，分层级、分业务条线推进人才梯队建设，针对性培育管理人才与专业技术骨干，拓宽员工成
长通道，实现人才供给与企业发展同频共振。
在成本控制方面，公司以全面预算管理为抓手，以项目科学定位为起点，以规划设计与施工图优化为核
心，以施工过程管控为重点，以材料采购与招投标管理为保障，依托组织体系与责任体系优化，实现成本精
细化管控。同步深化招投标、品牌配套、工程验收、预算决算等环节管理，构建权责清晰、监督有效的闭环
管理体系。
在财务规划方面，公司延续稳健财务策略，保持合理杠杆水平，拓宽融资渠道、丰富融资工具，优化资
本结构，实现权益融资与债务融资动态平衡，打造“融资高效、结构优良、风险可控”的财务体系。
在品牌建设方面，公司将强化品牌统筹推广，提升品牌知名度与影响力。以管理升级、品质提升与服务
优化夯实品牌美誉度与忠诚度，科学处理公司品牌与项目品牌的协同关系，实现公司品牌引领项目品牌、项
目品牌反哺公司品牌的双向赋能格局。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况
2025年，我国宏观经济顶住压力平稳运行，全年GDP同比增长5.0%，“十四五”规划圆满收官。房地产
行业作为国民经济的重要支柱，正处于从深度调整向企稳修复过渡的关键阶段。中央明确定调“稳住楼市”
，政策导向由“托底纾困”转向“优化提振”，在“四个取消、四个降低、两个增加”框架下，供需两端协
同发力。一方面，通过严控新增供地、收储商品房等措施优化供给结构；另一方面，“好房子”首次写入政
府工作报告，推动产品品质升级。各地因城施策精准释放需求，核心城市市场韧性增强，行业正加速构建房
地产发展新模式。
根据国家统计局数据，2025年房地产市场各项指标虽仍处于调整区间，但整体呈现筑底态势。全年房地
产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房屋新开工面积5.88亿平方米，下降20.4%；竣工面积6.03亿平方
米，下降18.1%。销售端方面，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，下
降12.6%。库存方面，年末商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6%，增幅较以往明显回落，显示出在
政策持续发力下，市场供求关系正在逐步改善，去库存工作取得初步成效。
（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况
公司主要项目集中于武汉。2025年，武汉经济延续“稳中有进、稳中向好”态势。
在武汉，2025年房地产市场止跌回稳，呈现出“量稳质升”的积极态势。全年新建商品住房成交近11万
套，月度成交连续破万，市场活跃度显著提升。这一局面的形成，得益于“汉九条”、“汉八条”等一系列
精准政策的强力支持，包括契税补贴延续、多子女家庭购房支持范围扩大等，有效激发了刚性和改善性需求
。市场核心驱动力由“以价换量”转向“品质引领”，以“第四代住宅”为代表的“好房子”成为市场风向
标，凭借低容积率、高得房率等优势，多次出现开盘热销甚至“日光”现象，成功引领市场从“有房住”向
“住得好”的品质化转型。
三、核心竞争力分析
公司始终坚持以优势为基、以创新为要，在行业竞争持续加剧的背景下，持续锻造并巩固以下五大核心
竞争力：
1.深耕城市更新，积淀深厚开发经验
自2001年进军房地产以来，公司秉持“为政府分忧、为百姓造福”的初心，作为武汉市首批“三旧”改
造先行者，率先探索出“一二级联动”与“城市核心区运营”的差异化、专业化开发模式。累计投入城市更
新资金超千亿元，完成改造面积逾2000万平方米。通过多年实践，公司已构建起覆盖项目洽谈、拆迁安置、
土地获取、规划设计、营销策划等全链条的标准化管理体系，形成可复制、可推广的高效开发流程，在复杂
项目操盘能力上具备显著优势。
2.聚焦核心区域，实施科学土地储备策略
公司坚持“理性拿地、精准布局”原则，严格执行拿地决策机制，积极探索低成本、风险可控的多元化
土地获取路径。土地储备高度集中于武汉核心城区，区位优越、成本合理。一方面紧密跟踪城市总体规划与
人口流动趋势，重点布局人口净流入、发展动能强劲的重点片区；另一方面统筹推进城中村改造项目拆迁与
前期开发，加快存量资源转化，为公司可持续高质量发展提供坚实土地支撑。
3.凝聚专业团队，打造高效治理核心
房地产项目本质是资本、资源与管理的系统性整合，管理团队的稳定性与专业性直接决定企业长期竞争
力。历经二十余年发展，公司培育并凝聚了一支结构合理、经验丰富、视野前瞻的核心管理团队。团队兼具
行业深度与战略高度，具备在复杂市场环境中推动企业规范运作、稳健发展的卓越能力，是公司持续穿越周
期的关键保障。
4.坚持财务稳健，构建多元融资体系
公司始终坚持审慎财务策略，已建立成熟、多元、高效的投融资体系，融资渠道畅通。长期保持行业领
先的低资产负债率水平，综合资金成本持续处于合理区间。稳健的财务结构不仅增强了抗风险能力，也为公
司在行业调整期把握发展机遇提供了坚实资金保障，构成公司核心竞争优势的重要基石。
5.传承企业文化，践行长期价值理念
公司创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念，已内化为企业发展的精神内核。我们始终践行“先做
人、后做事”的经营哲学，不盲目追求规模扩张，更注重发展质量与品牌沉淀；不片面追逐短期利润，更重
视产品品质与客户价值；在合作中坚持互利共赢，与供应商、客户及利益相关方构建长期稳定的合作关系；
在人才管理上坚持以人为本、以德为先，致力于实现员工价值与企业价值的共同成长。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入383,496.71万元，比上年同期减少56.21%。其中：房地产实现结算面积18
.01万平方米，比上年同期减少52.28%；实现结算收入292,544.37万元，比上年减少61.72%；实现销售面积1
5.99万平方米，比上年同期减少24.15%；实现销售金额320,046.14万元，比上年同期减少8.6%；金属制品实
现营业收入84,592.63万元，比上年同期减少2.48%。
●未来展望:
（一）公司发展战略
公司确立了房地产业务与金属制品业务双轮驱动、协同发展的战略格局。
房地产业务坚持以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以效益为主线，以团队建
设为保障。作为湖北省“三旧”改造与城市更新的标杆企业，公司将紧抓武汉城市圈发展机遇，依托武汉“
国家中心城市”定位及中部崛起战略支点优势，持续推动相关产业升级，致力于成为中国卓越的“城市更新
与幸福生活服务商”。
金属制品业务以“创新发展，效益优先”为主线，坚定推进“三个转变”：由制造向创造转变，由速度
向质量转变，由产品向品牌转变，全面提升核心竞争力。
公司最终目标是实现企业与城市的共生共荣、长久协同发展，持续为股东、客户、员工及社会创造卓越
价值。
（二）未来一年经营计划
公司将围绕“稳中求进、提质增效”的总基调，聚焦主业、强化管理、防控风险，系统推进各项经营工
作，确保年度目标高质量达成。
在业务开发方面，房地产业务将深耕“城中村改造”与“旧城改造”核心领域，强化宏观政策研判与市
场动态跟踪，精准把握政策导向与需求变化，优化产品结构。土地储备坚持“稳健拓展、差异化布局”原则
，依托现有改造经验与核心优势，探索低成本、风险可控的多元化拿地模式，分阶段有序推进储备工作。产
品开发聚焦“幸福人居”理念，推进产品迭代升级，强化功能适配性与特色化，打造标杆项目以提升品牌溢
价。在设计与建设中融入人文关怀与绿色智能理念，提升健康宜居标准，落地优质教育资源配套、街景式底
商、亲子文化乐园、海绵社区、新能源充电桩预留等惠民工程，同时强化全流程品控管理，以高品质回应客
户期待。金属制品业务将深化市场研究，动态调整产品结构，坚持“以销定产”降低库存压力，强化品质管
控与服务升级，推进精细化管理与成本标准化。创新营销体系，激活经销网络与销售团队活力，扩大市场份
额。
在人员发展方面，公司坚持“德才兼备、人企共进”的人才理念，完善人才管理体系与培养机制。围绕
战略发展需求，分层级、分业务条线推进人才梯队建设，针对性培育管理人才与专业技术骨干，拓宽员工成
长通道，实现人才供给与企业发展同频共振。
（三）公司面临的风险和应对措施
政策风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国家宏观经济政策及产业政策的影响较大。随着我国
房地产行业面临发展的新形势，未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均
存在不确定性。若公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战
略、优化项目结构，公司的盈利能力和偿债能力将会受到一定影响。
市场风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，受国民经济发展周期的影响较大。若未来国内宏观经济
景气度呈现持续下滑趋势，市场格局和企业格局继续调整，将导致市场对房价走势的预期下降，从而影响消
费者的购买力和购买需求，可能加大公司经营难度，对公司的销售产生不利影响，公司将面临因市场因素导
致未来经营业绩下降的风险。
管理风险
公司在多年的“城中村和旧城改造”、“棚户区改造”以及“商品房交付”等项目开发过程中总结并积
累了大量经验，形成了一套全面有效的开发流程并在业务发展过程中不断改进，在项目商谈、拆迁、土地获
取、开发准备、设计及策划等方面具有较强的优势，同时培养了一批专业、敬业、经验丰富的业务骨干，但
在行业新发展模式下提出了更高更新的要求，如果公司在主动适应、风险控制、项目管理等方面不能及时制
定方案，公司将面临一定的管理风险。
业务经营风险
房地产项目开发存在开发周期长、投资额大、涉及相关行业多等特点，需要接受包括市场监督管理局、
自然资源和规划局、住房保障和房屋管理局以及城乡建设局等多个政府部门的审批和监管，项目建设完成后
面临着销售、经营等环节，以上任何一个环节的变化，都将导致本公司项目开发进度受阻，资金周转速度放
缓，影响公司的预期收益。同时，公司在经营过程中可能面临住房价格波动、施工承包价格波动、城市规划
调整、拆迁进度不及预期等因素的影响，导致项目开发难度增大、项目开发周期延长、成本上升、项目盈利
能力下降等业务经营风险，造成项目预期经营目标难以实现等问题。尽管公司具备较强的房地产项目开发操
作盘能力，若公司在经营中不能及时应对和解决好上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。
财务风险
公司所处的房地产行业属于资本密集型行业，若未来市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化，有
可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。
存货跌价风险
由于公司的存货金额重大，存货跌价准备的计提可能对当期经营成果和期末财务状况产生影响，且房地
产行业估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，如果未来出现市场波
动、政府调控等冲击，导致房地产行业整体利润下滑的情况，公司将面临存货跌价损失的风险，对盈利能力
产生相对负面的影响。
投资性房地产公允价值变动的风险
报告期内，公司投资性房地产的公允价值存在一定的波动，若未来市场环境发生变化，公司持有的投资
性房地产存在公允价值变动的风险，从而对公司资产状况及经营业绩产生重大影响。
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