经营分析☆ ◇000897 津滨发展 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及商品房销售、土地整理及国内贸易经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 3.45亿 83.57 1.41亿 90.62 40.89
物业管理(行业) 6072.33万 14.72 1078.97万 6.94 17.77
房屋租赁(行业) 454.39万 1.10 354.39万 2.28 77.99
其他(行业) 249.02万 0.60 25.14万 0.16 10.09
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 1.77亿 43.00 7675.65万 49.34 43.27
滨堡公司项目(产品) 6862.54万 16.64 621.73万 4.00 9.06
物业管理(产品) 6072.33万 14.72 1078.97万 6.94 17.77
梅江H4项目(产品) 3844.31万 9.32 2287.73万 14.71 59.51
梅江H3项目(产品) 2255.15万 5.47 1378.59万 8.86 61.13
天津体院北住宅项目(产品) 1294.43万 3.14 1087.38万 6.99 84.00
玛歌一期(产品) 1130.05万 2.74 122.60万 0.79 10.85
梅江H5项目(产品) 581.90万 1.41 391.21万 2.51 67.23
梅江H6项目(产品) 501.43万 1.22 350.87万 2.26 69.97
房屋租赁(产品) 454.39万 1.10 354.39万 2.28 77.99
滨海国际(产品) 420.34万 1.02 223.34万 1.44 53.13
其他(产品) 249.02万 0.60 25.14万 0.16 10.09
津汇红树湾项目(产品) -152.46万 -0.37 -42.09万 -0.27 27.61
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 4.14亿 100.37 1.56亿 100.27 37.67
福建(地区) -152.46万 -0.37 -42.09万 -0.27 27.61
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 4.13亿 100.00 1.56亿 100.00 37.71
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.61亿 82.42 5650.12万 88.43 35.03
物业管理(行业) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
房屋租赁(行业) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(行业) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 9901.80万 50.60 4271.41万 66.85 43.14
滨堡公司项目(产品) 3920.98万 20.04 500.27万 7.83 12.76
物业管理(产品) 3007.76万 15.37 492.39万 7.71 16.37
玛歌一期(产品) 1130.05万 5.77 --- --- ---
梅江H4项目(产品) 660.33万 3.37 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 518.05万 2.65 --- --- ---
房屋租赁(产品) 322.46万 1.65 239.82万 3.75 74.37
其他(产品) 109.97万 0.56 6.83万 0.11 6.21
滨海国际(产品) 7.62万 0.04 --- --- ---
津汇红树湾A、B1项目(产品) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 1.96亿 100.05 6399.30万 100.00 32.68
福建(地区) -10.15万 -0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 17.50亿 61.80 5.35亿 71.44 30.58
土地整理(行业) 10.12亿 35.73 2.03亿 27.05 20.02
物业管理(行业) 6332.92万 2.24 708.95万 0.95 11.19
房屋租赁(行业) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(行业) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
─────────────────────────────────────────────────
土地整理(产品) 10.12亿 35.73 2.03亿 26.96 20.02
滨堡公司项目(产品) 9.14亿 32.28 1.21亿 16.08 13.22
梅江H2项目(产品) 7.89亿 27.88 3.87亿 51.49 49.01
物业管理(产品) 6332.92万 2.24 708.95万 0.94 11.19
梅江H4项目(产品) 3379.19万 1.19 2106.21万 2.80 62.33
梅江H3项目(产品) 1341.54万 0.47 852.32万 1.13 63.53
房屋租赁(产品) 476.19万 0.17 365.70万 0.49 76.80
其他(产品) 189.84万 0.07 55.92万 0.07 29.46
滨海国际(产品) 172.51万 0.06 11.51万 0.02 6.67
梅江H6项目(产品) 9.52万 0.00 5.81万 0.01 60.97
津汇红树湾B1项目(产品) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 28.33亿 100.09 7.51亿 100.00 26.51
福建(地区) -242.51万 -0.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
直接销售(销售模式) 28.31亿 100.00 7.49亿 100.00 26.45
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 13.26亿 97.35 4.68亿 98.73 35.30
物业管理(行业) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
房屋租赁(行业) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
其他(行业) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
─────────────────────────────────────────────────
梅江H2项目(产品) 7.07亿 51.89 3.77亿 79.47 53.30
滨堡公司项目(产品) 5.87亿 43.08 7250.71万 15.29 12.35
物业管理(产品) 3294.48万 2.42 367.11万 0.77 11.14
梅江H4项目(产品) 2335.69万 1.71 --- --- ---
梅江H3项目(产品) 930.90万 0.68 --- --- ---
房屋租赁(产品) 242.29万 0.18 229.84万 0.48 94.86
滨海国际(产品) 153.81万 0.11 --- --- ---
其他(产品) 70.30万 0.05 3.90万 0.01 5.55
津汇红树湾B1(产品) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
天津(地区) 13.64亿 100.13 4.76亿 100.00 34.89
福建(地区) -172.81万 -0.13 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.96亿元，占营业收入的23.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 2793.62│ 6.77│
│客户2 │ 2143.10│ 5.20│
│客户3 │ 1975.06│ 4.79│
│客户4 │ 1337.61│ 3.24│
│客户5 │ 1315.59│ 3.19│
│合计 │ 9564.99│ 23.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购0.85亿元，占总采购额的39.49%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商1 │ 3241.71│ 15.12│
│供应商2 │ 2293.58│ 10.69│
│供应商3 │ 1320.75│ 6.16│
│供应商4 │ 1180.79│ 5.51│
│供应商5 │ 433.48│ 2.02│
│合计 │ 8470.31│ 39.49│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务收入仍以房地产开发为主，深耕精品住宅领域，积极推进多个项目的建设与运
营。当前房地产行业整体处于调整阶段，市场下行压力较大、行业竞争加剧，面对诸多外部不利因素，公司
整体经营保持稳定，并为后续持续发展积蓄了潜力。
报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开：
1、主要项目建设情况
（1）梅江H1地块一期目前已完成全项目的80%，配建外檐及地库区域施工正稳步推进；
（2）滨和泰达项目报告期内顺利开工。
2、主要项目销售情况
本年度公司实现营业收入4.13亿元，较上年同期下降85.43%，其中房地产销售收入3.45亿元，包括梅江
项目、滨堡公司项目、滨泰公司体院北项目、创辉公司玛歌庄园项目。汉沽科技园厂房出租率稳定，物业公
司实现部分项目签约与续签，两项业务收入与上年度基本持平。
3、储备项目推进情况
（1）津和泰诚项目：已取得《建设用地规划许可证》《建筑工程桩基施工许可证》；
（2）泰城联创项目：已完成多轮客户需求深度挖掘及产品对标调研工作；
（3）泰嘉宸筑项目：推进项目整体方案的研讨与完善工作。
4、参股项目情况
参股的中海云麓公馆项目住宅部分已清盘，剩余可售存货为自持租赁住房，该公司为本公司的联营企业
，在确认投资收益时，考虑了评估报告对该项目未售房产减值的影响，本期确认投资损失3654.53万元。
5、净利润情况及亏损原因
2025年公司合并净利润为-4318万元，当期经营亏损主要原因如下：
（1）本年度无新增竣工结算项目，全年以尾盘销售为主，叠加房地产市场整体销售承压、去化放缓；
（2）公司参股的中海云麓公馆项目，本期确认投资损失3654.53万元。
发展战略和未来一年经营计划
2026年作为“十五五”开局之年，多地及部委密集出台稳地产政策，市场预期持续修复，房地产市场有
望在“十五五”中后期筑底企稳，迈入高质量发展新阶段。当前行业发展逻辑已全面转向提质增效，打造“
好房子”、盘活存量资产、推进城市更新成为核心发展方向。公司将紧扣行业趋势与政策导向，持续优化经
营策略，稳步推进项目开发建设，科学把控销售节奏，全力实现持续稳健运营与高质量发展。
2026年度，公司将聚焦两大核心工作：一是全力推进现有可结算项目竣工交付，夯实营收基础，力争实
现年度盈利目标；二是从严做好在建及待开发项目建设管控，稳步推动项目落地实施，为后续销售回款及未
来收入确认奠定坚实基础。
具体年度工作计划如下：
（一）抓好项目开发和销售工作
1、梅江项目
H1项目一期工程：确保2026年全面完成交付；
H1项目二期工程：预计年中开工建设，产品定位为高端改善型住宅。
2、宝珀花园项目
2026年宝珀花园项目主要聚焦地下车位及剩余商业的去化。
3、红树湾项目
积极推进B区地下室总登（确权）工作，扎实推进B区车位及AB区商业的销售的启动工作。
4、滨和泰达二体南项目
业主会所建设，计划2026年会所完成并正式对外开放。
首开区1#、16#、17#楼建设，计划2026年实现结构封顶，同步年度内实现样板房的精装修及智能化系统
安装并达到对外展示条件。
5、津和泰诚项目
项目产品为高端改善型商品住宅，2026年计划完成主体结构封顶和地下结构施工，完成预售许可和项目
开盘。
6、泰城联创项目
位于北辰区核心地段，2026年工程计划推进规划审批。
7、泰嘉宸筑项目
为核心居住区低密宅地，2026年计划完成规划报批。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同
生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截
至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1.12亿元。报告期内出现一笔客户违约情况，截
至本报告期末公司履行阶段性担保金额18.06万元，本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影
响。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，行业深度博弈特征显著。受市场预期及供给侧结
构调整影响，投资、新开工与竣工面积同比分别变动至-17.2%、-20.4%及-18.1%，行业主体在审慎经营中加
速向高能级城市聚焦资源布局。
从需求端看，市场修复进程缓慢。数据显示，全年新建商品房销售面积达8.8亿平方米，同比下降8.7%
；销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%，居民购房意愿与购买力恢复尚需时日。相较之下，二手房成交占比
稳步提升，大中城市刚需化居住需求更多通过存量市场解决；而新房市场正逐步转向改善性需求支撑，房企
以“好房子”为抓手形成差异化竞争，标志着行业正式迈入存量房时代。
展望后市，行业政策的加力落实、宏观经济基本面的回暖以及居民收入预期的改善，是购房需求修复的
关键前提。尽管政策靠前发力为需求释放创造了有利条件，但当前市场整体仍处于去库存关键阶段。受近年
新开工与土地购置面积大幅缩量制约，除核心城市外，多数区域新房供应规模有限。预计短期内市场将以消
化存量房源为主，供求关系的全面修复仍有待时间与进程。
三、核心竞争力分析
（一）战略优势。公司始终坚定不移深耕天津市场，战略重心聚焦中心城区与滨海新区。天津作为北方
重要经济中心和人口集聚城市，房地产市场需求多元、发展潜力充足。中心城区承载城市核心功能，汇聚优
质教育、医疗、商业等公共资源，对改善型、品质型及资产配置型购房群体具备较强吸引力；滨海新区作为
国家级新区，经济发展动能强劲，产业集聚效应显著，持续吸引青年人才流入，叠加京津冀协同发展战略深
入推进，刚性住房需求支撑坚实。公司精准把握两大区域市场特征，集中优势资源开展项目开发运营，有效
提升资源配置与利用效率，持续夯实区域市场口碑与品牌影响力。
（二）产品优势。当前房地产行业集中度持续提升，中小房企生存发展压力显著加大。面对产品同质化
竞争加剧的行业格局，公司坚持走差异化、精品化发展路线，依托精准市场定位构建独特竞争优势。近年来
，公司紧密贴合区域市场需求，立足企业自身发展特点，将“打造精品工程”的核心理念全面融入项目开发
全流程，精准契合国家倡导建设“好房子”的政策导向，彰显前瞻性战略布局能力。在项目拓展阶段，公司
综合研判地块生态环境、配套成熟度及区域发展潜力，择优获取具备先天优势的优质项目；在规划设计环节
，重点打造中式园林特色产品，将传统造园意境与现代居住功能有机融合，营造兼具文化底蕴与舒适体验的
居住空间；施工建设过程中，严格甄选建筑材料与优质供应商，采用先进施工工艺与标准化管理体系，全方
位筑牢工程质量底线。凭借长期坚守的精品化发展理念，公司产品在天津市场树立起高端、优质的品牌形象
，有效提升客户认可度与品牌忠诚度，产品辨识度与市场竞争力持续增强。精益求精的产品打造能力，不断
夯实公司核心竞争力，为实现长期稳健可持续发展奠定坚实基础。
（三）管理优势。近年来，公司紧跟房地产行业发展趋势，持续深化内部改革，不断夯实精细化管理基
础。公司以考核激励机制改革为重要抓手，对标行业先进管理实践，持续优化完善考核体系，构建起与项目
全周期运营紧密衔接、多元化且精细化的考核激励模式。
公司重点强化工程进度、质量管控、成本管理等核心指标考核，保障项目高效优质落地；同时突出销售
业绩、客户满意度等关键维度考核，有效激发销售团队市场拓展动力，推动服务团队持续提升售后服务品质
。对业绩突出、为公司创造显著价值的团队与个人予以专项表彰，营造争先创优、积极进取的良好氛围。
通过系列管理改革与机制优化，充分调动了员工积极性与创造性，推动员工主动优化业务流程、提升工
作效能，公司整体运营效率与项目综合运营能力显著增强，为公司在复杂多变的行业环境中实现稳健发展提
供了坚实的管理支撑。
●未来展望:
（一）公司面临的风险和应对措施
1、政策调控风险
当前，国民经济发展积极因素持续积累，“止跌回稳”政策导向愈发清晰。政策端将持续以稳定市场量
价为核心目标，同时在贯彻新发展理念过程中，资金监管政策已成为影响房企发展的关键变量。银行对资金
提取的监管日趋细化，直接导致房企流动性持续承压；尽管投资端呈现温和复苏态势，但项目融资难度仍较
大，资金面难以快速改善，进而放缓房企施工进度，资金风险尚未完全化解。
针对政策调控风险，联合竞买土地、合作开发建设已成为房地产行业应对风险的重要趋势。公司深刻洞
察行业形势，在风险可控前提下，积极寻求土地竞拍、合作开发等多元化方式扩充土地储备，稳固发展根基
。资金策略方面，重点聚焦两大核心：一是强化现金管控，加快推盘节奏、提升去化效率，全力回笼资金，
为项目拓展提供坚实资金支撑，缓解当前资金压力；二是优化债务结构，积极探索多元化融资渠道，持续降
低资金成本，全面增强公司在复杂市场环境中的抗风险能力与资金稳定性，为企业长远发展筑牢保障。
2、市场风险
当前市场分化态势明显，在整体市场仍处于调整周期的背景下，房企投资呈现高度聚焦特征，有限资金
持续向核心城市中安全边际高、品质优良的稀缺地块集中。从发展趋势来看，在新房销售压力尚未缓解、土
地供应“缩量提质”的双重背景下，房企投资将更加注重地块的去化能力与盈利水平，重心进一步向具备产
业支撑、轨交便利的优质地块倾斜，预计土地市场将持续呈现“点状高热、分化延续”的运行态势。
2026年天津楼市仍以调整为主，改善型需求、低密产品以及核心城区与成熟板块将成为全年市场主线。
作为深耕区域的房地产企业，公司将持续强化区域市场调研，深入研判区域发展规划、人口流动趋势、居民
消费习惯等微观信息，精准锁定潜在购房需求集中区域，明确客户定位，结合客户生活方式优化产品策略，
丰富刚需、改善、养老等多元产品业态，提升产品适应性与市场竞争力。同时，严守产品品质底线，从建筑
材料选用、施工工艺把控到竣工质量验收，全流程严格管控，确保房屋交付品质过硬，并通过打造高品质社
区环境提升产品附加值。此外，牢固树立以客户为中心的服务理念，为客户提供专业、精准的购房咨询服务
；持续提升物业服务效率与质量，及时响应业主需求，营造和谐舒适的社区氛围，以良好口碑塑造品牌形象
，稳步提升市场竞争力。
3、自身规模有限的风险
在多年践行“精品开发”战略的过程中，公司始终立足自身实际，扎实修炼内功、严密防控各类风险，
坚定不移推进改革创新，坚定走市场化发展道路，不为外部复杂环境所干扰，坚持有所为、有所不为，保持
稳健经营节奏。
但同时必须清醒认识到，当前行业集中度提升趋势未发生明显转变，中小房地产企业生存压力持续加大
，行业竞争格局短期内难以根本改善，公司受自身规模制约，整体抗风险能力仍相对薄弱。
未来，公司将继续坚守房地产开发主业，秉持“打造精品”核心理念，深度聚焦精品住宅领域，全力推
动品牌提质升级。一方面以产品品质为核心抓手，持续加大研发投入，精准把握市场需求与客户偏好，从规
划设计到施工落地实行全流程精细化管控，着力打造高品质、高附加值的住宅产品；另一方面紧密跟踪市场
动态，精准布局城市核心及优质区域，稳妥拓展土地资源储备，为公司可持续发展筑牢根基。同时，积极探
索多元化业务模式，充分发挥品牌溢价优势，在合作开发等领域稳步突破，不断增强公司抗风险韧性与综合
盈利能力。
（二）公司2026年度重点工作如下：
1、做好资金统筹，确保资金链安全。
公司将结合自身整体资金存量与使用规划，合理统筹资金排布，严控大额资金支出，按需压缩、延后非
必要资金支付，坚持量入为出、精细化管控，同时全力盘活项目监管资金，提升资金使用效率。在全力保障
各项目正常开发建设资金需求的基础上，严守资金安全底线，保障公司整体资金链平稳稳健，具体工作举措
如下：
（1）聚焦项目销售回款，围绕梅江H1项目交付、H2/H3/H4项目及宝珀项目尾盘销售，加大营销去化力
度，全力推进资金回笼，确保完成年度回款指标。
（2）推动津汇红树湾商业及车位开盘销售，全力达成销售指标，依托回款增厚公司现金流，最大限度
推进股东减资工作落地。
（3）结合梅江H1项目开发进度与公司整体资金状况，兼顾资金使用效率，有序推进项目贷款放款，足
额保障项目建设资金需求。
（4）紧盯滨和泰达项目开发节点，按需对接、适时获取项目贷款，保障项目开发资金供给。
（5）推进津和泰诚项目顺利开盘，抢抓入市时机加速房源去化，拓宽回款渠道。
（6）完成泰城联创项目实景展示，夯实项目营销基础，助力后续销售回款、盘活前期资金投入。
（7）推进泰嘉宸筑项目完成规划报批、开工建设，同步做好前期资金筹划，保障项目开工及建设资金
稳定。
2、进一步优化公司内部发展环境，加大人员考核管理。
公司已全面推行OGSM绩效考核办法，严格把控员工日常工作质量，全力推动各项工作任务落地见效。结
合公司年度重点工作及项目开发目标，制定细化岗位考核细则并从严执行；落实全员月度工作述职制度，督
促各岗位梳理工作、制定计划、严把工作完成质量。通过常态化工作复盘，充分调动员工主观能动性，提升
工作积极性与主动性，助力公司各项业务指标顺利达成。
3、营造良好的工作氛围，进一步优化人才梯队建设
一是强化部门联动协作，各部门立足自身职责分工，细化工作目标、狠抓工作落实，做到分工明确、协
同配合、齐抓共管，营造事事有人管、件件有落实的良好工作氛围；二是抓实人才教育培训，充分借助外部
专业培训资源，规范化、制度化开展公司各专业技术人员培训与轮训，夯实人才培养基础，持续优化公司人
才梯队结构。
4、夯实制度管理、强化企业内控。
公司将进一步树立并强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控管理理念，结合各业务条线实际
运营情况，及时推进制度修订完善工作；通过强化信息化管控、补齐流程建设短板，全力推动各项规章制度
落地执行，将风险管理、合规管理要求全面嵌入业务全流程，构建全面、全员、全过程、全体系的风险防控
机制，切实提升内控体系运行质效，为公司高质量稳健发展筑牢制度保障。
5、扎实做好新项目拓展工作
持续加大土地资源储备力度，密切跟踪土地市场动态，坚持精品发展战略，聚焦市内核心区域优化战略
布局，积极稳妥获取优质土地资源，为公司可持续发展拓展空间、夯实根基。坚持自主拿地与合作拿地并举
，加强与股东方协同谋划、共赢发展，为公司后续利润增长提供持续支撑。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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