经营分析☆ ◇000736 *ST中地 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(行业) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(行业) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(行业) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 171.81亿 93.87 11.08亿 79.73 6.45
物业管理(产品) 7.28亿 3.98 1.18亿 8.50 16.23
其他(产品) 2.21亿 1.21 6203.30万 4.47 28.01
房产租赁(产品) 1.72亿 0.94 1.01亿 7.31 58.97
─────────────────────────────────────────────────
华北(地区) 95.27亿 52.06 12.50亿 90.00 13.12
西北(地区) 32.92亿 17.99 2.08亿 14.95 6.31
华东(地区) 19.90亿 10.87 -7744.70万 -5.58 -3.89
西南(地区) 15.39亿 8.41 -1.26亿 -9.03 -8.16
华中(地区) 12.28亿 6.71 4121.37万 2.97 3.36
华南(地区) 7.17亿 3.92 9020.27万 6.49 12.57
东北(地区) 848.07万 0.05 278.47万 0.20 32.84
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(行业) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(行业) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(行业) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(行业) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 88.82亿 98.90 3.63亿 88.41 4.08
房产租赁(产品) 4600.92万 0.51 3368.65万 8.21 73.22
代建项目管理费收入(产品) 2795.75万 0.31 1140.78万 2.78 40.80
其他(产品) 1909.00万 0.21 297.77万 0.73 15.60
物业管理(产品) 536.83万 0.06 -51.80万 -0.13 -9.65
─────────────────────────────────────────────────
华北地区(地区) 53.84亿 59.96 4.91亿 119.61 9.12
西北地区(地区) 12.60亿 14.03 -8829.21万 -21.52 -7.01
西南地区(地区) 9.18亿 10.22 -4298.22万 -10.47 -4.68
华东地区(地区) 8.22亿 9.15 --- --- ---
华中地区(地区) 3.17亿 3.53 --- --- ---
华南地区(地区) 2.78亿 3.10 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(行业) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(行业) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(行业) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 322.31亿 99.27 32.97亿 97.08 10.23
其他(产品) 1.37亿 0.42 3596.30万 1.06 26.22
房产租赁(产品) 8929.39万 0.28 6726.01万 1.98 75.32
物业管理(产品) 1065.21万 0.03 -401.68万 -0.12 -37.71
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 96.86亿 29.83 8.46亿 24.90 8.73
华南(地区) 61.39亿 18.91 8.27亿 24.34 13.47
华中(地区) 56.19亿 17.31 2.08亿 6.13 3.70
华北(地区) 48.90亿 15.06 8.46亿 24.92 17.30
西南(地区) 37.63亿 11.59 7250.14万 2.13 1.93
西北(地区) 23.71亿 7.30 5.97亿 17.58 25.19
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(行业) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(行业) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(行业) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(行业) 632.85万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(产品) 86.78亿 99.03 6.72亿 94.10 7.74
房产租赁(产品) 4222.74万 0.48 --- --- ---
其他(产品) 2861.17万 0.33 --- --- ---
代建项目管理费收入(产品) 794.18万 0.09 --- --- ---
物业管理(产品) 632.85万 0.07 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
西南地区(地区) 23.11亿 26.37 2.35亿 32.58 10.18
华中地区(地区) 22.67亿 25.88 6217.12万 8.61 2.74
华东地区(地区) 14.82亿 16.91 1.31亿 18.15 8.85
华北地区(地区) 13.52亿 15.43 1.82亿 25.21 13.46
华南地区(地区) 7.23亿 8.25 1.12亿 15.45 15.44
西北地区(地区) 6.28亿 7.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.59亿元，占营业收入的5.80%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 31263.88│ 3.95│
│客户二 │ 5020.11│ 0.63│
│客户三 │ 3350.00│ 0.42│
│客户四 │ 3321.85│ 0.42│
│客户五 │ 2965.20│ 0.37│
│合计 │ 45921.05│ 5.80│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购32.57亿元，占总采购额的35.68%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 292313.58│ 32.02│
│供应商二 │ 13514.63│ 1.48│
│供应商三 │ 7080.34│ 0.78│
│供应商四 │ 6656.88│ 0.73│
│供应商五 │ 6147.42│ 0.67│
│合计 │ 325712.85│ 35.68│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司所处的行业情况
2024年度中国房地产市场前三季度呈现筑底调整态势，但随着2024年9月中央政治局会议提出“促进房
地产市场止跌回稳”，市场信心得到显著修复，在政策支持下呈现出积极的止跌回稳趋势。从政策层面来看
，2024年是房地产政策密集调整的一年，中央层面多次强调推动房地产市场止跌回稳，政策主要围绕“促需
求、防风险、去库存”三大维度展开。在需求端，政策通过降低房贷利率、首付比例，取消限购、限售等措
施，降低购房门槛。在供给端，设立保障房再贷款、专项债收购存量房等政策助力去库存。同时，“白名单
”项目贷款审批金额不断增加，支持企业保交付。2025年房地产市场预计政策将持续发力，有望延续积极变
化，“严控增量、优化存量、提高质量”是房地产政策发力的主要重点，通过增加有效供应，促进销售恢复
，进一步提振市场信心，促进行业新的供需均衡。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TO
D城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为
主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌定位，以“雅
颂天地，和美中国”为品牌愿景，以“交融天下，联心筑家”为品牌使命，打造中交地产特色产品谱系，形
成产品力+服务力的竞争优势。公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥
央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及
品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。
2024年12月，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，拓展了轻资产业务，为公司长期可持
续发展奠定了基础。中交物业服务集团有限公司以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，
为业主方提供基础物业管理服务，以空间服务、美居服务、资产服务、前介服务、餐饮服务、会务服务、培
训服务、商业运营、产业运营等增值服务为业务增长点，提供多元定制化增值服务。中交物业服务集团有限
公司作为中交集团唯一的物业资源发展平台，以高标准打造央企物管品牌，秉承“交心服务，让生活更美好
”的使命，提供以“人”为中心的全生命周期生活服务和以“物”为中心的全产业链资产运营服务，为客户
精准输出一揽子综合服务解决方案，创造更加美好的生活体验。
截止2024年12月31日，向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保13205392918.28元。
三、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经
济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信
用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业
务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区
域。
二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现
融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接
支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断
完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过
程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本
监控，优化成本管控，为公司实现发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念
，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追
求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与
每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
四、主营业务分析
1、概述
（1）主要财务指标：截至2024年12月31日，公司总资产1076.98亿元，较上年末降低12.63%，归属于上
市公司股东的净资产-35.79亿元；2024年1-12月实现营业收入183.02亿元，较上年降低44.59%，实现归属于
上市公司股东净利润-51.79亿元。
2024年12月，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，2024年度主营业务收入来源增加物业
管理业务收入，报告期内，公司房地产业务收入171.81亿元，物业管理业务收入7.28亿元，报告期内公司主
要业务收入仍主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
（2）主要经营指标：公司房地产业务在2024年1-12月（全口径）实现签约销售面积85.32万平方米，较
上年同期降低52.51%实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款247.07亿元，较上年
同期降低45.07%；公司在2024年1-12月（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%
，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%；物业管理业务全年新拓展物业面积1293万平方米，在管面
积6265万平方米。
（3）报告期经营回顾
加快做实房地产业务资产，提升发展空间。公司紧密关注房地产政策的动态，积极把握政策机遇，从业
务端入手，扎实做实资产。公司编制了“一项目一策”的专项库存去化方案，针对不同项目的特点和需求，
制定了有针对性的去化策略；统筹开展库存去化专项工作，整合资源，优化流程，确保各项工作有序推进；
在政策窗口期积极行动，利用数字营销手段，开展拓客活动，通过线上推广、精准营销等方式，吸引更多潜
在客户，为主业发展拓展更广阔的空间。
落实全生命周期管控，提升价值创造水平。持续探索优化全生命周期管理，落实全生命周期管控，推进
房地产项目全生命周期实施方案应备尽备；建立全生命周期监控月报机制，对项目中出现的问题及时预警和
处置；抓好项目全生命周期管理与审计巡察的融合，对重点项目进行线下穿透监控检查调研，持续夯实全生
命周期各项经营指标；制定尾盘清算专项方案，做好对尾盘项目的日常管控。
提升内部管理，保障主营业务持续发展。有力压控动态成本，强化集采成果运用，提升项目运营效率；
积极响应国家关于消化存量房产相关调控政策，细化制定工作模式及路径，多措并举提升销售质量和回款效
率；持续强化节点管控，完成竣备交付任务，实现高品质交付，充分展现央企责任担当；以提升公司产品竞
争力和客户体验为目标，着力打造绿色、智慧、健康的科技社区标准体系；狠抓项目安全质量环保，围绕防
范化解风险隐患、遏制重特大事故，开展全覆盖的安全、质量、环保督导巡检，提升在建项目工程管理水平
；着力降低财务成本，提升资金安全，严格控制带息负债，不断降低融资成本，加强内部资金管理，提高公
司整体资金使用效率。
物业管理业务坚持系统发力、精准施力，各项工作稳中求进。打造畅通高效的跨部门、跨区域体系化协
同作战模式，积极拓展主业；深耕业态服务，科学制定各业务条线实操手册，形成分级化服务方案与产品清
单，作业标准日益完善，服务质量循序提升；搭建全周期供应商管理体系，制定“总部战采，区域集采”的
采购模式，坚持目标成本控制，以“成本数据库+效能模型”实现量价双控，进一步提升集约管控成效。
强化组织机构改革，适应管理提升需求。为适应新形势下的管理要求，公司积极推进组织机构改革，遵
循权责匹配、功能到位、精简高效的原则，对内部架构进行优化调整。通过完善人才结构，合理配置人力资
源，确保各部门高效协同运作；着力缩短管理链条，打破层级壁垒，推动穿透式管理，提升整体运营效率。
积极推动资本运作，促进高质量发展。公司在2024年度内完成了非公开发行股票，本次发行股票516647
12股，募集资金净额4.38亿元，本次非公开发行股票对公司优化资本结构、降低负债率、提升财务稳健性起
到了积极促进作用；报告期内，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，本次交易有利于提升资
产质量和盈利能力，改善公司长期财务状况，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司经营发展和长远发
展战略规划的需要。
强化党建引领，推动公司高质量发展：公司坚持突出思想引领，完善“三重一大”决策机制，深入开展
党纪学习教育，推动党纪学习教育常态长效，促进党的领导和完善公司治理有机统一；高度重视基层党建工
作，加强基层党建人才管理，进一步夯实党委组织体系的基础单元，通过充实基层党建力量，强化基层党组
织的战斗堡垒作用，为公司改革与发展提供坚实的政治保障和组织支撑，助力公司在新的发展阶段稳步前行
。
●未来展望:
未来发展的展望
展望2025年，中央经济工作会议定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计2025年房地产政策将
保持延续性，继续围绕促进需求、优化供给实施更加积极有为的宏观政策并加快政策落实。在房地产行业正
在进入新的发展阶段的大背景下，公司将顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的新发展模式，一方面切实抓住
政策机遇，积极营销、升级产品，大力有序推进去库存，努力促进销售回款，稳定现金流，另一方面坚持用
有效投资促进发展，以不发生系统性风险为根本原则，围绕构建房地产业务新模式创新政策，推动新旧动能
平稳接续转换。
公司已于2024年12月完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，中交服务主营业务为物业管理服务
，盈利能力和发展前景良好，能够作为上市公司房地产开发业务外的新增长点，本次收购有利于公司拓展轻
资产业务，打造中交地产特色产品谱系，提升资产质量、增强抗风险能力，为长期可持续发展奠定基础。
公司于2025年1月披露关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，公司拟将持有的房地产开发业
务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。通过本次交易，
公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，交易完成之后，公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等
轻资产业务，实现业务的战略转型。本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，
改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
面临风险及应对措施
1、外部风险：房地产行业是国民经济重要行业，房地产行业受到国家宏观政策影响较大，相关行业政
策的推行与深化对房地产企业在获取土地、融资、项目开发、销售等方面均会产生重大影响，行业发展具有
一定的周期性和不确定性。
应对措施：公司将紧跟政策导向，持续密切关注宏观政策和房地产市场变化，针对不同区域政策及时调
整项目经营策略，探索多种经营模式，持续优化产品结构，持续增强自身风险管理能力。
2、内部风险：房地产项目具有开发周期长、投入资金大、市场竞争激烈等行业特征，如建设开发环节
或市场供求关系发生较大变化，可能会导致影响库存产品去化速度减缓、项目资金占用期增加、主营业务毛
利率走低、影响盈利能力等风险；公司正在筹划重大资产出售暨关联交易，拟将持有的房地产开发业务相关
资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易是否能顺利完成尚存不确定性。
应对措施：积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的事实，加快布局新业务发展，在物业服务
、代建等板块进一步发力，提升持续经营能力；积极推动资本运作，优化公司资本结构，寻求公司主营业务
高质量发展和增长；拓宽融资渠道，持续降低融资成本；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能
力；升级产品体系标准，促进控成本，提质量，有效提升项目整体开发运营能力；做好风险防控，增强公司
抗风险能力，确保不发生系统性风险。
面临风险及应对措施
新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二
中、三中全会精神，坚持党的全面领导，坚持稳中求进工作总基调，按照高质量发展工作要求，全力推进公
司平稳运行。
高效协同，深化改革。进一步厘清各级主体权责边界，确保权责清晰、管理规范；完善业务流程梳理，
做好权限划分，加强管控的同时避免流程过长影响效率；规范规章制度执行，抓好制度的建设和执行，加强
制度宣贯、监督和检查；加强管理穿透，充分运用信息化工具确保管理到位；坚持全面预算管理，做好资金
排布，防范现金流风险；坚持项目全生命周期管理，持续提升管理水平和管理质效。
精准布局，优化结构。前置研判，扩大备选项目池，推动土储结构持续优化，以现有涉足城市为基础，
以一线城市为拓展重点，坚持优中选优，提升整体投资质效，加强深耕区域内协作，充分发挥平台资源优势
和协同效应，通过资源共享、优势互补，提升整体竞争力。
精益管理，提升质效。以现金流为底线，一项目一策动态优化分类去库存方案，加强研判市场需求、产
品流速与开发节点的匹配程度，做到以销定产，促进去化；坚持做实资产，积极盘活低效无效存货，加强执
行力度，缓解资金压力；持续提升工程质量和产品品质，进一步修订完善工艺工法标准、工程建造标准、项
目巡检清单等工程相关制度体系，加强落地执行，切实提升项目品质。
聚焦安全，防范风险。坚持市场化、法治化原则，确保项目按时保质交付；全面落实安全生产主体责任
，健全完善科学高效的管控指挥机制、隐患排查机制，筑牢安全生产根基；保持公司整体融资功能，加强项
目回款，确保资金链安全；推动纪检、巡视、审计、法律合规与业务条线的协同联动，加强合规建设。
推动重组，持续发展。积极推动重大资产出售工作，提升资产质量和盈利能力，改善长期财务状况，拓
展轻资产业务，打造中交地产特色产品谱系，提升资产质量、增强抗风险能力，为长期可持续发展奠定基础
。
凝心聚力，党建引领。坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心聚力，做好各级干部职工的
思想引领，构建更加积极奋进的企业文化；充分发挥关键少数作用，实现管理团队双融双促，发挥好党员先
锋岗、党员突击岗的模范带头作用，实现党建工作的创新创效。
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