经营分析☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2025-11-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(行业) 1.24亿 47.27 8670.90万 75.72 69.84
城市综合体投资开发(行业) 9846.03万 37.49 1664.70万 14.54 16.91
酒店投资经营(行业) 2007.33万 7.64 447.32万 3.91 22.28
资产管理和物业服务(行业) 1993.36万 7.59 668.11万 5.83 33.52
─────────────────────────────────────────────────
高速公路建设运营(产品) 1.24亿 47.27 8670.90万 75.72 69.84
城市综合体投资开发(产品) 9846.03万 37.49 1664.70万 14.54 16.91
酒店投资经营(产品) 2007.33万 7.64 447.32万 3.91 22.28
资产管理和物业服务(产品) 1993.36万 7.59 668.11万 5.83 33.52
─────────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 2.63亿 100.00 1.15亿 100.00 43.60
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(行业) 2.94亿 46.54 5786.97万 22.23 19.70
高速公路建设运营(行业) 2.54亿 40.22 1.80亿 69.13 70.90
酒店投资经营(行业) 4492.19万 7.12 1111.27万 4.27 24.74
资产管理和物业服务(行业) 3862.99万 6.12 1138.83万 4.37 29.48
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(产品) 2.94亿 46.54 5786.97万 22.23 19.70
高速公路建设运营(产品) 2.54亿 40.22 1.80亿 69.13 70.90
酒店投资经营(产品) 4492.19万 7.12 1111.27万 4.27 24.74
资产管理和物业服务(产品) 3862.99万 6.12 1138.83万 4.37 29.48
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湖南地区(地区) 6.31亿 100.00 2.60亿 100.00 41.25
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城市综合体投资开发(销售模式) 2.94亿 46.54 5786.97万 22.23 19.70
高速公路建设运营(销售模式) 2.54亿 40.22 1.80亿 69.13 70.90
酒店投资经营(销售模式) 4492.19万 7.12 1111.27万 4.27 24.74
资产管理和物业服务(销售模式) 3862.99万 6.12 1138.83万 4.37 29.48
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(行业) 2.19亿 56.98 4455.84万 30.46 20.33
高速公路建设运营(行业) 1.20亿 31.20 8747.71万 59.81 72.87
酒店投资经营(行业) 2384.37万 6.20 651.43万 4.45 27.32
资产管理和物业服务(行业) 2160.75万 5.62 771.92万 5.28 35.72
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(产品) 2.19亿 56.98 4455.84万 30.46 20.33
高速公路建设运营(产品) 1.20亿 31.20 8747.71万 59.81 72.87
酒店投资经营(产品) 2384.37万 6.20 651.43万 4.45 27.32
资产管理和物业服务(产品) 2160.75万 5.62 771.92万 5.28 35.72
─────────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 3.85亿 100.00 1.46亿 100.00 38.02
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(行业) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.71 21.34
高速公路建设运营(行业) 2.51亿 20.06 1.63亿 42.00 65.00
酒店投资经营(行业) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(行业) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(产品) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.76 21.37
高速公路建设运营(产品) 2.51亿 20.06 1.63亿 41.96 65.00
酒店投资经营(产品) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(产品) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
─────────────────────────────────────────────────
湖南地区(地区) 12.50亿 100.00 3.88亿 100.00 31.05
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(业务) 9.04亿 72.34 1.92亿 49.51 21.25
高速公路建设运营(业务) 2.49亿 19.91 1.61亿 41.50 64.74
酒店投资经营(业务) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服(业务) 5021.84万 4.02 2324.89万 5.99 46.30
其他业务(业务) 239.72万 0.19 204.45万 0.53 85.29
分部间抵销(业务) -1093.33万 -0.87 -980.92万 -2.53 89.72
─────────────────────────────────────────────────
城市综合体投资开发(销售模式) 9.04亿 72.34 1.93亿 49.71 21.34
高速公路建设运营(销售模式) 2.51亿 20.06 1.63亿 42.00 65.00
酒店投资经营(销售模式) 5525.22万 4.42 1937.54万 4.99 35.07
资产管理和物业服务(销售模式) 3977.33万 3.18 1280.38万 3.30 32.19
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售0.97亿元，占营业收入的36.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│广润福园 │ 7848.22│ 29.88│
│广荣福第 │ 1484.36│ 5.65│
│浏阳财富新城 │ 346.72│ 1.32│
│合计 │ 9679.30│ 36.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购0.49亿元，占总采购额的24.64%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中建五局第三建设有限公司 │ 2594.96│ 13.10│
│湖南华鑫美好公路环境建设有限公司 │ 1295.21│ 6.54│
│湖南省交通科学研究院有限公司 │ 558.69│ 2.82│
│湖南省湘平路桥建设有限公司 │ 220.93│ 1.12│
│湖南湘江智芯云途科技有限公司 │ 210.48│ 1.06│
│合计 │ 4880.27│ 24.64│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
1、主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
2、经营模式
公司各主营业务板块均为自主经营。
3、主营业务情况说明及行业地位
报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全
国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的
十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通
压力等方面发挥着重要的作用。
资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司
，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山
水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体
系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富
大酒店有限公司。目前湖南君逸财富大酒店正按计划推进装修施工，以确保酒店投资经营板块实现稳定可持
续发展。
公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是
公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意
房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项
目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
4、公司的竞争优势与劣势
绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行等优势，特别是随着智能监测、快速预警、联合
调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要
组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。但随着路段车流量已接近饱和，路面养护的压力变大、救援保
障服务等能力需要进一步提高，以进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深
耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入
住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公
司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评
估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。
5、主要业绩驱动因素
（1）高速公路建设运营
2025年上半年，绕南公司不断深挖潜力，努力提高营运效能。自2024年被确定为全省数字化转型标杆示
范单位以来，深度参与湖南省交通运输厅“110”工程，建设高速预警平台，推动“在线调度”功能升级，
提升了监测能力、应急效率、服务水平；通过强化数据稽核，线下追缴与线上补缴相结合，与交警部门加强
联勤联动，保证“颗粒归仓”；通过严格道路资产管理，强化涉路施工监管，依法依规主张公司合法权利，
维护公司利益；通过管理创新，为高速公路运营的持续稳健发展打下了坚实基础。
（2）资产管理和物业服务
2025年上半年，广欣发展秉持对内强服务对外拓市场的经营理念，湖南投资大厦新增了租赁面积并与多
家优质企业完成合同续签工作，对外成功续签湖南担保集团的户内物业服务合同。同时，通过为湖南投资大
厦客户提供户内保洁和绿植租摆等增值服务，增加公司营收。2025年上半年湖南投资大厦平均出租率为88.5
3%，荣登长沙市2025年第二季度物业服务企业“红榜”。君逸物业全员全力招商，通过“化整为零和化零为
整”的灵活手段，引进多家机构租户，2025年上半年自持商铺平均出租率达94.31%，创近3年来新高，稳居
溁湾镇商圈前列。
（3）酒店投资经营
2025年上半年，长沙酒店业市场整体竞争激烈，价格战趋势明显，公司旗下的两大酒店面临严峻的挑战
。但两家酒店积极应对，在努力保持服务质量的同时不断拓展营销手段，君逸康年大酒店4月承接全国跆拳
道锦标系列赛（南部赛区）和战马2025湘江半程马拉松赛第四届长株潭融城半程马拉松赛接待工作。君逸山
水大酒店利用后台数据分析，定制个性化房价与营销计划，通过开展非遗手工活动，提升客户参与感以及满
意度，参加携程展示活动增加酒店亮点。截至2025年6月30日，君逸山水大酒店在携程网长沙高档酒店排行
榜中排名第4，网络评分稳定在4.9分，实现了半年度年均客房出租率81.5%的成绩。报告期内，浏阳君逸财
富大酒店目前正在有序推进装修工作。
（4）城市综合体投资开发
2025年上半年，房地产市场受宏观经济影响活力不足，长沙市在“房住不炒”基调下延续宽松周期，继
2024年取消限购后，通过降低首付、提高公积金贷款额度及“购房无理由退定”等政策激活刚需与改善需求
，市场呈现企稳迹象。房地产新规推动“零公摊”概念，允许30%面积赠送，新规产品加速入市，品牌房企
仍然主导市场，但主要依赖价格策略，竞争压力加大。受此影响，公司的在售楼盘尾盘和车位去化承压，已
通过精准营销、渠道合作及产品附加值提升等措施加速去库存。
二、核心竞争力分析
公司自2006年以来连续19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，
形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局
，运营质量良好，主业盈利能力稳定；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，
治理能力和水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
三、主营业务分析
1、概述
2025年上半年，公司实现营业收入26,261.72万元，同比下降31.74%；营业总成本20,364.85万元，同比
下降32.14%；税金及附加1,111.57万元，同比下降28.85%；利润总额5,173.20万元，同比下降39.38%；归属
于上市公司股东的净利润3,596.87万元，同比下降43.48%；每股收益0.07元，同比下降46.15%；加权平均净
资产收益率1.76%，同比减少1.40个百分点。本期各项指标同比下降的主要原因为：城市综合体投资开发板
块收入下降，成本结转、税金及附加、利润总额同比相应下降。
●未来展望:
1、公司发展战略
2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总体思路是：以习近平
新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市
委经济工作会议精神，在市委、市政府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，完整准确全面贯彻新
发展理念，服务和融入新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，发挥国有控股和上市公司双重优势，扎实推
动高质量发展，实现公司做强做优做大，为长沙高质量发展贡献上市国企力量。
2、2025年年度经营计划
（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
把坚持党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，努力提升专业素养和
能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格落实集团党委、董事会相关部署。
（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行，打造“安畅舒美”
绕南高速，稳步推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值
，加大君逸康年、君逸山水酒店营销力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精
细服务、打造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资者关系管理。二是落
实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建
设，确保企业运营合法合规、风险可控。
（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交通、设施设备等重点
行业和重点领域安全生产工作，全面提升安全管理水平。三是增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态
环保、人民武装等工作，实现高质量发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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