经营分析☆ ◇000402 金 融 街 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房产开发业务；物业租赁业务；物业经营业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 59.23亿 74.06 -5.47亿 -65.77 -9.23
物业租赁(行业) 14.92亿 18.66 12.16亿 146.32 81.48
物业经营(行业) 3.95亿 4.94 1.56亿 18.78 39.54
其他(行业) 1.88亿 2.35 561.20万 0.68 2.98
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 42.85亿 53.58 9.69亿 116.56 22.60
长三角(地区) 16.18亿 20.23 2.67亿 32.16 16.52
成渝(地区) 8.63亿 10.79 2489.13万 3.00 2.89
长江中游(地区) 7.21亿 9.01 -1.90亿 -22.88 -26.37
大湾区(地区) 5.11亿 6.39 -2.40亿 -28.84 -46.85
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 36.24亿 77.85 -1.98亿 -36.91 -5.47
物业租赁(行业) 7.76亿 16.66 6.66亿 123.99 85.93
物业经营(行业) 1.83亿 3.92 7000.18万 13.02 38.34
其他(行业) 7300.37万 1.57 -54.66万 -0.10 -0.75
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 28.69亿 61.64 5.37亿 99.83 18.70
长三角(地区) 8.46亿 18.17 1.09亿 20.27 12.88
成渝(地区) 4.75亿 10.20 4041.17万 7.52 8.52
大湾区(地区) 3.24亿 6.95 -1.36亿 -25.21 -41.86
长江中游(地区) 1.42亿 3.04 -1295.98万 -2.41 -9.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 167.20亿 87.66 -10.38亿 -181.18 -6.21
物业出租(行业) 17.29亿 9.06 14.68亿 256.15 84.90
物业经营(行业) 4.62亿 2.42 1.21亿 21.16 26.25
其他收入(行业) 1.64亿 0.86 2219.87万 3.87 13.56
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 89.32亿 46.83 5.50亿 95.91 6.15
京津冀(地区) 65.73亿 34.46 7.43亿 129.64 11.30
大湾区(地区) 14.16亿 7.42 -5.46亿 -95.21 -38.53
成渝地区(地区) 11.12亿 5.83 -2.14亿 -37.27 -19.22
长江中游(地区) 10.42亿 5.46 3973.00万 6.93 3.81
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产开发(行业) 85.10亿 88.15 -2.13亿 -35.39 -2.50
物业租赁(行业) 8.62亿 8.92 7.58亿 126.08 88.00
物业经营(行业) 2.02亿 2.09 4703.89万 7.82 23.29
其他(行业) 8076.71万 0.84 896.14万 1.49 11.10
─────────────────────────────────────────────────
长三角(地区) 62.98亿 65.24 5.44亿 90.52 8.64
京津冀(地区) 20.38亿 21.11 3.87亿 64.33 18.98
大湾区(地区) 8.41亿 8.71 -2.63亿 -43.68 -31.23
成渝(地区) 4.15亿 4.30 -6111.19万 -10.16 -14.72
长江中游(地区) 6098.70万 0.63 -607.28万 -1.01 -9.96
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.14亿元，占营业收入的6.43%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 29357.80│ 3.67│
│客户二 │ 12083.27│ 1.51│
│客户三 │ 3512.92│ 0.44│
│客户四 │ 3443.45│ 0.43│
│客户五 │ 3026.05│ 0.38│
│合计 │ 51423.49│ 6.43│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购5.90亿元，占总采购额的37.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 37303.28│ 23.60│
│供应商二 │ 7317.56│ 4.63│
│供应商三 │ 4953.75│ 3.13│
│供应商四 │ 4798.57│ 3.04│
│供应商五 │ 4641.85│ 2.94│
│合计 │ 59015.01│ 37.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、公司经营环境及影响
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，
充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购
存量商品房；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。
2025年12月11日，中央经济工作会议明确，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地
产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金
制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局数据，2025年，全国商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%；全国商品房销售金
额为8.4万亿元，同比下降12.6%。根据中国指数研究院数据，2025年，销售TOP100房地产企业销售总额为3.
5万亿元，同比下降18.5%。
根据国家统计局数据，2025年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.2%。其中，一线城市新
建商品住宅销售价格同比下跌1.8%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌2.5%，三线城市新建商品住宅
销售价格同比下跌3.8%。
根据中国指数研究院数据，2025年，全国300个城市住宅用地成交面积为6.2亿平方米，同比下降13.4%
，全国300个城市住宅用地成交出让金为2.3万亿元，同比下降10.6%。
根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积、销售金额均出现下降，其
中商品住宅销售面积同比下降2.2%~33.0%，商品住宅销售金额同比下降11.6%~33.6%。
根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比变动区间为-30.4%~33.
4%，住宅用地成交金额同比变动区间为-34.4%~58.5%。
根据戴德梁行数据，2025年，北京甲级写字楼空置率为15.9%，同比下降2.4个百分点；北京甲级写字楼
租金为205.6元/平米/月，同比下降16.0%；上海甲级写字楼空置率为23.4%，同比上升1.0个百分点；上海甲
级写字楼租金为201.4元/平米/月，同比下降9.8%。
（二）公司经营管理回顾
2025年，公司坚持“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的总体经营思路，抓回款、控支出，
保资金安全；加强经营调度，促进转型发展，稳步推进开展年度各项工作。
1.党建持续引领，促进公司转型发展。2025年是“十四五”规划收官之年。报告期内，公司党委充分发
挥“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，为公司转型发展提供坚强的思想、政治和组织保障。一是
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，认真开展
中央八项规定精神学习教育各项工作，通过组织学习研讨、检视问题、警示教育等，强化政治引领，筑牢思
想根基；二是深化党建引领，以“红墙先锋”工程和“双提升”工程为抓手，通过开展专项整治工作、深化
与各合作单位开展党建联建共建、组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”、设立党员先锋岗等方式，助力公
司转型发展；三是聚焦创新赋能，夯实工作基础。持续加强基层党组织标准化、规范化建设，高质量开展组
织生活，深化党建品牌建设，充分发挥党建品牌的引领作用，为公司转型发展赋能。
2.编制发展规划，明确公司发展思路。报告期内，公司对主要国家房地产市场发展情况、企业经营模式
进行了剖析，对中国房地产市场的发展现状和未来趋势进行总结，并结合自身情况编制了公司的“十五五”
规划，明确提出“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产经营、城市更新、文化旅游为四
大核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发
展”的发展战略，明确了公司业务转型发展的思路方向。
3．坚守资金安全，保障公司经营稳健。报告期内，公司坚持将保障现金流安全作为核心经营任务，确
保经营稳健。一是面对房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，完善销售管控模式，推进
项目销售签约和回款，经营活动现金流净额连续7年保持为正；二是积极开展融资工作，充分梳理探索融资
资源，多措并举募集与公司发展需求相匹配的资金；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管
理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。
4.强化销售调度，开发业务推进销售。报告期内，公司结合项目节点和市场形势变化，制订针对性的销
售策略，持续开展系统性销售调度，促进项目销售流速和回款效率。2025年，公司实现销售签约额约72.5亿
元，实现销售签约面积约49.8万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额66.5亿元（销售面积40.8万
平米），商务产品实现销售签约额6.0亿元（销售面积9.0万平米）。
5.优化管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块积极拓展客户，顺应市场灵活调整定
价体系，并通过挖掘和拓展客户资源、多业态服务资源联动、物业增值服务等举措，提升项目服务品质与市
场竞争力，全力保障各项目出租率和主要客户稳定；商业板块将招商工作作为核心抓手，积极研判市场，实
现项目关键业态补充和区域品牌升级，并在努力稳定现有客户的同时，研究推动项目未来价值升级，重塑项
目竞争力；公寓/酒店板块从服务细节入手提升客户体验，并通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入。2
025年，资管业务（含文化旅游）实现收入约20.0亿元，实现息税前利润约11.3亿元。
6.丰富业态内容，文旅业务收益增长。报告期内，根据“优化存量+精选增量”的总体策略，公司文化
旅游项目全面推进整体规划及内容建设、体验提升，收益实现持续增长。一是提升在运营文化旅游项目，慕
田峪长城项目围绕长城国际会客厅建设，强化特色体验，扩大市场覆盖，遵化古泉小镇项目战略性布局“医
-康-养”产业链，推动构建古泉小镇一站式康养服务体系；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，公司天
津之心超高层观光项目年内开业后，市场影响力持续提升；惠州巽寮湾项目通过升级基础设施、更新主题打
卡装置等方式，提升景区消费品质与游客体验，激活区域市场活力。
7.探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司通过强化行业调研与案例分析，并制定相应技术
管理措施及风险控制要点，着力探索和打造以轻资产运营为主的城市更新业务模式，培育公司新的业务增长
点。报告期内，公司北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，同时公司加大力度推动盘活闲置项目，
其中重庆九曲花街商业改造项目年内完成并实现开业，苏州融悦湾人才公寓改造项目也在年内启动。报告期
内，公司获得北京市西城区百万庄大街长租公寓改造项目，城市更新业务持续推进。
8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司秉承客户理念，坚守质量底线，持续推进保交楼
工作。一是坚持全周期、全流程的交付管理体系，从开发建造到交付准备，落实施工管理节点及交付任务规
划，推进项目建设进程，严格管控过程风险，高标准实现保交楼；二是持续开展第三方过程质量评估，坚持
高标准品控管理，注重细节把控。公司2025年质量过程评估中，各项目实测实量质量结果稳中有升，部分项
目过程质量评估成绩优异。
9.优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略推进和业务发展，推动深化体制机制改
革。一是通过市场对标与全面人才盘点，编制人力资源战略规划，进一步提升人才管理效能，助力公司战略
达成；二是围绕战略转型，持续优化组织架构，深度整合区域公司业务，进一步实现战略聚焦，提升组织效
能和管理效率；三是强化业绩导向，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当，激发内部活力和潜力；
四是切实从业务需求出发，科学制定人岗匹配方案，严格落实、定期评估、适时干预，持续降本增效，提升
公司竞争力及可持续发展能力。
10.依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司深入开展对子公司的常规及专项审计，进一步
推动子公司内审工作，强化审计问题整改与审计成果应用，充分发挥审计监督作用，提高全员合规意识和责
任意识；公司持续开展内控评价工作，加强内控与风险、法务职能联动，职能部门积极发挥对子公司的指导
、管理与监督，优化内控管理，提高风险预警的前瞻性和及时性，保障公司依法合规经营，促进公司持续、
稳定、健康发展。通过内控体系完善，从制度上防范重复问题发生。
二、公司主营业务分析
（一）公司总体经营状况分析
2025年，公司立足稳定、发展战略，围绕“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的经营思路，
严谨决策，强调资金安全和经营稳健，保证公司平稳经营。受房地产行业持续调整影响，公司2025年归属于
上市公司股东的净利润为负，但较2024年实现明显减亏。
●未来展望:
（一）2026年公司工作思路
2026年3月5日，政府工作报告中提出：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索
多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障
性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设,实施房屋品质提升工程和物
业服务质量提升行动。进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展
新模式的基础制度和配套政策建设。
2026年，公司将坚持以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经
营思路，制定经营策略，严谨决策，保障资金安全。
（二）2026年公司工作目标
1．投资计划：2026年，公司将持续聚焦并深耕京津冀、长三角、大湾区、成渝、长江中游五大城市群
的中心城市，按照“发展格局”和“竞争格局”的价值投资理念，持续关注重点城市核心区域、市场供求关
系平衡、价格关系合理、抗风险能力强、现金流能快速回正的收并购投资机会；同时，公司将持续探索文化
旅游、城市更新、长租公寓等新兴业务模式，择机获取新项目，培育公司新的业务增长点。
2．工程计划：2026年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
3．业绩计划：2026年，公司将以经营安全为首要原则，努力实现经营稳健和财务安全。
（三）2026年公司经营措施
1．持续加强党建，引领公司转型发展。2026年“十五五”开局之年，公司党委将持续围绕经营抓党建
，抓好党建促发展。一是始终把政治建设摆在党建工作的首位，以深入学习贯彻党的二十届四中全会精神为
主线，巩固好中央八项规定精神学习成果，进一步提升党员干部政治能力；二是进一步强化“大党建”思维
和创新意识，建立党建工作与业务工作融合长效机制，持续推动党建与业务发展融合，激发内生动力；三是
结合公司转型业务发展，强化制度建设，促进规范管理，加强人才队伍建设，有效支撑业务发展，同时深化
全面从严治党，营造风清气正、干事创业的良好氛围。
2．推进业务发展，四轮驱动稳健经营。2026年，公司将根据自身发展特点与竞争优势持续推进落实战
略部署：房产开发业务将密切关注市场形势变化，持续加强经营调度，积极推动销售去化和回款；资产管理
业务将提升服务水平和客户体验，提升市场化招商运营能力；稳步推动城市更新、文化旅游业务转型升级，
在促进现有项目经营提升同时，努力拓展新项目。
3．强化资金管控，保障公司经营安全。2026年，公司继续将保障现金流作为核心经营任务：一是快速
应对房地产行业和市场变化，完善销售管控模式，制定贴合市场的销售策略，加快产品去化，积极推进存量
资产盘活，全力促进多回款、早回款；二是加强现金流监控和调度，规避资金风险，严格落实资金预算管理
制度，提高资金使用效率；三是前置统筹研究融资方案，充分研究探索可行融资方案，募集和公司发展需求
相匹配的成本合理的资金，促进公司业务稳健发展；四是以更加严格的管理要求，进一步控制和压降成本、
费用支出，持续推进降本增效。
4．安全保质交楼，切实履行企业责任。2026年，公司将继续践行企业社会责任，在安全生产的前提下
持续推进保交楼。一是持续完善安全管理体系，落实全员安全生产责任制，保障各项目安全工作标准化、规
范化、制度化；二是坚持第三方过程质量评估机制，严把过程质量关，不断提升项目交付质量，并为后续系
统性提升项目品质打好基础；三是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的
匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期保质交付。
5.深化机制改革，提高整体管理效能。2026年，公司将从战略和业务出发，根据公司各业务板块的业务
模式、行业特点、发展阶段，适时建立或调整相适配的组织架构、薪酬体系、人才发展及考核激励机制，打
造市场化程度高、灵活性强、专业高效的人才团队；人员配置随公司业务发展需求周转、调配与流动，充分
挖掘存量人才潜力，激发团队活力；遵循薪随岗变，严格奖优罚劣，顺应战略转型需求，聚焦成本管控，提
高整体管理效能，增强公司的核心竞争力，为实现战略目标、达成经营业绩保驾护航。
6．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2026年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，根据市
场环境、业务发展等方面的变化，密切关注现金流安全、销售去化、工期建设等重点领域可能出现的风险点
，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机
构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。
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