经营分析☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理；国内商业、物资供销业(不含专
营、专卖、专控商品)。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 7.79亿 64.63 1.17亿 74.04 14.97
房地产(行业) 3.52亿 29.18 992.34万 6.30 2.82
资产运营(行业) 7460.98万 6.19 3094.62万 19.66 41.48
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物业管理(产品) 7.79亿 64.63 1.17亿 74.04 14.97
房地产(产品) 3.52亿 29.18 992.34万 6.30 2.82
资产运营(产品) 7460.98万 6.19 3094.62万 19.66 41.48
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 8.58亿 71.22 1.52亿 96.71 17.74
其他(地区) 3.47亿 28.78 517.63万 3.29 1.49
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 16.37亿 68.70 3.34亿 51.73 20.42
房地产(行业) 5.67亿 23.79 2.15亿 33.20 37.84
资产运营(行业) 1.79亿 7.52 9737.59万 15.07 54.34
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物业管理(产品) 16.37亿 68.70 3.34亿 51.73 20.42
房地产(产品) 5.67亿 23.79 2.15亿 33.20 37.84
资产运营(产品) 1.79亿 7.52 9737.59万 15.07 54.34
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 19.69亿 82.62 --- --- ---
其他(地区) 4.14亿 17.38 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 7.70亿 70.80 1.27亿 46.35 16.51
房地产(行业) 2.14亿 19.63 8515.05万 31.03 39.87
资产运营(行业) 1.04亿 9.57 6207.18万 22.62 59.62
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物业管理(产品) 7.70亿 70.80 1.27亿 46.35 16.51
房地产(产品) 2.14亿 19.63 8515.05万 31.03 39.87
资产运营(产品) 1.04亿 9.57 6207.18万 22.62 59.62
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 9.04亿 83.06 2.68亿 97.64 29.65
其他(地区) 1.84亿 16.94 646.74万 2.36 3.51
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理(行业) 15.94亿 58.32 2.74亿 56.56 17.17
房地产(行业) 10.04亿 36.71 1.60亿 33.09 15.96
租赁运营(行业) 1.36亿 4.97 5012.62万 10.35 36.89
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物业管理(产品) 15.94亿 58.32 2.74亿 56.56 17.17
房地产(产品) 10.04亿 36.71 1.60亿 33.09 15.96
租赁运营(产品) 1.36亿 4.97 5012.62万 10.35 36.89
─────────────────────────────────────────────────
深圳(地区) 23.17亿 84.74 4.60亿 95.00 19.85
其他(地区) 4.17亿 15.26 2420.19万 5.00 5.80
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2026-06-30
前5大客户共销售3.41亿元，占营业收入的28.33%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│深物业·御棠上府 │ 17449.75│ 14.48│
│深物业·滨海港湾 │ 13498.79│ 11.20│
│深物业·深扬数智城 │ 2655.30│ 2.20│
│深物业·湖畔御景二期 │ 468.70│ 0.39│
│深物业·湖畔御景一期 │ 67.71│ 0.06│
│合计 │ 34140.25│ 28.33│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购3.97亿元，占总采购额的43.20%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│江苏邗建集团有限公司 │ 24702.72│ 26.86│
│深圳湾科技发展有限公司 │ 6501.97│ 7.07│
│深圳市建侨建工集团有限公司 │ 3672.39│ 3.99│
│深圳市蛇口保安服务有限公司 │ 2548.04│ 2.77│
│深圳市花梨园林绿化有限公司 │ 2310.03│ 2.51│
│合计 │ 39735.15│ 43.20│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司
，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市
物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌
上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”
的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因
国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛
”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服
务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大
型综合性产业集团。
1.房地产开发
公司开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗
口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提
升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，
优化房地产业务整体布局。报告期内，各在售项目根据市场形势适时调整促销策略，在全力以赴完成年度销
售回款任务的同时，确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，
已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”
和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个
地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校
、酒店等各种业态，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室
为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业
务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3.资产运营
资产运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优
势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵
盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态
圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经
验，形成独特成熟的业务发展模式。公司积极探索、主动作为，采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集
团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，
国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要
、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建
筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了
创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展情况
1.房地产行业
2026年上半年，我国房地产市场整体处于调整修复阶段，行业运行呈现平稳调整、结构分化、转型提质
的总体特征。宏观调控坚持稳中求进、因城施策导向，政策重点聚焦市场风险缓释、存量资源盘活与行业长
效治理体系完善，行业发展模式由传统增量开发逐步转向存量提质与精细化运营。
各级政策持续优化，落实保交楼、保民生、保稳定工作要求。各地结合区域市场实际优化调控举措，支
持刚性和改善性住房合理居住需求。金融层面持续落实房地产融资相关支持政策，改善行业融资环境。市场
表现结构性差异明显，重点城市市场运行相对平稳，需求基础较为稳固；多数中小城市市场调整压力相对较
大。二手房交易活跃度稳步提升，存量住房交易市场占比逐步提高。行业整体投资节奏更趋稳健，市场主体
经营决策更为审慎，行业内部结构持续优化，发展质量稳步提升。
2.物业管理行业
2026年作为“十五五”规划开局之年，物业管理行业政策定位持续提升，物业服务质量提升纳入国家重
点部署，各地加快完善配套监管政策，合规监管体系不断健全，行业逐步由规模扩张转向高质量发展。市场
竞争聚焦存量项目，传统住宅物业增量空间有限，企业积极布局城市服务、社区增值服务，数字化智慧化改
造有序推进。
行业经营仍面临多重挑战，人力成本刚性上涨，部分项目物业费收缴存在压力，增值服务增长动能减弱
、存量项目退出摩擦成本上升。行业发展呈现分化特征，头部企业依托综合运营优势稳固市场地位，中小物
企经营压力加大。总体而言，行业处于转型调整阶段，质价匹配、合规经营成为主要发展导向。
（三）报告期内公司经营情况
2026年上半年，面对行业深度调整、风险挑战交织的复杂外部环境，公司紧扣“去库存、防风险、提质
效、促转型”工作方针，聚焦存量去化、资产盘活、风险化解的核心任务攻坚克难，各项工作有序推进。受
行业周期及项目结转等多重因素影响，报告期公司盈利承压，总体经营运行保持可控。报告期内，公司实现
营业收入约12亿元，利润总额约-8202万元。
房地产开发板块去库存与防风险协同发力，经营底盘持续夯实。开发板块牢牢把握上半年政策持续宽松
、市场筑底修复的窗口期，御棠上府、澜湖时代等重点项目紧扣刚需及改善型需求释放节点，加快去化进度
、提升回款效率，取得了一定成效，回笼资金优先保障项目建设、刚性兑付与核心运营支出，支撑公司现金
流平稳运行。
物业管理服务板块深耕提质增效，发展韧性持续增强。市场端积极拓展政务服务等高阶业态，深度融入
城市公共服务体系；经营端深挖提质降本潜力，有序推进专业公司整合、增值服务拓展与应收账款清收等工
作，服务效能与经营质量同步提升。
资产运营板块深挖存量资产价值，加速积蓄转型动能。上半年完成国贸大厦商业焕新升级，自主运营品
牌“国贸SPRING”商场6月正式启幕，成为国资国企激活传统业态空间、实现历史文化传承与现代商业发展
互促共赢的生动实践。此外，“国贸SPRING”光明里社区商业顺利开业，前海珑湾商业项目稳步开展，天安
星空数智孵化中心成功落地，轻资产输出与产业空间运营初见成效；公司同步启动商置平台顶层设计，为商
置业务体系化发展筑牢框架。
发展战略和未来一年经营计划
2026年以来，面对复杂国内外局面，中国经济顶住压力延续总体平稳、向新向优的发展态势。近年来，
各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽
购房限制，深化住房公积金制度改革，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组
合拳”。深物业集团将立足深圳国资国企“一盘棋”改革大局与“十五五”规划部署，紧扣“深耕主业、数
智赋能、强基固本”战略主题，围绕“盘活存量、防范风险、提质增效、促进转型”四大方面精准施策、持
续发力，推动房地产开发、物业管理服务、资产运营三大主业协同提质，稳步实现可持续高质量发展。未来
一年，集团核心是存量销售去化与资金回笼，重要目标是加速物管高质量发展，同时全方位深化提质增效，
推动企业治理体系和治理能力现代化水平进一步提高。销售回款方面，动态调整在售项目促销策略，实现资
金回笼、建设节奏与销售去化的动态匹配；项目开发方面，稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建
设，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，实
现“好房子”标准化成果实践验证与迭代优化；土地储备方面，结合市场情况，深挖存量资产价值，探索业
务发展新模式，为公司可持续发展获得更多资源。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2026年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经
营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保
证金，截至2026年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1136683.23元，该笔担保将于按揭款付清日解除
。本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2026年6
月30日，尚未解除担保的担保余额为503492505.14元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40余年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐
步形成以房地产开发为主营产业，涉及物业管理、城市更新、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载
着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革
开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”
精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全
过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核
心竞争能力。
产城融合优势：公司开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的
国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发，到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营、国贸春天商场的
改造运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落
地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已
基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是
在全周期工程管理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市
场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。
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