研报评级☆ ◇601828 美凯龙 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-17
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 0 1 0 0 0 1
1月内 1 2 0 0 0 3
2月内 1 3 0 0 0 4
3月内 1 3 0 0 0 4
6月内 1 3 0 0 0 4
1年内 1 3 0 0 0 4
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.51│ -0.69│ -5.45│ -0.05│ 0.05│ 0.10│
│每股净资产(元) │ 11.39│ 10.68│ 5.17│ 5.10│ 5.15│ 5.23│
│净资产收益率% │ -4.47│ -6.42│ -105.31│ -1.00│ 1.06│ 1.88│
│归母净利润(百万元) │ -2216.36│ -2983.50│ -23722.26│ -218.70│ 238.38│ 444.54│
│营业收入(百万元) │ 11514.98│ 7821.27│ 6581.94│ 6424.61│ 6755.45│ 7211.12│
│营业利润(百万元) │ -1865.83│ -3397.84│ -27825.51│ -29.85│ 431.63│ 758.25│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-17 增持 首次 --- 0.02 0.06 0.12 中信建投
2026-05-11 增持 维持 3.49 -0.03 0.05 0.10 国投证券
2026-05-08 买入 维持 5.26 0.00 0.08 0.16 国泰海通
2026-04-08 增持 维持 3.49 -0.19 0.02 0.03 国投证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-17│美凯龙(601828)轻装上阵，资产重估 │中信建投 │增持
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美凯龙的核心逻辑不再是地产扩张周期下的卖场规模扩张，而是存量装修需求托底、行业供给出清后的资产效率修复
。公司短期受投资性房地产重估和传统家居需求偏弱影响；但核心卖场租金现金流仍具韧性，出租率企稳；电器、汽车、
餐饮、设计中心等新业态导入有助于提升客流和坪效，稳定核心物业租金现金流。后续出租率、租金现金流和债务压力继
续改善，其估值修复逻辑将从资产折价转向经营现金流兑现。
摘要
行业需求从新房转向存量房，家居建材消费常规化。
新房销售、开工、竣工下行削弱了传统卖场客流，但二手房装修、老房翻新、局改换新和适老化改造正在成为新的需
求来源，规上市场稳定在1.5万亿元。我们认为存量房装修需求已显著高于新房装修需求，家居行业从“新房集中交付驱
动”转向“存量房周期性更新驱动”。
供给出清带来龙头修复机会。
建材家居卖场行业已从过去的面积扩张进入供给出清阶段，低效卖场退出、行业面积收缩，推动单位面积销售额和经
营效率修复。规上卖场平均销售额逐年提升，平均经营面积近五年基本稳定，证明优质卖场受益于行业集中度提升，其出
租率、坪效和商户经营质量逐步修复，美凯龙也通过一系列瘦身减负紧跟行业趋势。
美凯龙经营逐步稳定好转，一次性计提轻装上阵
公司投资性房地产公允价值大额调整不影响现金流，有息负债也在稳步消化。公司仍保有全国化卖场网络，2025年拥
有345家家居建材店/产业街，覆盖181个城市，核心自营商场仍维持较高毛利率，出租率亦开始回升至85%以上，现金流逐
步好转。
新业态导入改善卖场客流和出租率。
公司通过电器、新能源汽车、餐饮、设计中心等业态补充传统家居商户结构，本质不是偏离主业，而是围绕存量装修
和家居消费重构客流入口。以旧换新、设计中心和数字化会员体系也说明公司仍具备终端消费承接能力，后续经营修复具
备现实基础。
投资建议：我们预计公司2026-2028年收入分别为63.34亿元/63.67亿元/64.22亿元，对应归母净利润分别为0.71亿元
/2.81亿元/5.22亿元，对应PE分别为163X/41X/22X。考虑公司当前仍处于利润修复初期，更适用于资产价值重估方法，我
们认为公司已进入重资产修复和价值重估阶段，首次覆盖，予以“增持”评级。
风险提示：
1.存量房装修需求释放不及预期。若二手房交易、老房翻新、局改换新等存量需求修复弱于预期，或居民装修消费意
愿持续偏弱，公司卖场客流、商户销售和招商恢复可能低于预期。
2.出租率和租金水平修复不及预期。公司平均租金自2018年以来整体下行，合计平均租金由约3.05元/平方米/天下降
至2025年的约1.85元/平方米/天，若后续商户经营压力仍大，公司可能继续通过降租、免租期等方式维持出租率，影响租
金现金流修复。
3.新业态导入效果不及预期。公司通过电器、汽车、餐饮、设计中心等业态提升客流和出租率，但若新业态招商、经
营坪效或消费者转化不及预期，可能难以充分弥补传统家居建材品类下行压力。
4.投资性房地产公允价值继续下行风险。公司估值高度依赖投资性房地产价值和长期租金现金流，若长期租金增长率
、出租率或折现率假设恶化，投资性房地产仍可能产生进一步减值压力，对利润表和净资产形成扰动。
若长期增长假设下修，减值压力将明显放大。在g1维持0.75%的情况下，若g2由2.0%降至1.8%/1.6%/1.4%/1.2%/1.0%
，对应潜在减值约31/60/85/109/130亿元
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2026-05-11│美凯龙(601828)26Q1同比扭亏为盈，现金流明显改善 │国投证券 │增持
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事件：美凯龙发布2025年年报及2026年一季报。2025年公司实现营业收入65.82亿元，同比下降15.85%；实现归母净
利润-237.22亿元，同比下降695.12%；实现扣非归母净利润-57.29亿元，同比下降241.11%。单季度看，25Q4公司实现营
业收入16.13亿元，同比下降5.98%；实现归母净利润-205.80亿元，同比下降1776.57%；实现扣非归母净利润-47.71亿元
，同比下降659.68%。2026Q1公司实现营业收入15.48亿元，同比下降4.15%；实现归母净利润0.48亿元，同比增长109.29%
；实现扣非归母净利润0.01亿元，同比增长100.45%。
营收降幅收窄，自营及租赁收入基本稳定
分业务来看，25年公司自营及租赁/委托经营管理/建筑装饰服务/其他收入分别为48.81/11.91/1.08/4.02亿元，同比
分别-8.9%/-18.4%/-67.5%/-40.0%，其中自营及租赁收入占比74.2%，仍为公司核心收入来源。25年公司受地产行业不景
气及家居建材需求下滑影响，通过减免租金及管理收入稳商留商，同时以优惠商业条件吸引优质业态及品牌入驻，导致租
赁及管理收入有所承压。26Q1来看，公司实现营业收入15.48亿元，同比下降4.15%，较25年全年15.85%的降幅收窄；其中
自营及租赁板块收入11.97亿元，同比仅减少0.12亿元，整体保持基本稳定，主要系商场租赁及运营业务租金单价止跌企
稳、出租率持续提升；委管相关收入同比下降0.50亿元，主要系委管商场数量减少所致。减值及公允价值变动方面，26Q1
公司投资性房地产公允价值变动损失为0.51亿元，较25年全年234.4亿元大幅缩窄；信用减值损失及资产减值损失合计约0
.22亿元，对当期财报影响较小。整体来看，公司自营及租赁主业收入基本稳定，单体商场经营质量有所改善。
降本增效持续兑现，26Q1盈利及现金流明显修复
盈利能力方面，25年公司毛利率为59.80%，同比提升1.54pct；25Q4公司毛利率为53.34%，同比下降0.76pct；26Q1公
司毛利率为66.31%，同比提升7.25pct，主业盈利能力改善明显。期间费用方面，25年公司期间费用率为57.38%，同比下
降0.86pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为12.72%/11.81%/0.07%/32.78%，同比分别-0.43/-1.30/-0.10/+0.97pct；
25Q4公司期间费用率为56.54%，同比下降14.06pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为13.58%/11.00%/0.03%/31.95%，
同比分别-2.40/-5.12/-0.10/-6.44pct；26Q1公司期间费用率为50.75%，同比下降5.05pct，销售/管理/研发/财务费用率
分别为7.80%/10.39%/0.03%/32.53%，同比分别-2.34/-0.74/-0.08/-1.89pct，降本增效及融资成本下降效果持续体现。
综合影响下，25年公司净利率为-386.91%，同比下降346.12pct；25Q4公司净利率为-1370.91%，同比下降1301.83pct，主
要受投资性房地产公允价值变动损失及资产减值影响；26Q1公司净利率为3.54%，同比提升40.44pct，实现扭亏为盈。现
金流方面，26Q1公司经营活动现金净流入4.13亿元，同比由负转正。整体来看，随着租金单价止跌企稳、出租率持续提升
，公司单体商场经营质量改善，盈利及现金流明显修复。
投资建议：公司持续推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新梳理
焕发活力，盈利能力有望逐步修复。我们预计美凯龙2026-2028年营业收入分别为63.75、65.80、68.79亿元，同比分别-3
.14%、+3.21%、+4.55%；归母净利润分别为-1.43、2.39、4.18亿元，对应PB分别为0.5x、0.5x、0.5x。给予公司2026年0
.7xPB，对应目标价3.49元，维持“增持-A”的投资评级。
风险提示：新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险。
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2026-05-08│美凯龙(601828)公司2026年一季报点评：扭亏为盈，现金流明显改善 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
受益降本增效扭亏为盈，现金流显著提升。
投资要点：
调整盈利预期，维持“增持”评级。考虑公司经营改善趋势，我们调整公司盈利预期，预计2026-2028年公司EPS为0.
00/0.08/0.16元（2026-2028年原值为-0.03/0.00/0.05元）。考虑公司为重资产企业，采用PB估值；参考行业平均，给予
公司2026年1XPB，调整目标价至5.26元，维持“增持”评级。
受益降本增效扭亏为盈，现金流明显改善。2026Q1公司实现营业收入15.48亿元，同比-4.2%；主要系自营数量下降。
2026Q1公司归母净利润0.48亿元，同比+109.3%；扣非净利润0.01亿元，同比+100.5%；利润改善主要是由于单体商场的盈
利能力显著改善，投资性房地产公允价值变动损失大幅缩窄，同时公司持续降本增效、降低融资成本，期间费用大幅降低
。2026Q1公司经营活动现金净流4.13亿元，同比+268.8%，主要是公司提效控费导致经营性流出减少所致。
增值服务叠加二手房回暖，有望带动后续GMV改善。公司在商场增设服务中心，推动公司业务从商业租赁去转化，为
消费者提供家居清洗、维护、维修、延保的服务增值，促进未来GMV的增加。公司智能家电、新零售类家居、新能源汽车
等成长性品类，也会对未来场内GMV带来一定的增长。同时，近期二手房回暖以及地产政策刺激交易量提升，预计3-6个月
后传导到家居卖场，后续交易性房产需求刺激及存量装修的刚需能带动场内的销售。
新五年战略定位明确，打造“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。未来战略端，公司一方面聚焦主业升
级，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、增长空间价值，成为“家居生活新商业运营商”。其次，公司拓
展第二曲线，为品牌工厂提供经销商赋能、进口服务等全链路服务，打造“降本增效+资源整合”的供应链服务体系，探
索布局公装、出海（SaaS+供应链）等业务，成为“家居产业生态服务商”。公司2026年明确推进轻重资产分离，推进REI
Ts项目的申报；通过套餐化、场景化、家居生活百货化等方式，重塑家居卖场的吸引力。
风险提示：消费复苏不及预期，行业竞争加剧，房地产市场变化
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2026-04-08│美凯龙(601828)主业韧性凸显盈利改善，财务优化夯实发展根基 │国投证券 │增持
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事件：美凯龙发布2025年年报。2025年公司实现营业收入65.82亿元，同比下降15.85%；归母净利润-237.22亿元；扣
非后归母净利润-57.29亿元。25Q4公司实现营业收入16.13亿元，同比下降5.98%；归母净利润-205.80亿元；扣非后归母
净利润-47.71亿元。
主业边际改善韧性凸显，多品类布局政策赋能发展
2025年公司营收持续承压，主要受地产及家居建材行业需求持续疲软影响，家居零售市场承压，公司为稳商留商、优
化品类布局，持续减免租金及管理费，且委管商场与其他业务板块项目数量减少、进度放缓，进一步施压营收。主营业务
方面，2025年公司主业经营韧性凸显，自营出租率从2024年的83%企稳回升至2025年的85%，且自营及租赁业务收入同比下
降8.93%，降幅较2024年的20.95%有明显收窄，主业呈现边际修复态势。
公司聚焦核心品类深度运营、跨界生态融合与创新业态布局，通过家具、汽车、家装设计等多维度实现协同发展。分
业务板块来看，1）新零售家具品类作为公司抢抓线上品牌线下落地的首选红利，2025年其品类面积同比增长高达51.5%至
18.4万㎡，成为增速最快的二级品类；2）2025年汽车经营面积实现翻倍增长至32万平方米，覆盖全国46座城市，合作品
牌超30家；3）2025年公司通过国补助力销售订单达102.9万单，累计销售额达99.1亿元，带动全品类增长，其中电器类销
售占比38.7%，建材类占比33.8%，家具类占比27.5%，有效提振商户信心。
盈利端费用管控成效显著，财务及资产、负债质量同步修复
近年来，盈利能力方面，2025年公司毛利率为59.80%，同比增长1.54pct，25Q4毛利率为53.34%，同比下降0.76pct。
其中，租赁及管理业务的盈利能力具备一定韧性，其毛利率在2025年营收承压背景下仍实现同比增长1.56pct。公司投资
性房地产公允价值下降造成2025年公允价值变动损失约234.4亿元以及减值损失合计约39.0亿元。综合影响下，2025年公
司净利率为-386.91%，同比下降346.12pct。
期间费用方面，2025年公司期间费用率为57.38%，同比下降0.86pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为12.72%/11.
81%/0.07%/32.78%，同比分别-0.43/-1.30/-0.10/+0.97pct。25Q4公司期间费用率为56.54%，同比下降14.06pct，销售/
管理/研发/财务费用率分别为13.58%/11.00%/0.03%/31.95%，同比分别下降2.40/5.12/0.10/6.44pct。其中，财务费用下
降主要系综合融资成本率由2024年的5.1%降至2025年的4.4%，带动利息费用减少，同比下降17.8%；销售费用同比大幅下
降18.59%，明显高于收入降幅15.85%，反映了公司整体运营管理效率显著提高。
财务与资产、负债方面均得以改善，2025年公司经营活动现金流净流入达8.2亿元，较同期大增约6亿元。同时公司主
动计提大额投房公允价值变动损失，充分夯实资产质量。此外，公司2025年一年内租赁及相关收入应收账款由1.90亿元降
至0.96亿元，主营租金收缴率与回款效率显著提升，且公司历史债务包括应付账款、应付职工薪酬、应付股利及税的清理
成效显著，2025年同比下降23.61%，付现压力得以缓解。
投资建议：公司持续稳步推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，控股股东建发集团业务与公司存在协同，有望重新
梳理焕发活力，盈利能力有望逐步修复。我们预计美凯龙2026-2028年营业收入69.92、78.81、88.94亿元，同比增长6.24
%、12.70%、12.85%；归母净利润为-8.21、0.86、1.34亿元，对应PB为0.5X、0.5X、0.5X，给予26年0.7xPB，6个月目标
价为3.49元，维持增持-A的投资评级。
风险提示：新零售发展不及预期风险；房地产行业周期波动风险；卖场拓展不及预期风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-05-14│美凯龙(601828)2026年5月14日投资者关系活动主要内容
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1.美凯龙商场目前面临的最大问题是出租率低，人流量小，单位面积GMV低，坪效低。改革应该围绕这些问题去解决
。建议公司按照一店一策，灵活定位，引入一些高频和中频消费业态，有些商场部分楼层或部分空间可以从白天延续到夜
间经营，可以考虑将“潮电荟”、新能源车、手机等3C消费电子、潮玩、床上用品、厨具餐具、家居美学百货用品、运动
休闲鞋服、健身用品、餐饮娱乐、大型超市布局到一、二楼及地下楼层，以增加人流量和GMV，打造“热爱生活，就到红
星美凯龙”的品牌形象。同步解决商场空间空置问题和租金下滑趋势。不知道公司是否有计划搞这方面的试点？
答:尊敬的投资者您好，感谢您对美凯龙运营提效的建言，您的建议与公司当前的战略转型方向高度契合。公司目前
正推进新五年战略下的业态升级，核心思路正是在坚守家居主业基本盘的基础上，引入更高频的关联业态激活客流、提升
坪效。
我们已经规模化落地“潮电荟”业态，潮电荟以打造“潮电生活场景首发渠道”为目标，聚焦小家电、消费电子、AI
智能与零碳绿能四大品类。目前已在全国开设50家门店，并拥有5家零碳绿能终端及11家手机数码门店，形成“集合店+专
卖店”双轨并行的多元店态。公司正计划在全国打造超过100家“潮电荟”，加速推进企业电器战略升级。2026年将是公
司智电2.0战略的关键之年，全年将在全国13个核心城市完成首批“MEGA-E智电绿洲”的升级打造，形成覆盖东北、西南
、中原、北京、重庆等区域的标杆网络。
新业态新能源汽车业态方面，公司已发布汽车业态的“3100规划”，即3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总
经营面积突破100万㎡的规划。截至2025年末，汽车业务已进驻46个城市，合作超30个品牌，经营面积32万㎡。公司围绕
“品牌集群+场景联动”，打造新车集合馆，模式多元，场景深度融合；借助商场中高端家庭流量，将汽车消费融入“人
车家”生态闭环；打造西宁海湖诚宇汽车城、重庆欧陆汽车港、昆明 W 名车等样板项目，树立了行业标杆。
在区域经营激励安排上，公司已落地“一店一策”的差异化运营机制，激活当地消费力。针对当前消费市场的需求变
化，在产品和服务层面，红星美凯龙将致力于打造全方位年轻化消费场景。公司将引入更多元化的业态组合，包括二次元
主题家居馆、潮玩设计区、独居青年生活解决方案中心以及宠物友好家居体验区等创新业态。基于年轻人“悦己型”消费
特点，红星美凯龙将重点打造沉浸式体验空间，通过场景化陈列和互动式体验，让年轻消费者在购物过程中获得情感共鸣
和精神满足。
针对商场部分楼层和空间夜间经营的意见，公司秉持“一场一策”原则，授权区域营发中心结合本地客群特征、商圈
配套情况自主试点弹性营业安排，优先在与家居强关联的配套业态区域探索分时段运营模式，例如部分商场的生活业态餐
饮娱乐等品类营业至夜间，相关成熟经验将逐步向符合条件的门店推广。
2.成都湾悦城是由红星美凯龙与建发商管合作打造的商业综合体，目前经营情况如何？出租率？坪效？这种合作模式
今年还有其他店落地吗？
答:感谢您的提问，天府新区湾悦城是美凯龙自持物业，此前为美凯龙生活美学中心，于2021年开业，总建筑面积约1
4.4万平方米，为给消费者提供更好的购物体验，美凯龙牵手建发商管，以“城南活力家庭悦聚场”的全新定位，于2025
年12月20日正式开业。湾悦城以“兴趣”作为出发点，汇聚了时下最热的健身、运动、户外、以及儿童成长与家庭生活的
多元场景。
截至2026年一季度末，湾悦城时点出租率71.81%。今年暂无其他商场委托给建发商管，美凯龙将聚焦存量资产精细化
运营，构建“拓局 - 运营 - 扩张 - 输出”全链路正循环联动闭环，以深度运营商定位同步赋能自持、委管等在管商场
。
3.公司今年推动资产轻重分离的出发点是什么？对公司有什么好处？今年预计完成多少个商场的轻重分离？
答:感谢您的提问，公司今年推动资产轻重分离，以专业化分工为核心，分拆设立美凯龙资产管理与商管两大独立主
体，通过股权联结或市场化协议实现深度协作。资产管理主体聚焦自持商场及其他重资产产权持有与核心管理，商管主体
统一负责所有自持、委管及加盟等在管商场运营，形成“资产端聚焦价值、运营端聚焦效能”的清晰格局，有效隔离重资
产风险、剥离资产负债压力，释放轻资产扩张潜力，破解过往轻重业务混杂导致的专业分工不足、管理模糊、资源错配等
难题。公司将聚焦存量资产精细化运营，通过资产焕新、委托运营等盘活手段提升优质低效资产收益，以股权转让、资产
置换等出清方式优化资产组合，借助 REITs发行、股权合作等资本化路径打通退出闭环。
4.今年的分红计划？
答:感谢您的提问，未来公司将根据实际经营情况和发展需求，适时调整分红政策，以更好地回报股东。
5.建发股份增加担保金额上限到150亿元，再加上上限为95亿的灵活的短期融资额度。预计今年美凯龙的融资利率平
均可以下降到多少？
答:建发股份入主美凯龙后，积极向美凯龙引入优质的金融资源，通过与控股股东的资源协同，公司的债务结构已得
到优化，融资成本显著降低。今年建发股份将持续助力公司拓宽融资渠道，优化有息负债品种配置和期限结构，进一步降
低融资成本。
6.建发入股后赋能效果明显，今年在资源、资金、管理上还有哪些支持？
答:感谢您的提问，建发入主美凯龙后，推动了从股权入主到业务融合的实质迈进，地产供应链家居业务双向赋能。
资金资源上，建发积极向美凯龙引入优质的金融资源，助力美凯龙持续优化公司的债务结构，显著降低公司的融资成本，
今年还将继续支持公司拓宽融资渠道，优化有息负债品种配置和期限结构，降低融资成本；业务上，近年来3+星生态战略
有效优化商场经营业态和出租率，今年还将继续加速推进企业电器、家装、汽车等业态战略升级；管理上，依托建发成熟
的治理体系、运营经验及专业人才储备，公司已完成董事会及核心经营管理层架构优化，在公司治理机制、内控管理体系
、经营决策流程、战略发展规划等方面全面对标国资规范治理标准，持续完善治理结构、提升精细化经营管理水平，为公
司长远稳健发展筑牢治理根基。
7.今年关闭低效商场、优化门店结构，对业绩改善帮助有多大？
答:公司对经营业绩不佳的租赁商场进行了闭店，该措施帮助公司持续聚焦核心商场，集中优势资源，巩固核心自持
商场的进入壁垒，稳固市场领导地位。同时，减少经营业绩不佳的租赁商场投入，也能有效的帮助公司减少经营亏损，提
升经营利润。
8.家装、康养家居等新业务，今年拓展和盈利情况怎么样？
答:感谢您的提问，家装设计师未来是美凯龙的核心流量入口之一，公司通过设计驱动、资源聚合与区域深耕，推动
家居行业从单一产品交付向整体生活提案的跨越，能为消费者、设计师与品牌商构建共生共赢的新生态。2025年，公司通
过小程序矩阵数字化赋能，汇聚逾6,300位专业设计师，全年开展500余场IP活动增强粘性，撬动设计师带单销售额超过1.
5亿元，有效实现了“设计引流+商场转化”的闭环。
截至2025年末，公司家装业务即M+高端家装设计中心总经营面积达70.5万平方米，公司规划未来家装业务M+高端设计
中心经营面积占比要达到15%，目前还有一定提升空间。
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参与调研机构：14家
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2026-04-30│美凯龙(601828)2026年4月30日投资者关系活动主要内容
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1.介绍2026年一季度财务情况
答：截至2026年3月31日，公司经营73家自营商场，214家不同管理深度的委管商场，较2025年12月底，公司自营商场
关闭1家，委管商场关闭4家。自营商场出租率85.6%，较2025年12月末有0.6%的回升。
2026年第一季度营业收入为人民币15.48亿元，较上年同期的16.15亿元下降了0.67亿元，其中自营及租赁板块的收入
为11.97亿元，与上年同期的12.09亿元相比，下降了0.12亿元，保持了基本稳定，主要是由于自营数量从2025年期初的74
家下降至2026年期初的72家。委管商场数量减少亦导致委管相关的收入下降0.50亿元。
营业成本和销售费用合计较2025年一季度减少了1.8亿元，主要是由于家居运营板块降本增效。营业成本的下降主要
是由于人工成本减少；销售费用的下降主要是因为企划费用的下降导致。财务费用为5亿元较2025年一季度减少了0.6亿元
，主要由于本期利息支出下降。
整体上看，单体商场的经营质量已明显提升。公司2026年第一季度的归母净利润较上年同期已显著改善，由上年同期
的亏损5.13亿元上升至本报告期的0.48亿元，主要是由于单体商场的盈利能力显著改善，投资性房地产公允价值变动损失
大幅缩窄（损失5064万），以及公司持续降本增效、降低融资成本，期间费用大幅降低所致。经营产生的利润方面，本期
剔除公允价值变动、减值和各类营业外收支等非常规项目，本年经营产生的利润为2.2亿元，已大幅改善。本期公司的经
营活动现金净流入也出现了显著提升，由上年同期的-1.12亿元大幅提升至本报告期的4.13亿元，主要是公司本年提效控
费导致经营性流出减少所致。
2.26Q1经营活动现金流超过4亿元，背后的原因?
答：主要是公司本年提效控费导致经营性流出减少所致。
3.26Q1卖场的客流表现？家居以旧换新结束以后，对公司经营的影响？
答：家居以旧换新政策收紧我们商场的GMV会受到一定的影响是静态层面的，从动态来讲，我们从原来高端电器到现
在MEGA-E电器2.0的转化，其实也是一个流量增加的经营举措，我们在动态中去调整这些变化。我们在商场增设服务中心
，推动公司业务从商业租赁去转化，从服务价值上做一些新的GMV的增值。对门店来讲，这两年我们也在积极的做一些服
务上的提升，回归到商业服务的本身。美凯龙现在各地服务到家平台有楚小美、皖小美、渝小美、苏小龙等，这些都是为
消费者未来的他们的家居的一些清洗、维护、维修、延保上做一些新的服务增值，对未来GMV的增加也是有非常大的积极
作用的。
另外最近二手房回暖以及地产政策刺激交易量回暖，传导到家居卖场应该是有个3-6个月的时间，后续交易性房产需
求刺激及存量装修的刚需还是能带动场内的销售。另外公司现在重要的品类比如智能家电、新零售类家居、新能源汽车这
种，属于成长性的品类，也会对未来场内GMV带来一定的增长。
租金水平过去变化趋势？是否有提租的规划？
答：租金一季度相较去年底还是有略微下降，新的战略品类例如电器、家装前期会有折扣，今年的目标是在一季度的
基础上稳住租金单价，同步继续提升5%的出租率。
5.公司新五年战略规划的介绍？
答：新五年战略将美凯龙未来战略定位明确为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，一是聚焦主业升级
，成为“家居生活新商业运营商”：聚焦家居行业为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商
业模式、增长空间价值。二是拓展第二曲线，成为“家居产业生态服务商”：与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平
衡整体业务规模，承担服务型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。
战略路径如下：
1.聚焦商业模式的构建，今年很明确的是要推进轻重资产分离，分拆两大专业化的主体，实现重资产经营与轻资产运
营双赢驱动，重资产持有业务这块，将聚焦存量资产精细化运营，公司成立了专项工作小组将通过盘活、汰换及资本化运
作实现价值最大化，目前还在推进REITs项目的申报。
2.优化商业内容供给，通过套餐化、场景化、家居生活百货化等方式，实现我们内容的破局，重塑我们家居卖场的吸
引力，统一运营所有自持、委管及加盟等形式的在管商场，赋能人货场，强化商业内容，拓展管理规模。
3.深耕存量市场，精准捕捉改善的需求，布局前置获客的网络，巩固存量市场份额和商业模式的闭环。
4.拓展我们的第二增长曲线，依托我们在家居行业的积淀的一些优势，发展我们的家居供应链业务，依托建发的资源
优势，探索包括但不限于为品牌工厂提供经销商赋能、进口服务等全链路服务，打造“降本增效 + 资源整合”的供应链
服务体系，另外探索布局公装、出海（SaaS + 供应链）等业务，延伸产业服务边界，增强抗风险韧性与长期竞争力。
6.后续是否还有投房的公允价值变动损失？
答：公司的投房公允价值是采用收益法来评估，2025年年报的调整客观公允的反映行业深度调整期公司核心资产的当
前价值，一季度由于关店和租金单价下降影响，投房减值5064万元，对财报的影响较小。
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参与调研机构：33家
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2026-04-02│美凯龙(601828)2026年4月2日投资者关系活动主要内容
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红星美凯龙家居集团股份有限公司于2026年4月2日在电话会议举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有王潇麟北
京乐雪私募基金管理
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