研报评级☆ ◇600827 百联股份 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-17
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 1 0 0 0 2
1月内 2 1 0 0 0 3
2月内 2 3 0 0 0 5
3月内 2 3 0 0 0 5
6月内 2 3 0 0 0 5
1年内 2 3 0 0 0 5
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.22│ 0.88│ 0.35│ 0.48│ 0.33│ 0.35│
│每股净资产(元) │ 9.97│ 11.02│ 11.43│ 11.60│ 11.79│ 11.98│
│净资产收益率% │ 2.24│ 7.97│ 3.10│ 4.12│ 3.21│ 3.38│
│归母净利润(百万元) │ 399.11│ 1567.44│ 631.08│ 857.57│ 586.72│ 627.22│
│营业收入(百万元) │ 30518.95│ 27674.75│ 24784.87│ 17020.36│ 15851.51│ 16098.67│
│营业利润(百万元) │ 417.18│ 2225.02│ 901.91│ 1052.33│ 613.33│ 691.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-17 增持 维持 --- 0.50 0.44 0.46 中信建投
2026-05-15 买入 维持 12 0.60 0.30 0.33 国泰海通
2026-05-03 买入 维持 11.2 0.56 0.30 0.32 国泰海通
2026-04-17 增持 维持 --- 0.27 0.28 0.30 国信证券
2026-04-16 增持 维持 11.5 --- --- --- 中金公司
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-17│百联股份(600827)超市出表，资产提效 │中信建投 │增持
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核心观点
公司持有上海地区一众优质商业资产，并且在其他主要城市持续布局新的商业项目。公司旗下的奥特莱斯业务保持逆
势增长的同时，还积极盘活存量物业，开发ZX创趣场业态，吸引年轻消费群体。同时，公司是零售类上市公司中少数在近
两年通过资产证券化方式持续将账面价值转化为市场价值提高股东回报的公司，出表超市业务后资产运营效率有望得到提
升，公司现阶段股价低于每股净资产的状态有望得到改变。
事件
2025年全年公司实现营业收入247.85亿元，同比增长-10.44%,其中第四季度实现营业收入57.31亿元，同比增长-5.40
%。
2025年全年公司实现归属股东净利润6.31亿元，同比增长-59.74%；扣非净利润1.04亿元，同比增长-6.79%。其中，2
025年第四季度归属股东净利润3.36亿元，同比增长-742.69%；扣非净利润-0.49亿元，同比增长5.74%。
2026年一季度公司实现营业收入69.15亿元，同比增长-8.93%,实现归属股东净利润7.92亿元，同比增长310.76%；扣
非净利润1.21亿元，同比增长-4.72%。
简评
终止超市受托管理，出表带动资产效率提升
公司2026年5月14日公告，将终止受托管理联华超市41.51%的股份，持股比例与表决权比例均为15.15%，不再纳入合
并报表范围。根据2025年年报，联华超市资产总额179亿元，收入191亿元，净亏损1.77亿元。由于超市行业在过去数年持
续承压，对公司基本面有所拖累。此次出表超市业务，能够有效降低公司的业务管理复杂度，提升资产运营效率。
优势资产持续升级，出表带动资产效率提升
公司青浦奥莱项目作为国内头部奥莱项目在2025年贡献4.33亿净利润，同比增长9.4%，并且继续推进二期项目。公司
其他奥莱项目也都较好的收入利润增长态势。第一八佰伴以“高品质年轻态”为定位完成部分楼层空间焕新；第一百货打
造银发经济标杆项目“百联繁花里”；二次元业态ZX联动BW展会提升整体客流，外延拓展ZX-LAB南方店（嵌入型首店）产
品线。
投资建议：公司此次出表超市业务带来资产负债表的积极提质增效，主营业务中奥莱保持较好增长态势，增量利润贡
献显著，同时考虑公司部分资产变现收益，我们预计公司2026-2028年净利润分别为8.99亿元、7.83亿元、8.26亿元，对
应PE分别为17X/19X/18X，维持“增持”评级。
风险分析
1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品
牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。
2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。
3、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，会对奥莱业态产生一定的分流。城市奥
莱的竞争也有可能造成不确定性。
4、超市剥离存在不确定性。此次公告超市业务终止表决权和受托管理仍需要相关审批流程。
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2026-05-15│百联股份(600827)公司事件点评：拟终止托管联华超市，深化战略聚焦 │国泰海通 │买入
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本报告导读：
本次交易如获实施完成，有利于公司深化战略聚焦、实现价值重塑；公司将进一步锚定战略发展核心业务，不断推动
内在价值与市场市值的协同提升。
投资要点：
投资建议：预测2026-2028年EPS分别为0.60（+0.04）、0.30、0.33（+0.01）元。参考同行业可比公司估值，考虑公
司上海物业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2026年20xPE，给予目标价12.0元（+0.8），维持增持评级。
事件：公司发布《关于筹划重大资产终止受托管理暨关联交易的提示性公告》，拟终止百联股份对百联集团持有联华
超市61,416.00万股股份（占总股本的41.51%）的受托管理。本次终止股权托管完成后，百联股份有权行使的联华超市表
决权比例将由56.66%下降至15.15%，不再将联华超市纳入公司合并报表范围。
拟终止托管联华超市，聚焦主业。根据百联股份年报，百联股份2025年收入247.85亿元/同比-10.44%，归母净利润6.
31亿元/同比-59.74%，扣非归母净利润1.04亿元/同比-6.79%；联华超市2025年营业收入191.17亿元，营业利润-2.25亿元
，净利润-1.77亿元。通过本次终止股权托管，百联股份和联华超市将各自聚焦自身核心主业。本次交易如获实施完成，
有利于公司深化战略聚焦、实现价值重塑；公司将进一步锚定战略发展核心业务，不断推动内在价值与市场市值的协同提
升，为持续迈向高质量发展夯实基础。有利于公司深耕核心赛道，夯实发展根基；公司将进一步聚焦百货、购物中心、奥
特莱斯等核心业态的创新转型与战略拓展，持续推进标杆商业焕新、新质供应链扩容、数智化建设等重点工作。
奥莱业态表现突出，超市出表后有望轻装上阵。公司2026Q1营收69.15亿元/同比-8.93%，归母净利润7.92亿元/同比+
310.76%，扣非归母净利润1.21亿元/同比-4.72%。其中，联华超市对应的超级市场、便利店和大型综合超市业态收入和毛
利率均下滑：2026Q1超级市场收入28.65亿元/同比-7.44%，毛利率14.36%/同比-1.21pct；便利店收入3.52亿元/同比-14.
23%，毛利率8.53%/同比-1.99pct；大型综合超市收入21.47亿元/同比-12.22%，毛利率19.77%/同比-1.21pct。奥莱业态
收入及毛利率稳健提升，2026Q1奥特莱斯收入4.93亿元/同比+14.64%，毛利率82.34%/同比+2.19pct。
风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。
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2026-05-03│百联股份(600827)2026年一季报点评：奥莱稳健增长，归母利润受益土地收储│国泰海通 │买入
│大增 │ │
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本报告导读：
奥莱稳健增长，归母利润受益土地收储大增。
投资要点：
投资建议：预测2026-2028年EPS分别为0.56（+0.28）、0.30、0.32元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物
业资源丰富，区位优势显著，账面现金充裕，给予2026年20xPE，维持目标价11.2元，维持增持评级。
业绩简述：公司2026Q1营收69.15亿元/同比-8.93%，归母净利润7.92亿元/同比+310.76%，扣非归母净利润1.21亿元/
同比-4.72%。归母净利润大增主要系本期公司复兴岛地块收储及杭州奥莱二期房产转让利得所致，合计确认非流动资产处
置损益约8.85亿元。
奥莱业态表现突出。分业态看，2026Q1百货、购物中心收入8.38亿元/同比-8.96%，毛利率34.77%/同比-4.64pct。奥
特莱斯收入4.93亿元/同比+14.64%，毛利率82.34%/同比+2.19pct。超级市场收入28.65亿元/同比-7.44%，毛利率14.36%/
同比-1.21pct。便利店收入3.52亿元/同比-14.23%，毛利率8.53%/同比-1.99pct。大型综合超市收入21.47亿元/同比-12.
22%，毛利率19.77%/同比-1.21pct。专业专卖收入1.55亿元/同比-27.65%，毛利率41.18%/同比+4.54pct。其他业态收入0
.66亿元/同比-14.81%，毛利率60.84%/同比+6.42pct。
聚焦优势业态，加大发展力度。公司将加速奥菜、ZX、TX等优势业态项目布局，进一步完善产品模型，跑通输出模式
，提升拓展效率，2026年实现“开业一批”“建设一批”“储备一批”的目标。一是青浦奥菜二期、TXCHANGSHA推进建设
及开业；推动“次元2.0"体系构建，通过IP主题快闪活动试水实现IP引入、活动策划、衍生开发一体化落地。二是依据城
市能级与轻重资产类型差异，实施分类推进策略，稳步推进成都奥莱项目、郑州中原项目、杭州奥莱三期项目、高新奥莱
二期项目。三是积极储备项目及拓展意向城市。
风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。
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2026-04-17│百联股份(600827)主业韧性犹存，奥特莱斯成为核心增长极 │国信证券 │增持
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高基数下归母净利润下滑，奥特莱斯业态稳健增长。2025年公司实现营收247.85/yoy-10.44%，归母净利润6.31亿/yo
y-59.74%，实现扣非归母净利润1.04亿/yoy-6.79%。公司归母净利润大幅下降主要系去年同期公司发行华安百联消费REIT
取得的投资收益导致基数较高所致。2025年非经常性损益主要来源于公司复兴岛地块收储带来的资产处置收益。从公司经
营业务角度来看，核心业务百货、购物中心仍在不断升级转型中，短期业绩有所承压，但公司重点发力的奥特莱斯业态表
现稳健，收入实现正增长。
分业态来看：1）百货、购物中心、奥特莱斯：百货、购物中心业态2025年实现收入31.39亿/yoy-12.90%，毛利率同
比下降1.70pct至39.30%；奥特莱斯业态表现稳健，实现收入16.03亿/yoy+5.67%，毛利率79.49%/yoy+1.43pct。百货及购
物中心业态受消费环境影响承压，而奥特莱斯业态则保持了稳健的增长态势。2）超市业态：超市业务整体表现疲软，各
细分业态收入均同比下滑。具体来看，标准超市实现营收100.18亿/yoy-6.91%，毛利率14.99%/yoy-1.70pct；大卖场实现
营收76.93亿/yoy-16.93%，毛利率21.88%/yoy-1.41pct；便利店实现营收13.08亿/yoy-11.41%，毛利率13.11%/yoy-0.53p
ct。3）专业专卖：全年实现收入6.94亿/yoy-13.63%，毛利率34.57%/yoy+0.32pct。
净利率受高基数影响有所下降。2025年公司整体毛利率/净利率分别为24.90%/-0.98pct，净利率下降主要系2024年发
行REITs带来较多的非流动资产处置损益，导致比较基数较高。费用率方面，2025年公司销售/管理/财务费用率同比分别
变动-0.59pct/+0.13pct/+0.08pct。经营活动现金流净额为9.93亿/yoy-71.00%，主要系子公司联华超市营业收入同比下
降所致。
风险提示：线下消费恢复不及预期、行业竞争加剧风险、转型升级不及预期。
投资建议：2025年百联股份整体业绩受上年同期大额非经常性投资收益基数影响出现明显下滑，但扣非后主业经营基
本保持稳定，其中奥特莱斯业态凭借强劲的市场韧性成为唯一实现营收正增长的核心板块，传统百货、购物中心及超市业
态则普遍面临消费疲软与行业竞争的双重压力。公司持续深化战略转型，以首发经济为抓手引进大量各级首店提升商业能
级，同时积极布局银发经济、潮流文化等新兴消费赛道，推进标杆项目升级与全国化拓展，并保持了稳健的现金分红政策
。我们下调2026-2027年并新增2028年归母净利润至4.75/5.04/5.29（2026-2027年原值为6.20/6.79）亿，对应PE为32/30
/29x，维持“优于大市”评级。
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2026-04-16│百联股份(600827)主业盈利能力稳定，优势业态拓展加速 │中金公司 │增持
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2025年业绩符合我们预期
公司公布2025年业绩：营收247.9亿元，同比下降10.4%；归母净利润6.31亿元，同比下降59.7%，主因去年同期发行
华安百联消费REIT取得投资收益高基数所致；扣非归母净利润1.04亿元，同比下降6.8%。分季度看，Q1/Q2/Q3/Q4营收分
别同比-14.0%/-10.7%/-10.0%/-5.4%。公司拟每10股派发现金红利1.95元，合计派发现金红利约3.5亿元，分红比例55%。
发展趋势
1、业务表现延续分化，奥莱业态持续增长。25年分业态看：1）百货、购物中心营收合计31.4亿元，同比-12.9%，我
们认为主因传统百货客单承压，以及部分门店期内处于调整期；2）奥莱营收16.0亿元，同比+5.7%，青浦/高新/杭州奥莱
扩建有序推进；3）标超/大卖场/便利店营收分别同比-6.9%/-16.9%/-11.4%，门店数分别净+46/-4/-92家，同店销售有所
承压，我们认为主因行业竞争加剧。
2、费用管控良好，主业盈利能力稳定。2025年公司毛利率24.9%，同比-1.0ppt，其中百货购物中心/奥莱/标超毛利
率同比-1.7/+1.4/-1.7ppt。销售、管理费用率分别同比-0.6/+0.1ppt至16.1%/7.9%。资产处置收益同比+350.4%至6.01亿
元。综合影响下，归母净利率同比-3.1ppt至2.5%，扣非净利率同比持平于0.4%。
3、"一体两翼"战略深化，优势业态拓展+存量资产换新同步推进。
1）优势业态加速复制，成都奥莱25年10月开工，预计27年开业，有望成为西南奥莱标杆；ZX业态完善"旗舰型+核心
型+街区嵌入型"产品线矩阵，推出ZX-LAB南方店首个嵌入型门店，标杆模式对外输出提速。
2）存量资产焕新持续推进，第一八佰伴完成部分楼层空间焕新，百联南方、西郊、又一城等购物中心围绕核心客群
完成空间及业态升级，永安百货、虹桥友谊转型项目有序落地。
盈利预测与估值
维持2026/27年盈利预测6.4/6.8亿元，现价对应2026/27年23.7/22.4倍P/E。维持跑赢行业评级，考虑板块风险偏好
下降，下调目标价12%至11.5元，对应2026/27年32.0/30.1倍P/E，有35%上行空间。
风险
行业竞争加剧；经营转型成效不及预期。
【5.机构调研】 暂无数据
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