研报评级☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-12
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 8 2 0 0 0 10
2月内 16 5 0 0 0 21
3月内 16 5 0 0 0 21
6月内 16 5 0 0 0 21
1年内 16 5 0 0 0 21
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.01│ 0.42│ 0.09│ 0.14│ 0.19│ 0.24│
│每股净资产(元) │ 16.16│ 16.08│ 16.03│ 16.11│ 16.15│ 16.25│
│净资产收益率% │ 6.08│ 2.53│ 0.54│ 0.89│ 1.20│ 1.50│
│归母净利润(百万元) │ 12067.16│ 5001.18│ 1034.70│ 1705.87│ 2258.36│ 2881.90│
│营业收入(百万元) │ 346828.13│ 311666.32│ 308144.19│ 276075.73│ 258133.06│ 252481.19│
│营业利润(百万元) │ 24318.02│ 15141.10│ 9578.31│ 7097.81│ 8070.07│ 8904.24│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-12 增持 维持 8.2 0.13 0.20 0.31 华创证券
2026-05-05 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-05-04 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 太平洋证券
2026-04-29 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-28 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
2026-04-27 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-23 买入 维持 --- 0.13 0.18 0.23 中银证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.23 太平洋证券
2026-04-22 买入 维持 --- 0.13 0.14 0.18 申万宏源
2026-04-21 买入 维持 --- 0.07 0.09 0.13 长江证券
2026-04-21 买入 维持 --- 0.15 0.21 0.24 中信建投
2026-04-21 买入 维持 8.01 0.18 0.28 0.40 广发证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.13 0.21 0.24 国信证券
2026-04-20 买入 维持 --- 0.15 0.20 0.24 东吴证券
2026-04-20 增持 维持 --- 0.16 0.21 0.27 平安证券
2026-04-19 增持 维持 --- 0.17 0.25 0.37 财通证券
2026-04-19 买入 维持 --- 0.14 0.26 0.41 开源证券
2026-04-19 买入 首次 9.46 0.16 0.18 0.22 国投证券
2026-04-19 买入 维持 9.67 0.15 0.20 0.21 国泰海通
2026-04-18 买入 维持 --- 0.14 0.16 0.18 银河证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-12│保利发展(600048)2025年报点评：土储压力渐释放，保持融资优势 │华创证券 │增持
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事项：
公司2025年实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.3%。
评论：?2025年归母利润下滑较快，面临较大减值压力。1）我们根据销售金额拟合营收，测算2026年公司营收或下滑
约12.5%；从结构上看，房地产销售业务营收2839.3亿元，同比下降1.19%；其他业务营收235.1亿元，同比提升2.44%，整
体业务结构保持稳定；2）2025年全年公司结算毛利率约12.67%，较2024年下降1.04pcts；3）由于房价整体仍在调整期，
公司2025全年计提资产减值约64.8亿，预计未来仍有减值压力。
2025年签约金额同比下滑21.7%，投资强度保持30%以上。1）2025年全年，公司实现签约金额约2530亿元，同比下滑2
1.7%，签约面积1235万方，销售权益比79%；公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，
其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2）新拓展房地产项目总地价791亿元
，计容建面约457万方，同比分别增长16%和39%，权益比继续保持在87%水平区间，土地投资强度约31%（地价/销售金额）
；一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。
公开市场融资渠道与成本进一步优化，债务安全性提升。1）除前半年公司成功发行国内首单现金类定向可转债85亿
元以外，全年还完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，融资渠道进一步拓展。2）2025年新增有息负债平均成本降低
33BP至2.59%，期末综合融资成本2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。3）截
至2025年年底，公司资产负债率72.26%，较期初下降2.08个百分点；公司有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元，
债务安全稳步提高。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础，但短期内公司
存量土储可能存在减值压力。我们调整2026-2028年公司eps预测分别为0.13、0.20、0.31元（26-27年预测前值0.40、0.5
1元），基于剩余收益模型测算公司价值，给予2026年目标价8.2元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场超预期下滑，负反馈持续。
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2026-05-05│保利发展(600048)新增项目权益提升，财务状况持续优化 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入457.3亿元，较上年同期追溯调整后营业收入下降15.7%，归母净利润9.
2亿元，较上年同期追溯调整后归母净利润下降57.1%。
平安观点：
积极销售回笼资金，资产负债率压降：公司2026年一季度归母净利润下滑主要源于结转规模及毛利率下行，一季度毛
利率13.5%，较上年同期追溯调整后毛利率下降3.2个百分点。公司2026年一季度签约金额517.8亿元，同比下降17.8%，签
约面积114.75万平米，同比下降24.8%；一季度实现销售回笼471.6亿元，回笼率91.1%，期末货币资金余额1275.6亿元，
资产负债率71.9%，较上年度末下降0.3个百分点。
新增项目权益提升，在建拟建资源充裕：2026年一季度公司新增项目容积率面积56万平米，总获取成本127亿元，权
益比例96%，相较2025年度提升9个百分点。截至一季度末公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平米，待开发面
积4588万平米。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.16元、0.21元、0.27元，当前股价对应PE分别为37.2倍
、29.0倍、23.1倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，存量项目持续优化，新增项目兑现度整体较
好，仍有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房
企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复
缓慢、持续减值等风险。
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2026-05-04│保利发展(600048)2026年一季报点评：投资聚焦高能级城市，期待央企龙头估│长江证券 │买入
│值修复 │ │
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事件描述
公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%），归母净利润9.2亿元（-57.1%），扣非归母净利润10.1亿元（-51.9%）。
事件评论
竣工交付缩量，毛利率依旧承压。竣工交付缩量对营收形成较大压制（2026Q1竣工面积同比-73.0%），但参照过往结
算与销售均价趋势，结算均价仍大概率呈现一定涨幅，最终公司2026Q1年实现营收457亿元（-15.7%）。结算端依旧承压
，2026Q1公司综合毛利率13.5%（-3.2pct）；销售费用率提升、非并表项目投资收益转负、投房公允价值折损等进一步压
制业绩表现；最终公司实现归母净利润9.2亿元（-57.1%）。后续展望方面，2026年公司竣工目标同比-37.0%对结算规模
形成压制，结算均价预期提升对其形成部分对冲，预计营收规模依旧承压（2025年末预收/结算收入也降至0.87X）。行业
景气低迷结算端毛利率或仍存一定压力，但随着增量土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底。持续大幅减值之后，公司后
续减值压力有所缓释，且公司持续推进“调转换退”进行资源盘活。周期压力之下，公司短期业绩难免承压；但一旦周期
触底，央企龙头或有较大弹性。
销售跟随行业有所承压，投资聚焦高能级城市。行业景气依旧承压叠加上年较高基数，公司2026Q1实现销售金额518
亿元（-17.8%），面积233万平（-24.3%），均价2.22万元/平（+8.5%），参考第三方克而瑞榜单销售规模仍稳居行业首
位；销售回笼472亿元（-33.0%），回笼率91.1%（-20.6pct）。投资强度同比有所下行但仍持续聚焦高能级城市，2026Q1
公司在上海、杭州、太原等地获取6幅地块，拿地金额127亿元（-29.6%），面积56万平（-44.1%），均价2.27万元/平（+
25.8%）；拿地金额强度24.5%（-4.1pct），拿地均价/销售均价102.1%（+14.0pct）。截至2025年末公司待售面积5654万
平，其中增量项目925万平；尽管历史原因公司老货占比较高，但近年在持续获取优质地块的同时也加码老货焕新与去化
，预计公司销售规模仍将长期居于行业前列。
融资优势持续强化，两翼业务稳健发展。截止2025年末公司有息负债余额3412亿元，综合融资成本2.72%（-38BP，其
中新增融资成本仅2.59%）；2025年内成功发行85亿元6年期定向可转债（利率中枢仅2.32%），2026.04新一批50亿元6年
期定向可转债发行申请也已通过上交所审核（尚需证监会同意），公司融资优势持续强化。积极推进商业不动产REITs申
报工作，助力公司资产盘活。两翼业务稳健发展，2025年公司实现资产经营收入51.4亿元（2024年近40亿元），保利物业
实现归母净利润15.5亿元（+5.1%）。
核心城市楼市基本面边际企稳，期待央企龙头估值修复。周期压力下公司业绩难免承压，但考虑较充裕的未结资源、
高盈利增量土储逐渐结转以及减值影响逐渐弱化，一旦周期筑底或意味着较大弹性。销售稳居行业首位，投资拓展聚焦高
能城市，重视土储质量优化。预计2026-2028年归母净利润为8.7/10.8/15.6亿元，对应PE为84/68/47X；近期核心城市基
本面呈现边际企稳迹象，央企龙头或存估值修复可能，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在不确定性；2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。
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2026-04-29│保利发展(600048)结转周期暂时影响业绩，经营现金流大增 │国泰海通 │买入
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本报告导读：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，资金回笼率保持高
位，负债率水平继续下降，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，项目结转周期暂时影响公司业绩，经营净现金流同比出现大幅增加，新获地块权益比持续
提升，资金回笼率保持高位，负债率水平继续下降。我们预计公司26年EPS为0.15元和BPS为16.12元，给予0.6倍PB，目标
价9.67元，维持“增持”评级。
项目结转周期暂时影响一季度业绩，经营净现金流同比大幅增加。2026年一季度，受结转规模和结转毛利率下降影响
，公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%；归母扣非净利润10.1亿元，
同比下降51.91%。同期，受土地款、工程款支出减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为86.73亿元，同比大增4.2
3倍。同期，公司实现基本每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为0.47元，同比减少0.6个百分点。
受行业低迷销售继续承压，新获地块权益比持续提升。2026年一季度，公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.8
4%，签约面积114.75万平，同比减少24.79%。新增容积率面积56万平，总获取成本127亿元，权益比例96%，相较2025年度
提升9个百分点。2026年一季度，公司新开工面积68万平，同比减少59%；竣工面积195万平，同比减少73%。截至一季度末
，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
资金回笼率保持高位，资产负债率水平继续下降。2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，
期末货币资金余额1275.63亿元。截至报告期末，公司总资产为11,760.37亿元，较上年度末下降1.08%，归属于上市公司
股东的净资产为1940.54亿元，较上年末上升0.57%。资产负债率为71.90%，较上年度末下降0.33个百分点。
风险提示：1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。
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2026-04-29│保利发展(600048)2026年一季报点评：营收和归母净利润同比承压，货币资金│太平洋证券 │买入
│余额充足 │ │
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事件：
公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比
下降57.06%。
要点：
营收和归母净利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下
降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2
.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减
值损失较去年同期多损失3120.69万元。
受行业低迷影响，销售规模小幅减少
2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签
约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，
销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售
回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。
拿地聚焦核心城市，土地资源优质
2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，
拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一
季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建
拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。
融资渠道保持畅通，货币资金余额充足
公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司
完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿
元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年
初下降0.36个百分点。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续
优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母
净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
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2026-04-28│保利发展(600048)2026年一季报点评：减值影响利润，拿地聚焦核心 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，
同比下降57.06%。
毛利率下滑影响利润。2026年一季度，公司实现营收457.30亿元，同比下降15.74%；归母净利润9.16亿元，同比下降
57.06%。归母净利润降幅大于营收降幅，主要受到如下因素影响。1）毛利率下滑。2026年Q1公司整体毛利率为13.50%，
较2025年Q1下降3.21pct。2）投资收益为负。2026年Q1公司投资损失0.54亿元，2025年Q1为收益1.39亿元。其中主要受到
对联营和合营企业投资损失的影响。3）公允价值变动损失扩大。2026年Q1公司公允价值变动损失1.85亿元，2025年Q1为
损失0.42亿元。4）计提信用减值损失扩大。2026年Q1公司信用减值损失为0.84亿元，2025年Q1为0.53亿元。5）资产处置
收益为负。2026年Q1公司资产处置损失7.65万元，2025年Q1为收益77.17万元。从费用管控看，2026年Q1公司的销售费用
率和管理费用率分别为2.83%、1.52%，分别较2025年Q1提高0.39pct、0.02pct。
销售均价提高。2026年一季度，公司实现销售面积233.23万方，同比减少24.79%；销售金额517.82亿元，同比减少17
.84%；对应的销售均价为22202元/平米，较2025年Q1提高8.52%，较2025年全年销售均价20486元/平米提高8.38%。尽管行
业整体销售承压，公司凭借聚焦核心实现销售均价提高。
投资拿地聚焦核心。2026年一季度，公司新增6个地块土储计容面积56万方，总地价127亿元，权益地价为121.36亿元
，对应的权益比例为96%，较2025年提升9pct。全口径下的拿地力度为0.25。公司2026年一季度新增土储对应的楼面价为2
2658元/平米，对应的地货比为1.02，拿地质量高，6个地块中1个位于一线城市，其他5个均为二线城市。
融资渠道通畅。杠杆下降：截至2026年一季度末，公司资产负债率为71.90%，较2025年末下降0.33pct。资金充分回
笼：2026年一季度，公司实现销售回笼471.58亿元，回笼率为91.07%。融资通畅：2026年3月、4月分别发行公司债10亿元
、15亿元，票面利率分别为2.50%、2.26%，认购倍数分别为2.32倍、3.26倍，表明市场对于公司的认可。
投资建议：公司收入下滑，受到开发行业整体影响，毛利率和投资均承压，利润下滑幅度大于收入降幅。凭借聚焦核
心的策略，公司2026年一季度实现销售均价提高，投资端持续聚焦核心，拿地质量高。财务稳健，杠杆水平下降，融资渠
道通畅。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/
股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为40.12X、36.17X、32.72X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。
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2026-04-27│保利发展(600048)业绩短期承压，销售稳居第一 │申万宏源 │买入
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26Q1营收同比-16%、业绩同比-57%，业绩下滑低于预期。公司发布2026年一季度报告，2026Q1，公司营业收入457.3
亿元，同比-15.7%；利润总额21.9亿元，同比-56.5%；归母净利润9.2亿元，同比-57.1%；扣非后归母净利润10.1亿元，
同比-51.9%；基本每股收益0.08元，同比-57.1%。公司业绩大幅下滑，主要源于结算规模有所下滑，同时利润率有所下滑
；26Q1公司实现综合毛利率、归母净利率分别为13.5%、2.0%，同比分别-2.6pct、-1.6pct，期间费率6.1%，同比+0.6pct
。此外，公司投资收益-0.5亿元，同比-140.3%；资产及信用减值损失0.8亿元，同比+57.0%；少数股东损益2.8亿元，同
比-80.6%。26Q1公司新开工面积68万平，同比-59%；竣工面积195万平，同比-73%。截至26Q1末，公司合同负债（包括预
收账款）2439亿元，同比-28.3%。
26Q1销售金额同比-18%，稳居行业第一，土储充沛聚焦核心一二线城市。26Q1公司实现销售金额517.82亿元，同比-1
7.8%，销售面积114.75万平，同比-24.8%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司
26Q1销售额全国排名稳居行业第一位。26Q1公司拿地面积56万平，同比-48.6%；拿地金额127亿元，同比-29.4%；权益比
例96%，相较25年+9pct；拿地销售金额比24.5%、同比-4.0pct；拿地销售面积比48.8%、同比+13.4pct。截至26Q1，公司
共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平，待开发面积4588万平。
三条红线稳居绿档，资金回笼率高位。2026Q1，公司实现销售回笼471.6亿元，同比-33.0%，回笼率为91.07%；货币
资金余额1275.6亿元，同比-13.9%。至2026Q1末，根据我们计算，公司剔预资产负债率为65%、净负债率64%、现金短债比
1.7倍，三条红线稳居绿档。
投资分析意见：业绩短期承压，销售稳居第一，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期
稳健的成长。我们维持2026-28年业绩预测16.2、16.6、21.1亿元，现价对应26/27PE为43、42倍；公司PE高位更多源于业
绩短期承压，但中长期稳健经营趋势不变，维持“买入”评级。
风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。
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2026-04-23│保利发展(600048)25年业绩与利润率下滑；经营性现金流明显改善；销售连续│中银证券 │买入
│三年稳居行业第一 │ │
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摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同
比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。
2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项
目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，
毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占
存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重
同比提升30.8个百分点至79.4%。截至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0
.80X，较2024年末下降0.25X。
盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5
、1.3个百分点。不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，
2025年公司ROE为0.5%，同比下降2.0个百分点。
债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下
降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融
资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模
85亿元，6年期综合成本2.32%；发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成
本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债
利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.
0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%，同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档
房企”行列。
公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498
亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年
为正，公司加快销售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿
元（2024年为净流出190亿元）。
销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实
现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售
均价2.05万元/平，同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售
权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个
百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市
占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，
北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%
，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。
2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31
%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平
，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，
其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金
额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下
降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年
末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目
可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业
绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或
进一步提升。
公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、
展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项
目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，
通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经
营超过135万平，新增融资金额79亿元。
近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计
划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完
成度较2024年提升了0.7个百分点。2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相
比分别下降4%、37%。
多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末
，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长
4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保
持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三
方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核
心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2
）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公
司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中
心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，
并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-
融-管-退”闭环。
保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保
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