研报评级☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-09-05
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 0 1 0 0 0 1
1月内 0 2 0 0 0 2
2月内 0 2 0 0 0 2
3月内 0 2 0 0 0 2
6月内 0 6 0 0 0 6
1年内 0 6 0 0 0 6
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 1.25│ 1.25│ 1.19│ 1.17│ 1.16│ 1.15│
│每股净资产(元) │ 9.63│ 9.58│ 9.68│ 9.78│ 9.89│ 10.01│
│净资产收益率% │ 12.98│ 13.08│ 12.33│ 11.98│ 11.72│ 11.52│
│归母净利润(百万元) │ 1259.20│ 1262.39│ 1202.30│ 1180.52│ 1164.81│ 1161.90│
│营业收入(百万元) │ 3953.76│ 3912.07│ 3770.06│ 3650.45│ 3605.02│ 3591.93│
│营业利润(百万元) │ 1672.50│ 1672.25│ 1602.68│ 1573.49│ 1552.15│ 1548.79│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-09-05 增持 维持 --- 1.18 1.16 1.16 国信证券
2026-09-03 增持 维持 --- 1.17 1.18 1.18 财信证券
2026-04-10 增持 维持 --- 1.18 1.16 1.16 国信证券
2026-04-08 增持 首次 --- 1.16 1.13 1.12 财信证券
2026-04-02 增持 维持 --- --- --- --- 中金公司
2026-04-01 增持 维持 --- 1.17 1.15 1.15 财通证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-09-05│中国国贸(600007)营收承压但利润平稳，财务结构持续优化 │国信证券 │增持
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上半年营收同比下降但利润基本持平。2026H1，公司实现营业收入18亿元，同比-4%，主要受写字楼业务拖累；归母
净利润6.3亿元，同比+0.2%，利润表现好于收入；归母净利率为34.9%，同比提升1.4pct，一方面因为毛利率60.0%，同比
提升0.4pct，另一方面销售管理财务费率合计为4.1%，同比压降1.5pct。
写字楼和公寓经营承压，但商城和酒店相对平稳。拆分业务结构，2026H1，公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他业
务的收入分别为6.6、6.4、0.9、2.4、1.9亿元，同比分别为-9%、-0.5%、-2%、+0.1%、-0.7%，占比分别为36%、35%、5%
、13%、10%。2026H1，公司写字楼、商城、公寓业态的平均租金单价分别为583、1286、357元/㎡/月，同比分别为-6%、-
2%、-2%，均有所下降；写字楼、商城、公寓业态的平均出租率分别为90.0%、96.1%、88.6%，同比分别变动-2.4pct、+0.
8pct、-0.1pct。2026H1，公司的物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）和酒店经营业务的毛利率分别为68.0%和7.
1%，同比分别提升0.1pct和5.0pct。
长期借款偿还完毕，财务状况更加健康。截至2026H1末，公司总资产107亿元，同比-4%；净资产93亿元，同比+1%；
总负债14亿元，同比-29%，主要因为有息负债偿还完毕；资产负债率13%，同比下降5pct；货币资金30亿元，占总资产的
比重为27%。2026H1，公司经营性现金流净额为8亿元，保持合理水平。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分别为36.6/36.0亿元，归母净利润分别为11
.9/11.6亿元，对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为16.0/16.3倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争
加剧，公司经营会受到不利影响。
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2026-09-03│中国国贸(600007)2026年半年报点评：营收微降盈利稳定，依旧具备高股息配│财信证券 │增持
│置价值 │ │
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中国国贸上半年公司实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%；归属于上市公司股东的净利润6.33亿元，同比增长0.
17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降0.11%。
租金水平承压，商城出租率有所提升。2026年上半年，公司物业租赁及管理收入15.78亿元，同比下降4.48%。各业态
表现分化明显：写字楼业务受CBD区域“供强需弱”及租金下行影响，收入同比下降9.3%至6.61亿元，平均租金由上年同
期的621元/平方米/月降至583元/平方米/月，出租率由92.4%降至90.0%；商城业务收入微降0.5%至6.39亿元，但出租率逆
势提升至96.1%，平均租金略有下调。从环比角度看，截至2026年6月末，公司写字楼、商城出租率分别为90.0%、96.1%，
较一季度末（89.6%、95.7%）均有所回升。
长期借款清零，财务费用由正转负。上半年公司偿还银行长期借款本金2亿元，长期借款已全部清偿，目前已无资产
抵押和质押情况。上半年财务费用为-2,114万元，由正转负，显著增厚了利润空间。
现金流强劲，持续高分红，具备高股息配置价值。公司上半年经营活动产生的现金流量净额为7.96亿元，虽同比下降
5.58%，但仍明显高于同期归母净利润6.33亿元，造血能力依旧强劲。2026年6月，公司每股派发现金红利1.07元（含税）
，共计派发现金红利约10.78亿元。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年维持高比例分红
。按当前股价（2026年9月3日收盘价18.80元）计算，股息率约为5.7%，具备显著的高股息配置价值。
展望下半年：写字楼与商场租金或将继续承压。展望下半年，北京写字楼市场将迎来供应的小高峰，其中近半新增供
应位于CBD区域，导致CBD市场竞争更趋激烈，去化难度上升，空置率及租金水平将持续承压。零售商业物业市场面对消费
分层的新形势，竞争更趋激烈，市场租金呈缓慢下降趋势。随着非核心区域商圈供应增大，叠加消费分化及品牌调改周期
拉长，存量市场面临挑战，去化压力将进一步增大，商场出租率和租金也将随之承压。中长期看，随着北京国际消费中心
城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
投资建议：维持公司“增持”评级。虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独
特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的优质资产。预计2026-2028年公司归母净利润
分别为11.86/11.92/11.95亿元，EPS分别为1.17/1.18/1.18元，当前股价对应的PE分别16.02/15.93/15.89倍。
风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩；北京核心区域新增供应超预期；租金及出租率下行压力加大；酒店业
务恢复不及预期等。
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2026-04-10│中国国贸(600007)经营承压利润下滑，但派息率同比提升 │国信证券 │增持
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全年归母净利润同比-8%，派息率同比提升。2025年，公司实现营业收入38亿元，同比-4%，主要受到写字楼和酒店业
务拖累；实现归母净利润12亿元，同比-5%；归母净利率为31.9%，同比降低0.4pct，主要因为毛利率57.7%，同比降低0.4
pct，此外销售管理财务费率之和为5.7%，同比增加0.1pct。2025年，公司派息率为90%，略高于2024年的88%。
写字楼和酒店经营承压，但商城和公寓相对平稳。拆分业务结构，2025年，公司写字楼、商城、公寓、酒店和其他业
务的收入分别为14、13、2、5、4亿元，同比分别为-6%、-1%、+1%、-6%、0%，占比分别为38%、34%、5%、13%、11%；平
均租金单价分别为609、1300、362元/㎡/月，同比分别为-5%、-1%、-1%。2025年，公司写字楼和商城业态的平均出租率
分别为92%和96%，虽然同比均有下滑，但仍好于行业整体水平；公寓的出租率为91%，同比提升2pct。2025年，公司的物
业租赁管理业务（包括写字楼、商城、公寓在内）和酒店经营业务的毛利率分别为65.7%和5.3%，同比分别降低0.4pct和2
.0pct。
有息负债持续减少，财务状况更趋健康。截至2025年末，公司总资产115亿元，同比-7%；净资产98亿元，同比+1%；
总负债17亿元，同比-36%；资产负债率15%，同比下降7pct；有息负债2亿元，同比-82%，连续4年显著降低；融资成本3.2
%，同比下降35bp；货币资金35亿元，占总资产比重为30%。2025年，公司经营性现金流净额为18亿元，保持合理水平；加
权ROE为12.4%，同比下降主要受权益乘数降低影响。
投资建议：考虑到北京商业与酒店行业现状对公司经营的影响，我们略下调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年
的营业收入分别为36.6/36.0亿元（原值为37.9/38.3亿元），归母净利润分别为11.9/11.6亿元（原值为12.5/12.8亿元）
，对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为18.3/18.7倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争
加剧，公司经营会受到不利影响。
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2026-04-08│中国国贸(600007)高分红核心资产，财务稳健穿越周期 │财信证券 │增持
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公司经营具有韧性，租赁指标维持较高水平。2025年，公司实现营业收入37.70亿元，同比下降3.6%；实现归母净利
润12.02亿元，同比下降4.76%。尽管写字楼、商城租金水平受行业趋势影响有所下行，但平均出租率依然保持在较高水平
：写字楼91.8%、商城95.5%、公寓90.9%，租金和出租率等核心指标好于市场和区域内平均水平。我们认为，公司坐拥北
京CBD核心资产，具有较强的品牌护城河和抗周期能力。
公司财务结构持续优化，利息支出大幅下降。公司财务稳健性进一步提升，截至2025年末，公司资产负债率仅约14.8
5%，利息保障倍数较2024年的32.73大幅提升至70.47。得益于公司偿还了公司债券及部分长期银行借款，期末长期借款余
额已从2024年末的10.85亿元大幅压降至2.0亿元。财务费用同比大幅下降174.83%，由正转负至-838万元，显著增厚了利
润空间。
公司现金流强劲，90%高分红比例，股息率具备吸引力。公司延续了高分红传统，是地产板块中少有的“现金牛”标
的。2025年全年经营性现金流净额为15.75亿元，是归母净利润的1.3倍。本次拟每股派息1.07元，对应当前股价（以2026
0408收盘价计），股息率约为5.0%，具备显著的高股息配置价值。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/9
0%，连续多年高比例分红彰显了管理层对股东回报的重视及对未来经营的信心。
展望2026，公司稳中求进，积极保障收入稳定。公司2026年经营计划审慎务实，预计实现营业收入36.1亿元，同比略
微下降。面对复杂的宏观形势和激烈的市场竞争，公司将采取“稳存量、拓增量、增活力”的策略，精细调整租金架构，
探索经营模式调整，确保收入稳定。中长期看，随着北京国际消费中心城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作
为核心资产持有方有望持续受益。
盈利预测与投资建议：虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独特的区位优势
、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的确定性资产。预计2026-2028年公司归母净利润分别为11.67
/11.46/11.30亿元，EPS分别为1.16/1.13/1.12元，当前股价对应的PE分别18.48/18.82/19.08倍。我们认为，公司财务健
康，经营稳健，高股息率提供了坚实安全垫，首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩，北京核心区域新增供应超预期，租金及出租率下行压力加大，酒店业
务恢复不及预期等。
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2026-04-02│中国国贸(600007)经营有韧性，全年表现略超我们预期 │中金公司 │增持
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2025年业绩略超出我们预期
公司公布2025年业绩：营收同比下降3.6%至37.7亿元，系写字楼与酒店运营收入承压所致（同比-6.3%和-6.0%）；因
出租率及租金承压，综合毛利率同比略降0.4ppt至57.7%。由于有息负债规模与利息支出下降，期内三费费率边际下降0.4
ppt至5.4%。最终，录得归母净利润同比下降4.8%至12.0亿元。每股分红1.07元，对应分配率90%（2024年88%）。我们认
为得益于物业组合韧性表现，公司业绩与分红略有超出此前预期。
有息负债显著减少，现金流基本平稳。公司主动偿付长期银行借款本金，期末总有息负债降至2亿元（2024年10.85亿
元），节省利息支出0.3亿元。公司2025年经营性净现金流同比下降12.3%至15.8亿元（2025年分红10.8亿元），部分源于
银行存款利息收入减少；年末账面现金同比下降12.6%至34.9亿元。
写字楼与酒店运营有压力，购物中心尽显韧性。资产组合中写字楼“量价双降”，平均租金下降4.7%至609元/月/平
方米，出租率下降1.3%至91.8%，表现优于此前市场预期。2025年北京整体商务活动需求较为疲弱，高端酒店收入下降6%
至4.9亿元，毛利率下降2.1ppt。相比之下，国贸商城及或公寓运营表现稳健，出租率95.5%和90.9%（2024年96.5%和88.9
%），平均租金基本走平为1300元/月/平方米和362元/月/平方米。
发展趋势
审慎关注后续供给冲击与外部不确定。戴德梁行统计截至2028年末北京CBD新增写字楼供应92万平，为现有存量29%，
后续几年仍处供给高峰期。加之国际局势变化影响国内经济修复，我们认为公司凭借优秀运管能力与高品质资产取得明显
Alpha表现，但依然建议审慎关注偏承压Beta环境下的下行风险。
盈利预测与估值
考虑到公司物业组合量价表现韧性，我们上调2026年盈利预测12%至11.6亿元，新引入2027年盈利11.2亿元，同比4%
。当前股价对应18.4/19.1倍2026/2027年市盈率,维持跑赢行业评级，考虑到潜在供给冲击，我们维持目标价不变，对应2
0.5/21.2倍2026/2027年市盈率，较当前股价有11%的上行空间。
风险
北京写字楼市场景气度不及预期，宏观经济修复不及预期。
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2026-04-01│中国国贸(600007)长期借款大幅下降，分红比例升至90% │财通证券 │增持
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事件：2026年4月1日，公司发布2025年年报：实现总营收37.7亿元，同比-3.6%；归母净利润12.0亿元，同比-4.8%。
各业务收入及毛利率有所下降：2025年公司总营收37.7亿元，同比-3.6%，其中物业租赁及管理业务收入32.8亿元，
同比-3.3%；毛利率65.7%，同比-0.4pct。酒店经营业务收入4.9亿元，同比-6.0%；毛利率5.2%，同比-2.1pct。分各业态
来看，写字楼、商城、公寓、酒店收入分别为14.2、12.7、1.9、4.9亿元，同比分别-6.3%、-1.4%、+1.0%、-6.0%。
投资物业各业态的租金及出租率略有下滑：2025年公司写字楼、商城、公寓的平均租金分别为609、1300、362元/平/
月（2024年分别为639、1309、367元/平/月）。2025年公司写字楼、商城、公寓的平均出租率分别为91.8%、95.5%、90.9
%（2024年分别为93.1%、96.5%、88.9%）。
长期借款大幅下降，分红比例提升：2025年公司偿还银行长期借款本金8.85亿元，期末余额为2亿元，财务费用由202
4年的支出1121万元转为2025年的收入838万元。2025年公司分红比例升至89.6%，同比+1.9pct。
投资建议：公司的投资物业位于北京CBD核心，资产质量优秀，经营稳定。但考虑到当前宏观环境，短期内出租率及
租金水平或有压力。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.5亿元，对应PE分别为18.1x、18.4x、1
8.4x。维持“增持”评级。
风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。
【5.机构调研】 暂无数据
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