研报评级☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】 暂无数据
【2.盈利预测统计】 暂无数据
【3.盈利预测明细】 暂无数据
【4.研报摘要】 暂无数据
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：3家
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2026-05-22│南山控股(002314)2026年5月22日投资者关系活动主要内容
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1、公司仓储物流业务整体经营情况？
答：2025 年，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，实现营业收入 18.62 亿元，经营
净现金流 10.70亿元；宝湾物流仓库平均使用率为 92.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升 4.2
个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。
2、宝湾物流的租金水平和盈利能力如何？对公司整体利润贡献有多大？
答：宝湾物流各项目租金定价以区域市场为基准，结合租约结构和客户质量综合确定，受区域市场竞争加剧及租约续
签节奏影响，租金水平承压，但仍优于同区域同业。就利润贡献而言，受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费
用等因素影响，报表内通过运营产生的净利润贡献有限。
3、宝湾物流未来是否有新增项目投资计划？重点布局哪些区域？
答：受物流地产增量市场转向存量市场影响，宝湾物流新获取项目力度有所下降，当前投资整体趋于审慎。在区域选
择上，宝湾物流国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，把握市场调整期的优质资产包机会，更加关注
供需关系持续改善或具备较强韧性的城市；同时，持续研判海外项目投资机会。
4、华泰宝湾物流 REIT 的扩募进展？未来有何规划？
答：华泰宝湾物流 REIT 拟扩募 4 个优质物流园区资产，分别位于成都、西安、青岛、宁波，目前扩募工作正在积
极推进中，尚需国家发改委申报推荐、中国证监会准予注册、深交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过。同时，宝
湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化
工作奠定基础。未来，宝湾物流将坚持“轻重并举”战略主线，持续深化资产证券化运作，积极构建多层级 REITs平台，
提升整体资产效益。
5、宝湾物流的客户情况？
答：仓储物流的核心租赁需求主要来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业。
6、公司房地产开发业务的销售情况与目前的存量资产规模？
答：在房地产市场整体承压的背景下，公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会，优化推盘节奏，持续提升产
品力与服务力，在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。2025 年，公司累计实现全口径销售金额 78.3 亿元，同
比增长 29.6%，权益销售金额 52.3 亿元，同比增长 46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 51.0 亿元
，同比大幅增长 121.7%。截至 2025 年 12 月31 日，公司房地产开发成本和房地产开发产品账面价值 118.60 亿元，公
司聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力、深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力
推动存量资产高效去化。
7、面对当前房地产市场环境，公司未来拿地策略是怎样的？
答：公司始终坚守战略定力，将现金流安全和风险防控置于首位，在拓展策略上，持续聚焦核心城市，坚持“优中选
优”的标准，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。2025 年，基于对市场的深入研判，公司主动暂
缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。
8、公司海洋工程业务的发展现状？
答：公司海洋工程业务由子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）经营。胜宝旺作为全球知名
的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的 EPCI 总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能
力，客户覆盖全球主要能源公司及 EPCI 总承包商。2025 年，胜宝旺全年完成钢结构加工 4 万吨，国际总包项目关键节
点实现突破性进展，码头交付运营效率创历史最佳水平；成功中标中东万吨级导管架项目，国际布局取得新突破。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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参与调研机构：1家
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2026-05-20│南山控股(002314)2026年5月20日投资者关系活动主要内容
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本次网上业绩说明会，投资者积极参与和公司之间的交流互动。公司参会嘉宾与投资者互动的主要内容如下：
1、华泰宝湾物流 REIT扩募进展情况？
答：宝湾物流 REIT 扩募事宜目前正按计划推进中，公司将根据实施进展情况，按照相关规定及时履行信息披露义务
。
2、目前在售楼盘主要在哪些城市？新政后，去化速度是否有明显提升？
答：公司在售楼盘主要分布于上海、深圳、长沙、武汉、苏州、南通等长期深耕的核心城市。房地产新政出台后，市
场情绪有所回暖，公司正积极把握窗口期，全力推动存量项目去化。
3、公司作为一家以房地产开发为支撑性业务的公司，在构建房地产发展新模式的背景下，城市发展从大规模增量扩
张转向存量提质增效为主，其中城市更新行动是重要抓手，请问公司及旗下子公司是否在这方面有所布局？公司在南山区
深耕数年，早期在老城区如南油，后海地区所持有一定数量的物业作为企业宿舍使用，在地产“盘活存量”的背景下对这
类资产有否相关行动？
答：公司密切关注国家有关城市更新政策最新动向，积极研究城市更新领域的战略机遇，未来如有相关城市更新项目
布局落地，公司将严格按照信息披露规则履行信息披露义务；公司在南山区的物业多作为企业宿舍在自用，且数量很少，
目前无进一步计划。
4、公司是否考虑业务出海？
答：2025 年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持平稳，高质量发展取得初步成效。
制造业业务全年实现营业收入 21.78 亿元，其中，国际业务营收占比达 77.5%。不动产开发和运营相关业务当前仍以国
内市场为核心，聚焦长三角、粤港澳大湾区等区域深耕，同时，持续研判海外市场布局的可能性，把握国际化布局机会。
5、今年再亏损话要戴 ST帽子的，请问怎么解决？
答：公司 2026 年度的业绩情况，敬请以公司公告为准。
6、今年一季度亏损为什么没预告？
答：根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，一季度业绩预告非强制性披露事项。
7、请问独立董事，你的工作是什么，是否做到应尽义务？
答：作为南山控股独立董事，2025 年度，本人严格依照《公司法》及《上市公司独立董事管理办法》等规定，全程
参与董事会及专门委员会会议，秉承客观审慎的态度，审议包括重大投资、关联交易及定期报告等关键事项的议案；通过
实地调研、查阅资料及与管理层沟通，独立、客观地发表专业意见，切实履行了监督公司财务、规范运作及维护中小股东
合法权益的勤勉义务。
8、请问公司是否有计划置换出房地产业务，引入 AI、芯片、存储产业？
答：公司目前暂无相关计划，未来若有相关安排，公司将严格按照信息披露规则履行披露义务。
9、公司股价常年表现低迷常年徘徊在历史最低位与大盘背离板块背离，真正原因是什么，除了外部原因有没有内部
原因，公司有什么实际措施改善？
答：公司近年来受市场环境等多方面因素影响业绩承压，但核心业务整体经营稳健，公司将在积极提升经营管理，促
进业务转型发展的基础上，进一步密切关注资本市场动态，根据公司实际情况采取合适举措，多维度提升公司资本市场形
象和品牌价值，积极争取更多的认可。二级市场股价受宏观经济、市场偏好、所在的行业发展、投资者对公司价值的认知
度等多种因素影响，敬请注意投资风险。
10、请问公司连接几年不分红，业绩连年巨亏，公司是怎么回报各位投资公司的股民的？
答：近年来，房地产市场环境持续承压，基于 2025 年度公司实际经营情况，并综合考虑公司未来发展需要，为保持
市场风险应对能力，保障下属子公司持续稳定经营，2025 年度公司未要求主要子公司向母公司进行分红。截至 2025 年
末，公司母公司可供分配利润为负数，根据《深圳证券交易所股票上市规则》《公司章程》相关规定，公司不具备实施现
金分红的条件。未来，公司将着力改善经营状况，与投资者共享公司发展成果。
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参与调研机构：1家
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2026-02-05│南山控股(002314)2026年2月5日投资者关系活动主要内容
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1、根据公司业绩预告，2025 年净利润预计亏损，主要原因是什么？
答：2025 年业绩预告亏损主要受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增
加。但需强调的是，公司经营情况整体平稳，多元化盈利结构夯实基本面；现金流管理稳健，通过优化融资结构、置换高
息贷款，融资成本持续下降；同时，仓储物流业务品牌影响力提升、轻资产模式持续突破，制造业业务向“微笑曲线”两
端延伸、创新与效益同步增强，为长期发展奠定基础。未来，公司将继续聚焦主业、严控风险，通过业务结构优化与资产
效率提升，推动业绩逐步改善。
2、公司房地产开发业务当前存货出清节奏如何？
答：公司始终将房地产开发业务的风险防控放在首位，2025 年以来积极应对市场竞争，采取差异化销售策略加速库
存去化和资金回笼，重点聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域的优质项目，优先保障现金流安全。通过优化推盘节奏、
灵活调整定价策略，核心城市项目去化效率显著提升。未来，公司将持续跟踪行业政策窗口，把握结构性机会，加快项目
去化，同时严格控制新增投资，确保资产结构持续优化。
3、仓储物流业务作为公司战略性业务，目前市场环境是否已企稳？
答：公司仓储物流业务以宝湾物流为核心平台，整体运营稳健，2025 年上半年实现营业收入 9.2 亿元，在行业平均
出租率下滑背景下，仓库平均使用率仍保持 91.1%的高位，彰显了卓越的资产运营管理能力。2025 年，在整体需求复苏
节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，仓储物流项目间竞争压力不减，租金延续下行态势。但随着新增供应压力持
续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升
。
4、公司在 REITs 等资产证券化方面有哪些具体规划？
答：公司高度重视资产证券化工作，推进“募投建管退”闭环管理，已形成物流基金、公募 REITs 等多层次资本运
作体系。华泰宝湾物流 REIT 自上市以来运营优异，2025 年获评“公募 REITs 年度杰出项目”，目前正推进扩募，拟购
入成都、西安、宁波、青岛等地优质宝湾物流园区资产；同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿
元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化工作奠定基础。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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参与调研机构：2家
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2025-12-12│南山控股(002314)2025年12月12日投资者关系活动主要内容
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1、请问公司是否考虑业务出海？
答：公司制造业业务近年来持续加强创新能力建设和经营效益提升，加大海外市场开拓力度，在扩大市场份额提升竞
争力上取得进展，2025 年上半年，公司境外制造业收入达到 9.30 亿元。不动产开发和运营相关业务当前仍以国内市场
为核心，聚焦长三角、粤港澳大湾区等区域深耕，未来也将加强海外市场研究，把握国际化布局机会。
2、公司如何看待存量收储、购房贴息等政策，能否有效提振房地产市场？
答：公司密切关注存量收储、购房贴息等政策动向。存量收储有助于加快去库存、改善供需结构，并对房企流动性形
成支持；购房贴息可有效降低购房成本，促进合理住房需求释放。整体来看，政策优化有利于行业止跌企稳，但全面修复
仍依赖需求侧信心提升，核心城市与优质项目将更受益。公司将持续跟踪政策执行效果，积极把握结构性机会，加快项目
去化。
3、公司未来的业务发展重心是什么？
答：公司坚持“稳中求进”的基本原则，聚焦主业，优化布局，进一步提升公司在物流园区、工业园区、住宅开发等
不动产领域的资产运营管理能力和竞争优势，积极推动商业模式和发展方式的转型升级，实现业务高质量与可持续性发展
。同时，公司将持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，支持业务发展和模式创新，实现业务结构优化。
4、公司融资成本是否有进一步改善空间？
答：公司持续深化与银行等金融机构的合作，充分利用当前贷款利率下行窗口期，对前期利率较高的贷款结构进行优
化置换，不断降低财务费用并改善负债结构。未来，公司仍将根据市场环境及政策导向，稳妥推进融资成本优化工作。
5、房地产项目是否还会新增拿地？投资指标要求是什么？
答：公司房地产开发业务将风险防控放在首位，坚持审慎投资，重点关注核心城市具备较高安全边际和可预期现金流
的优质项目，在确保风险可控和投资回报匹配的前提下，择机参与土地储备竞拍。
6、控股股东是否有资产注入计划？
答：公司未接到控股股东相关通知，暂无明确资产注入计划。如后续有相关事项，公司将严格按照监管要求履行信息
披露义务。
7、公司预计未来 1-2 年经营业绩情况？
答：公司将继续通过优化业务结构、强化运营管理、提升资产质量等方式，推动业绩稳健向好。具体经营业绩情况敬
请关注公司定期报告。
8、公司在市值管理方面有什么规划？
答：公司高度重视市值管理工作，已制定《市值管理制度》与《估值提升计划》。公司将持续深化战略布局，提升经
营质效，夯实内在价值基础。同时公司重视市场反馈，密切关注二级市场市值表现并积极听取投资者意见和建议，持续完
善市值管理机制，适时采取科学、合理、规范的市值维护举措。
交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄
露等情况。
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