研报评级☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2026-04-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-03-26
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 1 0 0 0 2
1月内 10 4 0 0 0 14
2月内 10 4 0 0 0 14
3月内 10 4 0 0 0 14
6月内 10 4 0 0 0 14
1年内 10 4 0 0 0 14
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.70│ 0.45│ 0.11│ 0.18│ 0.25│ 0.32│
│每股净资产(元) │ 10.89│ 10.92│ 10.83│ 10.95│ 11.12│ 11.33│
│净资产收益率% │ 5.28│ 3.64│ 1.05│ 1.46│ 2.04│ 2.51│
│归母净利润(百万元) │ 6319.42│ 4038.57│ 1023.78│ 1594.97│ 2279.69│ 2866.59│
│营业收入(百万元) │ 175007.56│ 178947.55│ 154727.98│ 146703.92│ 141983.55│ 140122.85│
│营业利润(百万元) │ 14182.44│ 9000.31│ 5260.99│ 5201.74│ 6524.63│ 7431.94│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-03-26 买入 维持 --- 0.19 0.27 0.35 天风证券
2026-03-25 增持 维持 --- 0.15 0.16 0.16 国信证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-03-22 增持 维持 11 0.13 0.17 0.24 华创证券
2026-03-22 买入 维持 11.65 0.33 0.55 0.78 广发证券
2026-03-20 买入 维持 --- 0.18 0.26 0.33 国盛证券
2026-03-19 买入 维持 --- 0.13 0.15 0.22 东吴证券
2026-03-18 买入 维持 --- 0.14 0.22 0.28 申万宏源
2026-03-18 增持 维持 12.8 --- --- --- 中金公司
2026-03-17 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-03-17 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.22 财通证券
2026-03-17 买入 维持 --- 0.26 0.43 0.45 开源证券
2026-03-17 买入 维持 12.08 0.15 0.19 0.25 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-03-26│招商蛇口(001979)2025年报点评：降杠杆优结构，缩规模提质量 │天风证券 │买入
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事件：公司2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；基本每股收益0.
08元/股，同比-78.38%。
受减值与结转拖累，营收承压利润下滑。收入端，公司2025年实现营收1547.28亿元，同比-13.53%。分业务看，开发
业务收入1308.29亿元，同比-16.33%，占营收比重84.55%，仍是营收主力；资产运营收入71.73亿元，同比+0.32%，保持
平稳；物业服务收入167.26亿元，同比+8.35%，延续稳健增长。利润端，归母净利润10.24亿元，同比-74.65%，核心拖累
因素：1）开发业务结转规模同比下降，开发业务毛利率15.33%，同比-0.25pct；2）25年计提资产减值损失35.17亿元（
较24年减少9.67亿元）、信用减值损失8.94亿元（较24年减少6.56亿元）；3）财务费用同比上升29.16%至25.09亿元。公
司拟每10股派现0.511元，保持现金分红连续性。
销售排名再进一步，扩储积极精准投资。销售端，2025年公司实现签约面积716.12万㎡，同比-23.5%；签约金额1960
.09亿元，同比-10.6%，全口径销售额排名升至行业第4位，较上年提升1位。核心城市韧性凸显，全国重点30城中有15城
进入TOP5，上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10城排名前三。产品端，“好房子”体系落
地，玺系、序系、揽阅系、天青系迭代，15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，产品力位列2025中国房企
产品力TOP100第4。拓展端，坚持以销定投、优中选优，2025年累计获取43宗地块，总计容建面440万㎡，同比+95.6%，总
地价938亿元，同比+93%，公司需支付地价543亿元，同比+11.7%，拿地力度显著提升。核心10城投资占比较24年持平接近
90%，一线城市投资占比较24年提升4pct至63%（上海5宗、深圳/北京/成都/杭州各3宗、西安2宗），资源向核心一二线集
中。代建业务新增80个项目(含咨询类)，新增建面1139万㎡，合同收入超8亿元，累计规模超3500万㎡，稳居行业TOP10。
三道红线维持绿档，融资成本行业领先。债务端，截至2025年末，公司剔除预收账款资产负债率64.17%、净负债率72
.46%、现金短债比1.19，分别较24年末+1.8pct、+16.61pct、-0.4，债务压力指标有所提升，但三道红线持续绿档、财务
安全度较高。融资端，2025年新增公开市场融资179.4亿元，较24年增加24.8亿元，票面利率处行业低位；25年末综合资
金成本2.74%，较25年初下降25BP，融资成本优势显著。25年内120亿元永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，
债务结构大幅优化。现金流端，经营活动现金流净额96.93亿元；期末货币资金861.27亿元，较年初下降14.2%，资金面仍
整体稳健。REITs方面，25年推进博时蛇口产园REIT扩募，完善“投融建管退”闭环。
运营收入稳中有升，多元业态运营提质。公司2025年全口径资产运营收入76.3亿元，同比+2.2%；全年新入市29个项
目，新增经营面积177万㎡，资产运营规模稳步扩容。1）集中商业：收入19.6亿元，同比+10.7%，在营项目54个、面积34
0万㎡，开业三年以上项目出租率93%；2）产业园：收入13亿元，同比-6.1%，在营面积312万㎡，出租率88%，低空经济产
业生态布局提速；3）长租公寓：收入14亿元，同比+13.5%，开业面积175万㎡、房源4.2万间，开业1年以上精品公寓出租
率93%；4）写字楼：收入12.2亿元，同比-9.6%；5）酒店：收入11.1亿元，同比+9%，新开业深圳南山伊敦酒店等标杆项
目，运营能力升级。
投资建议：公司25年盈利能力受行业整体波动影响，其中一次性减值计提影响较大，但销售领先、拿地积极、信用良
好，考虑房价下行压力延续或继续拖累结转利润率及存货质量，我们调整预测公司26-27年归母净利润至17.2、24.5亿元
（原值为67.9、77.9亿元），预计28年归母净利31.9亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
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2026-03-25│招商蛇口(001979)行业保持领先，减值同比下降 │国信证券 │增持
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归母净利润-75%，减值规模同比下降。2025年公司实现营业收入1547亿元，同比下降14%；实现归母净利润10亿元，
同比下降75%。公司业绩下滑的主要是开发业务结转规模下降及投资收益减少。公司全年计提资产减值损失44亿元，同比
下降26%。公司开发业务结算毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点。
销售保持行业前列，投拓聚焦核心城市。2025年公司累计实现销售金额1960亿元，同比下降11%，行业排名提升一位
至第四位；实现签约销售面积716万平方米，同比下降24%。公司在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名
前三，核心城市市场地位稳固。2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支
付的权益地价约为543亿元。公司在投资策略上坚持聚焦核心，年内“核心10城”的投资占比接近90%，其中一线城市的投
资占比达63%。代建业务方面，全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米。
融资优势明显，结构改善。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.2%、净负债率为72.5%、现金短债比
为1.19，“三道红线”持续保持绿档。公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务
结构实现显著优化。年末综合资金成本为2.74%，较年初下降25BP，融资成本保持行业领先水平。
风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不
畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。
投资建议：公司土地质量相对优质，财务保持健康，减值已较为充分，由于房地产行业仍在下行周期，公司仍然受到
结转规模下降和投资收益减少的影响，我们下调公司的营业收入和盈利预测，预计26、27年公司营收分别为1451/1389（
原值1530/1569）亿元，归母净利润分别为13/15（原值41/42）亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为59.5/
54.5X，维持“优于大市”评级。具体盈利预测展开见正文。
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2026-03-23│招商蛇口(001979)2025年报点评：拿地聚焦核心，行业排名提升 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2025年年度报告，2025年公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下
降74.65%。
要点：
结转规模及毛利率下降叠加投资收益减少，拖累业绩表现
2025年公司实现营收1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润10.24亿元，同比下滑74.65%。营收和归母净利润均
同比下滑，且归母净利润降幅更高主要原因包括：1）公司开发业务项目结转规模同比下降；2）投资净收益同比下降81.8
1%至7.08亿元。此外，公司销售毛利率较24年同期降低0.85个百分点至13.76%。
销售规模行业排名稳中有进
2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.48%，实现签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.
62%，签约销售均价27371元/平方米，同比提升16.81%。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛
山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。据克而瑞数据，权益销
售金额1323.0亿元，同比下降12.15%，权益比例为67.49%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同
期提升一名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。25年公司累计获取
43宗地块，总计容建面约440万平方，总地价约938亿元，拿地销售比为47.85%。公司在核心10城的投资占比接近90%，其
中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
财务指标健康，融资成本持续降低
截至2025年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率64.17%,净负债率72.46%，现金短债比为1
.19。融资方面，公司年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构优化。此外，公司
持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2025年年末，综合资金
成本为2.74%，较2025年初下降25BP，继续保持行业领先水平。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为38.12X/30.29X/2
9.25X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-03-23│招商蛇口(001979)2025年报点评：业绩反映周期压力，经营表现稳中有进 │长江证券 │买入
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事件描述
公司发布2025年度报告，报告期内实现营业收入1547亿元（同比下降13.5%），归母净利润10.2亿元（同比下降74.6%
），扣非后归母净利润1.7亿元（同比下降93.1%）。
事件评论
投资收益减少拖累业绩表现。随着销售端压力逐步在结算端体现，2025年房地产开发项目集中交付规模减少，营业收
入双位数下降，而利润降幅明显大于收入降幅的主要原因是投资收益减少（同比下降81.8%至7.1亿元），主要反映合作项
目利润下滑，此外毛利率继续下降、减值有所减少但规模依旧较大，也对业绩构成一定压力。根据过去几年销售表现和拿
地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，参考国际经验和当前周期位置，房价跌幅
有望收窄，因此减值规模预计继续减少，综合来看，后续业绩有望筑底回升，若迎来行业景气拐点，业绩或有较大弹性。
销售排名稳步提升，拿地表现边际改善。公司2025年实现销售额1960亿元（-10.6%），销售降幅好于行业平均水平，
规模排名提升1位至行业第4，销售均价同比增长16.8%至27370元/平。公司2025年拿地金额938亿元（+92.8%），拿地均价
为21293元/平（-1.5%），拿地强度（全口径拿地金额/销售金额）提升至48%（上年全年为22%），核心10城投资占比接近
90%，其中一线城市占比63%，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，拿地强度较去年有明显改善，增量项
目利润兑现能力有望提升。
杠杆水平维持合理水平、信用优势持续巩固。2025年末公司剔除预收账款的资产负债率为64.17%、净负债率为72.46%
、现金短债比为1.19、短债占比为23%，杠杆水平有所提升但仍处于合理水平，经营活动现金流保持为正，财务指标安全
边际较高。2025年公司新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末平均融资成本为2.74%，
较年初下降25BP，保持行业领先水平，信用优势持续巩固。
持有业务稳健发展，新模式探索保持领先。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元
，同比增长2.2%；目前公司已拥有三个上市REITs平台，在商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出
通道，2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，存量资产价值持续释放。城市服务业务方面，2025年招
商积余实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%，剔除处置项目影响后，归母净利润同比增长8.3%，期末管理面积达3.77
亿平方米。
业绩反映周期压力，经营表现稳中有进。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，但公司仍保持一定盈利
水平，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底回升。经营方面，公司2025年销售规模排名提升至行业第四，拿地强
度明显改善且持续聚焦核心城市，持有业务稳健发展，综合竞争力保持行业前列。预计2026-2028年归母净利润分别为12.
1/20.5/27.3亿元，表观PE偏高但实际PB仍处于合理区间，若后续行业迎来景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买
入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；2、核心资源开发进度存在不确定性。
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2026-03-22│招商蛇口(001979)结算毛利率平稳，减值规模下降 │广发证券 │买入
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结算毛利率平稳，减值规模下降。公司披露2025年报，招商蛇口25年实现营收1547.3亿元，同比-13.5%，毛利润212.
9亿元，同比-18.6%，归母净利润10.2亿元，同比-74.6%，分红4.6亿元，分红率45.0%。公司25年整体毛利率13.8%，同比
回落0.8pct，相对平稳。25年减值规模44.1亿元，同比-26.9%，对归母净利润的影响为30.1亿元，25年公司股权处置收益
4.7亿元，剔除这两部分影响后公司经营净利润35.6亿元，同比-49%，经营净利率2.3%，同比回落1.6pct。
销售核心20城市贡献88%。根据公司年报，招商蛇口25年全口径销售金额1960亿元，同比-10.6%，全口径排名第四，
较24年上升一位。根据克而瑞城市数据，2025年销售金额中，北上深杭成占比60%（上海536亿元，第一），合肥南京等15
个二线占比27%，20城占比88%，核心20城销售7城进入TOP3，主流开发商排名第二。
25年拿地金额增长93%，资源进一步聚焦。根据公司年报，25年公司获取43个项目，全口径拿地金额938亿元，同比+9
3%，拿地力度48%，较24年上升26pct，权益拿地金额543亿元（权益比58%）。实际权益拿地货值1130亿元，权益补货力度
85%，较24年提升4成。拿地金额构成中，核心5城717亿元，占比76%，比销售高16pct。
盈利预测与投资建议：在行业整体承压的背景下，努力交出了10亿元的业绩答卷。经营层面表现优异，投资端、融资
端积极进取，重点城市排名持续提升，公司资源足够聚焦，随着增量项目占比提升及行业止跌回稳，业绩也将逐步企稳回
升。预计公司26-28年经营净利润55、70、86亿元，归母净利润30、50、71亿元。合理价值方面，招商蛇口NAV测算1051亿
元，对应合理价值11.65元/股，维持“买入”评级。
风险提示：行业景气度存在不确定性，影响销售、结算进度；减值压力不确定，利润率承压；前海、太子湾项目结算
进度不确定。
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2026-03-22│招商蛇口(001979)2025年报点评：营收毛利暂承压，积极拿地补仓 │华创证券 │增持
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事项：
2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。
评论：
开发业务营收、毛利率均承压。1）公司2025年营收/归母净利同比下降13.5%/74.7%，主要受核心城市销售回款减少
及存量项目结转规模收缩影响，开发业务营业收入同比-16.3%；我们根据T-2、T-1年销售拟合营收，预计2026年公司营业
收入或同比-8.5%。2）分业务看，开发业务占营收85%，毛利率15.33%，较2024年下降0.25pcts；物业服务与资产运营业
务分别占营收10.8%/4.6%，物业服务业务毛利率为10.6%，较2024年下降0.28pcts。3）本年度计提的资产减值损失合计为
35.17亿元。
2025年销售金额同比-10.6%，积极在核心城市拿地补仓。1）2025年公司累计实现签约面积716万方，同比-23.5%；签
约销售金额1960亿元，同比-10.6%。2）2025年公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元。
公司2025年投资强度达47.9%，核心10城贡献占比达90%，其中一线城市权益拿地金额占比约63%，杭州、成都、西安权益
拿地金额占比18%，其他城市占比19%。
资产运营与物业服务营收双增，非开发业务占比达14%。1）2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同
比上涨2.2%。全年新入市29个项目，新增经营面积约177万平方米，含12个公寓、8个集中商业、3个产业园。2）具体看，
公司2025年集中商业运营收入19.6亿元，开业三年以上项目出租率93%，产业园运营收入13亿元，公寓运营收入14亿元，
开业1年以上精品公寓出租率达93%；三项合计总经营建筑面积约827万方，在建及筹开项目总经营建筑面积约309万方。3
）招商积余为公司旗下物业服务平台，全年实现营收192.7亿元，同比增长12.2%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1%
，主要系处置个别项目影响所致。截至12月末，在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米。
投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断
消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。考虑到行业销量尚未企稳，我
们调整26-28年公司eps预测分别为0.13、0.17、0.24元（27、28年预测前值为0.55、0.68元），且公司作为头部国央企的
中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予26年目标价11元，维持“推荐”评级。
风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足，拿地力度不及预期
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2026-03-20│招商蛇口(001979)业绩短期探底，投资向核心城市极致聚焦 │国盛证券 │买入
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事件：2026年3月17日，公司发布2025年年度报告。
结算规模和结算利润率承压，减值规模较上年下降。2025年公司实现营业收入1547.3亿元，同比减少13.5%；归母净
利润10.2亿元，同比减少74.6%。公司业绩下滑主要因为：（（1）项目交付规模减少，导致营业收入同比下降；（2）结
算毛利率同比下降0.8pct至13.8%；（3）公司根据市场情况计提资产减值损失35.2亿元，信用减值损失8.9亿元；（4）投
资收益7.1亿元，同比减少82%。
投资强度提升，且超六成投资额布局一线。销售端，公司2025年实现签约销售面积716万平方米，同比减少23.5%；销
售金额1960亿元，同比减少10.6%，销售额行业排名第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025年共获取43宗地块，计容
建面440万平方米，同比增长95.8%；总地价938亿元，同比增长92.8%；投资强度47.9%，同比提升25.7个百分点。公司投
资聚焦核心城市，在（核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市投资额占比63%，比上年进一步提升，先后获取上
海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
持有物业收入保持稳定，物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76
.3亿元，同比上涨2.2%。其中，集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为19.6、13、12.2、14、11.1亿元
，同比分别为+10.7%、-6.1%、-9.6%、+13.5%、+9%。2025年新入市29个项目，总建面177万方，新增轻资产管理面积82.8
万方。物业服务领域，招商积余2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6亿元，同比下降22.1%，
主要因为处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.6亿元；截止2025年末，在管项目2473个，管理面积达3.8亿平方米，
同比增长3.3%。
三道红线长期稳居绿档，融资成本优势显著。截至2025年末，公司总资产8354亿元，同比减少2.9%；其中货币资金86
1亿元，同比减少14.2%；总负债5640亿元，同比减少1.7%；其中有息负债2424亿元，同比增加8.9%。公司剔预资产负债率
64.2%、净负债率72.5%、现金短债比为1.19，三道红线保持绿档。2025年末公司综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，
继续保持行业领先水平。
投资建议：维持（买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着
低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未
企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312亿元，归母净利润分别为16/24/30亿
元，对应摊薄EPS为0.18/0.26/0.33元/股。当前股价对应2026年PB0.9倍，维持买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。
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2026-03-19│招商蛇口(001979)2025年年报点评：投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健 │东吴证券 │买入
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事件：3月16日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润10.24亿
元，同比-74.65%；实现扣非净利润1.69亿元，同比-93.10%。
结转收缩叠加减值计提，利润阶段性承压：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025年房地产开发业务项
目结转规模同比下降，带动营业收入同比-13.53%；2）公司基于谨慎性原则计提减值准备，2025年计提资产减值损失及信
用减值损失合计44.11亿元；3）投资收益同比减少，2025年实现投资收益7.08亿元，同比减少31.84亿元；4）受结转项目
及收入结构影响，2025年公司毛利率为13.76%，同比-0.62pct。
销售稳居行业头部，核心城市优势巩固：2025年公司实现签约销售金额1960.09亿元，同比-10.6%（TOP100房企同比-
18.5%），行业排名提升一位至第4位。公司聚焦核心城市，产品力行业领先，2025年销售均价为2.74万元/平方米，同比+
16.8%，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。
聚焦核心精准补仓，拿地结构持续优化：2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938
亿元，拿地强度47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，2025年公司在“核心10城”的投资占
比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%。
财务结构保持稳健，融资成本持续降低：截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、
现金短债比1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，债务结构与融资成本持续优化，2025年完成120亿永续债清零
，新增公开市场融资179.4亿元，落地经营性物业贷141亿元；2025年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。
盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业逐步企稳的背景下，公司依托央企信用优势，投销稳健，业绩有望逐步
修复。我们基本维持2026~2027年归母净利润预测，分别为11.33/13.79亿元，新增2028年预测值为19.53亿元，对应PE为7
5.4/62.0/43.8倍，维持“买入”评级。
风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
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2026-03-18│招商蛇口(001979)合联营项目业绩释压，经营延续稳健 │中金公司 │增持
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2025年业绩与业绩预告一致，低于我们预期
公司公布2025年业绩：营业收入同比下降14%至1547亿元，系开发业务结算规模下降，物业服务及资产运营业务合计
收入同比中个位数增长；结算毛利率略有下降至13.8%（2024年14.6%），其中开发业务毛利率略下降15.33%（2024年15.5
8%）；确认资产减值35亿元（2024年45亿元）、信用减值9亿元（2024年15亿元），受表外结算项目体量下降投资收益缩
减至7亿元（2024年39亿元）；最终归母净利润同比下降75%至10亿元，对应利润率为1%（2024年2%），与此前业绩预告一
致。
发展趋势
销售排名更进一步，料未来仍将保持韧性表现。2025年公司录得全口径销售额1960亿元，同比-11%（Top30-19%），
行业排名上升一位至第四，其中上海、深圳、成都、西安、长沙等10个城市金额排名前三；同期，公司获取土储共计43宗
，对应地价款938亿元（权益比例58%），隐含拿地强度48%，约90%投资在核心10城、63%投资布局一线城市。受新房景气
度低迷与推货节奏影响，公司2026年1-2月实现销售额155亿元，同比下降21%，但表现优于Top30（-27%）。向前看，若核
心城市房价无明显企稳态势及增量地产政策出台，我们判断公司新房销售或延续承压态势，但有望维持优于同业水平。
土储资源多布局于核心城市，或率先受益于地产基本面修复。截至2025年末，公司未售资源中上海货值占总货值比例
约15%、北京占比约8-10%，若核心城市资产价格因库存持续消耗实现止跌转稳，公司因其资产收益敞口较大，或较板块有
超额收益。
盈利预测与估值
考虑到公司合联营项目业绩释压，未来利润释放节奏尚存不确定性，我们下调公司2026和2027年净利润67%和57%至15
.5亿元和21.8亿元。公司当前股价对应0.89/0.88倍2026/2027年市净率。维持跑赢行业评级，考虑到公司前端经营整体具
备韧性，我们维持目标价不变为12.8元/股，对应1.17/1.16倍2026/2027年市净率，较当前股价有31%的上行空间。
风险
基本面超预期下行，政策落地存在不确定性。
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2026-03-18│招商蛇口(001979)减值充分，业绩筑底，扩张积极 │申万宏源 │买入
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25年营收同比-14%、业绩同比-75%、扣非业绩同比-93%，符合市场预期。25年公司营业收入1,547亿元，同比-13.5%
；归母净利润10.2亿元，同比-74.6%；扣非后归母净利润1.7亿元，同比-93.1%；基本每股收益0.08元，同比-78.4%。公
司毛利率、归母净利率分别为13.8%、0.7%，同比分别-0.8pct、-1.6pct；三费费率为5.6%，同比+1.0pct，其中销售、管
理和财务费率分别+0.3pct、+0.1pct和+0.5pct；合联营企业投资收益-6.1亿元，同比-136%；计提减值损失44亿元，同比
-27%，公司2019-2025年合计减值高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%，减值相对充分。截至25年末，公司合同负债
（含预收账款）达1,261亿元，同比-11.4%，可覆盖25年地产结算收入0.96倍。
25年销售额1,960亿元、同比-11%，行业排名第4，拿地/销售额比48%，拿地积极、聚焦核心城市。2025年，公司销售
金额1,960亿元，同比-10.6%；销售面积716万平，同比-23.5%；销售额排名行业第4、较24年提升1名；销售均
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