研报评级☆ ◇001979 招商蛇口 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-21
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 2 0 0 0 0 2
1月内 5 1 0 0 0 6
2月内 10 2 0 0 0 12
3月内 17 5 0 0 0 22
6月内 17 5 0 0 0 22
1年内 17 5 0 0 0 22
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.70│ 0.45│ 0.11│ 0.17│ 0.24│ 0.30│
│每股净资产(元) │ 10.89│ 10.92│ 10.83│ 10.97│ 11.16│ 11.40│
│净资产收益率% │ 5.28│ 3.64│ 1.05│ 1.51│ 2.04│ 2.52│
│归母净利润(百万元) │ 6319.42│ 4038.57│ 1023.78│ 1583.26│ 2193.26│ 2768.75│
│营业收入(百万元) │ 175007.56│ 178947.55│ 154727.98│ 144570.00│ 139784.87│ 139145.20│
│营业利润(百万元) │ 14182.44│ 9000.31│ 5260.99│ 5150.07│ 6277.44│ 7283.39│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-21 买入 维持 --- 0.18 0.21 0.25 华源证券
2026-05-19 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-05-06 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-05-05 买入 维持 13.92 0.12 0.12 0.13 国泰海通
2026-05-01 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-04-30 增持 维持 --- 0.22 0.30 0.42 平安证券
2026-04-13 买入 首次 9 0.14 0.19 0.26 国投证券
2026-04-11 买入 维持 --- 0.19 0.26 0.37 光大证券
2026-03-26 买入 维持 --- 0.19 0.27 0.35 天风证券
2026-03-25 增持 维持 --- 0.15 0.16 0.16 国信证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.23 0.29 0.30 太平洋证券
2026-03-23 买入 维持 --- 0.13 0.23 0.30 长江证券
2026-03-22 增持 维持 11 0.13 0.17 0.24 华创证券
2026-03-22 买入 维持 11.65 0.33 0.55 0.78 广发证券
2026-03-20 买入 维持 --- 0.18 0.26 0.33 国盛证券
2026-03-19 买入 维持 --- 0.13 0.15 0.22 东吴证券
2026-03-18 买入 维持 --- 0.14 0.22 0.28 申万宏源
2026-03-18 增持 维持 12.8 --- --- --- 中金公司
2026-03-17 买入 维持 --- 0.14 0.19 0.24 银河证券
2026-03-17 增持 维持 --- 0.15 0.18 0.22 财通证券
2026-03-17 买入 维持 --- 0.26 0.43 0.45 开源证券
2026-03-17 买入 维持 12.08 0.15 0.19 0.25 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-21│招商蛇口(001979)深耕核心城市，央企平台优势凸显 │华源证券 │买入
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深耕大湾区的央企综合运营平台。招商蛇口是招商局集团旗下房地产业务运营平台，公司以开发业务、资产运营、物
业服务为三大核心支柱，持续构建“租购并举、轻重结合”的多元业务格局。过去几年，面对行业调整压力，公司主动优
化资产结构：一方面，积极化解历史包袱，2020-2025年期间累计计提资产减值及信用减值合计约269亿元，计提规模在央
国企房企中处于领先水平；另一方面，公司在投资端持续优化，聚焦核心城市、并提升拿地权益比例。展望未来，我们认
为，公司将依托招商局集团的产业协同与融资优势，继续深耕大湾区、长三角以及成渝等核心经济圈，夯实央企综合运营
平台的长期竞争力。
短期业绩受行业调整影响，历史包袱已大幅减轻。2015-2021年，公司营收、归母净利润CAGR分别为+21.8%、+13.5%
，业绩规模稳步提升；2022-2025年，公司营收、归母净利润CAGR分别为-5.4%、-37.8%，受房地产行业调整影响，业绩有
所承压。2020-2025年，公司累计计提信用减值损失56亿元、资产减值损失213亿元，合计约269亿元，减值计提力度在央
国企房企中位居前列，历史包袱已大幅减轻。2026Q1，公司实现营业收入236.7亿元，同比+15.7%；归母净利润0.39亿元
，同比-91.2%，利润下滑主要源于：1）开发业务项目结转节奏存在季节性波动；2）房地产项目结转毛利率同比下降；3
）投资收益同比减少。截至2026Q1末，公司并表合同负债为1275亿元，对2025年并表营业收入的覆盖倍数约为0.82倍。
销售规模稳居行业前列，拿地聚焦并强度提升。根据克而瑞数据，2015-2024年，公司销售金额CAGR达16.0%，销售排
名从第14位提升至第5位。2025年，公司实现销售金额1960亿元，同比-10.6%，优于百强房企整体表现（同比-20%），行
业排名提升至第4。2025年，公司持续深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名TOP3。投
资端，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，2025年拿地金额约938亿元，同比+93%，拿地强度达48%，同
比提升26pct；其中“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比达63%。截至2025年末，公司拥有未竣工土储面积2
211万平方米，对2025年销售面积覆盖倍数约3.1倍，土储资源充裕且优质。
融资优势显著，重视股东回报。截至2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比
1.19，三道红线持续保持绿档；综合资金成本为2.74%，较2024年末下降25bp，融资成本保持行业领先水平；银行融资占
比为64%，一年内到期有息债务占比为24%，债务结构稳健合理。此外，公司重视股东回报：1）2025年，完成120亿元存量
永续债全面清零，降低了永续债利息对归母净利润的摊薄影响；2）自2024年11月以来，公司累计回购股份超4400万股，
回购金额达4.3亿元；3）2022-2025年，公司维持40%以上的高派息比率，体现公司在行业调整期依然坚持“稳经营、重回
报”价值取向。
盈利预测与评级：我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为16.04、18.90、22.63亿元，同比分别+56.6%、+17.9%
、+19.7%，EPS分别为0.18、0.21、0.25元，对应5月19日的股价PE为50.82、43.12、36.02倍，2026年PB为0.83倍。我们
选取同为央国企股东背景、且土储重点布局一二线城市的保利发展、中国海外发展及建发国际集团作为可比公司。考虑招
商蛇口拥有充裕且优质的一二线核心城市土储，尤其在粤港澳大湾区资源禀赋突出，在当前行业调整、分化加剧的背景下
，公司有望凭借低融资成本优势与核心城市聚焦战略，在存量竞争阶段率先受益，实现业绩的稳步修复与估值重估，维持
“买入”评级。
风险提示：行业复苏进度不及预期；资产减值风险二次冲击；战略资源价值释放时滞与不确定性。
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2026-05-19│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转结构影响单季业绩，开年销售表现│长江证券 │买入
│相对靠前 │ │
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事件描述
公司发布2026年一季报，报告期内实现营业收入237亿元（+15.7%），归母净利润0.4亿元（-91.2%），扣非后归母净
利润亏损3.7亿元。
事件评论
结转结构影响单季业绩表现。公司2026Q1营收同比双位数增长，受结转结构影响，毛利率同比下降1.6pct至10.2%，
毛利同比微增0.3%；而业绩同比表现明显弱于营收和毛利表现，主要由于销售费用增加（+52%，反映当期去化压力）、投
资收益由盈转亏（-123%，反映非并表项目亏损）以及少数股东损益占比增加（反映自有操盘项目盈利能力偏弱）；归母
净利润和扣非后归母净利润的差异，主要由于当期非核心资产处置收益增加。公司历年Q1结转占比较低，因此单季业绩波
动尚属合理，根据过去几年销售表现和拿地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，但毛利率已处于底部区间，
参考国际经验和当前周期位置，房价跌幅有望收窄，减值规模预计继续减少，后续业绩有望筑底回升。
开年销售表现相对靠前。公司2026Q1实现销售金额334亿元，同比下降5%，排名维持行业第4，3月单月同比增长15%，
开年销售表现优于行业水平；核心城市深耕成效显著，2025年公司在上海全口径销售金额排名第1，2026Q1排名第2，安澜
上海项目销售额排名第1。公司2026Q1仅在杭州、郑州共获取2宗地块，拿地金额27.6亿元（-86%），拿地强度仅8%，Q1拿
地金额和拿地强度明显下降主要受供应约束，4月开始加强核心城市补货，获取上海（徐汇长桥/普陀光新）、杭州（余杭
良渚）3宗优质改善地块，拿地金额约73.5亿元，投资策略持续聚焦核心一二线城市，新增货值流动性有充分保障。
新模式探索保持领先。2025年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%，资产运营业务稳健发展
，在多业态优质持有资源的加持下，公司房地产新模式探索保持行业领先地位，目前公司已拥有三个上市REITs平台，在
商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均建立退出通道，境内商业类REIT也处于筹备发行阶段。2026年4月，
蛇口租赁住房REIT首次扩募，拟纳入深圳南山招商桃花园六期公租房；蛇口产园REIT第二次扩募，拟装入光明科技园和前
海妈湾仓储物流资产，该产品为国内首单完成二次扩募、首单尝试产业园+仓储物流混包扩募模式的的公募REITs。
业绩反映周期压力，经营表现稳中有进。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，2026Q1业绩受结转结构
影响同比下降，但公司仍保持一定盈利，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望筑底回升。经营方面，公司2026Q1销售
规模排名维持行业第4，拿地保持聚焦核心城市，资产运营业务稳健发展，存量优质资产盘活持续推进，综合竞争力仍保
持行业前列。预计2026-2028年归母净利润分别为12.1/20.5/27.3亿元，表观PE偏高，但实际PB仍处于合理区间，若后续
行业迎来结构性景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；2、核心资源开发进度存在不确定性。
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2026-05-06│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：营收同比增长，拿地聚焦核心 │太平洋证券 │买入
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事件：
公司发布2026年一季度报告，2026年一季度公司实现营业收入236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，
同比下降91.22%。
要点：
营收同比增长，归母净利润下滑
2026年一季度公司实现营收236.67亿元，同比提高15.74%，归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%。营收增长而归母
净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司销售毛利率较25年同期降低1.57个百分点至10.19%；2）投资净收益为-0.41
亿元，而去年同期为1.79亿元；3）公司一季度少数股东损益为1.67亿元，而去年同期值为负数。
销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
2026年一季度公司累计实现签约销售面积114.2万平方米，同比下降21.72%，实现签约销售金额333.8亿元，同比下降
4.81%，签约销售均价29244元/平方米，同比提升21.6%。据克而瑞数据，权益销售金额211.0亿元，同比下降11.49%，权
益比例为63.29%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年一季度公司累
计获取2宗地块，总计容建面约11.64万平方，权益地价13.81亿元，总地价约27.55亿元，对应权益比例为50.13%，拿地销
售比为8.25%。公司新增的2个地块分别位于杭州和郑州，均为核心城市。
持续优化盘活存量资产
公司持续优化盘活存量资产。公司发起设立的博时招商蛇口产园REIT于2021年6月21日在深圳证券交易所上市，并于2
3年完成第一次扩募份额上市。26年4月末，公司发布公告，拟开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目，购
入资产为公司旗下位于深圳市光明新区和南山区的不动产。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成
本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年PE分别为37.85X/30.09X/2
9.06X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
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2026-05-05│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结转不均匀暂时影响利润，REIT扩募盘│国泰海通 │买入
│活资产 │ │
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本报告导读：2026年一季度，公司营收增长。受项目结转分布等影响，净利润下降。期内公司扩募产业园REIT有利盘
活资产。公司销售\拿地\融资有竞争优势，维持“增持”评级。
投资建议：2026年一季度，公司项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响公司净利润，经营净现金流同比出现增加
。同期公司旗下博时蛇口产园REIT申请第二次扩募盘活资产。维持“增持”评级。
考虑到公司相关核心优质项目将在26-27年进入结算，维持2026~2027年BPS分别为10.71/10.74元，考虑到公司经营保
持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26年1.3XP/B，对应目标价13.92元。
营收增加，项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响一季度利润，经营净现金流同比增加。2026年一季度，公司实
现营业收入236.67亿元，同比增加15.74%；受开发业务项目结转季节分布不均衡、报告期房地产项目结转毛利率同比有所
下降、投资收益同比减少影响，公司实现归母净利润0.39亿元，同比下降91.22%；归母扣非净利润-3.75亿元，同比下降1
97.09%。同期，受报告期支付的土地款及工程款减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为37.71亿元，同比增加57.
12%。
同期，公司实现基本每股收益0.004元；加权平均净资产收益率为0.04%，同比下降0.30个百分点。公司旗下博时蛇口
产园REIT第二次扩募，有利于盘活旗下产业园不动产资产。2026年4月30日，公司发布《关于开展博时蛇口产园REIT第二
次扩募并新购入不动产项目的公告》。上述不动产项目系指：（1）公司之全资子公司深圳市招明物业租赁有限公司持有
的位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25号路以南招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋；（2）
公司之全资子公司深圳市南油（集团）有限公司持有的位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道
前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼。我们认为，该项目若成功获批并实施，对于持续盘活公
司旗下产业园不动产资产具有重要意义，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。公司
预计该项目产生的利润将超过公司最近一个会计年度经审计净利润的50%。
风险提示：市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。
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2026-05-01│招商蛇口(001979)2026年一季报点评：结算影响利润，推进REIT二次扩募 │银河证券 │买入
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，
同比下滑91.22%。
开发结算影响利润。2026年一季度，公司实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润0.39亿元，同比下滑91
.22%。公司的归母净利润下滑较多，主要由于3个因素。1）毛利率下滑。2026年Q1，公司整体毛利率为10.19%，较2025年
Q1下滑1.57pct。2）投资收益为负。2026年Q1，公司投资亏损0.41亿元，其中联营合营企业投资亏损0.28亿元，2025年Q1
均为正收益。3）少数股东损益为正。2026年Q1，公司净利润中少数股东损益为1.67亿元，2025年Q1该值为负，2026年Q1
归母净利润下滑幅度进一步扩大。从费用管控看，公司2026年Q1的销售费用率和管理费用率分别为2.51%、1.55%，分别较
2025年Q1升高0.59pct、下降0.41pct，其中去化库存力度加大或致销售费用率提高。
销售量缩价升。2026年一季度，公司实现销售面积114.15万方，同比下降21.72%；销售金额333.82亿元，同比下降4.
81%；对应的销售均价29244元/平米，同比提高21.60%。在行业整体规模承压的背景下，公司实现量减价升，这与公司聚
焦核心的战略相关。
投资审慎聚焦核心。2026年一季度，公司新增2块土储，计容建面11.64万方。公司权益地价13.81亿元，总地价27.55
亿元，对应权益比例为50.13%。按照全口径计算的拿地力度为0.08，公司投资维持审慎态度。公司新增土储的楼面价为23
669元/平米，对应的地货比为0.81，新增的2个地块分别位于杭州、郑州，均为核心城市，公司拿地质量高。
推进REIT二次扩募。公司旗下博时蛇口产园REIT拟开展第二次扩募，购入资产为公司旗下位于深圳的光明新区和南山
区的不动产，有望成为市场上首个二次扩募的公募REIT。
投资建议：受到开发结算的影响，毛利率承压、表外项目收益为负，导致公司归母净利润下滑。在业务层面，开发销
售量减价升，投资聚焦核心；积极推进REIT二次扩募，有效盘活资产。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为1
2.81亿元、16.91亿元、21.91亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为61
.22X、46.38X、35.81X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风
险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。
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2026-04-30│招商蛇口(001979)优化资产结构，投资区域聚焦 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入236.7亿元，同比上升15.7%，归母净利润0.4亿元，同比下降91.2%。
平安观点：
收入同比增长，利润阶段下滑：2026年一季度公司归母净利润同比下跌主要源于开发业务项目结转季节分布不均衡、
房地产项目结转毛利率同比下降、投资收益同比减少。一季度公司毛利率同比下降1.6个百分点至10.2%，投资收益同比减
少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点。
优化盘活存量资产，拿地积极聚焦：2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元，同比下降4.8%；销售面积114.2亿元
，同比下降21.7%；销售均价29244元/平米，同比上涨21.6%，较2025年全年上涨6.8%。一季度拿地持续向核心城市聚集，
先后在杭州、郑州获取土地，总地价27.6亿元，新增土储建面11.6万平米。2026年4月公司发布筹划招商基金招商蛇口租
赁住房REIT新购入基础设施项目暨关联交易公告、开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目公告，持续优化
盘活存量资产。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.22元、0.30元、0.42元，当前股价对应PE分别为40.4倍
、29.1倍、20.5倍。公司财务状况稳健，销售维持前列，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，
维持“推荐”评级。
风险提示：1）若后续购房信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，
核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险
。
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2026-04-13│招商蛇口(001979)业绩稳健，行业排名提升 │国投证券 │买入
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财务表现：结转规模下降至业绩承压，现金流平稳
2025年，受结转项目减少及表外联合营项目亏损，招商蛇口营收与利润出现下滑。全年实现营业收入1,547.28亿元（
同比-13.53%），归母净利润10.24亿元（同比-74.65%），扣非净利润1.69亿元。尽管盈利端受结转规模与结构变化拖累
，但公司经营质量保持韧性：全年经营性现金流量净额仍实现96.93亿元净流入。年末货币资金余额达861.27亿元，显示
公司在销售回款与现金流管理方面依然稳健。
经营情况：开发稳居头部，多元业务持续扩张
公司坚持“开发+运营+服务”转型，核心竞争力稳步提升。开发业务：签约销售额1,960.09亿元，行业排名提升至第
四位。投资侧坚持“以销定投”，全年获取43宗地块，“核心10城”投资占比近90%，资源进一步向高能级城市集中。多
元业务：持有物业收入达76.3亿元（+2.2%），新入市项目29个。代建业务新增签约面积1,139万平方米，合同收入超8亿
元。招商积余第三方新签年度合同额41.69亿元（+13%），轻资产业务转型成效显著。
资本结构：杠杆维持绿档，新增融资成本持续下行
截至2025年末，公司总资产8,354.12亿元。核心偿债指标继续保持“三道红线”绿档：剔除预收账款后的资产负债率
为64.17%，净负债率72.46%，现金短债比1.19。公司融资优势持续强化，年内完成120亿元存量永续债全面清零，并落地1
41亿元经营性物业贷款。全年新增公开市场融资票面利率维持行业低位，年末综合资金成本进一步降至2.74%（较年初下
降25BP）。
投资建议：
基于公司前期地产预售规模下降，叠加减值风险释放，我们预计公司2026-2028年营收为1229.81、1137.45、1152.09
亿元，归母净利润为12.99、16.82、23.69亿元，每股净资产10.94、11.10、11.31元。目前申万房地产指数对应市净率0.
82，鉴于公司前期减值计提充分，行业龙头地位稳固，首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为9元，对应2026年每股
净资产0.82倍的市净率水平。
风险提示：销售下行超预期、资产减值超预期
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2026-04-11│招商蛇口(001979)动态跟踪：减值充分报表扎实，销售趋势边际向好 │光大证券 │买入
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事件：公司发布2026年3月销售及近期购得土地使用权情况简报。
2026年3月，公司实现签约销售面积54.63万平方米，实现签约销售金额179.43亿元。
2026年1-3月，公司实现签约销售面积114.15万平方米，实现签约销售金额333.82亿元。
点评：区域聚焦城市深耕，销售趋势边际向好，减值充分报表扎实。
区域聚焦城市深耕：公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年公
司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元（其中权益地价543亿元，同比+62%；新增货值1257
亿元，同比+85%），在“核心10城”投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占全部投资额63%。
销售趋势边际向好：公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇
口好房子品质标准》。2025年公司累计实现签约销售面积716万平方米，累计实现签约销售金额1,960亿元，行业整体排名
提升至第四位，在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前
三（其中上海、长沙、南通排名第一）。2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元（同比-4.8%），其中2026年3月实现
销售金额179.4亿元（同比+14.9%）。
减值充分报表扎实：1）公司对投资性房地产采用成本模式计量，使用年限平均法计提折旧，2023-2025年计提投资性
房地产的折旧金额分别为20.9/24.0/30.4亿元；2）公司对资产减值和信用减值计提较为充分，2023-2025年资产减值损失
分别为22.8/44.8/35.2亿元，信用减值损失分别为1.4/15.5/8.9亿元。以上因素虽然影响了公司2023-2025年的利润表现
，但利于公司维护信用优势，后续轻装上阵，持续发展。
盈利预测、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段，城市分化和区域分化持续加深，部分城市项目仍有计
提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年的归母净利润预测为20.5/26.3亿元（原为48.1/54.4亿元），新增2028年归
母净利润预测为36.5亿元。当前股价对应公司2026-2028年的PB估值分别为0.7/0.7/0.7倍。公司品牌知名度和美誉度较高
，聚焦核心拿地积极，深圳核心储备丰厚，销售情况边际向好，信用优势维持稳定，维持“买入”评级。
风险提示：拿地、销售不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。
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2026-03-26│招商蛇口(001979)2025年报点评：降杠杆优结构，缩规模提质量 │天风证券 │买入
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事件：公司2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；归母净利润10.24亿元，同比-74.65%；基本每股收益0.
08元/股，同比-78.38%。
受减值与结转拖累，营收承压利润下滑。收入端，公司2025年实现营收1547.28亿元，同比-13.53%。分业务看，开发
业务收入1308.29亿元，同比-16.33%，占营收比重84.55%，仍是营收主力；资产运营收入71.73亿元，同比+0.32%，保持
平稳；物业服务收入167.26亿元，同比+8.35%，延续稳健增长。利润端，归母净利润10.24亿元，同比-74.65%，核心拖累
因素：1）开发业务结转规模同比下降，开发业务毛利率15.33%，同比-0.25pct；2）25年计提资产减值损失35.17亿元（
较24年减少9.67亿元）、信用减值损失8.94亿元（较24年减少6.56亿元）；3）财务费用同比上升29.16%至25.09亿元。公
司拟每10股派现0.511元，保持现金分红连续性。
销售排名再进一步，扩储积极精准投资。销售端，2025年公司实现签约面积716.12万㎡，同比-23.5%；签约金额1960
.09亿元，同比-10.6%，全口径销售额排名升至行业第4位，较上年提升1位。核心城市韧性凸显，全国重点30城中有15城
进入TOP5，上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10城排名前三。产品端，“好房子”体系落
地，玺系、序系、揽阅系、天青系迭代，15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，产品力位列2025中国房企
产品力TOP100第4。拓展端，坚持以销定投、优中选优，2025年累计获取43宗地块，总计容建面440万㎡，同比+95.6%，总
地价938亿元，同比+93%，公司需支付地价543亿元，同比+11.7%，拿地力度显著提升。核心10城投资占比较24年持平接近
90%，一线城市投资占比较24年提升4pct至63%（上海5宗、深圳/北京/成都/杭州各3宗、西安2宗），资源向核心一二线集
中。代建业务新增80个项目(含咨询类)，新增建面1139万㎡，合同收入超8亿元，累计规模超3500万㎡，稳居行业TOP10。
三道红线维持绿档，融资成本行业领先。债务端，截至2025年末，公司剔除预收账款资产负债率64.17%、净负债率72
.46%、现金短债比1.19，分别较24年末+1.8pct、+16.61pct、-0.4，债务压力指标有所提升，但三道红线持续绿档、财务
安全度较高。融资端，2025年新增公开市场融资179.4亿元，较24年增加24.8亿元，票面利率处行业低位；25年末综合资
金成本2.74%，较25年初下降25BP，融资成本优势显著。25年内120亿元永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，
债务结构大幅优化。现金流端，经营活动现金流净额96.93亿元；期末货币资金861.27亿元，较年初下降14.2%，资金面仍
整体稳健。REITs方面，25年推进博时蛇口产园REIT扩募，完善“投融建管退”闭环。
运营收入稳中有升，多元业态运营提质。公司2025年全口径资产运营收入76.3亿元，同比+2.2%；全年新入市29个项
目，新增经营面积177万㎡，资产运营规模稳步扩容。1）集中商业：收入19.6亿元，同比+10.7%，在营项目54个、面积34
0万㎡，开业三年以上项目出租率93%；2）产业园：收入13亿元，同比-6.1%，在营面积312万㎡，出租率88%，低空经济产
业生态布局提速；3）长租公寓：收入14亿元，同比+13.5%，开业面积175万㎡、房源4.2万间，开业1年以上精品公寓出租
率93%；4）写字楼：收入12.2亿元，同比-9.6%；5）酒店：收入11.1亿元，同比+9%，新开业深圳南山伊敦酒店等标杆项
目，运营能力升级。
投资建议：公司25年盈利能力受行业整体波动影响，其中一次性减值计提影响较大，
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