研报评级☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-04
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 2 4 0 0 0 6
2月内 4 6 0 0 0 10
3月内 12 6 0 0 0 18
6月内 12 6 0 0 0 18
1年内 12 6 0 0 0 18
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ 0.69│ 0.79│ 0.62│ 0.92│ 1.00│ 1.08│
│每股净资产(元) │ 9.20│ 9.83│ 10.18│ 10.08│ 10.74│ 11.44│
│净资产收益率% │ 7.54│ 8.07│ 6.10│ 8.46│ 8.68│ 8.84│
│归母净利润(百万元) │ 735.73│ 840.50│ 654.58│ 965.19│ 1050.43│ 1140.97│
│营业收入(百万元) │ 15626.68│ 17172.30│ 19273.21│ 20997.85│ 22714.39│ 24374.77│
│营业利润(百万元) │ 915.26│ 1135.69│ 955.79│ 1336.17│ 1469.38│ 1598.98│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-04 买入 维持 --- 0.91 0.99 1.07 长江证券
2026-04-29 增持 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-04-29 增持 维持 --- 0.93 1.00 1.09 平安证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.09 申万宏源
2026-04-29 增持 维持 13.9 --- --- --- 中金公司
2026-04-22 增持 维持 --- 0.91 1.01 1.09 太平洋证券
2026-04-21 买入 维持 13.94 0.91 0.97 1.03 广发证券
2026-04-13 增持 首次 --- 0.89 0.94 1.00 财信证券
2026-03-30 买入 维持 --- 0.91 1.02 1.16 天风证券
2026-03-24 增持 维持 --- 0.87 0.94 1.01 国信证券
2026-03-20 买入 未知 17.25 0.86 0.98 1.11 国泰海通
2026-03-16 买入 维持 --- 0.93 1.01 1.10 银河证券
2026-03-16 买入 维持 --- 0.87 0.97 1.06 东吴证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.01 1.09 申万宏源
2026-03-15 买入 维持 --- 0.94 1.00 1.10 开源证券
2026-03-15 买入 维持 --- 0.98 1.10 1.19 光大证券
2026-03-14 买入 维持 --- 0.91 0.96 1.00 财通证券
2026-03-14 买入 维持 14.25 0.95 1.02 1.09 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-04│招商积余(001914)2026年一季报点评：业绩增长稳健，龙头物企具备估值修复│长江证券 │买入
│空间 │ │
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事件描述
公司2026Q1实现营收47.7亿元（+6.8%），归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。
事件评论
业绩延续稳健增长态势，费率控制得力对冲综合毛利率下行。2026Q1公司依旧延续稳健增长态势，单季实现营收47.7
亿元（+6.8%）。综合毛利率同比下降0.7pct至10.8%（2025年全年为11.1%），但期间费用率尤其是管理费用率控制得力
对其形成有力对冲。最终公司2026Q1实现归母净利润2.3亿元（+6.3%），扣非归母净利润2.3亿元（+8.2%）。公司在上年
因处置衡阳中航项目带来的一次性业绩扰动之后，Q1业绩重回稳健增长轨道，有力证明了其商业模式的稳定性与自身的良
好的经营能力，持续深化费效管理则赋予了更高的潜在业绩弹性。内生外拓双轮驱动下，公司未来管理规模与营收有望稳
健提升，如若物管主业毛利率有所修复（2025年公司物管分部毛利率10.0%，在同业中仍相对偏低，存在较大修复空间）
，公司业绩端或有更佳表现。
市场化外拓成效显著，在巩固非住优势的同时更加重视住宅业态发力。截至2025年末，公司在管规模3.77亿平，其中
住宅业态占比39.1%（+1.4pct），来自第三方占比63.8%（-0.1pct）。2025年公司新签年度合同额44.8亿元（+11.2%），
其中第三方外拓41.7亿元（+12.9%），市场化外拓卓有成效。公司市拓在巩固非住优势的同时持续加大住宅业态发力，20
25年新签非住/住宅年度合同额分别同比+8.8%/+59.6%至37.0/4.7亿元。公司在通过总对总、成立合资公司等模式积极外
拓的同时，高度重视激活在管项目的价值潜能；此外也持续强化控股股东与集团业务协同，助力规模稳健扩张。2026Q1公
司市场拓展继续捷报频传，在住宅、医院、校园、金融、园区等业态多有建树，典型如中标杭州西溪海花苑、厦门市杏林
医院、重庆三峡科技大学、交通银行东莞和惠州分行等优质项目。
专业增值仍具潜力，高度重视回馈股东。2025年公司专业增值营收同比+48.5%，有力拉升了物管分部营收增速，房产
经纪、美居业务等均有不错表现，后续仍具较大发展潜力。2025年公司业绩曾受一次性减值影响有所下降，但公司高度重
视回馈股东，主动提升分红比例至41.9%（+11.6pct），保证了现金分红金额仍同比+7.8%；叠加0.7亿元回购，综合回报
率达到52.3%（+20.8pct），彰显央企龙头担当。
央企物管龙头业绩增长稳健，稀缺A股轻资产现金流标的有望享有估值溢价。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧
亮眼，在巩固非住业态优势地位的同时，住宅市拓持续加码。毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率或蕴含更大的潜
在弹性；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻
资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，公司或有望享有一定估
值溢价。预计公司2026-2028年归母净利为9.6/10.4/11.2亿元，对应当前估值为11.1/10.2/9.5X，维持“买入”评级。
风险提示
1、公司物管利润率修复进度不及预期；2、市场化外拓进度不及预期。
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2026-04-29│招商积余(001914)业绩符合预期，费率持续改善 │申万宏源 │买入
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26Q1归母净利润同比+6%、扣非后业绩+8%，符合预期；费用率持续改善。公司发布2026年一季报，2026Q1，公司实现
营收47.7亿元，同比+6.8%；归母净利润2.3亿元，同比+6.3%；扣非后归母净利润2.3亿元，同比+8.2%，符合市场预期；
基本每股收益0.22元，同比+6.9%；公司毛利率10.8%，同比-0.7pct；归母净利率为4.9%，同比持平；期间费用率3.6%，
同比-0.5pct；其中，销售费率、管理费率、研发费率、财务费率分别为0.5%、2.8%、0.3%、0.0%，同比分别持平、-0.3p
ct、-0.1pct、-0.1pct；费用端持续改善源自于公司近几年持续的降本增效举措；公司26Q1长期借款3.2亿元，同比-20%
；一年内到期非流动负债2.2亿元，同比-45%。
25年末在管面积3.77亿平、同比+3%；新签年度合同45亿元，同比+11%。截至2025年末，公司管理面积达到3.77亿平
米,同比+3.4%。2025年，公司物业管理业务实现新签年度合同额44.8亿元，同比+11%，其中第三方新签年度合同额41.7亿
元、同比+13%，市场拓展节奏稳健。2025年，公司物业管理收入186.0亿元，同比+12.8%，毛利率10.0%、同比-0.4pct；
其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别142.8、5.4、37.9亿元，分别同比+6.6%、+0.2%、+48.5%，分
别占比77%、3%、20%。基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.5%、10.0%、8.2%，分别同比-0.2、-0.5
、-1.1pct。
25年末商管在管面积395万平、同比+1%，商业运营保持稳健。2025年，资产管理收入6.7亿元，同比-0.7%；其中，商
业运营收入2.4亿元，同比+6.3%，毛利率18.6%，同比-25.9pct；持有型物业出租及经营收入4.2亿元，同比-4.2%，毛利
率54.1%，同比+4.1pct。2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万方，同比+1%；
其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。随着招商蛇口在商业地产布局加大，公司资
产运营业务有望获得更大支持。
投资分析意见：业绩符合预期，费率持续改善，维持“买入”评级。招商积余背靠招商局集团，战略聚焦物业管理和
资产管理。公司拥有强大资源禀赋，并且市场化拓展能力突出，后续有望继续领跑物管行业。我们维持公司26-28年归母
净利润预测分别为9.9、10.7、11.5亿元，现价对应26/27PE为11/10X，维持“买入”评级。
风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。
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2026-04-29│招商积余(001914)2026年一季报点评：收入利润稳健增长，物管积极多元市拓│银河证券 │增持
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事件：公司发布2026年一季报。2026年一季度，公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%，归母净利润2.33亿元，同
比增长6.30%。
收入利润同步增长：2026一季度，公司实现营收47.70亿元，同比增长6.82%；归母净利润2.33亿元，同比增长6.30%
。归母净利润增速略低于营收增速，主要由于1）毛利率略微下降，2026年Q1公司整体毛利率为10.78%，较2025年Q1降低0
.7pct；2）投资收益收窄，2026年Q1公司实现投资收益159.65万元，较2025年Q1降低40.92%。费用管控层面，公司2026年
Q1的销售费用率和管理费用率分别为0.46%、2.63%，分别较2025Q1升高0.02pct、降低0.52pct。
物管多元市拓：2026年1月至今，公司积极进行市场拓展。截至2026年4月27日，公司已于2026年拓展56个项目，其中
1月、3月、4月分别拓展20个、18个、18个，公司保持稳健的市拓。公司保持多元化的优势，在多个赛道积极布局。2026
年1月至4月，公司新拓的项目包括住宅、医院、校园、金融、写字楼、园区、交通等多业态，如杭州西溪海花苑、济南市
第三人民医院、重庆三峡科技大学、京东集团深圳总部综合项目等。
投资建议：公司收入利润均保持稳健增长。2026年1月-4月，公司持续市拓，并保持多元化的优势，布局住宅、医院
、校园、写字楼、园区等多业态。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润分别为9.77亿元、10.69亿元、11.63亿
元的预测，对应EPS为0.93元/股、1.01元/股、1.10元/股，对应PE为10.92X、9.98X、9.17X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管
理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。
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2026-04-29│招商积余(001914)业绩稳健增长，市拓积极推进 │平安证券 │增持
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事项：
公司公布2026年一季报，一季度实现营业收入47.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.8%，归母净利润2.3亿元
，较上年同期调整后归母净利润增长6.3%。
平安观点：
业绩稳健增长，管理费用率延续改善：2026年一季度公司营业收入47.7亿元，较上年同期调整后营业收入增长6.8%，
归母净利润2.3亿元，较上年同期调整后归母净利润增长6.3%，业绩延续稳健增长。一季度管理费用率2.6%，同比下降0.5
个百分点，持续改善；毛利率10.8%，同比微降0.7个百分点。
物业管理经营向好，市场拓展全面开花：2025年末公司在管项目2473个，管理面积3.77亿平米，其中来自招商局集团
1.4亿平米、来自第三方2.4亿平米。2026年前4月公司积极推进市场化拓展，共中标56个项目，在住宅、医院、校园、金
融、园区、交通、写字楼、银行等赛道均有斩获。
投资建议：维持原有预测，预计公司2026-2028年EPS分别为0.93元、1.00元、1.09元，当前股价对应PE分别为10.9倍
、10.1倍、9.3倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局
重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款等压力增大风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑
等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、
公司经营承压风险。
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2026-04-29│招商积余(001914)一季度业绩符合预期，管理持续提质增效 │中金公司 │增持
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1Q26业绩符合市场预期
公司公布2026年一季度业绩：收入同比增长7%至47.7亿元，归母净利润同比增长6%至2.3亿元，扣非后归母净利润同
比增长8%至2.3亿元，符合市场预期。
料市场外拓延续良好表现。根据公司公众号，2026年3月公司新签约各业态重点项目18个，较去年同期12个有一定增
长，主要集中在住宅、医院、校园、写字楼、产业园区等细分业态，我们预计一季度外拓有望延续此前的稳健增长趋势。
综合毛利率小幅下降，销管费用率有所改善，现金流出金额扩大。2026年一季度公司综合毛利率同比下降0.7个百分
点至10.8%，我们预计基础物管板块毛利率同比或有一定波动。一季度公司销售管理费用率同比小幅下降0.5个百分点至3.
1%，主要系公司持续推进管理端提质增效，我们预计销管费用率有望继续保持在较低水平。一季度经营性现金流出20.2亿
元，同比增长33%，我们预计主要系季节性影响、甲方结算周期偏晚导致非住业态回款率有所下降，我们建议关注公司全
年维度现金流表现。
发展趋势
料2026年有望保持稳健增长态势。考虑到1Q25公司收入与业绩的偏高基数，1Q26公司整体经营表现出一定韧性；我们
预计公司后续将延续深耕核心主业、管理精细提质、协同母公司招商蛇口做大做强增值服务等发展战略，预计全年维度公
司有望实现收入及业绩的中高个位数增长。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变，预计2026年和2027年公司净利润分别为9.8和10.3亿元，同比增长50%（若考虑2025年剔除处置衡
阳项目后的归母净利润，同比则增长8%）和5%。维持跑赢行业评级和目标价13.9元（对应15倍2026年目标市盈率、隐含37
%上行空间），公司当前交易于11倍2026年市盈率。
风险
第三方外拓进展及项目利润率不及预期，非住宅业态竞争加剧。
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2026-04-22│招商积余(001914)2025年报点评：主业发展稳健向好，资产处置拖累业绩 │太平洋证券 │增持
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事件：
公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.1
2%。
要点：
营收保持增长，资产处置拖累业绩
2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项
目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87个
百分点至11.09%，2025年管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水
平持续提升。
物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66亿元，同比
下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025年基础物管业务实现收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入
比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.
63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%/2.79%/
2.20%/1.25%。
外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道
截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来
看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40
亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。
公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.
69亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11亿元。非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8
.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM业态年内分别实现新签合同额1.91/2.
32/3.69亿元。
商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
资产管理业务方面，2025年公司资管业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41亿元
，同比增长6.26%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自
持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，
客流同比提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业
，累计吸引客流407万人次。
持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业
包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。
投资建议：
公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司
2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增
持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险
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2026-04-21│招商积余(001914)衡阳项目处置一次性影响利润，管理效率提升 │广发证券 │买入
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收入增长利润下降，衡阳项目处置影响利润表现。根据公司年报，25年营业收入192.7亿元，同比+12.2%，归母净利
润6.55亿元，同比-22.1%，剔除衡阳中航项目处置影响（2.56亿元）后，归母净利润为9.11亿元，同比+8.3%。25年现金
分红2.74亿元，对应分红比例41.9%。
基础物管业务稳定增长、资管收入利润下降。25年公司物业管理业务总收入186亿元，同比增长12.8%，增速走扩1.7p
ct，其中基础物业管理收入143亿元，同比增长6.6%；平台增值服务5.37亿元，同比持平；专业增值服务37.86亿元，同比
增长48%，为全年最大业务亮点；资管收入则下降0.7%，其中商业运营增长6%，持有物业出租及运营下降4%。25年整体毛
利率11.1%，同比下降0.9pct，三项业务毛利率均有不同程度下滑。费用率来看，25年公司运营能力提升，四费综合降幅
达到0.8pct，25年人均管理面积9100平，同比增长10.2%。
新拓、外拓提速，基础物管稳健，资管业务承压。根据公司年报，25年新增签约额44.8亿元，同比+11%，新拓提速，
其中住宅、非住同比分别+28%、+8%，按来源分股东、外拓分别-7%、+13%，22年以来公司维持外拓增长、股东方下降的态
势。25年公司商业运营管理面积同比+1%、管理收入同比+6%，但毛利率同比下降；酒店、购物中心、商业出租率相对稳定
，而写字楼及住宅出租率面临近10pct的降幅。
盈利预测与投资建议：公司收款质量提高，现金流管理质量改善，管理质量提升，且公司也在加强向外拓展的能力和
质量。整体上25年经营质量改善升级效果显著的一年。预计26-27年归母净利润9.6亿元、10.2亿元，同比+46.1%、6.9%，
对应11.3x、10.6xPE，维持合理价值13.94元/股不变，维持“买入”评级。
风险提示：劳务成本上升、服务合同被终止或未续期、降本增效不及预期、行业政策风险。
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2026-04-13│招商积余(001914)主业稳健向好，轻装上阵蓄力长期发展 │财信证券 │增持
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2025年，公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系处置
衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。
营收稳健增长，专业增值服务成为核心驱动力。2025年，公司物业管理业务实现收入186.03亿元，同比增长12.83%，
占总营收96.5%。其中，专业增值服务表现突出，实现收入37.86亿元，同比大增48.46%；基础物业管理实现营业收入142.
79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%。资产管理业务收入6.66亿元，同比下降
0.67%，但商业运营收入仍同比增长6.26%。
具有成熟的市场化发展能力，第三方拓展势头强劲。2025年公司新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%。其中
，第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，占比高达93%。公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市
场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额同比增长85%，高校业态增长25%，IFM（综合设施管理）业态增长15%。市场化
住宅新签合同额同比大增60%。公司市场化拓展能力突出，在行业竞争加剧背景下保持增长，体现了强大的品牌和综合服
务竞争力。
财务结构显著优化，债务压减成效明显。公司持续强化现金流管控，债务规模从年初8.33亿元压降至5.17亿元，仅余
一笔贷款，融资成本仅2.24%，财务费用同比大幅下降61.79%，债务轻量化成效显著。
历史包袱基本出清，聚焦主业轻装上阵。2025年公司完成了衡阳中航60%股权的挂牌转让，相关减值影响已充分体现
。公司不再新增房地产开发业务，存量开发项目处置已接近尾声。未来将集中资源发展物业管理及资产管理核心业务。
盈利预测与投资建议：公司作为A股物管龙头，央企背景实力雄厚，市场化拓展能力突出，财务状况健康，随着房地
产历史业务影响消退，公司核心物管业务价值正逐步凸显。预计2026-2028年公司归母净利润分别为9.41/10.00/10.60亿
元，EPS分别为0.89/0.94/1.00元，当前股价对应的PE分别10.89/10.26/9.67倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：行业竞争加剧导致物业项目拓展及续约价格承压；应收账款回收周期延长，信用减值风险上升；增值服务
新业务孵化不及预期。
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2026-03-30│招商积余(001914)招商积余2025年报点评：主业稳健，利润受一次性扰动承压│天风证券 │买入
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事件：2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；归母净利润6.55亿元，同比-22.12%（剔除衡阳项目一次
性影响同比+8.30%）；基本每股收益0.62元，同比-21.98%。
主业盈利韧性凸显，一次性因素影响利润
收入端，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；其中，1）物业管理业务实现营业收入186.03亿元，同
比+12.83%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入142.79亿元（yoy+6.56%）、5.37亿元（yoy+0.
18%）、37.86亿元（yoy+48.46%），占营收比重分别达76.76%、2.89%、20.35%，专业增值服务成为核心增长引擎；2）资
产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.67%，整体保持平稳。利润端，2025年公司实现归母净利润6.55亿元，同比-2
2.12%，主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后归母净利润9.10亿元，同比+8.30%；整
体毛利率11.09%，较24年下降0.87pct；其中，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.51%、10.04%
、8.16%，较24年同期分别-0.16、-0.47、-1.07pct，住宅业态毛利率11.36%，同比+0.48pct，盈利结构持续优化。费用
端，2025年销售、管理、研发费用率同比-0.10、-0.49、-0.07pct至0.57%、3.01%、0.39%，财务费用率优化至0.06%，费
用管控能力持续增强。分红方面，公司拟每10股派现2.6元，现金分红比例41.85%，股东回报保持稳健。
市拓合同额同比双增，规模质效并进
规模端，截至2025年末，公司在管项目数达2473个，较24年末增加177个，在管面积3.77亿㎡，较24年提升3.37%；其
中关联方管理面积1.37亿㎡，同比+3.55%，第三方管理面积2.41亿㎡，同比+3.26%，市场化拓展持续提升；其中住宅、非
住宅业态管理面积同比+7.07%、+1.12%，非住宅仍是核心基本盘。拓展端，2025年，公司新签年度合同额达44.80亿元，
同比+11.19%，其中，第三方新签合同额41.69亿元，同比+12.89%。分业态看，住宅业态拓展合同额同比+60%，落地上海
康城、西安秦汉雅苑等标杆大盘；非住宅业态中航空、高校、IFM分别新增合同额1.91亿元（+85%）、2.32亿元（+25%）
、3.69亿元（+15%），非住业务多点开花。截至2025年末，承接招商局集团物业项目管理面积1.37亿㎡，招商蛇口协同落
地第三方项目新签合同额3.36亿元，央企资源优势稳固。
增值服务结构优化，资管业务运营稳健
平台及专业增值服务方面，2025年公司平台增值服务同比微增0.18%，业务结构调整优化；专业增值服务同比高增48.
46%，在经纪、充电桩、家装、维修及社区康养等领域均取得突破，“招小充”平台全年充电超1157万次，物业+康养试点
落地见效。资管业务方面，1）商业运营业务：截至2025年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备），管理面积395万㎡
，其中自持3个、受托管理59个、第三方输出11个；2025年集中商业销售额同比+8.4%，客流同比+16.7%，会员总数822万
（+18%），深圳太子湾VILLA、杭州城北招商花园城顺利开业。2）持有物业出租经营业务：涵盖酒店、购物中心、写字楼
等多业态，2025年末总可出租面积46.89万㎡，出租率93%，其中购物中心出租率91%、写字楼81%、酒店出租率100%，资产
运营效率维持高位。
投资建议：公司背靠招商局集团，主业韧性强、外拓维持较高体量，成长动能足，成本管控能力提升，考虑公司市场
环境波动，我们调整公司26-27年归母净利润分别为9.59、10.70亿元（原值10.78、11.88亿元），预测28年归母净利润分
别为12.24亿元，维持“买入”评级。
风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险
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2026-03-24│招商积余(001914)一次性减值拖累业绩，拓展保持稳健 │国信证券 │增持
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一次性减值拖累业绩，核心业务稳健增长。2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；实现归母净利润6.
5亿元，同比下降22.1%。公司业绩下降的主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素
后，公司归母净利润同比增长8.3%。分板块看，公司物业管理业务实现收入186.0亿元，同比增长12.8%；资产管理业务实
现收入6.7亿元，同比下降0.7%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.8亿元，同比增长6.6%；
平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比增长0.2%；专业增值服务在母公司业务协同支持下实现营业收入37.9亿元，同
比增长48.5%。2025年公司物业管理业务毛利率为10.0%，同比下降0.44pct。其中，基础物管毛利率为10.5%，同比微降0.
16pct；专业增值服务因高增长的房产代理业务处于行业毛利率低位期，毛利率下降1.07pct至8.2%。
市拓保持强劲，存量住宅与非住双发力。2025年公司实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2%。其中第三方项
目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93%。公司在非住宅领域持续精耕，航空、高校、IFM等业态
均取得标杆项目突破。公司市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达4.亿元，同比增长59.6%。截至2025年末
，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米。
资产管理业务运营稳
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