研报评级☆ ◇000560 我爱我家 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-04-23
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 1 1 0 0 0 2
3月内 1 1 0 0 0 2
6月内 1 1 0 0 0 2
1年内 1 1 0 0 0 2
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.36│ 0.03│ -0.04│ 0.02│ 0.03│ 0.04│
│每股净资产(元) │ 4.02│ 3.98│ 3.94│ 3.97│ 4.00│ 4.04│
│净资产收益率% │ -8.96│ 0.78│ -1.04│ 0.80│ 0.90│ 1.00│
│归母净利润(百万元) │ -848.29│ 73.41│ -96.63│ 56.80│ 66.38│ 76.02│
│营业收入(百万元) │ 12091.73│ 12536.09│ 10479.65│ 9841.84│ 9743.57│ 9838.21│
│营业利润(百万元) │ -846.33│ 140.60│ -85.40│ 71.00│ 76.00│ 86.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-04-23 买入 维持 --- 0.01 0.02 0.03 中信建投
2026-04-23 增持 维持 --- 0.03 0.04 0.04 国信证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-04-23│我爱我家(000560)2025年年报点评：非经营性因素引致亏损，经纪与资管业务│中信建投 │买入
│保持韧性 │ │
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核心观点
2025年公司实现营收104.8亿元，同比下降16.4%，归母净亏损为9663.1万元，上年为实现归母净利润7341.2万元。业
绩亏损主因投资性房地产公允价值变动损失、计提应收账款减值准备、总部大楼折旧费用等非经营性因素；全年公司三费
较上年压降12.7%。受市场整体下行影响，2025年公司经纪业务GTV有所下行，买卖业务佣金率基本保持稳定，经纪业务货
币化率稳中有升。2025年年末资管业务“相寓”的在管房源规模达33.7万套，同比增长11.2%，业务经营稳健、盈利水平
有所提升。
事件
公司发布2025年年报，全年实现营业收入104.8亿元，同比下降16.4%；归母净亏损为9663.1万元，上年实现归母净利
润7341.2万元。
简评
非经营性因素引致亏损，三费进一步节降。公司2025年实现营收104.8亿元，同比下降16.4%，其中经纪、资管、新房
业务分别实现营收36.3/50.1/9.0亿元，分别同比变动-11.4%/-18.2%/-21.8%（资管业务营收下降主要受到业务新产品采
用净额法确认收入的影响）；综合毛利率为9.2%，较上年下降0.5个百分点。2025年公司归母净亏损为9663.1万元，上年
为实现归母净利润7341.2万元，业绩亏损主因非经营性因素：1）公司自持的云南地区投资性房地产公允价值变动损失534
9万元；2）计提应收账款减值准备4172万元；3）总部大楼固定资产折旧费用3251万元。2025年公司的销售、管理、财务
费用共19.5亿元，同比压降12.7%。
经纪业务GTV承压，货币化率稳中有升。受市场整体下行影响，2025年公司经纪业务GTV同比下降13.7%至1998亿元。
公司买卖业务全国平均佣金率水平与上年相比基本保持稳定，2025年经纪业务货币化率（营收/GTV）为1.82%，较上年提
升0.05个百分点。
相寓在管规模稳步扩张，盈利水平提升。截至2025年年末，公司房屋资产管理业务“相寓”的在管房源规模达33.7万
套，同比增长11.2%；平均出房天数8.8天，较上年下降0.2天；出租率为95%，较上年基本持平。2025年公司资管业务的经
调整毛利率为14.9%（因部分房源的收益在“资产处置收益”科目中体现，故做调整），较上年提升2.2个百分点。
下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2026-2028年公司的EPS分别为0.01/0.02/0.03元（原预测2026-2027年为0.0
9/0.12元）。看好品牌加持下公司经纪业务的韧性，以及资管业务的业绩稳定器作用，维持买入评级。
风险分析
1、二手房及新房市场成交不及预期。经纪业务与新房业务受益于市场整体热度与宽松性政策，如果政策风向发生变
化，消费信心恢复不足，居住交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。
2、公允价值变动损失与应收账款减值风险。公司持有云南等地的投资性房地产，若未来地产市场价格下行，投资性
房地产将可能面临公允价值损失的风险。此外，公司的新房业务有一定规模的应收账款余额，若未来回款难度加大，则可
能面临应收账款进一步减值的压力。
3、数字化转型受阻风险。数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发
方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数
字化升级受阻的风险。
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2026-04-23│我爱我家(000560)2025年业绩承压，既受行业趋势拖累也有非经营性因素影响│国信证券 │增持
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受行业拖累，公司营收同比下滑。2025年，公司实现GTV住房交易额2520亿元，同比-12%；实现营业收入105亿元，同
比-16%，主要受下半年高基数效应和房地产销售量价下行的双重影响，Q3和Q4单季度营业收入分别同比下滑15%和39%。分
业务结构看，2025年，经纪业务、新房业务和资产管理业务GTV占比分别为79%、14%和7%，而收入占比分别为35%、9%和48
%，主要因为各业务货币化率差异较大，分别为1.8%、2.6%、28%。
公司业绩承压，也受非经营性和一次性因素影响。2025年，公司归母净利润为-0.97亿元，较2024年减少1.7亿元，同
比-232%，亏损主要集中在Q4；毛利润为9.7亿元，较2024年减少2.6亿元，同比-21%，降幅远小于归母净利润降幅；归母
净利率-0.9%，同比下降1.5pct；毛利率9.2%，同比下降0.5pct；销售费率5.5%，同比增加0.5pct；管理费率8.9%，同比
增加1.1pct。公司亏损因素复杂，除居住行业量价下行导致的毛利率下降和管销费率提升外，受非经营性和一次性因素的
影响也较大，如投资性房地产公允价值下降和总部大楼转入固定资产计提折旧增加（资产账面价值波动，不影响公司现金
流和实际运营能力）、新房业务应收账款减值准备计提（计提后相关应收账款净额已降至1.9亿元）等。
住房交易业务经营状况随行业波动。2025年，公司经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1998亿元、343亿元，同比分
别为-14%、-10%，与行业整体趋势相当；营业收入分别为36亿元、9亿元，同比分别为-11%、-22%；毛利率分别为16%、10
%，同比分别下降4.2pct、1.9pct；住房交易业务合计贡献了公司收入的43%、毛利润的70%。截至2025年末，公司运营门
店2475家，其中，直营店占比83%，经纪人数3万。公司布局聚焦核心城市，在北京、上海、杭州的市占率相对稳定，预期
伴随市场边际企稳，经营将逐步改善。
资产管理业务房源稳步增加，运营状态良好。2025年，公司资产管理业务实现GTV交易额179元，同比-1%；收入50亿
元，同比-18%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下
降；毛利率为负，主要是自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调
整回该部分收益，资产管理业务2025年实际毛利率为14.9%，同比提升2.2pct。截至2025年末，相寓在管房源33.7万套，
同比+11%，持续稳定增长。2025年，公司平均出房天数为8.8天，出租率为95%，继续保持在行业头部水平。
投资建议：综合考虑居住行业的量价趋势对公司主营业务的影响，我们适当下调此前的盈利预测，预计公司2026-202
7年营业收入分别为103/101亿元（原值138/144亿元），归母净利润分别为0.79/0.83亿元（原值2.7/3.0亿元），对应每
股收益分别为0.03/0.04元，对应当前股价PE分别为88/84倍，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文）
风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金费率下降、市占率提升不及预期；公司资
产管理业务运营效率下降等。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-05-15│我爱我家(000560)2026年5月15日投资者关系活动主要内容
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（一）请问公司管理层对2026年二手房市场发展有何预期？
答：我们认为随着国家对房地产政策的持续发力、存量房市场挂牌量的逐步下行，以及房价经历过去4年大幅下跌后
价值的逐步凸显，存量房市场有望从2025年的“量稳价跌”逐步走向“量升价稳”的良好态势。中央经济工作会议及政府
工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，财政、货币及房地产政策的协同发力有望带动成交量温和回升。20
26年存量房市场有望在政策托底、供应优化与价值回归的共同作用下，逐步实现交易量的温和回升与房价的止跌回稳。
（二）请问管理层京、沪两地3月份“小阳春”成交表现如何？
答：三月份，存量房市场迎来较去年更活跃的“小阳春”行情，其中北京、上海三月份的存量房网签量分别达到约1.
99万套、3.12万套，同比+3.4%、+6.3%，均达到近两年以来同期单月最高点。
（三）公司所在的核心一线城市二手房挂牌量下降的趋势目前仍在持续吗？
答：北京、上海等一线城市的挂牌量持续七个月下降，供应端压力持续减少，截止4月末，两城的存量房挂牌量已经
较年初减少约11%，存量房挂牌量的持续下降为房价的企稳创造了有利条件。
（四）公司认为二手房价格在3月份是否已经出现“止跌回稳”迹象？
答：存量房成交价格方面，初步呈现企稳迹象。根据国家统计局发布的2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格
变动情况显示，3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳
分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。
（五）公司所在的核心一线城市二手房4月份的成交量是否持续往好发展？
答：根据北京、上海的住建部门统计，4月份的存量房网签量同比显著增长，分别上涨约14.9%、22.7%。
（六）管理层认为住房租赁市场的增长动能是否充足？
答：我们对住房租赁市场的长期增长趋势坚定看好，预计国内住房租赁市场将更完善规范，相关的政策将持续发力，
租房人群红利将会继续有效释放，行业将从过去的增量建设逐步转向对存量资产的精细化运营。全国高学历、新毕业租客
仍是长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线城
市的住房租赁市场刚性需求预计继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026年高校毕业生规
模将会创历史新高达到1,270万人，比2025年多出48万人，为今年国内租赁市场注入了更大需求动能。
（七）2025年度各个核心业务GTV表现如何？
答：报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约2,520亿元，经纪业务实现GTV约1,998亿元、资产管理业务实现GTV
约179亿元、新房业务实现GTV约343亿元。
（八）请问管理层公司一季度毛利率上升、管理和销售费用减少的原因是？
答：我们一直有采用严格的预算管理、精细化的成本控制和强化费用管控系统。一季度公司主营业务毛利率达到约11
.75%，同比提升1.47个百分点。同时，公司的管理及销售费用合计下降约1,248万元，显示出公司卓有成效的运营管理仍
在持续推动公司各项运营成本的下降。
（九）请问报告期内公司资产管理业务相寓的运营效率处于什么水平？
答：公司房屋资产管理业务“相寓”的运营效率在行业保持头部水平。目前“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、
南京等国内核心城市，在管房源规模达到33.7万套，相比去年同期+11.2%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数
为8.8天，资产管理业务的出租率为95%，运营效率进一步提升。
（十）请问管理层新房业务目前相关的应收账款剩余金额为多少？
答：公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元
，其中1年以内应收账款金额约为1.59亿元,2年到5年应收账款金额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。
（十一）公司目前数字化建设的成果处于什么水平？
答：年内我们业务端及用户端的数字化建设效果进一步显现，官网客户录入占比达到47.6%，同比提升4.3个百分点。
经纪业务的线上报盘持续提升，为经纪业务发展提供了超过545万个线上商机，较2024年约+7%。近年来移动端发展策略持
续取得成效，APP端MAU达到376万，同比+8%，小程序端MAU达到222万，同比+4%。
（十二）公司在2026有什么技术布局提升获客竞争力？
答：2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节，围绕智能
辅助研发测试、上线爱家智拍APP、优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵深布局
，形成全方位、多层次竞争优势。
（十三）公司的前沿技术应用到经营层面，目前有何成效？
答：以我们门店选址、营销投放为例，大数据分析能力已成为选址与投放的核心支撑。我们依托城市热力分析、人口
流动趋势、竞对分布及社区成熟度等数据分析，智能决策体系能够精准评估潜在门店的流量价值与产出预期，有效规避选
址盲区。报告期内销售费用、管理费用均同比减少7.74%、5.01%。
（十四）公司有没有在短视频或社交平台发力获客？
答：2025年公司持续聚焦短视频、社交平台等核心流量阵地的解决方案，推出多项提升经纪人获客效率的工具，全面
降低经纪人内容创作与线上运营门槛，激活公域流量价值，拓宽业务增长边界，打造行业独有的“前沿技术+公域获客核
心优势”，强化市场差异化竞争力。
（十五）公司业务聚焦哪些城市？有多少个门店和经纪人？
答：报告期内，我们主要覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等全国多个大中型城市，国内运营门店总量2,475家，
其中直营门店2,046家，加盟门店429家，经纪人总数约3万人。
（十六）公司目前如何提升经纪人团队的竞争力?
答：经纪人一直以来是住房经纪服务行业的核心生产力，我们将会继续透过完善的体系建设，持续赋能专业经纪人团
队。经纪人才体系建设方面，公司将持续升级优化分层分级人才培养体系建设，精准化管理机制，持续升级我爱我家独有
的“C80人才”等各种专业阶梯培养，完善一体化的阶梯式人才培养体系，优化多维激励体系，持续推广“百万经纪人俱
乐部”制度，通过不断提升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升，从内核提升经纪人竞
争力。
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