研报评级☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2026-04-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-03-30
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1周内 1 0 0 0 0 1
1月内 1 0 0 0 0 1
2月内 1 0 0 0 0 1
3月内 1 0 0 0 0 1
6月内 1 2 0 0 0 3
1年内 3 5 0 0 0 8
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2022年│ 2023年│ 2024年│2025年预测│2026年预测│2027年预测│
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│每股收益(元) │ -0.67│ -0.34│ -0.69│ -0.31│ 0.05│ 0.11│
│每股净资产(元) │ 3.59│ 3.23│ 2.47│ 1.99│ 2.03│ 2.17│
│净资产收益率% │ -18.72│ -10.59│ -28.09│ -15.33│ 2.01│ 4.91│
│归母净利润(百万元) │ -2882.77│ -1465.39│ -2976.78│ -1335.07│ 189.67│ 467.02│
│营业收入(百万元) │ 39578.69│ 36783.25│ 35790.68│ 31244.48│ 29387.39│ 28557.17│
│营业利润(百万元) │ -579.10│ 3098.09│ -290.54│ 631.37│ 1527.83│ 2053.84│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2025EPS 2026EPS 2027EPS 研究机构
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2026-03-30 买入 维持 --- -0.56 0.03 0.09 中信建投
2025-11-07 增持 维持 --- 0.03 0.05 0.05 长江证券
2025-11-02 增持 维持 3.41 -0.40 0.06 0.19 华泰证券
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-03-30│大悦城(000031)商管资管并重，打造年轻力第一品牌 │中信建投 │买入
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近年来公司投资物业比重逐步提升，且公司80%投资物业收入来自原港股上市主体，随着港股平台私有化退市和公司
在建的购物中心有序推进，公司商业运营业务贡献的业绩预计进一步提升。公司坚持打造“年轻力第一品牌”，是国内最
早探索“二次元”与线下商业结合的商业地产公司之一。随着商业不动产REITs推出，公司持有资产有望迎来价值重估和
资产证券化率提升，同时公司可借助机遇拓展品牌输出管理业务以及培育资管业务。
摘要
开发与商业双轮驱动，减值拖累有望逐步改善。当前公司计提减值充分，2020年以来公司计提资产减值合计110亿元
，占存货比例为12.7%，同期Top10房企平均比例为3.7%。随着楼市筑底步入尾声，开发业务减值对业绩的拖累有望逐步改
善。
港股平台完成私有化退市，业务重心向商业倾斜。2021年以来公司商业运营收入及毛利占比趋势性上升，2024年投资
物业贡献毛利占比为40%，较2021年上升12个百分点。2025年公司完成港股上市平台的私有化退市，公司80%投资物业收入
来自原港股上市主体，其私有化退市后公司持有其股权从64.18%提升至96.13%，增厚公司商业浓度。伴随公司在建的购物
中心有序推进，公司商业运营业务贡献的业绩有望进一步提升。
打造“年轻力第一品牌”，借REITs东风培育商管资管业务。公司坚持打造“年轻力第一品牌”，公司是国内最早探
索“二次元”与线下商业结合的商业地产公司之一，截至2024年底全国大悦城二次元门店总数已达311个，销售成绩超8.6
4亿元。随着商业不动产REITs推出，公司持有资产有望重估，根据成都大悦城案例推算，公司持有物业估值约为580亿元
，较账面投资性房地产价值增值约61%。
给予公司买入评级。伴随开发业务逐步止跌回稳，受益于REITs市场发展机遇，我们看好公司商业运营能力持续放大
。预计2025-2027年公司EPS分别为-0.56/0.03/0.09元，按当前股价计算PB1.55x。
风险分析
1、房地产市场恢复不及预期。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结
算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司
带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。
2、公司购物中心开业节奏不及预期。公司当前仍有一定量重资产购物中心待开业，若后续公司资金到位节奏偏慢，
可能影响在建购物中心投运节奏。
3、写字楼出租率下降风险。公司持有一定量的写字楼，当前写字楼市场整体空置率较高，并且市场仍存在新增供给
，影响整体出租率，有公司持有物业仍存在空置率上升风险。
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2025-11-07│大悦城(000031)2025年三季报点评：业绩亏损，后期经营仍需努力 │长江证券 │增持
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事件描述
公司公告，2025年前三季度营收206.5亿（+0.83%），归母净利润为亏损5.3亿（去年同期亏损5.9亿），其中Q3亏损6
.4亿（去年同期亏损2.2亿）；综合毛利率35.6%（+11.2pct）。
事件评论
收入与毛利率双升，但投资净收益亏损、减值及少数股东损益占比提升拖累归母业绩。2025年前三季度公司营收206.
5亿（+0.83%），归母净利润为亏损5.3亿（去年同期亏损5.9亿），收入微增而归母业绩亏损，主要由于投资净收益亏损
，资产减值、少数股东损益占比提升等因素导致：1）2025年前三季度公司投资净收益为亏损5.2亿（去年同期盈利14.0亿
）；2）资产与信用减值10.8亿（去年同期减值7.3亿）；3）受结算项目归母权益影响，少数股东损益占比提升至512%（
去年同期299%），少数股东损益侵蚀归母业绩；4）此外税金及附加率同比提升4.5pct至6.7%也一定程度拖累业绩表现。
截至2025Q3公司账上预收款199.1亿（-38.9%），预收款/年化结算收入=0.72X，后期结算收入或将承压，在下行周期毛利
率与减值仍存压力，后期业绩仍需努力。
销售规模与行业排名双降，土储相对充裕，待需求改善仍能保障后期销售。2025前三季度公司全口径销售额132亿（-
49.5%），销售面积60万方（-40.3%），销售均价21997元/平（-15.4%），销售均价下滑或与城市能级降低、打折促销相
关。前三季度销售规模行业排名第47位（数据源自克而瑞，去年同期排名第25位）。2025年前三季度公司未公告新增土地
项目，在销售延续弱势，叠加房企资金链趋紧的背景下，积极盘活存量库存，审慎拿地投资是理性选择。截至2025H公司
可售土储货值约1105亿元，土储相对充裕，只是适销对路的新货占比预计较低，若市场需求边际改善，后期公司销售规模
仍有保障。
有息负债下降，现金短债比保障倍数较高。截至2025Q3公司有息负债632.2亿元（-7.8%），有息负债规模下降。现金
短债比（未剔除受限资金）=1.48X（-0.37X），短债偿还能力尚可，净负债率99.1%（+5.8pct），剔除预收的资产负债率
72.1%（+0.8pct）。
投资建议：业绩亏损，后期经营仍需持续努力。公司在手土储相对充裕，若需求复苏，充足土储有望保障后期销售；
自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，华夏大悦城商业REIT上市打通商业资产“投融建管退”循环，轻资产战略
加速落地。但在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2025-2027年归母净利1.3/2
.1/2.2亿，对应P/E为96/61/59X，给予“增持”评级。
风险提示
1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。
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2025-11-02│大悦城(000031)从开发向商业的战略迁移 │华泰证券 │增持
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大悦城发布三季报：Q3实现营收54.16亿元（yoy+23.24%，qoq-46.47%），归母净亏损6.42亿元。2025年Q1-Q3实现营
收206.48亿元（yoy+0.83%），归母净亏损5.33亿元，亏损同比收窄9.17%，扣非净利-5.72亿元。开发业务减值是亏损主
因，推动公司战略迁移。大悦城地产（0207HK）私有化进程仍在推进中，如若该事项落地，商业地产板块权益提升有望强
化公司未来盈利能力，鉴于业绩短期承压，回购尚未落地，维持“增持”评级。
减值影响是亏损的主要原因
Q3公司营收增长23.24%，主要是单季度结算节奏加快，推动累计营收实现同比回正。前三季度因深圳等高能级城市货
值步入结算，推动毛利率提升11.2pct至35.6%。收入和毛利率提升，但仍然出现亏损的原因在于非并表项目盈利能力下降
，前三季度投资净亏损5.23亿，而去年同期实现净收益14.0亿。此外，因行业仍在筑底进程，减值影响仍在扩大。Q1-3公
司合计计提减值10.8亿，同比+48.0%，其中存货跌价准备10.4亿，减值对归母净利的影响达8.3亿。整体而言，开发业务
产生的减值是亏损的主要原因。
开发业务持续收缩，业务重心向商业倾斜
从发展战略上，公司明确将重心从开发向商业运营倾斜。地产开发以存量去化为主：截止2025H1，公司可售货值1105
亿，较2024年末进一步下降13%；商业地产则稳步扩张。2025年5月和7月，南昌和深圳大悦城先后开业，扩大商业布局版
图。与此同时，商业地产权益有望得到提升。7月31日，公司公告，大悦城地产拟通过回购除大悦城和得茂以外的其他所
有股东所持股份并注销，以完成私有化退市。若私有化完成，大悦城持股数量将占普通股+优先股86.19%，提高26.6%的持
股比例，据我们测算，参考24年数据，本次私有化可增厚商业资产权益口径租金及相关收入至少6亿。
盈利预测和估值
我们维持公司2025-27E归母净利润为-17.3/2.4/8.1亿元，归母净资产88.7/91.1/99.2亿元的盈利预测（考虑到该私
有化事项尚未落地，暂未考虑该事项对于公司归母净资产的影响）。公司26EBPS为2.12元，参考可比公司平均26PB为1.46
x（Wind一致预期），考虑公司持有商业资产质量较优，且在商管年轻赛道有较强的能力优势。我们认为公司合理26PB为1
.61x（估值溢价10%），对应目标价3.41元（前值3.38元，1.63x25PB），维持“增持”评级。
风险提示：房地产市场下行，居民消费意愿转弱，公司商业管理能力下降。
【5.机构调研】 暂无数据
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