研报评级☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2026-05-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.投资评级统计】【2.盈利预测统计】【3.盈利预测明细】【4.研报摘要】
【5.机构调研】
【1.投资评级统计】最新评级日期:2026-05-09
时间段 买入评级次数 增持评级次数 中性评级次数 减持评级次数 卖出评级次数 评级次数合计
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1月内 1 1 0 0 0 2
2月内 1 1 0 0 0 2
3月内 1 1 0 0 0 2
6月内 1 1 0 0 0 2
1年内 1 1 0 0 0 2
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【2.盈利预测统计】(近6个月)
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│财务指标 │ 2023年│ 2024年│ 2025年│2026年预测│2027年预测│2028年预测│
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│每股收益(元) │ -0.34│ -0.69│ -0.55│ -0.01│ 0.08│ 0.12│
│每股净资产(元) │ 3.23│ 2.47│ 2.40│ ---│ ---│ ---│
│净资产收益率% │ -10.59│ -28.09│ -22.86│ -0.51│ 3.19│ 4.52│
│归母净利润(百万元) │ -1465.39│ -2976.78│ -2350.27│ -48.43│ 335.56│ 497.26│
│营业收入(百万元) │ 36783.25│ 35790.68│ 30892.37│ 28696.02│ 26772.69│ 25307.83│
│营业利润(百万元) │ 3098.09│ -290.54│ -634.01│ 761.00│ 1228.00│ 1770.00│
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【3.盈利预测明细】(近6个月)
日期 评级 评级变化 目标价 2026EPS 2027EPS 2028EPS 研究机构
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2026-05-09 增持 维持 --- -0.05 0.07 0.13 长江证券
2026-04-29 买入 维持 --- 0.03 0.09 0.10 中信建投
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【4.研报摘要】(近6个月)
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2026-05-09│大悦城(000031)2025A&2026Q1点评：业绩减亏，商业稳健运营 │长江证券 │增持
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事件描述
2025年营收308.9亿(-13.7%)，归母净利润亏损23.5亿（去年同期亏损29.8亿），综合毛利率31.8%(+10.0pct)，本年
度不现金分红。2026Q1归母业绩亏损2.2亿(去年同期亏损2.6亿)。
事件评论
开发结算收入下降，投资净收益转负及减值扩大拖累业绩表现。2025年公司营收308.9亿（-13.7%），主要由于开发
业务结算收入同比下滑18.0%至232.7亿，占比75.3%，投资物业收入53.4亿（+1.8%），占比17.3%。归母业绩亏损23.5亿
，主因：1）投资净收益转亏9.9亿（去年同期盈利0.5亿）；2）计提资产与信用减值28.8亿（去年同期计提减值22.8亿）
；3）期间费用率同比增长1.6pct至16.1%。即使毛利率同比增长10.0pct至31.8%，仍难抵投资净收益亏损、大幅计提减值
对业绩的拖累。截至2025年底公司账上预收款142.5亿（-43.7%），预收款/2025年结算收入=0.61X，预计后续开发业务结
算收入仍将下行，毛利率与存货减值压力仍在，业绩表现预计仍将承压。
开发销售额顺势下降，市场寻底阶段审慎投资。2025年公司全口径销售额约172亿（数据源自克而瑞，同比-53.3%）
。拿地方面，2025年公司在三亚、成都、青岛共获取4个项目，全口径拿地额38.5亿，金额维度的拿地强度为22.3%，在销
售大幅下滑叠加资金趋紧背景下，公司审慎拿地、聚焦存量去化是理性选择。截至2025年底，公司土储可售货值约969亿
元（不含一级开发旧改等），主要集中在京津冀、长三角、大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土储相对充裕保障后
期销售规模。
购物中心业务稳健发展。2025年消费市场整体平稳复苏，公司购物中心销售额463.7亿元（+15.5%），客流4.49亿人
次（+22.7%），年末平均出租率94%，经营韧性持续彰显。截至2025年底，公司全国布局44个商业项目（含轻资产和非标
准化产品），商业建筑面积约470万方；累计开业在营项目37个，商业建面约388万方，包含24个大悦城购物中心（含轻资
产）、2个大悦汇（轻资产）。在建及筹备的项目7个，建面82万方。公司发行的华夏大悦城商业REIT（底层资产为成都大
悦城）全年年化分派率5.48%，上市至今累计分红5次，"投融建管退"商业资产闭环持续深化，轻资产战略加速落地。
投资建议：业绩减亏，商业稳健运营。公司在手土储相对充裕，若需求复苏，充足土储有望保障后期销售；自持业务
具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，华夏大悦城商业REIT上市打通商业资产“投融建管退”循环，轻资产战略加速落地
。但在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力。预测公司2026-2028年归母净利2.2/3.0/5.5亿
，给予“增持”评级。
风险提示
1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。
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2026-04-29│大悦城(000031)2025年年报点评：毛利率有所提升，经营性业务稳健 │中信建投 │买入
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核心观点
2025年公司实现收入308.9亿元，同比下降13.7%，归母净利润为亏损23.5亿元，较上年减亏6.3亿元。亏损主要原因
在于计提资产减值26.8亿元，较上年多计提7.8亿元。实现减亏主因全年开发销售业务结转项目毛利率提升12.1个百分点
至26.4%。公司经营性业务稳健，2025年公司持续性业务合计收入76.2亿元，同比增长3.0%；全年购物中心合计客流量4.5
亿人次，同比增长23%，合计实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%。2025年末有息负债综合融资成本为3.54%，较上年同
期下降52BP。
事件
公司发布2025年年报，2025年公司实现收入308.9亿元，同比下降13.7%，归母净利润为亏损23.5亿元，较上年减亏6.
3亿元。
简评
全年业绩减亏，毛利率有所提升。2025年公司实现收入308.9亿元，同比下降13.7%，归母净利润为亏损23.5亿元，较
上年减亏6.3亿元。公司2025年延续亏损主要原因在于计提减值充分，2025年公司计提资产减值26.8亿元，较上年多计提7
.8亿元。在收入下降且减值增加的背景下，公司仍实现减亏，主要原因在于，1）结转项目毛利率提升。2025年公司开发
销售业务结转项目毛利率提升12.1个百分点至26.4%。2）利息支出下降。得益于公司综合融资成本下降，2025年公司利息
费用22.4亿元，较上年下降4.4亿元。
经营性业务稳健，购物中心销售提升明显。2025年公司持续性业务合计收入76.2亿元，同比增长3.0%；其中投资物业
/酒店/商管/物管及其他收入分别为53.4/8.9/2.5/11.4亿元，同比增速分别为1.9%/2.3%/19.0%/6.5%。公司商业运营能力
突出，已开业37个购物中心，待开业项目7个；2025年公司运营购物中心合计客流量4.5亿人次，同比增长23%，合计实现
销售额463.7亿元，同比增长15.5%，高于社零增速12个百分点。
融资成本下降。2025年末公司有息负债余额为627.7亿元，较上年底下降38.4亿元；期末有息负债综合融资成本为3.5
4%，较上年同期下降52BP，由此计算公司年度利息支出预计下降4.8亿元。今年4月，公司发行两笔私募债，合计10亿元；
其中26大悦05发行利率为2.08%，发行利率创近年来新低，今年有望进一步压降融资成本。
维持买入评级和盈利预测不变。我们看好公司经营性业务稳健发展。维持公司盈利预测不变，预计2026-2028年EPS分
别为0.03/0.09/0.10元。维持买入评级不变。
风险分析
1、房地产市场恢复不及预期。若房地产市场整体热度进一步下行，公司的销售节奏将受到较大影响，开发板块的结
算收入规模将下行更多。同时，房价若出现超预期下跌，一方面会影响公司开发业务的销售和结算单价，同时也会给公司
带来更多的存货减值，进一步影响利润表现。
2、公司购物中心开业节奏不及预期。公司当前仍有一定量重资产购物中心待开业，若后续公司资金到位节奏偏慢，
可能影响在建购物中心投运节奏。
3、写字楼出租率下降风险。公司持有一定量的写字楼，当前写字楼市场整体空置率较高，并且市场仍存在新增供给
，影响整体出租率，公司持有物业仍存在空置率上升风险。
【5.机构调研】(近6个月)
参与调研机构：1家
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2026-05-08│大悦城(000031)2026年5月8日投资者关系活动主要内容
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大悦城控股集团股份有限公司于无在2026年05月08日15:00-16:00举行投资者关系活动，参与单位名称及人员有线上
参与公司2025年年度业绩说明会的全体投资者，上市公司接待人员有价值在线（https://www.ir-online.cn/）网络互动
。 查看原文
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