“华安外高桥仓储REIT”上市前后的微改变

作为仓储物流领域新的REITs产品，“华安外高桥仓储REIT”上市后同样经历了业绩的考验。从实践来看，“华安外高桥仓储REIT”与已上市部分REITs项目相同，正在演化着上市前后业绩不一致的现象；而这一现象有持续的趋势。

1、业绩表现

“华安外高桥仓储REIT”于2024年12月25日上市交易。受二级市场投资热情影响，上市后二级市场价格也是水涨船高；截至2025年7月25日盘后，收盘价为3.876元/份，较发行价溢价率达到了38.92%；按照预测的第二年完整年度可供分配金额计算，年化分派率约为3.85%。

2025年Q2季度报告来看，时点出租面积为137,558.62平方米，单季度环比下降3.39%；期末出租率降低至92.3%。

对比上市前2个完整年度和一个非完整年度的出租率来看，出租率环比持续下降；自2022年的100%、2023年的98.2%、2024年上半年的95.57%以及2025年2季度的92.3%。

4个入池资产中，W3-3地块8#冷库、W4-3地块14#仓库、W5-2地块1#仓库三个资产的出租率和租赁单价上市前后保持较稳定。W5-5地块12#、13#仓库项目2025年Q2出租面积为32,802.62平方米，出租率为74.16%，出租率环比下降12.82%。

更为有意思的是：入池资产W5-5地块12#、13#仓库项目2025年2季度租金单价仅为35.79元/平方米/月，环比下降16.79%。

2、信息的时效性

2025年7月1日，REITs速达发布《“华安外高桥REIT”收入占比29.15%租户提前退租》一文，2025年6月30日，《华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》发布了“关于基础设施项目经营情况的公告”，主要内容为：占比超过10%的租户提前退租，且涉及的租金或者面积占退租前的20%以上的情形。

2025年6月30日提前退租其承租的全部租赁面积41,976.30平方米，租金计算至2025年6月30日；承接租户起租日为2025年7月1日。

这里面的信息披露时间差问题和此前其它项目涉及的战略投资者清仓减持、大宗交易信息披露、租金增长演变成租金下降、资本性支出非常规变动等异常事件至今尚未有结果。

信息的价值对于有效性市场的建设非常重要，从目前REITs市场信息来看，还有较大的改善空间；REITs项目的成长价值发现与市场的高质量发展，是投资者非常期待的。