我与万科十余年：一个地产打工人眼中的万科

“没有一定高度，不适合如此低调。”这句广告语来自万科兰乔圣菲项目，在当年地产界封神。

2006年，万科完成对南都房产公司的收购。彼时的南都房产，和绿城在浙江并列双子星，在长三角有大量的土地储备。

借此一役，万科完成了从华南大本营向长三角区域的深度战略布局。

那一年，我大学毕业刚刚入行。作为汉语言文学专业的应届毕业生，我一没有建筑学背景，二不懂市场营销，只是误打误撞，幸运地赶上了房地产扩张的校招红利，进入了一家头部的代理公司。服务的第一个项目便是万科收购南都后的苏州玲珑湾。

刚接手时我满怀不安，好在身边的人都非常友善，无论同事还是作为“甲方”的万科，都很耐心地带教。可我只是新人，哪里写得出“兰乔圣菲”那样的文字，于是他们给我看《万科周刊》让我学习。

记得当时的老万科还对我说：“小过，我们都是一起做事的，没有甲方乙方。”我还发现当时很多万科人都是北大毕业的，很有情怀。

也是读《万科周刊》，我才一点点了解起这家企业。因为中文系毕业，对文字比较敏感，万科首先令我印象深刻的，不是房子，而是那些年只属于万科的语言。比如，“用建筑赞美生命”。

什么是“用建筑赞美生命”呢？后来想想，那些年万科的产品力是很强的，走在行业前沿。当年曾经推出一个专利户型“情景花园洋房”，这是一个通过层层退台，让每户都能拥有私家花园或者露台的设计。放到现在，或许不稀奇，可在20年前却是万科的一大创新，让洋房也能实现“有天有地”的居住体验。

当时还有一个被业内广泛讨论的项目叫“第五园”，其广告语叫“骨子里的中国”。在二十年前，甚至十年前，当时大部分建筑产品都以西方建筑为美，美式、英式、法式、西班牙、意大利，简直是万国荟萃！可万科却很少随波逐流。

时年，贝聿铭设计的苏州博物馆刚刚开放，一个前辈带我和一众业内开发人士参观，前辈们都说“第五园”的设计和苏州博物馆有相似的气质，去繁就简，大量留白。

第五园的中式设计，摒弃了繁复的装饰，以马头墙、坡屋顶，大面积使用白色粉墙作为“画布”捕捉光影变化，并通过天井、连廊、庭院组织成“江南院宅”的体系，也是当年过度崇尚西式、崇尚奢华的房产行业中的“清流”。

想想那些年的地产圈，风气很清新，大家都是抱着学习、谦逊的心态，踩盘、看房，哪里有标杆新项目、新设计都联系着一同前往参观。甲方乙方关系也融洽，相互探讨互相学习，不像往后那么剑拔弩张。

做了1年多万科玲珑湾后，我去了上海，在上海的三年没有直接服务过万科，接触了很多别的开发商，也“鉴赏”了大量房企开发的“西方美学”建筑作品，很多是华丽的形象工程，万科和他们不太一样。

在2010年左右，业内还有一件大事——深圳万科中心获得美国LEED-NC的铂金认证，成为国内首个获得此殊荣的办公建筑，同时也获得了中国绿色建筑三星标识。

在一次内部的培训里，我看到了这个被称为“漂浮的地平线”的建筑。它的很多理念在当时非常超前——将建筑整体抬升了12～15米，充分利用自然资源，比如大面积的光伏发电、自然采光通风系统、雨水收集中水回收。特别是潮汐能的利用，让我大开眼界。据说这是结合海滨地理优势实现能源自给。

万科的环保理念一直走在行业的前列，而它的项目风格也是比较有人文气的，万科物业也口碑很好。每个项目都散发着人文主义的色彩。当时甚至很羡慕能服务万科的同事，虽然大家抱怨做万科事情多太辛苦要求又高，可是服务万科确实有很大的成长感。

也是2010年左右，我从上海到了杭州，彼时的杭州万科虽有南都留下的土地储备，但是项目并不多。时任杭州万科总经理的周俊庭是一位非常儒雅温和的老先生，他个子不高，架一副眼镜说话轻声细语。他所在的时期，杭州万科的产品力很强大，可是并不太被当时的市场接受。

为什么呢？这和审美偏好有关。彼时的浙江市场（直到现在也是）喜欢滨江、绿城的华丽石材、欧陆风的建筑，而万科的外立面恰恰看上去“很普通”。但万科的房子非常强调性能化，我们代理的《西溪蝶园》当年做了一本楼书，足足有七十页厚，就叫《性能住宅》我收藏至今。

我买了周俊庭总开发的“绿色三星建筑”的住宅，居住体验非常好。虽然后来也住过其他大牌房企的房子，但我觉得还是那套最好，因为绿色三星建筑本身可以很好地调节气温，真正实现了冬暖夏凉。杭州炙热的夏天，我经常只开电风扇睡觉；冬天室外寒气逼人，一进大楼内就暖和不少，几乎没用到地暖。

好建筑是可以帮我们调节体感的，并不需要复杂的科技系统，而且电费也能省不少。

大概是成本问题，绿色三星住宅没有在杭州全面推行。这是有些遗憾的。

我对周俊庭先生还有一个印象很深刻，他会给销售员一个一个过客户。这在后来怎么可能想象？一个城市的老总仔细问销售员客户的情况，来自哪里，什么需求，什么背景。因为项目上不少客户来自“宁台温”地区，看房一趟要开车数小时，他让业务员给客户多准备矿泉水和饼干，免得路上饿了。他甚至还会想到饼干要拿两种口味，咸味甜味各一包。

我以前以为地产是做“大”的，是大事情、大项目、大格局。但现在想来，这份细节是多么可贵，造房子造的是一个家，家可不就是零零碎碎诸多细节组成的吗？

也是在周俊庭先生时任时期，万科开启了一个神盘——万科良渚文化村。可以说曾经一度是杭州地产从业者心中的“耶路撒冷”。它和阿那亚、麓湖、美林湖并称四大神盘。虽然它不如阿纳亚、麓湖那般梦幻、极致，可它的社区营造力在当年也是开创了先河——在住宅大规模启动之前，配套先行打造了良渚君澜度假酒店、良渚博物院等一系列商业文化配套；全国首个“村民食堂”、全国首条社区内公交环线也是良渚开通的；此外还有”村民卡”的使用、全国首个带水井空调的社区花园式菜市场等等。

但最触动人心的，是入口处的《村民公约》。这也是全国首个大型社区业主自律互助的社区公约。我当时被它的条文深深打动，那是非常属于万科的语言。

我到网上查了下，也和大家分享一部分：

1.我们乐于参加小镇的公共活动；

2.邻居见面主动问好；

3.我们呵护孩子的自尊，在公共场合避免责罚；

4.孩子之间发生冲突，家长首先教导自家孩子；

5.邻居长时间不在家时，我们帮助照看，遇有异常，及时告知管理人；

6.当邻居因房屋维修需要配合时，我们乐于支持和帮助；

7.我们拾获楼上邻居晾晒时飘落的衣物，妥善保管及时送还；

8.我们不往窗外抛洒物品，晾晒浇灌防止滴水；

9.在小镇公共场所，我们放低谈话音量；

10.在清晨和夜晚，我们主动将室内音响降低；

……

虽然现在类似的条约已经很普遍，但在十五年前，我到良渚，在美丽洲教堂前看到这样的文字是很感动的，至少它写下的是我“向往的生活”。

可惜没多久后，周俊庭总卸任了，万科在杭州开启了一个高速扩张的时期。作为合作伙伴，我还是非常感谢的，尤其在最初的5、6年里。

和周俊庭先生的精耕细作不同，2013年左右万科在杭州一举拿下好几块地，作为合作伙伴，我们也跟随万科一路壮大。那些年，虽然不像刚做玲珑湾时的好氛围，但也是一起成长的战友，相互尊重。

杭州万科刚拿地的那一年，正好也是地产小周期下行，时任的城市刘肖总开启了“夜校”培训——在良渚的大礼堂上给全体销售员讲课。那时的讲座也不仅仅是让销售员卖房子、打鸡血，更多还是在传递万科的价值观。

比如，万科对客户满意度的重视，它甚至比销售成交更加重要，客户就是万科的生命线。我记得培训时说，万科向来对标学习索尼，一直以客户为中心。销售员也要注意销售风险，不可以有任何不良承诺。而作为业主的我，也能感受到万科对业主的重视，万科物业人员也很和气热情，为业主着想很多。我甚至把房门密码都告诉给了管家。

企业价值观——这是万科经常会提到的词。有些人或许会说这是资本的虚伪，可我不这么认为，在我们的案场中几乎没有炒房现象。炒房是被严令禁止的红线，可是它在业内蔚然成风。甚至不少房企鼓励员工、供应商炒房，里应外合，个别高管仅凭一两个项目就已财富自由，项目一结束直接走人。但在那些年里，不管万科还是我们公司，都对炒房严厉杜绝。

价值观到底是什么呢？不是一堆漂亮话，就是一种无形的风气：就像2006年大家一起讨论建筑相互学习；2010年大家接受培训踏踏实实学习新东西；2012年大家纷纷参观良渚文化村，被上面的公约感染着，各大开发商竞相学习；2014-2015年甲方乙方为了迎接“二胎潮”熬夜加班，研究“二孩”房户型。没有人想一夜暴富，只是想做好事情，每一个项目，每一件事都认认真真对待。用自己的时间，专业，态度，去做一份还算体面的工作，换取收入，收获尊重，彼此尊敬。就是这么简单。

可就算这么简单，要守住怎么就那么难呢？直到现在，我也一直在反思价值观这个问题，它不是被语言教出来的，嘴巴上说的再好，没有用。语言甚至可能是敌人，它会合理化找借口，会自欺欺人、自圆其说……

现在的我以为，真正的价值观不是一种立场，也不是一个观点，而是一种态度。立场和观点都在关系中，它会变迁，也需要被人看见。但态度是一个人面对事、面对自己、面对别人自然流露的方式。就像我后来越来越想到周俊庭总连饼干都要准备两种口味。这不是为了被看见，这只是他的态度啊！

到2018、2019年楼市见顶，那些年万科也不复以前对产品的追求，产品有些乏善可陈。2018年，万科的销售额已破了6000亿。那时小企业冲百亿，大企业冲千亿，到了年底，各种年会不停。可是项目产品呢，好像大家都不关注。大部分房企都是在复制粘贴做项目。

某位房企高管很自豪地在业内分享，如何“一张效果图走遍天下”。他们已经毫不尊重设计、不尊重产品，只是让金钱和时间赛跑。当然这家公司后来也暴雷了。

2018年以后，行业一下膨胀太快了，疫情前期也加速了行业的疯狂。市场热度如此高，为什么还在追高拿地呢？因为地产行业已经成为一台疯狂的跑步机，上去了停不下来。没有人甘于落后，这是逐利的本性。而为了凑齐这个百亿、千亿，很多项目是为了存在而存在，对一些人而言只要存在就有利益，不一定非要等到销售回款。在这台跑步机上，已经不再尊重专业，对市场失去敬畏。

也在那个时候，作为服务商我们跟不上了，市场明明那么好，却与我们无关。当然我们也检讨，是自己模式老旧被淘汰了，和万科也渐渐疏远。他们也越来越觉得我们可有可无，是随时要砍掉的成本。大家已经不再强调专业，也不会讨论产品，更不会去聊客户。甲乙方之间的尊重也早已不复存在，我们成了一个劳动力的外包公司。什么都不重要了，只有规模、成本、利润，只有那一个个数字。

我心里还是很想念当年一个个充满职业魅力的万科人。我只是有点伤感。因为地产不仅仅是房价的上涨下跌，不是杠杆的数字游戏，更不像AI科技的数字底层。地产本质就是一个筑就幸福家园的美好事业！

用钢筋水泥为一个家庭筑起屋檐，让新婚小夫妻拥有甜蜜的婚房，让孩子有了可以奔跑的大草坪。这是很美好的工作。房地产，光讲情怀固然不可行，但没有情怀更是做不下去的，只有数字没有情怀的楼盘，怎么带给人幸福呢？！

今年年初，我作为策划公司又服务了另一座城市的万科项目，开会时项目总很和气，又有些为难地看着全年的指标，说该楼盘今年的回款决定了全公司所有员工的薪资，任重道远。我听得想哭。

20多年前万科还有一句著名广告语：珍视生活本质。我更喜欢这句话。